購屋前要注意那些事項？
答：
房地產買賣所引發的購屋糾紛，無論是預售屋或成屋，一向居消基會申訴案件首位。有道是預防勝於治療，與其在購屋後造成困擾，不如在購置前多一分認識與瞭解，甚至多吸收一些別人的買賣經驗，以免稍有疏忽遭受損害。下列事項可供購屋人參考：
──確定購買動機：購屋前除考慮經濟負擔外，首需確認購買動機。一般區分不外為「投資」和「自住」或二者都兼，投資行為多見於景氣爬升，期但必須確實掌握市場與行情及景氣波動趨勢，否則容易自陷套牢而不知。若為自住則不絕對受經濟景氣好壞的影響，逢低自可承接。若屬自住兼投資，那麼對於地段、區位、和產品的選擇自然必須多加用心。
──實地察看工地：參觀售屋現場或預售工地是下定前的重要步驟，以便對於方位、交通、地勢、週遭環境做全盤瞭解。諸如出入動線是否流暢，路面舖設路燈、排水溝是否完善，有無淹水紀錄，其他如學校、市場、郵局、公園、水電瓦斯等配合是否完善也應注意。同時，買房子切記遠離有不良風俗或不宜家居的地方。
──確實謹慎的產權調查：購買房地產最重要莫過於產權移轉問題，若產權不清，買受人不是無法順利過戶即是權益受損。預售屋應查明都市計畫的狀況和建築執照登記的內容，若成屋就必須向相關地政事務所申領「登記簿謄本」和「建物平面圖」，藉以瞭解面積登載及持有情形，有無設定他項權利，從平面圖上可知房屋的實際面積及有無增建、改建、甚至擅自加蓋的違建等情形。
──查明有無請領建築執照：建照是證明建築物合法性的基本證件，若建照尚未核下便開賣的房屋，徒然背負無法開工或與原規劃不符的風險。另外該執照是否在有效期限內或房屋是否按執照所定規劃內容和期限施工，也是購預售屋人所應該關心的。如果是新成屋則須注意是否已領有使用執照，供電、供水及公金照明設備是否合乎要求。
──選擇信譽可靠的建商：雖然「公平法」及「消保法」已相繼實施，但購屋人若碰上所謂的一案公司，仍有得不到應有保證威脅，所以對於建設公石的信譽、業績，甚至於售服務……等，最好探詢業界口碑或已購客戶的說法，當地主管建築機關或建商公會亦是洽詢的對象。
此外，決定購屋前，尚必須注意電路插頭是否夠用，原則上每個房間至少要有一個電路插頭。還有電視天線管、電話線管及瓦斯管線有無預留。雖然都是小細節，但若能充分掌握才能成為一個快樂的購屋人。

想買屋我又怕，要如何確保購屋安全？
答：
房市不景氣，一些體質較弱建商將面臨嚴峻考驗，部分個案由於財務調度困難，而出現進度嚴重落甚至停工情況。如何在此景氣低迷之際，確保產權與不動產交易安，全下列幾項建議可供民眾參考：
──預售屋應調查產權、建商信用及違反契約執行力：購屋者可先向地政機關調出預售屋土地謄本，查看有無設定、抵押、典權、永佃權、地役權等，起造人是誰？接著可向各木建公和房地產專業資訊業者，查詢推案公司背景與過去業績，是否一案公司？過去推案銷售狀況，財務調度與口碑。
在住宅、工業、商業混居地區，最好還是需要向各地工務單位申請「土地使用分區證明」，查明土地使用限制，以錯買「工業住宅」「住宅辦公室」吃虧上當。
在預售屋契約方面，最好有建築經理公司履約保證，並將契約書拿到法院公證，在建商無力完工交屋時，有人保證可續建完成，若建商跑了，也可向法院直接申請查封拍賣，不需打官司。
──完工交屋需逐項查明後，才繳交購屋尾款。依目前預售屋交易作業，建商在宣稱完工後，即進行保存登記、對保、徵信、銀行進行抵押設定，並由購屋人委託銀行直接撥款給建商。購屋人在仍未完成交屋便已繳清購屋款，開始支付利息。若完工品質不良、施工期限拖延、公共設施未完成等狀況，購屋者無法處於有利地位談判。如日前在台北市辛路某個案，建商在銀行撥款而工地尚未完工情況下，攜款潛逃倒閉，造成購屋者損失。
購屋者可在銀行對保後，以存證信函知會銀行撤銷委託付款授權，要求直接撥入自己帳戶內，並同時向地政機關查看標的物的土地和建物產權是否乾淨，有否設定抵押權，查明土地公告現值有否被先「申請土地移轉」而刻意壓低，最後才是逐項驗收建物及共設施，滿意後再付尾款，降低風險。
