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投資套房 小心「套」住...
發表者:Summit  發表數:7506 IP:219.80.32.* 2005-06-05 16:31:37

< 投資套房 小心「套」住 >
【經濟日報/彭培業】94/01/30
  常常有許多人對我說,想要把手中的積蓄拿去買套房,出租兼投資。
  許多人都是從報章雜誌或業者廣告中接受到這樣的訊息,諸如「套房總價低、人人買得起」、「套房投資報酬率高過定存好幾倍」等。在低總價、高報酬的誘因之下,套房似乎已成為一般人想要投資不動產的「入門產品」,些套房個案推出時還一度造成熱銷。
  事實上,在業者的糖衣包裝以及明星代言的魅力下,常常讓人在購買前忘了做理性的「投資決策」。
  就像買股票一樣,選擇投資標的前,理性的投資人一定會針對個股作「基本分析」、「技術線型分析」、「財務分析」等,投資不動產也是,針對套房產品的投資價值判斷,其實是大有學問,也正因為坪數小,不管是空間設計、土地持分所牽涉的貸款問題、居住安全性、轉手性、出租率,都會比正常坪數住家複雜,所以,投資套房更要睜大眼。
  這兩年套房市場搶搶滾,有業者估計套房市場有千億元的市場規模,不過目前市場上套房產品種類多,一定要慎選產品,同時注意隱藏的危機,才不致被套牢。以下是幾個評估重點:
  一、低總價的迷思
  套房最常訴求的就是低總價,這容易讓人忽略產品單價是否高於市場行情的問題,尤其許多套房的公設比偏高,經過仔細計算可能會發現,每坪單價高於同區域地段行情。
  二、注意公設比是否過高
  如果是成屋,可以實際丈量室內面積,與權狀相較,或是查建築物測量成果圖,除以實際坪數,算出公設比;若是預售屋,只能丈量建築物藍圖(算出房屋內部的面積),再除以銷售面積,算出公設比。
  目前有的套房產品訴求「小豪宅」,公設比往往動輒30到45%,十坪套房,室內實際面積可能祇有5.5到7坪,住進去後,才發現洗衣機、晾衣空間不知在哪裡,空間不足,影響日常生活作息方便,公設比高無形中就把每坪單價給墊高了。
  三、觀察格局規劃
  地形方正的建築基地,建商通常都會規劃為正常坪數的住宅產品;基地過小或不方正,業者才會做成套房設計,因此購屋民眾要謹慎觀察格局設計,尤其是一層有十幾戶套房的個案,常見的是長條型格局,太長的玄關會影響視覺,使房間感覺更小。此外,弧形或三角形的基地,要注意邊間的套房可能會出現雙面採光或縮角弧度,空間也不易利用。另外,廁所門應避免正對床,或衛浴在屋宅中央,因為如果通風不佳,長期居住可能會有礙身心健康。
  還有有的建商會訴求挑高套房,也就是夾層屋的問題。夾層屋屬於違建的一種,從民國84年後,未領取使用執照的新違建必須即報即拆,購屋者常在不知情下,買到夾層而被檢舉遭拆除。挑高住宅每坪單價也較高,如果不能合法使用夾層取得較大的居住空間,高單價購買反而是無謂的損失。
  四、坪數選擇
  套房出租是以戶為單位,有「論間不論坪」的說法,新舊房屋租金差異不大,租金多寡主要看室內空間大小及其規劃而定。所以,購買房價低、公設比低的套房出租,才可享有較高的投資報酬率。
  以相同的生活機能來說,預售套房的投資報酬可能不如中古套房,坪數較大的套房也不見得享有較高的租金報酬。所以消費者購置套房自住(未來換屋需考慮轉出租問題)或出租,必須思考,買預售還是中古好?應購買多少坪數,才符合租金經濟效益
  五、地段與環境的選擇
  投資套房,最重要的就是要選擇高出租率與高租金水準的地段區域,單價低、生活機能佳、交通方便、近大學商圈、捷運站、百貨辦公商圈等區域,都是較好的地點。
  例如,以某建商在中壢中原大學附近推出的學區套房為例,此案每戶套房坪數8.5坪,每坪單價約12餘萬元,評估出租給中原大學的學生,每月租金可收6000元,一年7.2萬元,投資報酬率約在7%左右,以目前各大學宿舍多無法滿足學生需求而言,大學附近的學區套房,只要是低總價者,多具備投資價值。
