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發表於: 星期一 五月 15, 2006 7:03 pm 文章主題: 買屋請停、看、聽。


未來兩年房價趨勢應為緩步下滑!!!!未來可能影響房價因素如下：
1.銀行一年期定儲將由目前2﹪上升到2.8﹪(預計兩年會升8次，每次預估升值0.1﹪)，民眾、建商貸款利息負擔加大。
2.北縣嚴重供過於求地區：林口、淡水、泰山、新莊、蘆洲。
3.部分地區目前為農地，未來幾年可能變更為工業用地---新莊(靠近二省道)、蘆洲。屆時將出現大量廉價空地，供給又會增加。
4.未來幾年新莊副都心更是未來大台北地區房價下跌之主因，因過多的供給將出現，新莊屬老都會，交通問題十分嚴重，對外僅兩條主要道路—中山路及中正路，目前副都心都還沒蓋就已經塞成這樣，未來若再湧入1-2萬人口，居住品質將十分惡劣，千萬別聽信建商所言，而寄望捷運機場線，那只是個夢，再十年可能都蓋不好。
5.真正待過銀行的人都知道，雙卡風暴真正影響是在今年底，目前有所謂【卡奴】，等到明年中會出現【屋奴】。市場餘屋、法銀拍屋又會大量出現。
6.近兩年房價上漲的主因是銀行利率低，很多人認為租不如買，但是目前國人自住宅比率高達7成，也就是說由租屋改成買屋的民眾並不多，較可能會出現的是換屋潮，但換屋所賣掉的原中古屋又會衝擊市場房屋行情。
7.你知道預售屋的價格這麼高嗎，其實大部分民眾根本不知道建商是如何蓋房子，連仲介也不見的清楚，舉例來說，建設公司蓋房的步驟為1.購買地皮2.蓋房子。假設若購買地皮需1億，建商通常只需準備2000萬自備款(兩成)，其餘向銀行融資，稱為【土融】。2.等建照申請下來，才能真正開始蓋房，此時建商會拿營建計劃書向銀行申請【建築融資】，然後銀行依據工程進度撥款(建商僅準備2成資金)。以下是重點，無論土融或建融，建商這段時期通常只繳利息，以2.5﹪試算，建商每月負擔的成本並不高，所以建商真正有還款壓力是房屋蓋好後，因為銀行的貸款將轉成中期貸款，也就是要開始還本金。所以千萬不要購買預售屋，通常民眾看屋時，銷售人員會告訴你已經銷售7-8成了，建議妳要買要快，通常這只要他們的手法，除非真的很搶手地區，否則不賣個1-2年，要熱銷8成是不太可能的。
8.一般民眾只知道房屋的行情約多少，又有多有人真正知道蓋房成本，除了土地的取得成本，再來就是建物每坪建築成本，依台北縣地區房子而言，每坪建物成本約６萬(用不錯的建材)，加上土地取得、廣告、行銷等費用，真正成本約13-14萬的房子，建商可能開價22萬，然後讓你殺價到19萬，屆時每坪7萬的利潤多麼可觀呀。
9.當你想像你所買到19/ P的房子，實際成本僅13/P，你作何感想，每一分錢都是你的辛苦血汗錢賺來的，希望你們在購屋前能想清楚，真的買屋不要買預售屋，多等個好價錢再買，相信未來房價一定會緩步下滑的。
10. 目前銀行對營建業貸款趨近保守，除非很有財力的建設公司，小建設公司取的銀行如增將困難，目前很多位於林口、泰山、新莊的建案，送到銀行董事會提案時多數被否決了，表示連銀行也不看好房市後市發展。
11.我所發表的言論，是建商或仲介所不願看到的，這篇文章可能會被刪，但希望能幫助到一些人，千萬別被行銷公司、建商、仲介洗腦，有很多話不方便說的更明白，希望未來想買屋的人能多停、看、聽，此外，我對這個版面有點失望，因為充滿了建商、行銷公司、仲介。
【曾經審過多件大型建案的銀行審查員】