| 樹林市後站商圈ㄉ潛力 |
| 發表者：KK 發表數：69 IP：211.75.181.* | 2005-06-10 18:02:19 |
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A.交通: |
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| 回覆者：KK 發表數：69 IP：211.75.181.* | 2005-09-02 10:56:53 |
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住宅區大賣場旁 房價有保庇！ 在房地產市場上，大賣場近幾年來也成為銷售房屋之重要訴求，因為住宅區若設立大型賣場，生活機能大為提昇，根據市場成交資料顯示，在不景氣時，大賣場對住宅房價有支撐作用，市場景氣時，市區大型賣場對區域房價更有明顯的拉抬效果。 最近量販店趁菜價上揚與中元節節慶大力促銷，並積極展開拓點行動，形成市場話題。房仲專家表示，「住家買在市區大賣場旁，房價有保庇」，住宅區大賣場旁儼然形成新的購屋潛力區。 學區、公園綠地、百貨公司、車站、速食店與菜市場，是過去國內房地產市場所謂的「房價保證六大天王」，買房子選在這些地方，房價能獲得最佳保證。隨著市場及社會之演變，近幾年「房價保證六大天王」已經變成學區、公園綠地、百貨公司、捷運站、水岸景觀與大賣場。大賣場顯然已經取代傳統菜市場在房市中之地位，不僅成為房屋銷售的重要訴求，也是民眾買屋時取捨與否之要素。 買屋在地點選擇上首重地段、交通與生活機能，當然大賣場（包括大型量販店或購物中心）在居家生活機能上有明顯加分作用，如果大賣場是設立在市區或是社區內，不僅會形成一個新的大賣場商圈，對當地房價也有十足的支撐作用。 大型賣場設立對房地產市場的影響，因地點、產品、市場景氣會有不同。基本上，對市區的影響比郊區的影響大，對住宅產品通常是正面的，店面要看經營的業種而定，互補性產品才有生存空間。大型賣場對房價的拉抬，密集住宅區的效果最大，交通條件便利者又有加分的作用。不景氣時，大賣場能對區域房價產生支撐作用，比如土城市金城路家樂福商城；景氣時則會產生進一步的拉抬作用，新店裕隆商城與樹林家樂福商城則是最好的案例。 土城市金城路家樂福商城設立較早（90年左右），目前賣場300公尺內行情14-14.5萬，較遠地區只有13.5-14萬，愈靠近賣場房價愈高。3年前房地產不景氣時，區域行情11-12萬，賣場附近房價仍有13萬元之多，市場行情表現明顯抗跌。新店市湯泉二期去（93）年初交屋，目前社區住戶約1200戶，特易購賣場位於大樓內，採24小時營業。該社區位於環河快速道路旁，另一面臨民生路農業區，生活機能不佳，進出必須靠開車或社區巴士，該大賣場成立對當地房市是一大利多，目前該社區行情在21-23萬之間，比前2年仍上漲1-2萬。 樹林市安路家樂福量販店去（93）年初開幕，24小時營業，當時大安路、潭興街一帶的大樓行情約10萬元上下，但目前房價已漲到12-13萬元。中和市中山路二段家樂福一樣去年初成立，緊鄰大潤發賣場，目前行情18-20萬，2年前行情只有14-15萬。新店市裕隆商城規劃有汽車商城與大型賣場，去（93）年底開幕，一樣24小時營業，成立後中興路一段、二段商圈型態煥然一新，生活機能大幅提昇，對區域房價也產生明顯拉抬作用。商城背後的「裕隆極景」，2年前房價21-23萬，目前行情已漲到26萬元之多，商城斜對面的「群星會」，2年前行情23萬上下，目前行情有26-28萬元之多。 住宅區設立大型賣場，生活機能大為提昇，如果交通條件不錯，不景氣時房價有支撐，市場景氣時，對房價則有明顯拉抬效果，「住家買在市區大賣場旁，房價有保庇」，住宅區大賣場旁儼然已成為新的購屋潛力區，只是民眾必須衡量大量車潮是否會對當地交通產生重大的衝擊。 近年來，大型量販店拓店策略改變，地點開始鎖定市中心區，店址設在住宅、辦公商圈等人潮密集的地方，甚至直接設在大型社區裡面。由於這些地方交通條件都不錯，生活機能也不差，大型賣場進駐後，民生採買問題解決大半，生活機能更加提昇。加上一般都會認養附近社區、道路、天橋、公園，對附近整體居住環境品質有加分作用，對區域房價產生拉抬效果。 |
