如果老屋已出現排水問題，不妨評估賣屋。

今年預售屋價格持續飆漲，在比價效應下，部分預售客源被推擠至中古成屋市場，造成成屋市場需求量擴增、成交件數增加，成交單價也繼續上揚。

依永慶房屋統計，截至9月底止，全台第三季成屋平均成交單價漲幅比第一季成長2.7%，成交總價較第一季成長3.4%；而9月底出爐的1至8月全台買賣移轉件數，亦較去年同期增加4.2%，成屋市場呈現「價量俱揚」的格局。

看著房市景氣持續加溫，究竟什麼時候才是「最佳賣屋時機」？

長期觀察房地產市場變化的大聲行銷執行總監田大權說，賣屋基本上可以分為積極面與消極面，所謂的「積極」又分為「實用型」、「解套型」兩類。

實用型就是當你覺得房子已經「老」到不想再花錢整修，不妨就趁著它還有一點「行情」的時候，考慮把它賣了吧！

什麼樣的房子叫做「老」？一般而言，可從「水火土」三個指標來檢查。

「水」，就是房屋的排水、給水系統與漏水問題。如果打開水龍頭後，水中常常出現鐵屑或雜質，而社區水塔不管怎麼清洗，問題還是不斷發生，就代表水管出了問題。由於整套修理下來是不小的工程，不妨列入評估賣屋的重點。

「火」，泛指整個房子的電源與電路系統問題。由於早年老房子使用的電源系統有限，幾條迴路就可以把整間房子的用電問題解決。

隨著電器等設備與需求的改變，包括分離式冷氣、電熱器、除濕機等用電量較大的電器愈來愈多，以及電話線、網路線與第四台Cable線愈趨複雜，以往的電源可能都負擔不了時，就必須另外架線。

但是，老房子要重新架線，通常是以明管方式進行，房子裡面會東一條冷氣線、西一條電話線，不但有礙美觀，也有安全上的顧慮。

「土」，就是房屋的結構與壁癌問題。一般而言，鋼筋混凝土的結構保固年限是50年，但這還牽涉施工品質，並不代表超過50年的房子有問題，也不保證不到50年不會出問題。

因為這幾年台灣的地震，頻率與震度都較以往多或大，使老房子的結構面臨極大威脅，加以每逢梅雨季節，壁癌就會產生，與其每隔一至二年要重新整修一次，不如把房子賣掉。

至於解套型，除了上述的評估重點外，區域房屋行情的掌握，更是另一門大學問。

田大權說，如果你發現房子已經出現跌價狀況，且這幾年所繳的房貸與屋款已經被行情「跌」掉了，加上附近的學校、公園與交通建設沒有支撐賣屋利多時，就可以不再留戀房子了。

房屋每年平均有2%折舊，不管你怎麼關愛它，還是會老舊。雖然房地產景氣大好時，三至五年漲五成的情況時有所聞，但等景氣下來時，房價「腰斬」者也比比皆是，可能變成「留來留去留成愁」。

除了消極賣屋，另外一個積極賣屋的好時機就是趁行情好的時候，轉售獲利！

由於房屋每年有2%折舊率，但房地產漲幅卻是以「成數」作為計算基礎。換句話說，只要房價漲了一成，就抵掉五年的折舊。

這麼簡單的道理，為什麼一般人卻總是挑不到一個理想的時機賣屋？其實就是「貪」、「情」。

田大權分析，很多人看區域房價漲兩成，會希望繼續漲到五成；但這跟買股票一樣，結果是回檔整理，把原本漲的三成吐回去不算，還把老本賠上。

例如，交通動線的開通一定會帶動房價上揚，但如移入人口過多，使交通動線出現超量負荷，房價即有可能「修正」，若此時再出手就會形成滯銷壓力。

另外一個錯失售屋的好時機就是「情」。很多人常說不願意賣屋的原因是對房子有感情，其實，仔細想想並不是對這棟建築物有感情，可能只是不想更換環境而已，如果無法跳脫這個層次，不只房子愈來愈不值錢，生活品質也無法提升。

你想換屋嗎？不妨重新檢視你的房子還值多少錢、條件是否夠好，趁早出手，把握房屋的剩餘價值，賣屋賺大錢！

【2005/10/15 經濟日報】