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大環境─三低效應 逐漸失勢

在討論過市場各面向後，我們接著把視野放遠放大，來看整個房地產市場的客觀條件，也就是利率趨勢。無論是買方購屋或是供給方融資，基本上都和利率環環相扣，因此利率的變化，對房地產市場具有重大影響。

根據報導，儘管聯準會主席葛林史班最近一次國會報告，再度重申緩步升息的基調，然美國各項經濟數據不如預期，市場評估美聯準會下半年可能減緩升息腳步。不過央行總裁彭淮南一直宣示，台灣利率不會隨美國起舞，另方面無論是升息次數及幅度，也都尚不及聯準會，因此下半年台灣央行仍有升息可能。

就算不看央行未來可能的升息步調及幅度，其實今年上半年，各行庫的指數型房貸利率，數字都在悄悄向上調升；以六月份來看，一般指數型房貸利率，已經逼近百分之三，當然就更不用提固定利率了。這個數字，和過去相比仍相對頗低，但把今年經濟狀況下修的事實考慮進來，則民眾房屋購屋力仍算被削弱。

當然，在利率持續上探，民眾荷包卻日益縮水之下，無論是把握目前較佳時機，或是為了保值而購買房地產，都更要盡早；這對房市而言，反而是助力。但是近兩年房價不停上漲，然相對地房租卻沒有跟著『提昇』，這會不會使房市買氣轉移到租屋市場，也值得注意。

預售漸退燒長期『價跌量縮』

簡單地說，從九二年中開始的這波景氣復甦，是由低利率、低價格及低自備之三低效應所啟動。如今，三低中的低利和低價，已慢慢消失，這等於揭示了三低效應即將終結，這波景氣已出現回檔。

回歸到前段的供需層面，近期買氣趨緩，下半年推案卻仍然大量的詭異現象，還是在於業界擔心來年景氣會更差，因此才持續大量出貨，且當然以預售為推案主流，否則如何抓住景氣風向。

不過，近期各區預售案競爭激烈，相對之下，出現成屋個案反應較佳的狀況，因此預售當道的現況，在限期開發獎勵的誘因逐漸消失後，恐怕不會持續太久。這一波為抓住景氣尾班列車，而大舉爆出的預售量體，很可能是最後一批。

至於整個下半年的房市開局，將會以『價量皆穩』的情勢起跑，但愈往年底，個案競爭愈發激烈，因此很有可能演變為『價跌量縮』的狀況。

本文刊載於住展雜誌94年七月號）