| 我昨天去看了元氣大鎮預售屋的樣品屋了@@我真的很喜歡 |
| 發表者：sherry0315 發表數：2 IP：219.80.179.* | 2005-01-30 11:43:37 |
|
我昨天是第一次去看房子,昨天看了經典歐洲和元氣大鎮,經典歐洲是半成屋約今年6月就可以交屋了,但是約30%的公設比讓房內的實坪少了很多,反觀元氣大鎮雖然96年中才能交屋但是約25%的公設除了房子實坪較多,公設大部分是休閒遊樂設施,況且房子內因為格局方正樑柱外推所以動線很好相對的房內空間也較大,樣品屋設計師的風格簡約大方卻又溫馨,只是裝潢費用卻沒一個準,這讓我有點害怕!而經典歐洲一樣約40坪左右裝潢費用卻只要40幾萬,銷售小姐說因為戶數多所以價格可以看砍到這麼低,但是元氣大鎮好像沒有這樣的規劃,所以裝潢費可能又要花去不少$$ |
|
| 回覆者：Weichien 發表數：7 IP：211.21.60.* | 2005-07-26 13:39:41 |
|
購買工業住宅用地確實是無法適用政府提撥的政策性優惠房貸利率，如青年低利貸款或輔助勞工建購住宅貸款，請看住展雜誌94年七月號的報導 http://myweb.hinet.net/home9/myhousing/topic_289_4.htm 買工業住宅真有風險嗎？ 前陣子，立法委員將矛頭指向工業住宅 數落工業住宅種種不是的情景，想必您依然印象深刻。 在沸沸揚揚地吵嚷許久過後，雖然暫告平息， 但是，有關工業住宅的話題，並非就此打住。 購屋人最關心的是，到底買工業住宅好不好？該不該買？是否違法？ 且看我們說分明。 ■工業區住宅週邊生活機能好壞，是購買前須考量的因素。 近年來，在房屋交易市場中，出現一匹銷售黑馬│工業區住宅。由於工業用地價格較住宅區、商業區便宜許多，在成本壓低的情況下，房價自然也很漂亮。近期緊鑼密鼓於各地登場的工業區推案，不但反應建商對此一產品的看好，從各工業住宅案交出的完全銷售成績單，也可看出，不少消費者對此產品抱持著歡迎的態度。 然而，兩、三個月前，民進黨彭姓立委卻召開記者會，指控建商於工業用地上推案，是「違法住宅」。此事一出，雖讓已購戶、訂戶的信心為之動搖，但是分析實際市況，受此事件影響而要求退戶的情況卻不多，退戶率不似預期來得高。事後，甚至還有退戶又回頭購買。這是為什麼呢？ 很顯然地，立委的指控與銷售現場的說明截然不同。半信半疑的購屋人，究竟該何去何從？如果，於工業區用地推出建案，係違法的行為，又為何此種產品前仆後繼地推出？此種產品與一般住宅，又有何差別？ 工業區事務住宅 所謂的土地分區，也就是指該塊土地，適合做為何種用途。例如：商業區多為人潮洶湧的商圈所在地；住宅區就是住家最集中之處。但是，由於台灣不過只是蕞爾之島，在人口不斷增加的壓力下，住宅區可建素地已日趨稀少。 根據都市計劃法第三十六條規定，「工業區為促進工業發展而制定，其土地及建築物以供工業使用為主」。但由於台灣產業結構轉變，加上產業專區的規劃設立，傳統工業區普遍都有閒置問題。 為了紓解住宅區、商業區用地的使用密度，同時促進工業土地的利用，都市計劃法施行細則第十八條，開放申請甲、乙種工業用地，做為一般事務所、或一般商業設施使用。雖然一般民眾均通稱此種產品為「工業住宅」，但較正確的說法，應該是「工業用地事務住宅」。 而由立委引爆的爭議點，則在於既然申請項目非住宅（工業區無法申請住宅建照），但是卻做為住宅使用，似乎有「違規使用」之虞。