< 預售小套房標榜高投資報酬率 小心暗藏玄機 >
•林永孟 2005/05/31
買一間預售小套房投資報酬率二、三成，甚至高達九成以上，比銀行定存高出許多，您心不心動？其實，坊間有些看似優渥的投資報酬率，其實暗藏了數字陷阱，民眾在心動之餘要冷靜精打細算，以免房東大夢沒做成，先成為『套』房一族。
在銀行利率處於歷史低檔的此刻，租金報酬率高過定存甚多的收租型不動產廣受投資者青睞，預售廣告許多個案喊出動輒二成以上的高投報率，有的甚至還宣稱投報率高達九成的訴求，讓民眾看得霧煞煞。令人心動的數字並不代表就此真的可以坐收高利，投資者購屋前應先釐清真實之租金報酬率再行動，以免掉進數字遊戲的迷失之中。
以「年租金」除以「房屋售價」計算投資報酬率，是最傳統、也是國際上通用的計算投報率公式。以總價120萬、月租金6000元的套房為例，其投資報酬率為6%。但加計貸款成本，以八成房貸、利率2.62%計，投報率為3.9%，投資人可以依此判斷是否值得投資。
市面上許多標榜超高投報率的預售個案，係以「購屋自備款」來計算投資報酬率，自備款一般是房屋總價的三成，甚至有的只需要一成，投報率自然會「變大」許多，這是很多預售屋及店面產品拿來美化投報率的手法。比如，同樣總價120萬的小套房，房貸八成（96萬），利率2.62%，選擇三年還款寬限期，年租金扣除利息後的淨收入為4.68萬，投報率僅3.9%，但若改以自備款24萬為計算，則該套房前三年的投報率就大幅跳升到19.5%。
刻意忽略房貸支出、調高房貸成數、壓低房貸利率、虛報租金收入等，都是建商常用來拉高投報率的障眼手法。將這些手法相互混合運用下，更可以讓這個套房的投報率拉高為120%，市場上出現九成投報率述求就不足為奇了！
一個小套房的投報率最高還可能飆到120%呢！同一個案子，數學式子算一算，就可以出現不同的數子，投資人當然會看的霧煞煞嘍！至於多少投報率可以接受？目前，一般住宅產品的投資報酬率在3∼5%，商用產品4∼6%，學區套房5∼8%左右皆屬合理的租金報酬水準。
當然，租金收入最好列計閒置未租出的租金損失（如二年假定閒置1個月未租出），並扣除相關成本（稅負、維修費）計算最好，只要比較基礎一致，以毛租金收入計算，仍具有比較意義。實務上，由於房屋另有保值、增值的作用，一般投資者都直接以毛收入計算投資報酬，很少人會在購屋時仔細計算各項成本，與投資股票，一般民眾不曾計算稅賦與手續費是一樣的道理。
<高出租投報率灌水手法大公開>
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