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郭及天╱台北報導】房地產業者統計,因地段及產品條件的差異,屋齡5~10年的中古屋價格約為預售屋的65~85%。但今年以來北台灣地區,預售屋與中古屋房價的差距有逐步擴大跡象。學者認為,部分區域預售價格確實有漲幅過大的「警訊」,但研判房市結構已經較往年健全,價差拉大的情形應會在第3季改善,意即預售屋價格拉回機率很大。
哄抬過高
預售屋與成屋分別代表「期貨」與「現貨」的市場價格,資料顯示,2者價差拉大的趨勢以台北縣最明顯。包括板橋、土城、淡水、蘆洲、新店的行政區,今年預售屋及屋齡5~10年的中古屋價差,較去年有1倍以上的成長幅度。相較之下,台北市除了大安區,中古屋與預售屋的價差都持續縮小。
財團法人不動產資訊中心研究員楊宗憲表示,預售屋房價與中古屋房價通常有密切的連動關係,預售房價快速成長的區域,如果中古房價跟漲,且維持穩定價差,房價結構會漸趨穩定;若中古房價沒能跟漲,顯示推案業者的價格認知與實際市場需求愈拉愈遠,預售案在未來成屋之後,房價勢必面臨修正的壓力。
中古屋未同步跟漲
預售房價漲幅較明顯的區域中,台北市大安區及台北縣的板橋、土城、新店等地中古屋房價變動不大,淡水、蘆洲中古屋價格還回跌,顯示這些地區預售屋的漲幅有過高現象,未來房價可能面臨較大的下修考驗。
台北縣的新莊及台北市松山、士林、北投等地則是呈現相反情況,平均預售價格下修,中古房價則略有上漲,這些地區顯然預售價格較為平實合理,價格面的風險應較低。
北縣新案屢創高價
台北縣由於有較多可供開發的新興重劃區,新案的區位通常比中古屋密集區段條件還要好,建商近期土地取得成本已較往年高出不少,在交通建設及未來遠景題材的加持下,預售案的價格屢創新高。
以板橋新站特區為例,新案成交價已經站上每坪35萬元以上關卡,漲幅較緩的中古屋價格也蠢蠢欲動;不過如三峽、林口、淡水等地,因為預售供給量較大,確實會壓縮中古市場,也讓價格產生鬆動。
新舊價差將漸縮小
楊宗憲認為,這些多需靠區外客源支撐的新興區域,抬高房價是否僅是建商一時行銷效果,利多題材的「實現性」,將是決定預售房價能否持穩的關鍵因素。如果以「投資報酬率」的角度考量,預售時高取得成本,極難擁有相同水準的租金行情,勢必造成整體報酬率降低。
玄奘大學公共事務管理系教授花敬群指出,建商近2年使用的建材均較過去豪華高檔,成本大幅提高,加上定價策略的考量,難免造成新供給價格持續與中古市場拉大。他並判斷,由於房市結構已漸趨漸全,未來較難見到供需雙方同時進場墊高房價的情形,預售及中古屋價差應會逐步縮小