關於這一點，台北市建築管理處指出，工業區建物做為住宅使用，雖屬「違規使用」，但是在處理上，則會牽涉到舉證困難的問題。 以申請做為一般事務所的工業區建物為例，如果只是留宿於建物中，或局部做為住宅使用，不能算是「違規使用」。那麼，該如何認定建物用途確實是做為住宅使用？在執行上困難度相當高。實際上，主管機關、地方政府因為查緝困難，也幾乎不曾有過查緝行動。換句話說，此種一般事務所產品，在法規上屬於模糊的灰色地帶。違規與否？見仁見智。 ■中和威力廣埸的「天悅」(右圖)及北二高附近土城的「少年頭家」(左圖)，都是工業區自用住宅的實例。 購屋人不可不知 根據本刊調查，前往工業區事務住宅看屋的民眾中，最常詢問的問題，就是水電費率與稅率問題。由於過去的傳統印象中，工業區因水電用量較住宅區大，因而計價費率也較高。但是，目前的水電費計價方式，並沒有這樣的區別。 水費的計算方式，是依住戶申請的口徑大小而不同的基本費，再加上每個月的使用量，使用量越多，單價也就越高。電費計價方式亦然；電費費率只有分營業用與非營業用，並不會因為使用地位在工業區中，就比較昂貴。只要不做營業用途，與一般自用住宅的費率並無二致。 關於地價稅、房屋稅部分，購屋人亦毋須擔憂。根據業者向北縣稅捐稽徵處發函詢問，稅捐處的回函指出，『房屋稅係按房屋實際使用情形課徵，即使使用執照所載用途為辦公室，但實際上是供住家使用者，依房屋稅條例第五條第一項第一款規定，按住家稅率課徵房屋稅』。 至於地價稅部分，稅捐處則做了以下的解釋：『工業用地如做住家使用，且土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，又無出租或供營業用，在都市土地面積未超過三公畝，非都市土地面積未超過七公畝部分，可申請按自用住宅用地稅率（千分之二），課徵地價稅』。 另外，回函上也明文記載：『該土地出售時，如符合土地稅法第九條、第三十四條規定者，準按適用自用住宅用地稅率，課徵土地增值稅』。換句話說，在水、電費率與稅賦課稅比重相同的條件下，此種工業住宅與一般住宅並無不同。 此外，有意購買乙工住宅的購屋人，最須注意的部分就是房屋貸款。由於工業住宅的使用執照，不可能登記為住宅使用，自然也無法適用政府提撥的政策性優惠房貸利率。但就算不適用政府的優惠房貸政策，坊間各家公民營行庫，均有推出各式貸款方案。其中，也有許多金融單位推出首年或前幾年利率低於政府優惠房貸的專案，購屋人可以視自身需求，選擇適用的房貸專案。 購買價值比一比 自去年以來，擁有不少工業用地的台北縣、桃園等地區，紛紛湧現案量相當可觀的工業區事務住宅推案潮。目前更有不少個案，醞釀於下半年推出，顯見此種工業區事務住宅，依然十分風行。 誠如前文所述，在這一波爭議聲中，承購戶雖然多少受到影響，但是真正退戶的比例卻是微乎其微。支撐購屋人信心的主要原因，就是房價。由於此種工業區事務住宅價格，平均至少較一般住宅便宜一至二成，在房屋市場中相當具有競爭力，每每對鄰近個案帶來極大的困擾。 雖然購屋人對工業區的傳統印象，不外乎廠房林立、生活機能不佳。事實上，生活機能好壞與否，必須視基地位置與週邊環境而定，無常理可循。緊鄰住宅區的工業用地，生活機能一樣完善。而位處郊區的住宅用地，則可能無法享有生活上的便利性。購屋人須實地前往基地，視個別地段條件，決定是否購入。 不過，住家週邊環境是既定的因素，非購屋人所能扭轉。除了檢視個案基地生活機能外，對於附近工業區廠房的運作情況，自然也不能掉以輕心。