路地運用排除在外 容積移轉上百億行情看衰

【黃樹德／北縣報導】
　　縣府醞釀道路用地不得做為容積移轉的移出基地，引發建築業騷動，因為一旦成真，上百億容積移轉次級流通市場將一夕崩盤，手中囤積大筆公共設施保留地的業者也將化為烏有，北縣房市可能因土地成本增加而飆升。
　　容積率是指每坪土地可蓋的建坪面積，例如1坪地蓋3坪，容積率就是300%，容積率愈高代表可以蓋的面積愈大，土地建坪成本自然跟著下降。容積移轉則是將甲地的未使用容積（移出基地），透過捐贈公共設施保留地的甲地，移轉到同一都市計畫範圍內（如板橋）的乙地（接受基地）使用。
　　雖然國有土地標售一再創新高，不少建商卻可以從容積移轉，取得更多的容積，例如某地距捷運站不到500公尺，原本容積率為300%，透過容積移轉及獎勵，可增加1倍到600%，等於每建坪的土地成本打對折，地價其實不如想像中來的高，容積移轉早已成為建商攤平成本的絕招。
　　房市土地成本將飆漲
　　雖然內政部民國九十三年才修訂通過「都市計畫容積移轉實施辦法」，可是台北縣早在民國八十六年就在板橋、新莊等17個地區率先實施，以致新舊制度並陳，形成不公平的現象。縣府計畫將新舊制合而為一，捷運站500公尺內最高可享一倍獎勵的辦法將壽終正寢。
　　迄今年三月底止，台北縣政府透過容積移轉，共取得29公頃公共設施保留地，省下250億的補償費，因此增加87萬平方公尺的容積，約可供3萬人居住。
　　台北縣目前的容積移轉制度非常寬鬆，只要是公共設施保留地都可作為移出基地，導致縣府所取得的公設土地幾乎都是已供通行的既成道路，加上對接受基地沒什麼限制，即使臨接道路是羊腸小徑也可照接受不誤，台北縣不少超高大樓隱身在小巷之中，就是拜容積移轉之賜。一位官員說，幾年前蘆洲大囍市大火，消防車開不進巷子，容積移轉可說是間接幫凶。
　　縣府官員指出，目前容積獎勵包括：停車、開放空間及容積移轉，第一項可增加接受基地的停車空間，第二項可改善接受基地的居住條件，第三項則對接受基地毫無助益，甚至加重負擔。
　　改善生活品質不手軟
　　為了改善都市生活品質，縣府除了計畫將對移出基地的條件嚴格限制，道路幾乎確定排除在外，目前初步決定公園、綠地、廣場、兒童遊戲場及停車場仍可作為移出基地。另外，對接受基地也給予一定條件的限制。縣府目前正在快馬加鞭作業，儘管議會雜音不少，縣府政策方向並未改變。