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| 回覆者：KK 發表數：69 IP：211.75.181.* | 2005-08-17 11:35:47 |
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山佳車站周邊 房價低樹林6成 2005年05月21日 山佳火車站距樹林車程5分鐘，但房價只有樹林火車站的6~7成。黃競鋒攝 圖片: 1 / 4 700萬可買透天避開工業廠區 【郭及天╱台北報導】擁有100年歷史的山佳火車站，周邊腹地不大，且地形封閉，無法與鄰近的樹林、板橋車站一樣，因為台北都會區的高度發展而連帶獲益，房價受到房地產景氣波動不大。不過從山佳到樹林火車車程5分鐘，房價卻只有樹林的6~7成，「低價」是山佳房市最大的競爭優勢。 產品多元 雖然山佳遠離台北市區，僅是個小型車站，沒有對號快車停靠，但每天仍有54班次電車往返山佳及台北，電車票價單程25元，通車時間約20~25分鐘。就交通條件來說，相較於開車前往台北市區，往往需40分鐘以上，火車確實是節省通勤時間和成本的交通工具。 腹地不大 多當地客 永慶不動產樹林中華加盟店經理李春明表示，樹林火車站一帶距板橋市近，商圈成形，房價最高甚至達每坪18.8萬元，指名樹林火車站的購屋客中，約有4~5成是火車通勤族；山佳火車站周邊腹地不大，人口僅3~4萬人，客源以當地首購客為主，大樓房價普遍在每坪10~12萬元，約有2成客源以火車為主要通勤工具。 相較於樹林火車站房市以大樓產品為主，山佳火車站房市產品較為多元，大樓、公寓、透天及工業住宅都有，其中屋齡較新的透天產品市場需求最高，新完工的透天總價800~1000萬元，屋齡2年以上的透天總價700~900萬元。 大漢溪畔的3萬坪河濱公園完工，柑園橋對側的三峽台北大學特定區房地產開發熱絡，山佳地區房價偏低，在比價的效應下，未來相對增值空間也較大。不過，居住環境周邊多工業廠房，加上各類產品雜處，好的標的並不好找。 近來，「工業住宅」挾著低價優勢，在台北縣及桃園大行其道，在山佳新興街附近，也有近600戶的工業住宅。李春明建議，如非必要，應避免介入。 工業住宅 轉手性差 雖然工業住宅價位普遍較行情低10~15%，但無法適用優惠房貸，銀貸額度多僅7~8成，水費計價則因水管口俓較大，導致基本費較高，很多住家1樓仍為工廠，住、工動線沒有分開，小環境的居住品質並不好，將來也需面臨轉手性較差的問題。 李春明表示，早期房地產交易資訊不流通，不少本區購屋客買了工業住宅，甚至住了好幾年而不自知，以致於轉手性及銀行鑑價的條件都不好，在本區購屋時最好能看清楚房屋的使用分區，避免碰觸地雷股。 由於山佳地區近年少見大型預售推案，不少建商利用房市熱度尚存推出大型個案，「陽光峇里」、「水景別墅」2個總銷30餘億元的大型新案，都擁有正臨河濱公園的景觀，前期推出的產品都已接近售完，後期產品陸續推出。2案完工後，會解決山佳地區較少新成屋供給的問題。 |
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| 回覆者：KK 發表數：69 IP：211.75.181.* | 2005-07-08 16:49:40 |
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樹林火車站後站周邊搶手 房價較前站貴1.5~2成 交通便捷 樹林市地理位置狹長，北接迴龍、新莊，南臨三峽、鶯歌，樹林購屋市場中有7成為當地人、3成為外來客；外來購屋族選擇樹林市為購屋地區，主要看中樹林火車站交通便利性。由於樹林火車站往返台北站車程僅需18~20分鐘，因此，火車站步行10分鐘以內的房屋最搶手。 樹林房市以火車站區分，後站多公寓少大樓、前站多大樓少公寓，後站因生活機能完備，並有10路公車往返板橋火車站等地，房價高出前站1.5~2成。 