【李偉麟╱台北報導】去年底由日勝生（2546）取得的市府台北車站交九用地BOT開發案，已確定9月正式推出，將以小坪數住辦為主，案量90億元；由於是「有房無地」的地上權產品，戶數高達1200戶，且北市西區長期以來並非房市主戰場，將考驗市場接受度。
有房無地
此案已確定由甲山林廣告代銷，訴求「每坪不到30萬元」，共有住宅4棟、辦公2棟，位於捷運行控中心樓上的接待中心正趕搭中，9月將先推出住宅部分；之前業界盛傳信義房屋（9940）亦是代銷團隊成員，但該公司代銷部協理唐定華表示，「信義代銷並沒有與日勝生或甲山林合作承接交九案。」
甲山林廣告企劃部副理羅美美表示，台北車站是既成商圈，食衣住行娛樂及交通條件充足，該案將移植日本東京目前流行的工作、住宅、休閒娛樂「All in one」概念，打出「5鐵共構」訴求，即台鐵、高鐵、捷運、台汽等長途客運與機場捷運，再加上台北車站西側雙子星大樓定位為「國家門戶」，北市西區將再現活力，與東區並駕齊驅。


訴求5鐵共構
羅美美指出，該BOT案5樓以下為商場及轉運站，5樓至18樓為住宅或辦公，5樓為轉換層，面積約2000坪，將規劃4座主題公園、游泳池、Spa水療區、視訊會議中心等；案名目前尚未確定，但將推出前所未有的「體驗式行銷」。
不過交九屬大同區，該地較老舊的區域特性是否會獲得市場肯定，是項挑戰；甲山林廣告過去曾代銷過龍江路「京華DC」及撫遠街「寶成河畔皇家」等知名地上權住宅案，對此類個案的操作並不陌生。
由於地上權個案售價較市價低2~4成，但租金與市場行情維持同樣水準，因此，過去幾個地點及管理不錯的地上權住宅案，吸引許多投資客進場，出租投資報酬率也將是「交九案」的主要訴求。


使用權限50年
信義房屋企劃部經理林永孟指出，地上權住宅房貸成數約3成左右，且因要行文政府機構，代書流程較長，2房產品在自備款過高下，市場接受度不高（以7成自備款計算，2房地上權住宅的購屋自備款與一般1000~2000萬元住宅的自備款不相上下。）但套房或1房的小坪數產品，由於總價低，因此，低房貸成數沒有產生抗性，一般市場反應不錯。
以「京華DC」為例，周邊生活機能佳，且小坪數產品總價約300萬元，市場搶手。目前行情已接近甚至高出預售行情。該案多數為附近上班族購買，7成左右買下來出租，投資報酬率至少7~8%。而「寶成河畔皇家」靠近南松山，地點略有抗性，未來捷運松山線動工後，三民路、健康路有捷運站，投資報酬率4~5%。
中信房屋研究員林怡君指出，地上權住宅不需花費市價水準購置房地產，可善用資金投資獲利，而50年的使用權頗適合現代換屋頻率。不過，缺點是貸款成數最高僅有5成，且二手市場尚未成形，銀貸又只計算建物價值（超過15年者，在銀行評估的建物價值幾近於零），建物每年折舊，年限愈久，轉手不易，地段較差者缺乏增值空間。