郭及天╱台北報導】房地產業者統計，因地段及產品條件的差異，屋齡5~10年的中古屋價格約為預售屋的65~85%。但今年以來北台灣地區，預售屋與中古屋房價的差距有逐步擴大跡象。學者認為，部分區域預售價格確實有漲幅過大的「警訊」，但研判房市結構已經較往年健全，價差拉大的情形應會在第3季改善，意即預售屋價格拉回機率很大。
哄抬過高
預售屋與成屋分別代表「期貨」與「現貨」的市場價格，資料顯示，2者價差拉大的趨勢以台北縣最明顯。包括板橋、土城、淡水、蘆洲、新店的行政區，今年預售屋及屋齡5~10年的中古屋價差，較去年有1倍以上的成長幅度。相較之下，台北市除了大安區，中古屋與預售屋的價差都持續縮小。
財團法人不動產資訊中心研究員楊宗憲表示，預售屋房價與中古屋房價通常有密切的連動關係，預售房價快速成長的區域，如果中古房價跟漲，且維持穩定價差，房價結構會漸趨穩定；若中古房價沒能跟漲，顯示推案業者的價格認知與實際市場需求愈拉愈遠，預售案在未來成屋之後，房價勢必面臨修正的壓力。


中古屋未同步跟漲
預售房價漲幅較明顯的區域中，台北市大安區及台北縣的板橋、土城、新店等地中古屋房價變動不大，淡水、蘆洲中古屋價格還回跌，顯示這些地區預售屋的漲幅有過高現象，未來房價可能面臨較大的下修考驗。
台北縣的新莊及台北市松山、士林、北投等地則是呈現相反情況，平均預售價格下修，中古房價則略有上漲，這些地區顯然預售價格較為平實合理，價格面的風險應較低。


北縣新案屢創高價
台北縣由於有較多可供開發的新興重劃區，新案的區位通常比中古屋密集區段條件還要好，建商近期土地取得成本已較往年高出不少，在交通建設及未來遠景題材的加持下，預售案的價格屢創新高。
以板橋新站特區為例，新案成交價已經站上每坪35萬元以上關卡，漲幅較緩的中古屋價格也蠢蠢欲動；不過如三峽、林口、淡水等地，因為預售供給量較大，確實會壓縮中古市場，也讓價格產生鬆動。


新舊價差將漸縮小
楊宗憲認為，這些多需靠區外客源支撐的新興區域，抬高房價是否僅是建商一時行銷效果，利多題材的「實現性」，將是決定預售房價能否持穩的關鍵因素。如果以「投資報酬率」的角度考量，預售時高取得成本，極難擁有相同水準的租金行情，勢必造成整體報酬率降低。
玄奘大學公共事務管理系教授花敬群指出，建商近2年使用的建材均較過去豪華高檔，成本大幅提高，加上定價策略的考量，難免造成新供給價格持續與中古市場拉大。他並判斷，由於房市結構已漸趨漸全，未來較難見到供需雙方同時進場墊高房價的情形，預售及中古屋價差應會逐步縮小