樹林中古屋市場在SARS前，屋齡20年公寓每坪9萬元，目前每坪已有12萬元水準；新建大樓SARS前屋價每坪10萬元，如今平均房價也有13萬元，房價上揚2.5~3倍之譜，與當地多項建設有關。 中古屋銷量逾9成 永慶不動產樹林後站加盟店店長李春明表示，樹林地理位置狹長，市區內腹地不多，因此，新屋推案量不多，屬於封閉型房市，中古屋銷售逾9成以上。 目前以後站的「米蘭花園廣場」及前站溪洲地區的「麗池經典」、「白宮御花園」等案量較大，其中米蘭花園廣場每坪叫價19.3萬元，創下房價新高，為當地個案指標。 由於後站生活機能方便，主要幹道中山路上，有金石堂書店、屈臣氏、燦坤等商家，加上中國化學公司捐出3400坪興建的長壽親子公園啟用後，後站生活品質錦上添花，因此，後站房價較前站高出1.5~2成。 李春明表示，後站是早期樹林主要發展地區，因此，購屋多以當地人為主，且為二次購屋的換屋族群，外來客則以板橋、新莊、土城等地為主。 此外，由於搭火車往返台北僅需20分鐘車程，因此，也有少數購屋族出售台北市房子，轉而到房價較低的樹林市居住。 後站主要幹道中山路及長壽街、復興路、文化街、育英街等地區，步行至火車站僅需5~10分鐘，為樹林後站精華地段。此外，樹林大樓建案不多，因此位於文化街上、成屋1~3年的大樓如「米蘭尊邸」、「富貴名第」等，仍維持每坪16萬元身價。 溪洲地區發展較晚 前站腹地溪洲地區在行政區上屬板橋市，但距離火車站約10~15分鐘步行距離，因此，與樹林關係較緊密。溪洲地區由於發展較晚，街道規劃整齊，該區主要幹道為篤行路，有3座公園、2所國小及1所高中。 |
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| 回覆者：KK 發表數：69 IP：211.75.181.* | 2005-06-29 11:02:42 |
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郊區生活網 銷售鐵飯碗 台鐵路線同樣享有有別於以往的新生活形態，基隆、汐止、板橋、桃園、樹林、鶯歌等台鐵車站旁，都是最熱鬧也是當地最昂貴的地段，生活圈本身就相當成熟，台鐵轉化為都會運輸網之後，班次即使不如捷運密集，依舊獲得部份購屋者的重視。 來自各大代銷的調查，板橋有三鐵共構的優勢，距離台北市約10分鐘距離，新板特區的房價約是每坪33-35萬元，約是台北市信義計劃區的一半，但轉運5-10分鐘距離，價格甚至可減一半。 如樹林距離台鐵台北車站時間約20分，樹林房價約是每坪13-15萬元，比起台北火車站周邊個案，整整少了20萬元價差以上。 往北到基隆，行車時間約30分鐘，房價約是每坪12-14萬元，汐止房價則在15-19萬元，行車時間則是約15分鐘左右。 |
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| 回覆者：vinson 發表數：574 IP：61.66.171.* | 2005-06-23 11:12:38 |
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小弟我算了一下, 60乘8.6 + 20乘9.5 =706億 ,也就是說 北市 北縣 中央 各負擔235億左右,如果全線地下化,就要各負擔362億左右,但萬大線經過北市路段可能只有4~5公里左右吧,三分之一都不到,除非中央增加補助金額,否則要北市多出這麼多錢,需要政府好好協調才能完成吧.不然就是給它停擺. 小弟我也是北縣人 |
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| 回覆者：KK 發表數：69 IP：211.75.181.* | 2005-06-23 10:14:17 |
