＃＃ 房市較量也較價╱決戰第4季 ＃＃ 記者林美芬╱專題報導 (自由電子報-財經焦點)

今年房市正邁入新的決戰點，新成屋即將大量進場，跟自去年以來以預售屋為主的市場，進行首波激戰；兩極化市場同步存在，衍化出典型個案取勝的市場態樣。

前3季的市場表現，建商從極度樂觀轉趨保守，因為市場表現，呈現兩極，一個月銷售一空的個案有，頂級豪宅照樣熱銷；但是，銷售掛零不得不改產品、改案名的個案一樣有。業者觀察，品質好的產品，不管是預售還是新成屋，消費者都熱烈捧場，即使價格一再創新高，但「錢」不是問題，問題是，房子好不好。

第4季即將開始，建商推案量進入新的高峰期，加上去年推案、今年即將完工的新成屋案、前3季預售不佳的個案，全部都擠在第4季進入市場，被擠爆的市場，已經可以預期。

今年以來，所有建商都喊市場好，但是，案量多、利率正在攀升、物價也在漲，消費者購屋停、看、聽，是必要的舉動；多做功課、多了解市場、了解自己的需求，以自己為最大利益考量，不必隨著建商起舞；才可能自房市戰爭中，贏得最佳利益。

價格戰也是兩極化表現，創高價及低價競爭，在市場上可望同步存在；精華地段土地，建商競價搶標，冷門地段土地依舊流標，兩極化趨勢越發明顯。

房價趨勢相同，創當區域最高價的個案，在每個區域的精華區精緻案都發生過，但是，從第3季中之後，郊區、推案量特大的區域，已經有業者削價競爭，預期第4季的價格戰可能再延燒。


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北區掃描╱房價走勢持平 將出現成屋潮

記者陸敬民╱專題報導

根據一項最新統計顯示，大台北預售屋價格在今年創下歷史新高。展望第4季房價將維持平盤，但在超額供給的情況下，區域賣壓也將大增，有購屋需求的消費者，可就相對低價的區域逢低進場。

建商公會全聯會秘書長吳榮波表示，與過去相比，今年大台北預售屋房價雖創下新高，但台北市的預售推案量比過去2年減少。

在建商總成本已墊高的情況下，今後房價下跌機率微乎其微，預期年底前房價依舊持平。

台北市代銷公會也認為，大台北國有土地標售屢創新高、捷運高鐵等交通建設激勵房市，以及油價狂飆、購屋保值議題發酵等情況下，第4季大台北房市走勢仍將是持平偏多的格局。

住展雜誌根據研究指出，沉寂近10年的大台北預售房價從91年開始飆升，終於在今年站上新高，其中北市均價每坪來到41.54萬元，北縣約19.41萬元，皆超越10年均價1成以上。

住展雜誌企研室經理倪子仁表示，預售屋是房價先期指標，預售屋站上歷史新高，顯示市場支撐力道仍強。

預估今年大台北預售案量將達5000億元之譜，市場呈現「眾案齊發」，但台北縣因可供開發土地仍多，部分推案量暴增的區域將衍生不小賣壓，房價恐怕出現回檔整理的格局。

住展雜誌市調組長鍾鎵地也提醒，近期大台北預售推案逐漸朝精華地段集中，郊區推案已出現萎縮跡象。

鍾鎵地評估，最快第4季，大台北郊區與新竹等地都將出現成屋潮，屆時將是消費者看屋、挑屋的最佳時機。至於桃園地區本來就是成屋市場，因此影響層面較低。


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中部觀測╱業者順勢操作 推案穩紮穩打

記者陳品竹╱台中報導

由於消費者尚在適應房價上漲的階段，台中地區在第4季的房市推案策略，是走順勢而為的操作策略，第4季房市廣告打頭陣的都不是新登場個案，反而是銷售1個月、測試過消費者對房價「忍受度」的個案，台中市建築公會資訊委員會主委鍾尹堂指出，業者在找尋與消費者彼此都能接受的房價平衡點。

鍾尹堂指出，由於過去爆大量、削價競爭的房市慘狀教訓，台中地區的建商在921大地震後，無論財務桿槓的運用及推案量，都比過去審慎，尤其今年地價、建材漲價已高，許多消費者尚不能適應兩年前還買得到5、600萬元別墅、大樓價格1坪才8萬多元的區域，今年竟然別墅要8、900萬元、大樓每坪12萬元，因此形成觀望的情形，成交速度放緩。

由於目前市場買氣、人氣下降，消費者在適應房價猛漲過程中，也抱著可能有建商撐不住降價求售的期望。

對建商而言，則因國際油價飆漲，未來一定會帶動物價指數上揚，不敢、也沒有空間貿然降價，有的乾脆延緩推案，或者採先建後售。

這也是第4季台中縣、市推案量才200餘億的原因。

鍾尹堂指出，比較特殊的是，過去為搶銷售，在接待中心、建築模型及銷售海報還沒有完全做好的情形下，建商就搶著登廣告，但今年第4季在媒體廣告打頭陣的都不是新登場的個案。反而多是第3季推出的個案在廣告。

主要是業者先行銷售1、2個月，測試消費者對房價上漲的「忍受度」，再訂定出買賣雙方較能接受的價格，才開始衝廣告。因此第4季的台中房市，業者應該是順勢操作的平穩局面。


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南部寫真╱新成屋為主力 促銷提前至10月

記者林耀文╱專題報導

年底一向是成屋市場旺季，但今年第4季南部成屋市場案量雲集，為避免年底選戰因素干擾，南部推案建商紛紛將促銷期提前至10月份檔期，新成屋成為市場主力，相對預售屋與結構體產品促銷條件較弱勢，整體市場看屋來人反應與去化表現，仍將視新成屋市場為觀察重點。

台南市建商公會理事長林清華指出，今年第4季，台南成屋市場供給量體約為1500戶左右，僅約全年申報開工戶數2成比率，但5期重劃區一帶的預售大樓與透天產品量體增多，去化時程也將拉長，該區將成為明年推案集中區，相對在東區、虎尾寮與鄭子寮重劃區一帶的透天新成屋，年底仍會呈去化穩定趨勢發展。

但部分採預售模式推案的換屋大樓產品，因具備地段優勢條件，且建商營建口碑良好，如府都與富立建設推出的預售換屋大樓案，仍獲得換屋客支持，看屋反應相對優於台南首購預售大樓產品。

市調顯示，高雄房市第4季也以新成屋產品為市場主力，完工供給量體約達3000餘戶，主要集中在北高雄農16、美術館園區與29期重劃區一帶﹔南高雄自辦31期重劃區的大樓產品供給增多，但個案多採預售或結構體推案模式，市場則以個案表現情勢發展。

高雄市代銷公會理事長陳世雷表示，雖然今年全年高雄房市供給戶數約達1.6萬戶至1.7萬戶，但合理去化戶數全年至少達1.2萬戶至1.6萬戶，因此第4季新成屋市場銷售仍可穩定發展，案量集中區在消費者預期心理下，議價空間則有微幅拉大趨勢，去化期也將拉長，因此業者多提前至10月份展開促銷衝刺，新成屋市場應大有可為。
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資料來源 : http://www.libertytimes.com.tw/2005/new/oct/1/today-e1.htm