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現在民國100年的房地產,到底該不該買?? 我也在觀望中!!
因為買房子和買股票不可同等看待,
股票可以買一張, 房子是算間的, 房子大小和個人需求是相關的.
大多數人買房子是要貸款的, 少數人買房子是不用貸款的,
如果你是要貸款的大多數人, 不要過分樂觀自己的能力,
每月貸款只有1-2萬可以買到甚麼樣的房子?? 這種房子符合你的需要嗎?
還是目前每月貸款1-2萬只是利息?? 兩年後你想繼續住每月要多付出多少貸款??
現在租不如買, 兩年後付不出來又要賣了, 那和租有甚麼不同??
過去五年或七年, 房價低點過去就過去了, 你買的時機和房地產頻率不同, 沒什麼好怪誰的.
因為買的時候要"重時".
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現在台北市房地產還會不會再漲? 我不知道, 也不敢預測.
因為現在的價位就已經超出大多數人的能力了, 而且銀行貸款成數也不一定如意,
所以預測對想買房子的個人也沒有意義.
如果再漲? 會漲多少? 10% 20% 30%??
40萬/P沒買, 等到80萬/P才想買, 然後去期望漲到100萬/P, 說真的現階段的風險有點過大.
不要以為自住沒差, 房地產市場不管你買來是要自住還是投資, 都要付錢!!!
付不付的出來才有差!!! 而且是只要你還沒完全付清前都有差!!
昨天仲介通知我有一間台北市精華區的電梯公寓要賣, 頂樓+頂加, 要賣100萬/P
我親自去地政事務所申請謄本來看, 銀行只貸款800萬, 交易日也顯示他買得很早, 結果二胎還有1200萬.
雖不知道他到底已經還了多少? 但是還不出來還不是得賣房子??
只是他比較幸運, 早期買的地點和時機都好!! 所以現在賣房子應該都還是賺大錢的.
而且還是賣在這1年房子最熱最多人討論的時候.
所以賣房子要"重勢".
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如果你現在不買房子, 房地產會不會跌?? 我不知道!! 因為一個人力量不足以撼動全市場.
但我只知道, 如果房價越高, 買的人就會更少!! 越容易做頭!!
不要以為投資客多勇!! 既然名為投資, 和你我自住一樣, 錢沒付清啦!!
有能力付清所有款項的也是占少數!! 多數投資客都和你我一樣, 有貸款!! 而且是成數越高越好!!
因為投資客就是設定短期間再轉手賣出, 所以何必要付清房貸呢?
只是投資客比較有酒膽, 比較敢衝, 但是有酒膽不代表酒量好!!
現在政府要求銀行貸款成數降低, 不就意味著要投資客多付一點頭期款嗎?
有酒膽就叫你多喝幾杯, 頭期款多一點, 看你會不會醉??
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我有一個朋友, 買了預售屋要自住, 這是他人生中第一次買屋,
交屋前他一直想著二年後寬限期一過, 1200萬的房貸要還本利合, 現在的收入要怎麼還??
越想越恐懼, 於是他做了一個決定, 賣,
所以他對銀行說, 我要賣房子, 所以我可以接受利率高一點, 寬限期一年就可以, 但不綁約.
他這樣做, 不就等於自住轉成投資了嗎? 所以投資客和你我自住一樣, 真正考驗是寬限期過後.
現在政府又加了一道鎖, 奢侈稅, 有沒有用見仁見智, 但你不覺得奢侈稅所綁的時間和寬限期一樣嗎??
意謂著借由奢侈稅來拖住投資客運用寬限期進行投資買賣, 在奢侈稅下投資客有三個選擇.
1. 迫使投資客減少手中物件數量, 以免屆時寬限期陸續到了, 因為賣不順利, 而導致資金週轉不靈.
2. 繳稅就繳稅, 只要賣得出繳稅後還有小賺, 那就賣吧!!
3. 沒在怕!! 反正我只有1-2間, 寬限期一到, 我也付得起, 所以持有兩年再賣.
第1和第2種選擇就會造成物件拋售. 至於第三種選擇, 他未來兩年的風險就和我們自住一樣了!!