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捷運走「捷徑」 土城、樹林怒吼 「為什麼到這裡就走高架？我們是二等國民嗎？」參與連署的兩萬多名土城與樹林兩市民眾，昨天不滿「萬大—中和—樹林」捷運線，規畫到土城、樹林時由地下而高架，縣議員林阿坤指規畫單位，不要只考慮錢，該想到「人」的需求。 台北市政府捷運工程局規畫這條全長18.1公里的捷運路線，從台北市中正紀念堂到台北縣中和市連城路中和高中的8.6公里，都在地下，之後經土城市金城路、裕民路，跨越土城機場及大漢溪（浮洲橋），沿樹林市北端的中正路，銜接新莊市捷運迴龍站的9.5公里，卻採高架方式，激起兩市民代不滿。 除了高架與地下之爭，土城市長盧嘉辰、樹林市代會主席連明智等人對路線也有意見。他們認為現行路線「抄短線、走捷徑」，只考量成本，根本沒照顧大多數民眾，路線偏北，使得市內中、南區民眾還得再搭車接駁。 盧嘉辰認為如果走裕民路有困難，可以走金城路一、二、三段再轉接到中華路、裕民路口，越過土城機場上浮洲橋往樹林。連明智則認為該再往南到捷運頂埔站，經土城工業區跨越大漢溪後，接樹林市八德路、大安路，再接回中正路，受益民眾會更多。 立法委員李文忠、縣議員林阿坤和市代林銘仁昨天下午號召民眾開抗爭大會，林阿坤指出，裕民路寬僅20公尺，若採高架需佔用道路12公尺，對商家營運、居民出入都有嚴重影響，更會造成交通嚴重壅塞，施工還會帶來噪音、空氣汙染，影響居民生活品質。 李文忠則表示，捷運一公里造價，走地下要60億元，走高架只要20億元，成本相差兩倍，但這股聲音一定要發出來，才能贏得當局重視；樹林市代們則計畫透過立法院運作，來影響這項攸關樹林市未來發展的重大交通建設案。 縣政府交通局指出，這條捷運尚在規畫中。不過，縣府仍希望廣納各方意見，將來公聽會的意見會轉給台北市政府參考。 |
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| 回覆者：kis 發表數：845 IP：211.76.98.* | 2005-06-18 02:55:37 |
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唉呀!笑死我了... ROGER_LEE大大,真是輸給你了. 留一口飯給人家房仲吃嘛! |
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| 回覆者：ROGER_LEE 發表數：239 IP：61.220.27.* | 2005-06-17 14:51:41 |
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回覆 東吳之狼 於 ：2005-06-17 14:39:02 的發言內容
我家附近還沒買在樹林之前很怕人家推薦樹林，造成一窩蜂，進而房價上漲，增加購屋成本.... 沒有捷運 沒有火車 沒有高鐵 沒有交流道 沒有科技園區 沒有工廠變更捐地 沒有大片農地禁建限制解除 我很自私不敢PO出來 我也很怕大家知道而一窩蜂進來哄抬房價 但實際上 預售房一坪已經開到70萬了 |
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| 回覆者：東吳之狼 發表數：14 IP：61.220.68.* | 2005-06-17 14:39:02 |
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還沒買在樹林之前很怕人家推薦樹林，造成一窩蜂，進而房價上漲，增加購屋成本.... 小弟承認自私，現在已經買了，就不擔心這個問題。 所以把這裡的好推薦給大家∼ kk兄所言極是，只是很多人無法突破自己原有對樹林的刻板印象，有空來後站走走，你會發現，同樣花5-6百萬，卻可以擁有實坪40幾坪的電梯華廈+平面停車位的中古屋，8-9百萬可以買到全新的米蘭，走到火車站只要2分鐘.... |
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| 回覆者：KK 發表數：69 IP：211.75.181.* | 2005-06-17 10:10:33 |
這麼好ㄉ地方 為怎麼沒人來討論一下ㄋ??
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