如果在調查住家週邊環境時，發現舊有工廠仍在運作，有污染環境之虞時，最好還是避開這些有工業區住宅，另覓他處。 投資會有風險？ 綜合以上幾點我們發現，其實由甲、乙種工業用地變更而成的「事務住宅」，因為認定違法有困難，因此基本上是不能算違法的。也就是說，只有「甲、乙種工業用地」，適用放寬後的法令，可作為「一般事務所」或「一般商業設施」之用。 對照該位立委先前提出的「斷水斷電」、甚至「強制拆除」說法，其實不然。十年前即存工業區宿舍的住宅，到現在也未見政府大動作取締、開罰，所有住戶依然安安穩穩地住著，就是因為在法律上要認定「違規使用」，幾乎不太可能。這個情況，與「夾層屋」有異曲同工之妙。 夾層屋雖然不見容於法律，但因為同樣的價錢，一坪可抵兩坪使用，這樣的高坪效，購屋人大都會心動。更何況工業住宅的房價，往往較區域行情低上一至兩成，社區開發規模又大，各式公共休閒設施齊備，非一般住宅、商業區開發案可比擬，自然是魅力無法擋。 另一方面，法令規範對於此種位在工業區中的建物結構，要求較高，建物整體結構性也較安全。例如：樓板承載力就會較一般住家建築還要高，最高每平方公尺可承載三百公斤。且工業區建物申請做為一般商業設施使用時，為了考量安全因素，尚會要求業者加強消防設備，安全品質更加有保障。 住戶房仲怎麼說 ■由於政府對於工業區建物規範管制較嚴，因此工業區建物的結構最低標準，要比住宅區者高出不少。 為了進一步探求工業住宅實際居住使用情況，本刊實地前往已有住戶居住的工業住宅案訪問。位在中和市的『天悅』，樓下即為熱鬧的威力廣場。據管理委員會主委金小姐表示，除公用電以商業計價標準計算外，水費、地價稅等費率均與一般住宅無異。且該社區生活機能位處繁榮商圈，擁有完善的生活機能，也是不錯的居住標的。 此外，土城市金城路一段的工業住宅『少年頭家』，由於該社區居民已遷入一段時間，對於處理工業住宅的各項問題相當熟悉，頗有一番心得。因而希望藉由該社區住戶、管理委員會的經驗，說明工業住宅的居住情況。 首先是水電費率問題，『少年頭家』住戶管理委員會廖總幹事表示，住戶在遷入後，均已自行向自來水公司、電力公司申請變更管線口徑大小與自用費率，與一般住宅的計價方式，並沒有差別。至於住戶入住後的反應，是否曾經因為是工業住宅而造成困擾？廖總幹事說：「像是設籍、或是小孩子就學要設學籍，這些都沒有問題」。 回想民國九十一年七月進駐的『少年頭家』，當時平均開價雖然尚不到十四萬／坪，但是根據永慶房屋何先生透露，前陣子代為出售好幾戶『少年頭家』物件，平均成交價落在十五至十六萬／坪，且已全數售出，顯見工業住宅欲轉手亦非難事。 雖然有部分市場人士認為工業住宅不太可能有增值空間，但是根據仲介業者何先生提供的訊息，由於該案就位在土城線捷運永寧站斜對面，賣得就是捷運的便利性，待捷運通車後，生活機能與交通便利性，都將因此大大提昇。因此，該案物件仍有微幅上漲空間。也就是說，只要地段佳、條件好，工業住宅仍然會有增值的可能性。 購買價低就是賺 從『少年頭家』管委會與房仲業者說法，或許顛覆了您對工業住宅的既有刻板印象。從自來水、電力公司、稅捐單位、住戶到仲介業者，在在證明工業住宅在水電計價方式、稅賦、戶籍等方面，均與一般住宅相同。 真要說的話，兩者唯一的差別，就是政府提供的政策性優惠房貸適用與否。但是，購屋人可別忘了，工業住宅之所以吸引人，就是擁有區域行情望塵莫及的價位。即便不適用政策性房貸，但相較於低廉的房價水準，購屋人仍然是買到賺到。 您或許不知道，在台灣各地方行政區域中，工業用地面積最多的縣市，分別為桃園縣、台北縣、台南縣與高雄縣。而這四個區域中的工業用地面積，幾乎都是台北市總面積的五倍之多，可見工業用地佔地有多廣。 面積如此廣大的工業用地，在台灣產業結構逐漸轉變型態、產業大肆外移的現代社會中，似乎已經有點跟不上時代潮流。尤其是位在都市計劃範圍內的工業用地，更該被提出來檢討。徒留這麼大面積的工業用地，倒不如在法令上解嚴，開放合適的工業用地，做更加多元化的運用，促進台灣房產景氣加溫，方為正道。 |