  但位於郊區或交通不便利的套房,很多是建商一窩蜂搶建,空戶多,空置時間過長,反而讓購買者真的住進「套」房。
  套房的單價會比同地段的一般住家貴上一截,但是它的折舊速度也最快。五年屋齡的一般住宅,房價約是新屋的八折,但五年屋齡的套房,房價可能只剩新屋的六折。因此不要只看眼前預估的租金報酬,套房最容易賺租金、賠房價,因此買套房還是優先看地段,才能保值。
  此外,由於套房大樓戶數通常較多,出入份子複雜,門禁安全相當重要,一些老舊套房由於門禁鬆散,或房東未過濾出租對象,造成治安的虞慮,會嚴重影響出租率,租金水準及轉手價格也會不甚理想,對房價造成致命傷,這種產品無法持續享有高投資報酬,消費者應避免選購。
  六、資金財務的規劃
  套房投資通常是抱持著賺取長期租金收入的打算,而非賺取短期低買高賣的價差,若一年有8%的投資報酬率,累積15 年,幾乎可以賺上一倍本金。若幾年後轉手賣出,可能因賠售及稅負支出不賺反虧,因此,沒有10年、15年以上投資準備,不宜購置套房。
  套房貸款成數較低(一般為五、六成左右),因此購置套房需準備較多的自有資金。目前銀行界對套房的定義是12坪以下(有些銀行以15坪為標準),銀行通常認為這類產品主要客層經濟力不佳,再加上轉手較困難,以及金額不高、較沒有利潤,承貸意願也較低,目前套房能夠高額核貸的通常都是預售案,這是因為建商和銀行專案配合,而且又是整批申貸。
  許多算盤打得精的投資朋友告訴我,他不會投資套房產品,而是選擇地段條件佳、出租率高區域的一般中古住宅產品,分隔成一間間小套房出租,往往這樣取得的租金投資報酬率達10%以上。擇地段條件佳、出租率高區域的一般中古住宅產品,分隔成一間間小套房出租,取得租金投資報酬率逾10%。
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資料來源 : http://www.nhg.com.tw/smart/smart01.asp?key=3798

回覆者:Summit 發表數:7506 IP:203.70.28.* 2005-06-20 13:56:11
話題:預售小套房標榜高投資報酬率 小心暗藏玄機
http://realestate.url.com.tw/subject_view.html?main_node=1&cat_no=3&f_no=118424
回覆者:Summit 發表數:7506 IP:203.70.28.* 2005-06-07 12:57:01
< 單身女性投資房地產可考慮中古套房 >
(中央社記者李文忠台北2005年6月7日12:43:00 電)
許多單身女性理財精打細算,隨微利時代來臨,轉為投資房地產,渴望擁有自己一間小套房的單身女性,可以考慮選擇中古套房。
根據行政院主計處統計,台灣二十五歲到二十九歲女性未婚比率高達 59.1%。許多單身女性對於理財規劃比過去女性精打細算。過去單身女性理財多以存款、基金、股票為主,隨著微利時代來臨,進而轉為投資房地產,或是購買房地產自住,開始真正獨立又自主的單身貴族生活。
對於許多單身女性而言,單身套房是第一次購屋踏腳石,而預售屋的付款條件往往也是手頭沒有寬裕資金的第一選擇,但住商不動產研究室提醒想要擁有自己小窩的單身女性,購買預售屋前一定要做足功課,以免遭到工程拖延、施工品質不良、建商落跑等問題。
因此,住商不動產企劃研究室建議渴望擁有自己一間小套房的單身女性,可以轉而選擇中古套房。一般而言,購買中古屋仍舊可以視屋況及地點貸到七至八成貸款金額,因此,頭期款準備金額只需二至三成左右,以總價新台幣 180萬元小套房而言,頭期款準備金約為36萬至54萬元之間,與預售屋第一次準備金大約40萬元左右,相差不多。
以目前優惠房貸利率2.625%計算,貸款140萬元,貸款15年計,平均每月繳交本金和利息約為7500元左右,相較一般市售小套房預售屋每月工程款8000至 10000元,優惠許多。
住商不動產企劃研究室也指出,購買中古小套房除了屋齡老的缺點外,較之預售屋,反而更能掌控各項狀況,例如房屋已建構成形,較能清楚看出建築品質,周邊交通狀況、生活圈也已成形,比預售屋只能畫大餅地描繪未來,較為踏實。