──中古成屋交易要找到可靠的專業經紀人和代書。中古成屋交易最可能發生的大問題是產權與債權，查看物件是否受限制處分，如遭法院查封、假扣押、假處分等，依法都不能購買，核對權狀與謄本登記的內容是否相符，查看房屋抵押情形或有否出租未到期狀況，債務的清償塗銷狀況，以免誤買債務不，清產權不完整，甚至偽造權狀，偽稱房屋所有人的房屋而招致損失。由於產權、債權查詢頗為專業，缺乏經驗的購屋者最好委託具專業水準且信用可靠的專業經紀人和代書代為執行，以規避風險。

如何比較預售屋買賣契約書範本的優劣？
答：
為進一步保護購屋者權益，內政部提供一套官版預售屋買賣契約書範本，做為建築者與購屋人交易公平合理準繩。然而買賣契約畢竟屬法律專業領域，非經指引說明比較，一般購屋大眾難瞭解其涵義並據以力爭自身權益。以下就官版預售屋買賣契約範本重要性條文與以往建築業合約慣例不同，比較如下，提供購屋人參考。
－－買方契約審閱權五天以上（含五天）：以往慣例，買方須付定金始提供契書，正式簽約時，賣方未提供充分契約審閱期間。買方就契約條款內容要求修改時，賣方無正當理由拒絕修改，且拒絕追還訂金，這些情形都違反公平法第二十四條「顯失公平的行為」。
－－車位購買在契上言明屬性及規格：過去購買車位僅附平面圖、註明車位編號。今後應言明屬法定、自行增設或獎勵增設，車位規格的長、寬、高及可停車輛規格。
－－土地面積持分以建物面積比例分配：過去買房子，只知道核算建物面積，土地持分則任甲建商分配。今後土地持分應以地政機關核發建物測量成果圖中的主建物面積與區分所有全部主建物總面積的比例持分，才會公平。
──交屋時房屋面積誤差，買方找、補最多不超過二%。依過去慣例，面積誤差二%，買賣雙方互不找補，此部分往往成為建商「額外利潤」。依本範本明訂買賣雙方互不找補為一%，其超出部分賣方須全數扣款，買方則最多只能負擔二%。
──逾期未繳款按逾期期款每日萬分之五計算遲延利息：以往逾期不繳款按房地總價每日千分之一計算滯納金，在建商尚未興建完工，營造、土地成本僅為房地總價之一部分，以售出總價計算利息顯然太高，應以未繳款部分為分母計算滯納利息較公平。
──交屋有瑕疵，買方得要求限期改善，並保留總價五%作保留款。此條款為新增列，彌補過去建商交屋撥款後，對建物瑕疵不理不睬。
──賣方對建物結構保固十五年，固定設備保固一年：過去一律為一年，不過在結構是否永久保固尚有爭議。
──買賣違約金不得超過總價二十%，並以已繳價款為限：過去賣方在買方未履約時，將買方已繳款全數沒收，使買賣關係形成不公平的壓力。

如何小心坪數不足的陷阱？
答：
購屋糾紛最常見的坪數不足、公共設施比率過高問題，由於購屋民眾與銷售單位大多一知半解，政府建管、地政、稅捐機關認定又不盡相同，導致問題核心一直混淆不清，最後吃虧的還是購屋大眾。本文就幾項重點提供購屋人參考：
──主建物面積不等於室內面積。地政機關登記主建物面積，經「權利人協議」可將俗稱「小公」的當層電梯、樓梯、通道等登記為主建物，兩個主建物分界，並不以固定隔間牆為定。事實上坪數糾紛最大肇因在此，建商多偏好將「小公」登記為主建物，降低公設比以利銷售。等交屋時，購屋者發現室內面積實際丈量總比權狀登記「主建物」坪數少了三坪到五坪，而室外「主建物」梯間、通道，由於無法界定權利範圍，常造成當層鄰居不睦主因，購屋糾紛層出不窮。
──公共設施不等於公共的設施。依現行土地登記規則，共同使用部份由當事人自行約定如何共有持分比率，毫無限制。不少建商將大部分公共設施任意分配給購屋大眾分擔，而使自身保留的店面、餘屋公設比降低，以利自用或日後銷售。由於購屋大眾都不瞭解建物「共同持分公共設施」僅含有頂蓋部分如法定停車位、變電室、蓄水池、通道等。而室外球場、游泳池、花圃走道及變相違建的停車棚、管理員室等無頂蓋公共的設施，僅登記土地持分，並未列入建物公設持分。很容易被建商以「那麼多的公共設施，公設比自然高」話術一時矇混，日後發現真象，糾紛不斷。