|
| 回覆者：胖達 發表數：97 IP：61.220.160.* | 2005-07-26 11:59:39 |
|
回覆 cynthia199 於 ：2005-07-26 09:04:16 的發言內容
不是哦...看了討論區的文章，發現你最後買了三峽的歐洲之旅是吧？ 他是因為合約的問題...先退了歐旅... 接著又一時衝動買了元氣...又退了... |
 |
| 回覆者：cynthia199 發表數：20 IP：210.67.131.* | 2005-07-26 09:04:16 |
|
回覆 小修修 於 ：2005-07-05 16:10:21 的發言內容
看了討論區的文章，發現你最後買了三峽的歐洲之旅是吧？
我日前訂了一戶面中山路的元氣大鎮(高樓層喔...)但由於家人反對買預售屋(我私自去訂了 己經在鬧家庭革命了啦)，所以我想要便宜賠錢轉讓，我打算以 14.5/坪左右的價錢轉讓，並且我會負擔合約轉讓的損失(元氣大鎮合約中有寫 如果轉讓 要付錢給建商)，請有興趣的朋友趕快連絡我吧...我不是仲介啦 |
|
| 回覆者：小修修 發表數：42 IP：59.120.0.* | 2005-07-05 16:10:21 |
|
我日前訂了一戶面中山路的元氣大鎮(高樓層喔...)但由於家人反對買預售屋(我私自去訂了 己經在鬧家庭革命了啦)，所以我想要便宜賠錢轉讓，我打算以 14.5/坪左右的價錢轉讓，並且我會負擔合約轉讓的損失(元氣大鎮合約中有寫 如果轉讓 要付錢給建商)，請有興趣的朋友趕快連絡我吧...我不是仲介啦 有去看過元氣大鎮的朋友應該知道我的開價真的是便宜賣了啦.... 我的連絡方式...slanblue@yahoo.com.tw |
 |
| 回覆者：Omnivision 發表數：42 IP：211.78.141.* | 2005-02-01 18:43:30 |
|
是阿 不能用優惠利率貸款的...且還含信用貸款耶??不知是真是假?? 另外 .水電費與電費的基本費好像都比較高耶!! |
 |
| 回覆者：CHARLIE_02 發表數：23 IP：192.168.39.* | 2005-02-01 17:55:01 |
| 不是吧,我去問的時候,小姐很明確的說,不能用優惠房貸,我還問了二次....她說因為是工業區的房子.無法用一般住宅申請... | |
| 回覆者：Omnivision 發表數：42 IP：211.78.141.* | 2005-01-31 15:14:17 |
|
你可以問問看 上荷紀 看看她們的設計 她們也是裝潢一坪約1萬多 |
|
| 回覆者：purpledolp 發表數：236 IP：61.219.214.* | 2005-01-31 14:12:03 |
|
如果真的有40坪裝潢只要40萬的話, 請告訴我是哪個設計師吧!!! 真的太太太太太 ---- 便宜了!!! |
 |
| ※ 本討論文章係由該作者擔保其合法性，不代表本網站之立場。 |
1