< 投資套房 小心「套」住 >
【經濟日報/彭培業】94/01/30
　　常常有許多人對我說，想要把手中的積蓄拿去買套房，出租兼投資。
　　許多人都是從報章雜誌或業者廣告中接受到這樣的訊息，諸如「套房總價低、人人買得起」、「套房投資報酬率高過定存好幾倍」等。在低總價、高報酬的誘因之下，套房似乎已成為一般人想要投資不動產的「入門產品」，些套房個案推出時還一度造成熱銷。
　　事實上，在業者的糖衣包裝以及明星代言的魅力下，常常讓人在購買前忘了做理性的「投資決策」。
　　就像買股票一樣，選擇投資標的前，理性的投資人一定會針對個股作「基本分析」、「技術線型分析」、「財務分析」等，投資不動產也是，針對套房產品的投資價值判斷，其實是大有學問，也正因為坪數小，不管是空間設計、土地持分所牽涉的貸款問題、居住安全性、轉手性、出租率，都會比正常坪數住家複雜，所以，投資套房更要睜大眼。
　　這兩年套房市場搶搶滾，有業者估計套房市場有千億元的市場規模，不過目前市場上套房產品種類多，一定要慎選產品，同時注意隱藏的危機，才不致被套牢。以下是幾個評估重點：
　　一、低總價的迷思
　　套房最常訴求的就是低總價，這容易讓人忽略產品單價是否高於市場行情的問題，尤其許多套房的公設比偏高，經過仔細計算可能會發現，每坪單價高於同區域地段行情。
　　二、注意公設比是否過高
　　如果是成屋，可以實際丈量室內面積，與權狀相較，或是查建築物測量成果圖，除以實際坪數，算出公設比；若是預售屋，只能丈量建築物藍圖（算出房屋內部的面積），再除以銷售面積，算出公設比。
　　目前有的套房產品訴求「小豪宅」，公設比往往動輒30到45％，十坪套房，室內實際面積可能祇有5.5到7坪，住進去後，才發現洗衣機、晾衣空間不知在哪裡，空間不足，影響日常生活作息方便，公設比高無形中就把每坪單價給墊高了。
　　三、觀察格局規劃
　　地形方正的建築基地，建商通常都會規劃為正常坪數的住宅產品；基地過小或不方正，業者才會做成套房設計，因此購屋民眾要謹慎觀察格局設計，尤其是一層有十幾戶套房的個案，常見的是長條型格局，太長的玄關會影響視覺，使房間感覺更小。此外，弧形或三角形的基地，要注意邊間的套房可能會出現雙面採光或縮角弧度，空間也不易利用。另外，廁所門應避免正對床，或衛浴在屋宅中央，因為如果通風不佳，長期居住可能會有礙身心健康。
　　還有有的建商會訴求挑高套房，也就是夾層屋的問題。夾層屋屬於違建的一種，從民國84年後，未領取使用執照的新違建必須即報即拆，購屋者常在不知情下，買到夾層而被檢舉遭拆除。挑高住宅每坪單價也較高，如果不能合法使用夾層取得較大的居住空間，高單價購買反而是無謂的損失。
　　四、坪數選擇
　　套房出租是以戶為單位，有「論間不論坪」的說法，新舊房屋租金差異不大，租金多寡主要看室內空間大小及其規劃而定。所以，購買房價低、公設比低的套房出租，才可享有較高的投資報酬率。
　　以相同的生活機能來說，預售套房的投資報酬可能不如中古套房，坪數較大的套房也不見得享有較高的租金報酬。所以消費者購置套房自住（未來換屋需考慮轉出租問題）或出租，必須思考，買預售還是中古好？應購買多少坪數，才符合租金經濟效益
　　五、地段與環境的選擇
　　投資套房，最重要的就是要選擇高出租率與高租金水準的地段區域，單價低、生活機能佳、交通方便、近大學商圈、捷運站、百貨辦公商圈等區域，都是較好的地點。
　　例如，以某建商在中壢中原大學附近推出的學區套房為例，此案每戶套房坪數8.5坪，每坪單價約12餘萬元，評估出租給中原大學的學生，每月租金可收6000元，一年7.2萬元，投資報酬率約在7%左右，以目前各大學宿舍多無法滿足學生需求而言，大學附近的學區套房，只要是低總價者，多具備投資價值。
　　但位於郊區或交通不便利的套房，很多是建商一窩蜂搶建，空戶多，空置時間過長，反而讓購買者真的住進「套」房。
　　套房的單價會比同地段的一般住家貴上一截，但是它的折舊速度也最快。五年屋齡的一般住宅，房價約是新屋的八折，但五年屋齡的套房，房價可能只剩新屋的六折。因此不要只看眼前預估的租金報酬，套房最容易賺租金、賠房價，因此買套房還是優先看地段，才能保值。
　　此外，由於套房大樓戶數通常較多，出入份子複雜，門禁安全相當重要，一些老舊套房由於門禁鬆散，或房東未過濾出租對象，造成治安的虞慮，會嚴重影響出租率，租金水準及轉手價格也會不甚理想，對房價造成致命傷，這種產品無法持續享有高投資報酬，消費者應避免選購。
　　六、資金財務的規劃
　　套房投資通常是抱持著賺取長期租金收入的打算，而非賺取短期低買高賣的價差，若一年有8%的投資報酬率，累積15 年，幾乎可以賺上一倍本金。若幾年後轉手賣出，可能因賠售及稅負支出不賺反虧，因此，沒有10年、15年以上投資準備，不宜購置套房。
　　套房貸款成數較低（一般為五、六成左右），因此購置套房需準備較多的自有資金。目前銀行界對套房的定義是12坪以下（有些銀行以15坪為標準），銀行通常認為這類產品主要客層經濟力不佳，再加上轉手較困難，以及金額不高、較沒有利潤，承貸意願也較低，目前套房能夠高額核貸的通常都是預售案，這是因為建商和銀行專案配合，而且又是整批申貸。
　　許多算盤打得精的投資朋友告訴我，他不會投資套房產品，而是選擇地段條件佳、出租率高區域的一般中古住宅產品，分隔成一間間小套房出租，往往這樣取得的租金投資報酬率達10％以上。擇地段條件佳、出租率高區域的一般中古住宅產品，分隔成一間間小套房出租，取得租金投資報酬率逾10％。
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資料來源 : http://www.nhg.com.tw/smart/smart01.asp?key=3798