──「誤差二%互不找補」是建商預估利潤。建管單位於建物興建完成後，丈量實際面積以建物外牆緣計算，與建照申請以牆心計算多出十二公分，平均每戶可多出一坪左右，再加上地政法規容許二%誤差，每戶都有一坪到二坪供建商「彈性運用」，積少成多，幾百戶的社區興建，建商大多能擁有數百坪「私有空間」，原因大都在此，這些人為「誤差」都列入營建本益精算，成為收益一部分。因此坪數不足並不意外，形成面積糾紛主要源頭之一。
　　 購屋坪數不足問題肇源於政府法規有瑕疵，內政部即將修訂土地登記規格，將明文規定同一建物所屬公共設施，應另編建號單獨登記。不動產交易法草案亦規定主建物、附屬建物、公共設施應明列面積分配、價額。目前房市交易亦朝「零誤差」方向改善，今後購屋坪數不足糾紛，將可逐漸獲得改善，只是面對台灣地區五四○萬戶已存在成屋如何適用新交易秩序，對政府、業者、購屋者均是極大挑戰。

如何從建物的外觀評判價值？
如何從建物的外在條件，評斷該標的真正價值，通常是購屋大眾較弱的一環。同樣區域地段，同類型房子，有的發展成高級住宅，有的卻逐漸形成平（貧）民窟，價值一上一下相去甚遠。事實上，建物外在條件評判，有其客觀標準，以下幾項重點可供參考：
──建物的設計或使用，是否有「解毒」功能：違建是建物生命「毒瘤」，一些築業者為擴增「使用面積」以利銷售，刻意將部分陽台、一樓空地、地下室等公共區域出入動線設計成半封閉空間，以利頂樓、一樓違建搭蓋，損傷建物壽命與價值。較優良的建物在設計之初即灌入「解毒」功能，住戶私有空間與公共空間完全隔離，中間無法私設動線相通。頂樓陽台與屋頂傾斜，各樓層統一出入動線，防火露台集中區隔且單獨管制等，杜絕違建產生，維持建物水平與價值。
──擁有的視野、通風、採光水準準確預估：對集合住宅大廈而言，一戶之隔即天差地別。好的視覺觀感，絕對不是呆板、千篇一律或侷促壓迫性。建物出入動線，社區花草路徑設計，室內客廳與主臥?對外視野遠眺幅度、通風、採光、空氣品質及寧靜程度，是換屋的主要原因。近幾年推出的部分大型造鎮個案，購屋者在交屋時或交屋後一段時間，發現自己已被困在狹小通道、視野封閉、通風、採光惡劣的龐大水泥叢林中，想要降價求售亦有行無市。
──污水處理水準攸關居住品質與價格：八十二年政府修改法令，嚴格規定新建社區超過一百戶者，均應設置專用污水下水道。然過去許多大型社區興建，都集中在少數特定區位，造成開發過度密集，公共設施與行政資源不足支應，地下污水未經處理，排放溝渠淺小，在交屋及大批居民進住後，污臭程度可以預期，房價滑落並不意外。
──地震與防火設計將是今後建物鑑價標竿：台灣目前進入地震高原期，隨時有可能發生強震與伴隨而來的焚城大火，以日本神戶大地震損失二千億美元來看，台灣經濟奇蹟尚難堪一震，能在地震與大火中屹立不墜的建物，才有其價值。獨幢、挑高、結構單薄、防水區隔不足、消防設施設計不良，防火巷道加蓋佔用等狀況，對建物價值傷害很大，很有可能在一瞬間化為烏有。

預售屋完工交屋購屋人如何把關？
答：
對大多數購買預售屋的購屋人而言，從簽約時興奮心情到工程期間漫長的等待，終至通知交屋時那股「既期待又怕受傷害」的矛盾情結，若非當事人實難以體會。同時，建商在這個階段也亟欲儘速完成交屋手續，以利銀行約七○%貸款的順利回收。所以不論從那個角度來看，交屋的確是整個預售流程中相當重要的階段，以下幾點建議僅提供購屋人辦理交屋手續的參考：
　　──交屋前應弄清楚尚有那些待繳款項？除房價屋款外，應該還有地政規費、代書費、契稅以及瓦斯外管、外水、外電等申請費用，另外預收管理費和裝修保證金之收費金額多寡都須知悉，以防措手不及。
──購屋人最好於交屋前將原買賣合約書影印一份留存，以防交屋後建商將合約書收回作廢，萬一日後若有瑕疵糾紛而無法主張應有權益。
──依合約書載明之建材設備及建商提供之客戶驗收表，逐項檢查戶內設施，諸如平面格局、應用建材及各項用具操作功能（門窗閉合度、水電開關、廚具、馬桶測試、防盜器及各種門鎖操作…..）等。
──室內坪數部分，除自行丈量外，可核對地政機關核發之建物測量成果圖和登記簿謄本，甚至可請建商提供公共設施分攤計算表，以確實瞭解公設比例和登記面積是否和合約記載相同？若有誤差是否在合理允許的範圍內？
