買到不斷增值的房子，可以讓你住得愈久，賺得愈多，精準估價的能力因而十分重要。但是，再會精挑細選的專家，真正賺到錢的也不多。
反觀巴菲特，連K線分析都不看，只掌握最簡單的原則，就成為身價僅次於蓋茲的全球第二大富豪。買房子也是如此。要知道你家房子是漲是跌，其實不需要複雜的理論，只要了解四大變數，投資就能無往不利，最重要的是讓你買到日後會增值的房子。

簡單地說，房價是否會往上走，取決於供給、需求與品質等三個變數。只要掌握「供給」要小、「需求」要大、「品質」要好等三個條件，未來房屋「價格」一定能像林志玲的身價一樣看漲。

買房屋有四大變數

供給量大，「去化」就會成為問題；消化不良，就容易留下大批餘屋。除非是價格低過頭的國宅，否則綜觀房地產發展，新店、龍潭、安坑等地都曾推出名震一時、動輒千戶以上的大型建案，卻沒看到後市價格還起漲的。為什麼？需求量再大，也大不過供給量的時候，未來價格自然走跌。

比如說，樓上、樓下的房子貼了半年紅單都賣不掉，老張的兒子出國在即，他會怎麼做？心一橫，便宜100萬元，只求換現金。有一就有二，房價就慢慢地跌下來了。

交通動線最受重視

「千戶」建案一落腳，通常最先出問題的就是交通。如果1000戶進住，起碼有1000輛車上下班時間開進開出。當千戶建案服務處裡人聲鼎沸、成交聲不絕於耳，甚至擠都擠不進去的時候，請記得冷靜地看看周圍的交通動線。

馬路夠不夠寬？捷運有沒有經過？高速公路遠不遠？然後閉上眼睛想像一下，早上8點半500輛車一起開出來上班，要等幾個紅綠燈才能突圍而出？淡水地區就是一個例子。

在捷運通車之前，淡水與台北市區的交通連結「頻寬」不夠，即使有無敵的景觀、便宜的海鮮，生活機能也還可以，如果你每天開車前往市區上下班，來回至少要三個小時長期下來時間成本很可觀。

觀察周圍空地多寡

在比較遠的市郊，另一個值得注意的項目是空地。在你買房子之際，也許建商推案不多，該區的人口還在交通動線可負擔的範圍內暫時不會堵車。但如前往市區道路兩旁，都是綠油油的空地，將來 一旦建起一棟棟高級住宅，交通問題就會浮現。所以在新市鎮置產時，建議先在附近開車繞個五分鐘，看看空地多不多。

需求量大水漲船高

需求量大，指的是想入住置產的人數多。若你看到「有150組客戶等待成交」，或「買方誠徵本區物件，誠可議價」這類訊息，儘管景氣不算好，該區的房價大概很難跌下去。當房地產市場買氣回春，這樣的地區會帶頭起漲，等到漲幅夠高了，才會連動漲到周圍其他區域。

買房子是長期投資，未來台灣景氣的起起落落是常態，所以購屋時觀察地區的需求量也很重要。雖然很難找到「東方不敗」（景氣不好房價仍然看漲）的產品，但是至少要選擇會「東方再起」（買氣回春率先看漲）的產品。看得到未來，也要有子彈走得到未來，就如我在「圍棋理論」曾提到的，人是活的，地段是動的，各區需求量也會隨著城市動能的發展而改變。

除了台北市大安區的例子之外，如何找到需求量大的地段？如何判斷哪些地段的未來需求量水漲船高？

在此舉兩個比較性的例子說明。竹科房市的成功經驗，讓人們對中科及南科的未來房價充滿期待。但竹科發展近30年，竹北房價才有現在亮麗的表現。如果現在以投資的角度在中科與南科附近置產，你認為大概要多少年房價才會起漲？

另外，竹科的蓬勃在當時有全球科技產業下單背書，當中國變成世界工廠時，中科與南科能否完全複製竹科經驗？除了智慧之外，還需要時勢配合。如果你現在買地投資，光是養地的費用就十分驚人（土地稅加上土增稅）。

以投資的角度來評估，現在該不該進場？建議用「看得到未來，也要有子彈走得到未來」的準則來考量。

運用圍棋理論分析

未來的需求量會不會上升？關於這點，還是可以運用圍棋理論分析。

由於休閒概念的蓬勃發展，以同樣訴求「有View」（景觀）的無敵海景住宅來說，八里（三芝、金山周邊）雖然位置離台北較近，交通問題卻一直沒有解決，即使RV（Recreation Vehicle，休旅車）當道，需求量還是看得見上限。

反觀宜蘭，在高速公路通車後，交通問題得到解決，宜蘭遠近馳名的休閒品質和低房價，有效地吸引了尋求休閒風格的需求量。據媒體報導，科技業新霸主郭台銘不只對歐洲古堡有興趣，更在宜蘭找到了面海的五甲地置產，這就是一個需求量即將變大的指標。這也是銀邊的魅力。當高速公路走得到未來，你的投資當然就看得到未來了。

我的責任就是要幫助你買「對」房子，買進你的千萬人生。所謂對的房子，就是未來會增值的房子，讓房子成為賺錢幫手。買對房子，就像擁有一家7-E1even，不但24小時全年無休，在你睡覺的時候還幫你賺錢。許多房地產專家告訴你，購買不動產最重要的三件事就是「地段、地段、地段」。

這種說法是正確的，但是忽略了一個重點：不動產是活的，是隨著城市脈動同步發展的。房地產是長期投資，所以對趨勢的掌握便格外重要。忽略了趨勢的變因，購屋者很可能做出錯誤決策而不自知。好比現在大手筆投資大稻埕，你能期待房價五年內開紅盤嗎？大稻埕曾是台北市最輝煌的黃金地段，但是大家都知道，台北的城市發展重心不斷東進，投資標的也必須配合此一趨勢。

換句話說，若想要你的不動產增值，置產腳步要比景氣走得更快才行。下次再有人告訴你，不動產投資最重要的是「地段、地段、地段」的時候，你要在心裡告訴自己：人是活的，地段是不停變動的；有些地段的優勢正在失去，有些地段則正在崛起。

（本文摘自「買對房子，買進千萬人生」一書，作者是北區房屋首席總經理）

【2005/08/14 經濟日報】