此外,中古屋的好處是可以事先調查住戶及鄰居品質,對於單身女性最大的安全問題,等於多了一道把關手續;中古屋價格空間也比預售屋較有彈性;同時,政府提供的優惠貸款如勞工貸款等多有申貸期限,中古屋可在期限內完成申貸手續。
住商不動產企劃研究室建議,雖然中古套房是一項不錯的購屋選擇,還是要慎選優良房仲業者帶看。不管是對於屋況的品質或是自身的安全,都是單身女性在看中古屋時必須要考量的因素。
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http://tw.stock.yahoo.com/xp/20050607/49/2122537793.html
回覆者:Summit 發表數:7506 IP:203.70.28.* 2005-06-06 08:22:07
回覆 ^0^ 於 :2005-06-05 23:08:48 的發言內容

是呀,愈早買就愈早套住,像我朋友之前去三峽北大特區達人生活買套房投資,之前原本開價15萬多的,現在買12.5萬就可以成交了還送一堆裝璜和家電,一坪差價三萬多咧,實在太誇張了吧,之前早買的人不就要搥心肝了,慘呀,早買就被貴到了吧…我看再過幾個月搞不好就剩不到10萬了吧!!!

差這麼多啊...簡直就是"爆跌"嘛~
假設順利租出去後...
也要連續收好幾年的房租才能把差價打平..
等於是前幾年都是免費送人住...
而且還會折舊...到時還要再增加修繕費用...
回覆者:^0^ 發表數:4 IP:220.135.44.* 2005-06-05 23:08:48
是呀,愈早買就愈早套住,像我朋友之前去三峽北大特區達人生活買套房投資,之前原本開價15萬多的,現在買12.5萬就可以成交了還送一堆裝璜和家電,一坪差價三萬多咧,實在太誇張了吧,之前早買的人不就要搥心肝了,慘呀,早買就被貴到了吧…我看再過幾個月搞不好就剩不到10萬了吧!!!
回覆者:Summit 發表數:7506 IP:219.80.32.* 2005-06-05 16:49:13
《房市金雞蛋》學生套房好箇黃金屋 市場需求穩定
【吳瑞達/台北報導】中天電視網2004.08.16
 「有飯店的氣派,二十四小時安全警衛,微電腦讀卡管制」,標榜五星級學生套房,在大學學區中,成為建商樂於興建的標的,同時也受到房地產投資者的青睞,而房地產業者也認為,投資學生出租套房,每年平均有一○%以上的報酬率。 據估計,台灣大學生約有三十萬人的租屋市場,而隨著多數七年級生對住宿環境品味愈來愈高,國內釵h建商就看好學生租屋市場,而建商興建的規劃也走向高級路線,在大學週邊,推出結合物業管理的飯店式學生套房宿舍。 而這些套房,除有學生倚重的寬頻網路、冷氣空調、自助洗衣房、會客專用交誼廳外,重要是具有飯店式的服務;更重要的是,住宿學生擁有高私密性的居住空間。 建商表示,國內大學學生宿舍,除國立大學較多外,一般私立大學床位不足,是普遍性問題,儘管目前釵h學校附近都有專供出租的所所謂「學苑」,如台糖公司在釵h大學附近也誚陰M租學生的套房,但仍是僧多粥少,房間依然有限,租屋市場甚是搶手。 房地產業者表示,近年釵h建商推地點多選中大學商圈,看好正是其高度投資報酬率,除租屋學生需求多之外,租屋率也相對穩定,尤其近年在實施優惠房貸利率下,激勵投資客青睞;業者指出,台北市因房價高,校園附近的投資報酬率約僅五至八%;而在台北縣或桃園、新竹等以外地區,則高達一○%以上。 業者說,稍早在桃園的某個個案,即有投資客一口氣買下近百間套房,甚至整層買下或購買二、三十間套房,就是針對學生租屋商機。 在台北都會區,近年屢見建商推出飯店式套房或商務住宅,強調的正是完善的管理,與一應俱全的家具、家電、廚浴等設備,而這股風潮也逐漸吹向學生出租套房,近期在淡江大學附近就有個標榜五星級的學生會館個案。 建商強調買二戶,只要投資四十八萬元,其他貸款則由學生租金支付,以每間套房租金每月六千五百元算,二間套房每年有十五萬六千元的收入,比銀行定存要高出四、五倍。 當然,這是建商樂觀的算法,但在大學商圈周邊,只要能符合學生需求,都造成投資客搶進。
