市多空交戰，議價空間擴大。買屋議價有撇步，北區房屋首席總經理彭培業提醒，議價前，要確定自己是否找到好房子，再把握「掐頭去尾」的時間原則，和經驗十足的代銷團隊高手過招。

建商憑藉低利的融資優勢，不肯輕易降價，代銷拚業績賣房子，祭出送家電等變相降價策略，表面上房市依舊熱絡，不過冷熱交替的十月天，北台灣預售屋市場不敵濃郁的空頭氣氛，看屋人潮、成交率大幅衰退，比前幾個月少一半，議價空間持續擴大的趨勢確立。

彭培業表示，一個預售建案的銷售期約半年，議價黃金期為這半年的前十天、後十天，根據美國房產大亨川普的黃金法則，若看上一個案子、確認為好產品，則不需遲疑「掐頭」，當開市前幾位客戶，否則就抓緊建商衝業績的「去尾」時機，幫現場業務衝業績獎金，也此作為談判籌碼替自己荷包省錢。

代銷主管說，房市多空交錯，尤其十二月上市櫃建商有財報壓力，提供買屋者議價的大好時機，膽大心細的民眾，不妨「到處亂看屋、到處給價格」，若心中理想價格每坪二十萬元處處都無法成交，再逐一往上拉高，找到消費者及市場的最低平衡價。

區房屋表示，現金交易、以量制價、市價比較法等也為買房議價的好方法，例如原本一個價值五十萬元的車位，動員媽媽、親戚、朋友一起買三個，最後三個車位只需一百二十萬元；若信義區松仁路同時有三個新推案，可以其他推案的優惠增加談判籌碼。

「柯南的放大鏡」則適用新成屋、中古屋議價的通用法則，努力蒐證包括環境、建物格局、採光通風、建材等缺點，將瑕疵當作與賣方談判的最佳籌碼。

議價空間一成至一成五

信義房屋企研室協理張欣民表示，利空使議價空間越拉越大，約一成至一成五，也刺激送家具、裝潢等變相降價，但尚未迫使北市房價下修，房價是否鬆動，關鍵為明年推案量及銷售率。

利用建築融資利率低的優勢，建商可慢慢從預售案賣到完工，房仲業者表示，融資壓力低，建商不會輕易死心降價，大家都在比氣長，即便私下議價空間拉大、改送裝潢，仍堅決挺住每坪表面單價。

不過逐漸下滑的銷售率、不斷拉長的銷售期，埋下迫使建商降價促銷的未爆彈，根據住展雜誌調查，截至十月中旬為止，台北市預售屋銷售率不到六成，明顯比去年、前年七成、八成三的平均銷售遜色；代銷主管表示，預售案的平均銷售期，也從四個月拉長至半年。

張欣民表示，禽流感若趨於嚴重，將迫使建商提前一窩蜂推案，以減低禽流感對推案的不確定性，若明年推案量因此暴增，且銷售率不見改善，就是建商大降價的時間。

北市中心房價尚未鬆動

房市供過於求的疑慮喊了半年，連冠德建設董事長馬玉山都提出警訊，不過北市精華地段的推案仍絡繹不絕，主打豪宅規劃、及無法取代的地段價值。

海悅廣告副總曾俊盛表示，北市推案沒有爆大量，房子依舊好賣，未來二週，旗下將承接八個新預售個案，包括文心建設、富邦建設將分別於內湖、天母推案，即將代銷的八個案子總銷售額達一百二十億元。

繼小套房「信義香榭」，興富發建設向自然美創辦人蔡燕萍取得土地，即將在莊敬路、新光信義曼哈頓大樓旁推出「新世界」，總銷二十億元，每坪預計開價六十萬元，比信義香榭更高。

建商表示，高雄、台中的房市的確供過於求，但台北市中心寸土寸金，取得土地困難，買地推案都來不及，房價再上漲的空間可能有限，但只要地段好，房價不至於鬆動。

隨利空氣氛蔓延，許多購屋民眾轉為觀望，永慶房屋代銷部經理王財旺表示，民眾想買在房價最低點不容易，但當大家都覺得房市不好時，代表利空快出盡，有購屋需求者就可進場購買。

若趨於保守的購屋族，不妨先進場觀望、持續看房，施絢傑表示，房價仍在高檔盤旋，俗話說搬新家好過年，這波議價動能可望持續至農曆年前，不急著出手買屋。