──在交屋同時必須確定戶外公共設備之移交時間，如各項水電、消防設施、緊急發電機、監控防盜器材及休閒設施….等，由於該類設計的移交係針對管理委員會為主體，所以管理委員會何時組成？如何組成？合約中有無特別約定？都需加以仔細詢問。
　　 在交屋以後，購屋人滿懷喜悅遷入新居，才發現供（排）水不良，牆壁有小裂縫….等工程瑕疵或其他屬於產權之上之不清楚，亦不必太慌張，因為依據民法第三百六十五條之規定，買賣人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅。故而購屋者可依法主張其解除權或損害賠償請求權。所以，共要抱持理性的態度，發現缺點立刻反映給建商，應該都可以獲致善意的回應或承諾。

一、專有部分：
(一)主建物：具使用上及構造上之獨立性建物，包含客廳、餐廳、臥房、廚房等。主建物應編列門牌。
(二)附屬建物：與主建物相連之陽台、雨遮、露台等，其於建物登記簿標示部、所有權狀 上均登記為相連主建物之附屬建物。另外地下層、屋頂突出物如約定歸屬 地面層、頂層所有者，則以附屬建物方式登記。
現行法令並無法定定義，惟於建物登記簿標示部、所有權狀上見之，來源有二︰
1) 當然者︰如陽台（直上方有遮蓋物之平台）、雨遮（又稱雨庇，屋後或屋頂設置之雨棚）、因退縮建築所形成露台（直上方無任何頂蓋物之平台）等，均登記為與其相連主建物之附屬建物
2) 約定者︰如地下層約定歸屬地面層者，屋頂突出物（如公寓大廈之屋頂暸望台）約定歸屬頂層者，如此，秉持契約自由原則，以附屬建物方式登記
二、公共設施：
(一)專有共用：所有權歸屬個別住戶，但須提供其他住戶共同使用之部分，例如當層電梯間、通道走廊或一樓騎樓等。
(二)共有共用：指「大公」與「小公」。
A.依「戶」（分攤住戶）分︰
「大公」係由全體住戶共同分擔，例如配電室、 台電受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室、清水池等。「小公」係由 部分住戶（或當層住戶）共同分擔，例如電梯間、通道、走廊、門廳等。有些建商會將「小公」登記於主建物內，故應事先查明以免日後發生糾紛。
B.以「物」（公設項目）分︰
a.一公一建號︰
公設項目僅具一種，編列建號後由住戶分擔。
b.數公一建號︰
公設項目有兩種以上，編列建號後由住戶分擔。
住戶分擔方式係依契約自由原則由住戶協議，一般而言，可依「主建物面積」或「主建物附屬建物面積」與全棟主建物面積總和之比例，計算該住戶分攤公設之比例共有共用之公共設施，亦編列建號，惟建物登記簿僅具標示部與共同使用部分附表兩部分，而無所有權部與他項權利部，故無所有權狀（自七十二年九月以），不能單獨處分，設定抵押，亦不能分割，應隨主建物移轉。因此，一般大眾要計算預售屋面積，可向建商索閱請照藍圖，依圖面積標示尺寸、邊間，外牆如為ＲＣ牆（註）則加六公分；為磚牆則加十二公分算至牆外緣，再分別算出主建物與附屬建物面積通稱小公的樓電梯間面積則需計算出後由當層各戶依主建物面積持分至於公設面積則因各預售個案的項目多寡不一，極難核算清楚一般來說，七樓以下公寓，多在十五至二○％之間；七至十二樓，則在二○％上下；十二樓以上，為二五％左右；如果是擁有開放空間（註）的集合住宅，其公設比例較高，約占三○％另外值得注意的是，面積誤差找補應多退少補或控制在一定的範圍內，對消費者比較有保障。
(三)公共設施分擔方式：住戶分擔公共設施係依契約自由原則由住戶協議，一般採各「主建物面積」 或「主建物與附屬建物面積」與全棟「主建物」或「主建物與附屬建物」 面積總和之比例，計算該住戶分攤公共設施之比例。
(四)公共設施無所有權狀，在建物登記簿中亦僅有「標示部」及「共同使用部 分附表」兩部分，且係隨同主建物移轉，而不能單獨處分、設定抵押，亦 不能分割。房屋面積之計算單位，通常是以平方公尺表示，如果要換算成坪數，則每一平 方公尺以０．３０２５坪換算之。房屋面積應以建築改良物所有權狀或地政機關建 物登記簿所載面積為準。購買預售屋如果要先了解其銷售面積是否確實，可向建商 索閱請照藍圖做參考。