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資料來源 : http://www.ctitv.com.tw/new/news/news02.html?id=9&cno=1&sno=85211
回覆者:Summit 發表數:7506 IP:219.80.32.* 2005-06-05 16:44:29
< 小套房投資客退場 自住客捧場 >
[蔡惠芳/台北報導]工商時報2005.05.18
地價狂飆、央行升息,相對的使得房地產市場上的投資客,有逐漸退場的跡象。尤其今年以來小套房的投資客比例已逐漸下降到二至三成,但保值自住型客戶明顯抬頭,較民國九十二年的小套房個案、投資客比例動輒四至六成,大異其趣。
最近,北台灣地區房地產市場上每戶上百坪的豪宅個案,與每戶僅一、兩百萬元至六、七百萬元的小坪數套房產品,形成兩極化的主流。其中小套房個案今年迄今至少有近七十處,平均銷售率約二成五,部分緊鄰捷運站、大學商圈或主要辦公商圈的小套房,甚至出現不到一週即被搶購一空的狂銷現象。
信義房屋公司代銷事業部協理唐定華表示,小套房席捲市場的關鍵,關鍵在於「本小利大」,尤其租金報酬率誘人。因此小套房的平均銷售率與一般產品相較,也高出約二成,引領風騷。最近,信義房屋代銷的板橋「攸遊市」開賣一週小訂即五成,因為有捷運共構的優勢。
橡園建設負責人褚定義表示,高人一等的租金投資報酬率,是小套房熱賣不斷的關鍵,最近中山區「e蝶館」每坪四十一、二萬元,八至十二坪挑高三米六創意空間的規畫,就賣到剩下二戶,預計六月動工興建,最主要客是自行創業的自營商。
緊鄰「e蝶館」的「e蝶」也是走小套房的規畫,建商提供全套裝潢、號稱六星級飯店式的公共設施、加上高租金報酬率的誘因,最近也創下八成的銷售率。
不過褚定義指出,值得注意的現象是,最近投資客比例有明顯減少的跡象。而且小套房這兩年來供給太大、建商土地取得成本愈來愈高,小套房競爭也會愈來愈激烈。
唐定華分析,預料下半年夠競爭力的小套房,會愈來愈稀有,取而代之的是四、五十坪、走標準坪數的雙拼住宅為主流。而投資客逐漸退場的原因,主要是央行持續升息、土地取得困難;目前地段好、緊鄰捷運的小套房還有四至五成的投資客,一般小套房約已降到二至三成,與九十二年小套房極盛時期動輒四至六成相較,大異其趣。
唐定華指出,目前台北市小套房年租金投資報酬率,還維持在五至九%不等,購屋貸款利率約則在二.八%至三%的低水準,只要不超過五%,小套房還是投資保值的最佳理財工具。
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資料來源 : http://news.chinatimes.com/Chinatimes/newslist/newslist-content-forprint/0,4066,120507+122005051800482,00.html
回覆者:Summit 發表數:7506 IP:219.80.32.* 2005-06-05 16:41:23
《購買小套房 要睜大眼》
小套房市場搶搶滾,目前市場已經有超過千億元的市場,未來也有成為銷售主流的趨勢,不過根據信義房屋企研部經理林永孟指出,目前市場上小套房產品種類多,一定要慎選產品,同時注意隱藏的危機,才能選到自用投資兩相宜的好套房!
以下是林永孟的檢視準則:
  1.套房若為自住,通常為過渡型產品,必須考慮轉售問題,因此市場性很重要。投資套房則確保高投資報酬為首要任務。
  2.套房出租以戶為單位,「論間不論坪」,新舊房屋租金差異不大,房租高低主要看室內空間大小及其規劃而定。因此房價低、公設比低的套房享有較高的投資報酬率;另外預售套房的投資報酬可能不如比中古套房;坪數較大的套房也不見得享有較高的租金報酬。所以消費者購置套房自住(未來換屋需考慮轉出租問題)或出租,必須省思,買預售屋還是中古屋好?買12坪套房還是買14坪的套房較佳?
