＃＃ 101為圓心 台北房價 環狀遞減 ＃＃■ 文／梁任瑋【2006/02/18 經濟日報】

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台北土地價格上漲，帶動房價居高不下。
圖／本報系資料照片

2005年建物買賣移轉件數高達44萬件，較前年成長近4%，整體來說，去年買氣延續前年氣勢，但受到建商大量推案影響，市場開始出現「供過於求」及房價「站上高原」的隱憂。

永慶房仲集團表示，去年預售推案爆量的區域，未來兩年若是台灣經濟沒有明顯提升，基本上都處在紅色警戒區，但其他區域則大多屬於綠色安全區。而未來兩年應是「區域表現」狀況，警戒區的房價修正壓力大，即便最糟的狀況是重演供需失衡狀況，也是局部的，應該不致於全面性。

＠ 房屋價格自然劃分 ＠

就大台北地區來說，以台北市大安、信義區為中心，畫出四個「同心圓」，可以清楚觀察房價區隔。最外圍、也是房價相對最低的第四環，確已面臨供過於求的壓力，裡面的三個同心圓，壓力則不在供給量大，而在於「價格」。

第一個同心圓中，包括台北市核心的信義、大安、松山、中山等區，房價都在每坪40萬元以上，不少豪宅規劃的房屋，不乏每坪70至80萬元單價，由於可建地少，成屋新增供給量有限，價格具支撐力。

第二個同心圓包括台北市郊，如士林、北投、內湖、南港和文山，房價受近兩年整體性飆漲帶動，已漸站上每坪30萬元關卡，雖然區位距核心有一段距離，但因房價相對較低，一般自住需求仍然穩定。

包括板橋、中和、永和、新店、三重的第三個同心圓，每坪20萬元以上的房價逐漸走穩，板橋新站一帶更因特定區內三鐵共構的利多加持，突破每坪30萬元。

＠ 買賣雙方認知拉大 ＠

這三個同心圓共同的特色是需求量穩定，供需失衡壓力不大，但建商因土地取得成本攀高、或賣方逐步抬高售價，以致買賣雙方價格認知拉大，是目前銷售或成交期拉長的主因。

至於第四個同心圓，包括林口、三峽、土城、淡水、汐止、桃園、南崁等大台北外圍區域，因大面積土地取得容易且成本較低，建商趁勢大筆進貨，在供給量大、吸引外來客不易的情形下，多半面臨房價下修壓力。

永慶房屋總經理葉凌棋說，無論環境如何變動，條件良好的區域，還是可以掌握優勢，未來房價可期。其中，又以將陸續完工或通車的交通建設沿線，及具有重劃區遠景的區域備受期待。

＠ 捷運利多支撐房價 ＠

依過去經驗觀察，捷運線沿線周圍，或是距離捷運站接駁五分鐘可及之處，都有大量自住或租賃需求支撐房價，房屋交易量大於沒有捷運的區段。

預計民國100年的捷運站有166站，目前則不到70站，未來捷運的可及性將是目前的兩倍餘，大台北地區捷運路網密度提高，環狀捷運線將使縣市間人口流動，轉化為鄉鎮間的流動，特別是未來將有「雙捷運站」，甚至「三捷運站」規劃的車站周邊，住宅及店面價值會相對抗跌。

未來三年，在捷運陸續完工通車效應下發展已趨成熟，但欠缺捷運疏解交通，或聯外便利性仍不足的區域，房價依然看漲。如內湖線完工，將疏解內湖科學園區龐大上班族交通承載，內湖區及大直的房價將獲支撐；南港線連接內湖線，將使房價嚴重低估的南港加速上揚；今年可望通車的土城線，預計使板橋新站特區的高房價，向土城市延伸。

＠ 高鐵通車效益顯現 ＠

高鐵雖延後一年通車，讓不少房地產業者和投資人「望穿秋水」，不過今年底前可望通車，將使全台高鐵車站特定區周邊居住需求大量增加。

其中，又以南港、板橋及高雄左營等具有台鐵及捷運「三鐵共構」的車站，聯外路網較為便利，加上周邊大型商場、百貨、飯店陸續展開招商和營運，生活機能漸趨成熟，增值潛力被看好。

桃園青埔、新竹六家、台中烏日和嘉義太保特定區，房市交易或多或少也受延後通車而略顯遲滯，通車後將引入實質居住需求的購屋群。

除六家站近竹北縣政重劃區外，前述區域多半屬未開發成形的區段，房價水準相對較低，當地生活機能便利性不足，以致進駐誘因有限，高鐵車站房價潛力更需觀察聯外交通動線規劃。例如青埔仍有機場捷運系統，可以南通中壢、北接台北捷運系統，吸引人口進駐，使其周邊房地產發展具有利基。
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資料來源 : http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3170190.shtml