都會區精華地段高貴，建商取得土地愈趨困難，將老舊社區改頭換面的「都市更新」成為新戰場，最近有都市更新案在熱門商圈或延運沿線集中推出，帶動區域行情水漲船高。
房地產業者樂觀預期，在都市更新案打得火熱之際，未來持有精華地段老舊住宅的民眾，其老屋待價而沽的希望更加濃厚。

3年2000億元 政府釋發展計畫

都市更新為都市再生的機制，近來政府釋出3年2000億元都市更新發展計畫，預期可帶動6000億元開發效益。有鑒於建商獨立開發都更案往往面臨整合住戶意見的困難，政策大力推動公辦都市更新，讓公權力介入，協助整合老舊社區的住戶意見，加速推動都市更新的腳步。

建商覬覦的都更標的主要以成熟商圈或者捷運沿線地段為主，屋齡超過2、30年的老舊社區最具開發價值，住在這些熱門地段的民眾，其實也期待藉由都市更新，以舊屋換新屋。

住戶意見多 通常要「喬」很久

但是，都市更新的困難來自龐大住戶的意見整合，住戶對於回饋條件、權利分配都有不同意見，因此，開發一個都更案總是曠日廢時，沒有「喬」個5年、10年，很難成功。

公辦開發案 另一股推案趨勢

台北市是全台都更案最早的區域，民國70年代萬華區有「柳鄉社區」，86年有冠德建設推出國賓案。目前預售市場上，有華固建設在中正區古亭捷運站附近推出的「中正史坦威」，全陽建設在文山區推出「麗景天下」，昇陽建設則取得板橋3件公辦都更案，預計採先建後售，明年度對外銷售。樺福建設也取得板橋一件都更案，推案時間未定，不少建商積極投入都市更新。

昇陽建設總經理簡伯殷表示，精華地段的老舊住宅最具開發價值，因為地段佳，區域需求強，但也往往因為條件優越，原住戶對於與建商交換的條件設定很高，因此產生意見整合的困難。不過，在公權力介入協調的前提下，省去建商曠日廢時的成本，毛利比一般土地開發高出5%-10%，未來公辦都更的開發案將成為另一股推案趨勢。

對於建商來說，都市更新的好處是省去購買土地的高額成本，特別是大台北都會區土地昂貴，光是買地就要籌措一大筆費用，如果採都市更新，類似與地主合建，原住戶出地、建商出力建造，成屋後扣除原住戶分配的戶數，建商可直接銷售配得的住宅。

周邊不更新 恐成貧民窟豪宅

對老舊社區的住戶來說，透過都市更新，可以「老屋換新屋」，而且可以「小換大」，成功的案例還能享受到更高的房價。

信義房屋不動產企研室張欣民表示，老舊社區經過更新後，如果房價能夠與市價接軌，周邊的環境也能同步更新，那麼就能創造區域行情向上一步。

反之，如果只有單一社區改頭換面，周邊區域還是老舊市容，很可能就是蓋在貧民窟的豪宅。

【2005/08/20 聯合報】