＃ 我買的房子會增值嗎？(下) ＃■ 彭培業【2005/08/28 經濟日報】
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百萬裝潢屋究竟是「人造養珠」還是「珍珠」，購買前要分辨清楚。
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上次跟讀者談到買屋四變數中的「供給」與「需求」兩項，本周繼續說明另外兩個變數，就是「品質」和「價格」
＠ 屋四變數之三：品質-由遠而近，由外而內 ＠
「由遠而近」就是從地段到地區都經過品質嚴選。當你運用圍棋理論找到好地段後，在這個地段裡要選擇哪個地區？這時回想一下巴菲特的黃金法則，以「生活機能」決勝負。
「由外而內」是觀察住宅的空氣品質好不好、晚上噪音大不大（如大馬路邊或捷運、高架橋周邊），到住宅本身的建材優不優。走進房屋大門，觀察裡面的格局、裝潢。
居家品質好不好？得到答案的最快方法，就是找個下班時間跑跑附近，看看有沒有黃昏市場？便利商店近不近？有沒有公園？如果家裡有老年人或小朋友，住處有沒有電梯就是很重要的判斷指標。
此外，風切、低溫、潮濕、採光等種種問題看似瑣碎，卻是內行人的觀察重點。
很多建案一次蓋兩棟大樓，因為距離近，中間的風切聲很大。有個朋友以便宜的價錢租到一間頂樓房子，地段好、建物新，原本覺得「賺到了」，住進去後才發現晚上風切聲太大。即使窗戶打開情況會有所改善，到了冬天冷風又不斷灌進來，只好深鎖房門
＠ 高檔公設與五星級管理？ ＠
社區管理品質與支付的管理費要達到完美的平衡，才會在未來出售時加分。若一個中低價位的建案不但有SPA、露天加室內游泳池、五星級三溫暖和健身房，還包括所謂的「五星級飯店式管理」，加上密不透風的保全，你就要拿出計算機好好地算一下了。
這些設備所需的管理和維修費用，還是得從每個月的管理費裡攤提。游泳池換一次水要花10萬元，有些社區因為不是每個住戶都願意繳管理費，造成讓居住品質加分的公共設備癱瘓。游泳池變成流浪狗喝水的水池，健身房變成小朋友玩捉迷藏的遊樂場，三溫暖關著門養蚊子。
休閒功能完備的公設、五星級飯店管理等等，的確對居住品質有加分效果，但是品質的加分需要付出多少管理費來維護？其中的平衡點必須好好掌握。
＠ 買屋四變數之四：價格 ＠
在房地產市場裡，我們最常接觸兩種價格：單價和總價。總價低不一定划得來，有些首購族看到豪華小套房的DM，口水都快流下來。售屋廣告上常寫著總價只要350萬元，送家具，又在商業區，除了飯店式管理，商務套房還有會議室、電影院、寬頻網路，是租人自用兩相宜。
但這也是購屋者必須重視「價格」的原因。因為，除非挑到真正的好房，否則買套房增值的可能性很低。
因為，當你買套房的時候，已經買在價格的高點上了，日後增值空間相當有限。通常一個套房的標準坪數是10至12坪，也就是說，看起來350萬元的總價很低，若換算成單價，每坪約30至35萬元。
再者，有人認為「小套房可租人」是個重要的賣點，但是靠租金讓套房回本，運氣好的至少得等個25年，運氣不好的只有認賠了事。
從需求面來看，租小套房的人，通常因為預算卡得緊（預算多一點的租屋族，可能考慮租公寓，更不用提朋友分租一戶大樓的情形），你的豪華小套房，在租屋市場中得時時面臨嚴酷的考驗。套房本身的租金價格幾乎等同於地段的價格。對預算有限的租屋族而言，就算精美小套房的月租，只比平價小套房多1000元，但是一個月省1000元，一年就省了1.2萬元。
所以，套房租賃市場行情看的是地段，精不精美倒不在租屋客的主要考慮範圍內。同樣的道理，如果你買的套房比別人大兩坪，也別想像租金可以多收一點回來。套房的價格幾乎等同於地段的價格，多兩坪只代表你多花了六、七十萬，在租屋市場中很難引起漣漪。
＠ 小心「百萬裝潢屋」 ＠
在中古屋市場中，有一種「全新百萬裝潢、附高級家具、立刻可以進住」的「百萬裝潢屋」。因為百萬元裝潢之故，這些美輪美奐的中古屋房價都高過地區總價帶，但這些高過總價帶的房子，多會隨著時間流逝逐漸跌回總價帶的平均數。
先言明一個觀念：這些百萬裝潢屋，有些真的是珍珠，買到是你賺到；但是外表美麗的「人造養珠」也不少，如何辨別「珍珠」就是一門重要的功課。早期全新百萬裝潢屋之所以出現，是屋主為了提升房子價值所採用的方法。例如花50萬元裝潢，以80萬元賣出，這樣屋主就多賺了30萬元。
市場中一些熟悉地區發展的投資客，就掌握這個心態，收購法拍屋或低價中古屋，請裝潢公司裝修成夢幻住宅。於是，全新百萬裝潢屋就這樣出現了。偏偏裝潢是房地產投資裡折舊最快的項目，因為裝潢帶不走，折舊的速度甚至比汽車快。
有些房屋裝潢的品質和資訊展展場有點像--雖然看起來很大氣，一用手指一敲，發現隔間木板很薄；油漆顏色很新，卻薄薄一層；壁櫃、地板、廚房看來都具原木質感，細看卻是塑膠貼皮；浴室雖然質感十足，邊角卻有滲水痕跡，冷熱水管線也有污水滲漏；門框雖上了新漆，還是有不懈怠的小白蟻忙進忙出--這時候，不要拖，趕快離開現場。
＠ 找出裝潢合理價值 ＠
如何評估裝潢的合理價值？若你找到裝潢品質真的不錯的房子，先以你精準估價的功力，估出房屋的合理市價，將裝潢屋的總價扣掉房屋本身的合理市價後，其他的就是裝潢費用，再把它算在每坪增加的預算裡。如果折舊已經考慮在內，也覺得每坪價格還算合理，就可以高高興興地通知親朋好友幫忙搬家了！
（本文摘自「買對房子，買進千萬人生」一書，作者是北區房屋首席總經理）
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資料來源 : http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/2867058.shtml