  3.套房使用者大多外食,廚房空間夠用就好,車位也不是必要條件,由於日常採買、上班較為重要,因此購買套房首重生活機能與交通便利性,生活機能完善、交通便利的套房,房租自然居高不易,出租率也較高。一般而言,套房大樓戶數較多,門禁安全相當重要,一些老市區套房由於門禁管理鬆散,或投資客未過濾出租對象,已成藏污納垢之處,嚴重影響出租率,租金水準也漸趨滑落,這種大樓無法持續享有高投資報酬,消費者應避免選購。
  4.另外,購買套房投資必須要長期的收租的心理準備,一年8%的投資報酬率,累積十五年,幾乎可以賺上一倍本金。若購買幾年後便轉手賣出,可能因賠售及稅負支出不賺反虧,因此,沒有10年、15年以上的投資準備,實在不宜購置套房。另外套房貸款成數較低(一般為五、六成左右),因此購置套房需準備較多的自有資金。
  5.購屋出租應先要清楚當地「現在的」租屋需求與租金水準,因此,目前已有承租方願繼續承租,或是不必再重新裝修就立即出租者,是套房投資優先選擇的標的。另外,套房投資人亦應思考是否能經由更改格局、增添設備而增加租金收入,以淡江大學總價225萬,貸款158萬,30坪、三房二廳二衛的公寓為例,若購買後改成四個設備齊全的小套房出租,年租金可增加12至15萬元,投資報酬率亦增加3%左右,套房投資者應思考裝修以增加投資收益的可能性。思考裝修以增加投資收益的可能性。
  至於在套房選購的秘訣有二,分別是交通便利以及生活機能佳,其中區域的選擇,建議最好選擇單價低,區域環境有實質利多,交通便利,生活機能佳,租屋需求強勁的地段,像大學商圈、百貨商圈、辦公商圈、捷運站旁邊等區域。以產品別看,具8%以上年房租報酬潛力房屋,分別為是捷運住宅+功能性套房、學生套房、溫泉套房、商務住宅等。這類高租金水準的房屋,共同的特徵是,總價不高、交通便捷、生活機能完善等。
  至於套房產品多半位於辦公商圈和市區,也有位於市郊鄰近交通設施旁(如捷運系統)的,或位居風光明媚郊區,以綠色景觀「休閒產品」取勝的。不同種套房產品投資報酬率明顯不同,一般而言,捷運套房收益率最高,可達8%至13%,其中結合溫泉、SPA、健身房、飯店式物業管理的投資報酬率都在10%以上。隨著捷運路網路漸次擴展,捷運站附近套房租金收益率逐步上升,不過市中心區捷運套房因為房價較高,租金收益率不容易超過10%,郊區捷運套房房價較低,租金收益率反而較高。
  還有專以學生為對象的套房收益率次於捷運套房,由於租金穩定,房價不高,投資報酬可達10%左右。近年來套房具備更多機能,有的強調休閒取向、有的標榜商務功能,最典型的如溫泉套房、商務套房或是飯店式套房,這類功能性套房租金收益率也頗高。至於以往租金收益率最高的百貨商圈舊套房,由於多數未規劃休閒或商務功能,加上門禁管理漸趨鬆散,租金收益率有明顯下滑的情形。位於郊區或交通不便利的套房,多是建商一窩蜂搶建所致,由於空戶甚多,投資報酬與定存相差不多,若空置時間過長,反而讓投資人真的「住進套房」,有意購買套房投資者不可不慎!
