＃＃ 新市鎮前景 交通、產業、公共建設需齊備 ＃＃ •林永孟 2005/11/29

淡海新市鎮土地委託民間對外標售，土地最低每坪不到8萬，最後9月份賣出3筆，11月再拍出2筆，拍賣成績不佳，低價策略似乎沒有成功。

國內新市鎮之開發最早可追溯到民國46年中興新村新市鎮開發，這是個國內開發成功的新市鎮案例，當然東湖開發案也可以算上一筆，後續的新市鎮開發，不論是林口新市鎮、台中港新市鎮、高雄大坪頂新市鎮等，政府部門內部檢討都承認是失敗案例。晚近開發的淡海新市鎮與高雄橋頭新市鎮開發至今已經13年以上，投入可觀經費，但仍僅開發四分之一左右，仍有大片土地荒廢，可見新市鎮開發是件多麼不容易的大工程。

新市鎮（new town）的開發是源自於英國，是一種城市發展及紓解舊城市人口的重要手段，國外很多成功案例。以香港為例，民國62年以來，香港先後開發了9個新市鎮，已容納250萬的新增人口，新市鎮可以成功，只是需要一連串的配套措施。

新市鎮規劃的主要概念就是「區內自給自足」，以國外新市鎮開發成功的案例來看，一個新市鎮要能開發成功需具備三大元素：第一要有便利的交通，第二要有產業進駐，第三公共建設要跟上，只有三者都到齊才能達到自給自足的目標，這樣，新市鎮開發成功機會才大。

新市鎮往往位處都會區邊緣地帶，交通條件不佳，以國內幾個新市鎮計畫人口15萬然來看（約一個縣轄市的規模），要引進如此大量的人口，首先就要有便捷的交通系統，國外很多新市鎮規劃之初就將捷運線同步納入。再來，新市鎮採買、就學、就業等之基本生活機能就須完備，加上也要有產業（製造業與服務業）進駐，以，這些作為都是能否引進與留住新住民的關鍵。

觀察國內五個主要新市鎮的規劃與發展發現，林口新市鎮是其中發展最成熟、也是最有機會成功的一個，主要是因為經30多年來的發展，林口台地上除早期有南亞林口廠、長庚醫院進駐外，後來林口工一、工二、工三、工四工業區及華亞科技園區都已陸續成形，也蓄積了持續吸引外來人口的足夠動能，加上這幾年來建商齊聚開發區內土地，已經顯現出林口新市鎮的樣貌，未來機場捷運線若完工，其開發進程還是有加速發展的機會。

只是今年以來，林口地區增加不少預售推案，加上仍有許多空地還未開發，未來兩三年內，該地區房地產市場發展仍待觀察。至於淡海新市鎮由於當初淡水捷運線沒拉到新市鎮內，加上政府規劃之初沒有配套的產業引進計畫，目前雖有寬闊的道路、完整的街廓，淡除四年前完成一批647戶拆遷戶安置住宅外，還沒有新建築，人跡稀少，多少會影響其他人的進駐意願。

當然，如果進駐的大學院校動作積極些，或政府有計畫地引進大量產業進駐，或是將捷運淡水線延伸到淡海新市鎮內，則淡海新市鎮的發展還有可為。淡海新市鎮土地要標售順利，未來發展要能達一定規模，重點不在那一種方式更有效，或土地價格再調低，因為目前在登輝大道兩旁與新市鎮內都還有大批土地等著解套呢！淡海新市鎮標售案並非只有價格問題

至於台中港新市鎮、高雄大坪頂新市鎮與高雄橋頭新市鎮，已經好久沒有人再提及，市場似乎也忘了有這幾個新市鎮的規劃，其發展如何就不言可喻了。也就是說，交通、產業、公共建設三大元素齊備，新市鎮的開發成功機會才大。
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