這期的商周電子報,真的嗎?不會吧?那我的鄰居是老人家整體
來說對房價會不會跌?(我擷取部份文章,看了才知道建設公司
賺了我們20%的錢!!!)

專訪國泰金控名譽副董事長蔡鎮宇

採訪／劉佩修　整理／劉佩修

• 台灣房市不會下跌

問：台灣的房地產呢？

答：我認為是溫和復甦。現在開始往上走，不是往下走。我
說的是大曲線
，現在這波大曲線已經開始上來，我認為可以溫和復甦到二
○○六年、
二○○七年，若要大好，要等到二○○七年以後，現在房地
產價格已經穩住
，不會下跌啦！這沒有考慮政治因素，完全以經濟狀況評
估。

但像以前那樣因為大的inflation(通貨膨脹)帶來的增值，幾年
內都不可
能，只能有正常的利潤。

問：正常的利潤指的是什麼？

答：未包括人事費用，平均毛利約在二○％以上，但個別案
子還是差異很大。

房市現在是正常、合理的利潤，沒辦法像以前這樣「暴
利」。暴利是因為
通貨膨脹，扣除這個，賺的只是加工錢而已，加工、設計得
好，就好賣一
點，如此而已。

我認為房市是一五度仰角復甦，要三○度、四○度復甦已經
不可能，以後
也不會有這樣的情況，就算是油價上漲也不可能。很簡單，
短期來看，房
地產供大於需，這個狀況短期不會改變；長期來看，人口變
少了嘛！一個
人能住幾個房子？很多人到大陸去做生意不回來，台灣出生
率又低，人口
老化，將來怎麼辦？我告訴你，現在國泰醫院的小兒科與婦
產科生意最差。

資產財喔，是賺inflation的錢，通貨膨脹你才有賺頭，否則只
是正常加
工業。標了一塊地，蓋一棟樓，也許蓋得比較漂亮，然後把
它賣出去，你
是賣原料不是賣產品，你是為了賣你的土地原料，所以把加
蓋的產品一起
賣掉，就像織布一樣，你光賣布嗎？價格一定比較差，你剪
裁變成衣服才
能賣掉，我們要有這種想法。所以這個設計師一定要市場導
向，要人家能
夠接受的，才能有那一點點多的premium(溢價)把它賣掉，這
是加工業，
除非你等通貨膨脹。


• 三峽蓋養生村

問：你剛才提到人口結構影響房市，因應此趨勢，你們怎麼
調整策略？

答：我們打算建養生村。養生村有兩種，一種是由醫院正式
向政府提出申
請，政府提供醫療補助；另一種是像潤泰一樣，自己蓋一
個，自己收會員
，費用較高。王永慶在林口蓋的那一個是前者，向政府申請
的，這種費用
較低，可以照顧大眾，我們傾向做這一種，由國泰醫院向政
府申請正式做
老年住宅，並由醫院派一組醫療團隊過去設立醫療站。

問：但是很多老人也許想住好一點、不想住太便宜的？

答：養生村也可以做得很好啊！政府提供醫療補助，但我們
的設施會盡量
做好，這跟傳統概念的老人院不一樣。我們會跟長庚林口的
養生村區隔。
他們薄利多銷，俗擱大碗，我們做的會不太一樣。

問：打算在哪裡建呢？

答：台北市郊。你說林口好還是淡水好？其實兩邊都潮濕，
對老年人不好
。有個地方不錯，三峽，台北大學預定地那區，重劃得很漂
亮，房價便宜
，高速公路下來就到，交通便利，最重要的是氣候適合老人
家，這是重要
關鍵。如果蓋太遠，跑到中南部，北部的人不可能去；至於
南部近幾年還
沒有市場，南部的人不會想自己找一個養生村來住，觀念還
是很傳統的。