回覆者:Summit 發表數:7506 IP:219.80.32.* 2005-06-05 16:34:19
< 當心被套 購買小套房 要睜大眼 捷運套房最看好 >
【夏韻芬/台北報導】2003.11.24
 小套房市場搶搶滾,目前市場已經有超過千億元的市場,未來也有成為銷售主流的趨勢,不過根據信義房屋企研部經理林永孟指出,目前市場上小套房產品種類多,一定要慎選產品,同時注意隱藏的危機,才能選到自用投資兩相宜的好套房! 以下是林永孟的檢視準則: 1.套房若為自住,通常為過渡型產品,必須考慮轉售問題,因此市場性很重要。投資套房則確保高投資報酬為首要任務。 2.套房出租以戶為單位,「論間不論坪」,新舊房屋租金差異不大,房租高低主要看室內空間大小及其規劃而定。因此房價低、公設比低的套房享有較高的投資報酬率;另外預售套房的投資報酬可能不如比中古套房;坪數較大的套房也不見得享有較高的租金報酬。所以消費者購置套房自住(未來換屋需考慮轉出租問題)或出租,必須省思,買預售屋還是中古屋好?買12坪套房還是買14坪的套房較佳? 3.套房使用者大多外食,廚房空間夠用就好,車位也不是必要條件,由於日常採買、上班較為重要,因此購買套房首重生活機能與交通便利性,生活機能完善、交通便利的套房,房租自然居高不易,出租率也較高。一般而言,套房大樓戶數較多,門禁安全相當重要,一些老市區套房由於門禁管理鬆散,或投資客未過濾出租對象,已成藏污納垢之處,嚴重影響出租率,租金水準也漸趨滑落,這種大樓無法持續享有高投資報酬,消費者應避免選購。 4.另外,購買套房投資必須要長期的收租的心理準備,一年8%的投資報酬率,累積十五年,幾乎可以賺上一倍本金。若購買幾年後便轉手賣出,可能因賠售及稅負支出不賺反虧,因此,沒有10年、15年以上的投資準備,實在不宜購置套房。另外套房貸款成數較低(一般為五、六成左右),因此購置套房需準備較多的自有資金。 5.購屋出租應先要清楚當地「現在的」租屋需求與租金水準,因此,目前已有承租方願繼續承租,或是不必再重新裝修就立即出租者,是套房投資優先選擇的標的。另外,套房投資人亦應思考是否能經由更改格局、增添設備而增加租金收入,以淡江大學總價225萬,貸款158萬,30坪、三房二廳二衛的公寓為例,若購買後改成四個設備齊全的小套房出租,年租金可增加12至15萬元,投資報酬率亦增加3%左右,套房投資者應思考裝修以增加投資收益的可能性。思考裝修以增加投資收益的可能性。 至於在套房選購的秘訣有二,分別是交通便利以及生活機能佳,其中區域的選擇,建議最好選擇單價低,區域環境有實質利多,交通便利,生活機能佳,租屋需求強勁的地段,像大學商圈、百貨商圈、辦公商圈、捷運站旁邊等區域。以產品別看,具8%以上年房租報酬潛力房屋,分別為是捷運住宅+弁鄔坋M房、學生套房、溫泉套房、商務住宅等。這類高租金水準的房屋,共同的特徵是,總價不高、交通便捷、生活機能完善等。 至於套房產品多半位於辦公商圈和市區,也有位於市郊鄰近交通設施旁(如捷運系統)的,或位居風光明媚郊區,以綠色景觀「休閒產品」取勝的。不同種套房產品投資報酬率明顯不同,一般而言,捷運套房收益率最高,可達8%至13%,其中結合溫泉、SPA、健身房、飯店式物業管理的投資報酬率都在10%以上。隨著捷運路網路漸次擴展,捷運站附近套房租金收益率逐步上升,不過市中心區捷運套房因為房價較高,租金收益率不容易超過10%,郊區捷運套房房價較低,租金收益率反而較高。 還有專以學生為對象的套房收益率次於捷運套房,由於租金穩定,房價不高,投資報酬可達10%左右。近年來套房具備更多機能,有的強調休閒取向、有的標榜商務弁遄A最典型的如溫泉套房、商務套房或是飯店式套房,這類弁鄔坋M房租金收益率也頗高。至於以往租金收益率最高的百貨商圈舊套房,由於多數未規劃休閒或商務弁遄A加上門禁管理漸趨鬆散,租金收益率有明顯下滑的情形。位於郊區或交通不便利的套房,多是建商一窩蜂搶建所致,由於空戶甚多,投資報酬與定存相差不多,若空置時間過長,反而讓投資人真的「住進套房」,有意購買套房投資者不可不慎!
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資料來源 : http://www.ctitv.com/new/news/news02.html?id=6&cno=5&sno=13812
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