六年前，台灣第一個工商綜合區、也是當時首座大型購物中心─台茂南崁家庭娛樂購物中心開幕時，第一天就吸引逾10萬人次上門。南崁聯外道路動彈不得的景象，不少人記憶猶新，一度成為媒體爭相報導的焦點。
不過，台茂的蜜月期只有二個多月。民國88年的921大地震災難，不僅震垮許多家園，也冷卻了消費力，讓台茂的美夢驚醒；接下來的幾年，台茂頻頻改裝，調整經營型態。

88年，當年年底，新竹風城購物中心取得銀行團80億元聯貸時，還被投資銀行評為最佳開發案的購物中心。如今，這個東南亞最大的購物中心卻傳出跳票危機；讓人不禁懷疑，在日本、美國都有成功案例的購物中心，在台灣很難生存嗎？

83年7月，經濟部與內政部發布「工商綜合區開發設置管理辦法」，不少企業主一窩風加入開發閒置土地的行列。

但細數工商綜合區的案子，目前只有台茂、大江及台南Sugar Mall三間購物中心真正開業。其它如台北縣新莊歌林購物中心，以及掬水軒在平鎮、泰豐在中壢的工商綜合區土地，「只聞樓梯響，不見人下來」。

台茂美夢驚醒 調整經營站穩腳步

台茂購物中心總經理郭大睿認為，早年景氣不錯，銀行配合度較佳，會增加企業的投資意願。而根據工商綜合區管理辦法，業者可以選擇投資抵減或五年免稅，並享有優惠貸款，更易激起業者變更土地、重新開發閒置土地的念頭。

他認為，土地從工業區變更為工商綜合區不難；但到了購物中心開幕，營運的考驗才正要開始。

風城的投資金額高達160億元，聯貸金額就有80億元。台茂的總投資金額為74億元，貸款金額為36億元，借貸比率也占總投資額近50%。

郭大睿就說，當初負債比率過高，初期營運又無預期成績，前幾年即使有一些獲利，但都被利息吃掉了。所幸中央銀行後來調降利率，讓台茂節省不少利息負擔，改善財務結構。

在商品結構方面，館內的萬客隆、Tesco（特易購）量販店相繼出走後，台茂只好投資「A-Zone動力站」，結合攀岩、滑板、賽車、生存遊戲等運動設施及商品展售賣場，凸顯與同業的差異化。

台茂今年上半年業績10.31億元，較去年同期8.85億元成長16.5%，開始獲利。業者認為，不是不能經營郊區型購物中心，而是要找出集客的優勢。

大江壓低成本 提高獲利不二法門

與台茂同為郊區型、工商綜合開發區的中壢大江購物中心，也曾面臨招商及經營不易。不過，大江購物中心主管認為，購物中心能否生存，不在於品牌的陣容是否堅強，而在於建置成本。

他認為，風城最大的問題是財務槓桿失衡。因為建置的成本過高，開幕後業績達不到預算，館內廠商的毛利又低，現金流量自然就不夠。

該主管也強調，許多人認為要擁有A級品牌才能創造好業績；其實只要壓低建置成本，就算進駐商場的是B級或C級廠商，也有機會獲利。

位在台北市內的微風廣場，是三僑集團與地主黑松公司共同開發，因此成本比其他同業低了許多。

大直美麗華百樂園的總投資金額達120億元、貸款金額40億元，土地成本花了約75億元。但所幸土地是業者自有，可以降低開發成本。

美麗華行銷企劃部副理呂俊昌就說：「除了提升來客數及營業額，誰能降低營業費用，才有能力談調整商品結構。」

京華城有撇步 提升娛樂業種比例

除了風城，台北市京華城當初投資金額高達240億元；據了解，聯貸金額就破百億元。業界分析，這些都會加重購物中心的經營負擔，若一時周轉不靈，就很容易「兵敗如山倒」。

對於這樣的聲音，京華城發言人高治華強調，京華城逐漸提升娛樂業種比例，讓這些大店集中在高樓層，低樓層則以百貨零售為主。包括K9 KTV、主題餐飲、夜店等，都是京華城增加娛樂業種、持續調整商品結構的最佳例子。

至於風城購物中心發生的問題，呂俊昌及高治華都認為，問題出在地點及定位；風城也高估竹科人的消費力。他們分析，其實竹科高階主管大多住在台北，假日時還是回台北消費。此外，不少科技人重視居家生活品質，捨得投資房子、車子，卻未必重視華服。

新竹已有太平洋SOGO、新光三越、大遠百、中興等百貨公司，再加上量體極大、總樓地板面積超過10.2萬坪的風城，當地的消費人口根本無法支撐這麼多商場。

也有百貨業者認為，國際知名精品不願意到新竹設櫃，或許也是留不住竹科新貴的原因。