當然可能還有第4種選擇, 那就是各種破解方法!! 見招拆招!! 但我不懂, 不便敘述.
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這兩年來, 陸續有朋友買屋. 我從他們買屋感受到二點.
1. 這些收入比我高, 工作比我穩定的人, 居然買到郊區去了.
很顯然他們錯過過去五年或七年房價較低的時期. 可惜!!
2. 買到郊區, 是因為對應這兩年的房價, 為了不過分樂觀自己長期負擔房貸的能力, 所做出的保守舉動.
當然買到郊區也要考慮工作地點的遠近, 所以有人工作在汐止, 原本租在景美, 後來買在安坑.
也有人工作在信義區, 原本租在新店, 後來買在三峽.
也有人公司在台北市, 但工作是業務, 本來就是開車四處跑, 所以買在桃園他也覺得沒差.
不過可以確定一件事, 這些三十幾歲的有為青年, 原本就是自住客中的主要需求者, 也可以說主要消費者,
因為買了房子自住, 短期二三年內, 應該不會再買了. 於是市場上又少了幾個客戶.
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有人說 股市跌, 錢會轉進房地產, 所以房地產還會漲.
那應該反問他, 如果房地產跌, 錢是不是會轉進股市, 所以股市會漲??
如果房地產逢高賣出, 然後去買股票, 然後再等股票漲, 再去買跌的房地產,
就這樣週而復始, 一直賺錢!! 天底下有這麼好康的事嗎??
長期來看, 股市和房地產的趨勢都是正相關的, 因為這兩者都是代表一個國家經濟活動的成果.
如果這兩者是背道而馳, 很難想像是發生了什麼糟糕的事??
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股市和房地產也有不同的特性!!
1. 股市可以做多也可以做空, 但房地產無法做空!!
2. 股市融資融券後, 除非看錯方向, 被追繳保證金, 才要補錢, 不然可以放著.
當然更慘的是被斷頭, 資金就化為烏有.
但是房地產不管你買在什麼價位, 如果要貸款, 就每個月都要補錢繳房貸.
所以有些人靠出租來貼補房貸, 不失為一種方法.
3. 除非你投入股市的本金或保證金也是借來的, 不然股市失利不會成為負債.
但是房地產貸款付不出來, 屆時又賣不到好價錢, 搞不好賣出的總價還不夠還銀行貸款.
這樣就會變成負債. 香港藝人阿B就是其中一個例子.
所以買房要重時, 不要樂觀高估自己的償債能力.
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房地產過去是已經發生的事實, 所以是不變的. 但是未來還未發生是可以改變的.
我們絕對事先不知道房地產底部區在哪裡, 何況底部區各種糟透了的消息很多,
多數人都恐懼不敢買, 所以買的人就可以精挑細選賺大錢.
我們也絕對事先不知道房地產高點在哪裡, 但是比對過去已經是不變的事實,
我們可以判斷現在有沒有接近高點? 現在還有沒有能力負擔? 現在的政策是如何?
你週遭的人事物有沒有令人該注意的事情?
例如你看到三年或五年前建商的房子很好賣, 短期間就賣完, 而現在建商的房子賣了兩年還在賣.
例如你體驗到台北市三家幼稚園倒了(我小孩也是苦主之一),負責人炒房失利.
例如你看到政府徵奢侈稅, 政府蓋國宅, 利率往上走.
如果這些陸陸續續增加的徵兆, 不足以警惕小心, 反而去猜過兩年會不會更高? 可能容易樂極生悲.
如果我們現在警惕小心, 何必一定要等到高點才賣? 我們也不知道高點在哪裡?
重要的是滿足了嗎? 如果2010賣房賺的滿足了, 2011何必一定要追回來?
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大家都想要有諸葛亮的頭腦, 可是從另一個角度來看, 他成功了嗎??
諸葛亮有才能, 可是時不對呀!! 如果時對了, 他會成功一統中原呀!!
可是時不對, 諸葛亮為什麼要出山呢? 可能因為時不予我, 再不出山一輩子就埋沒了.
多數人買房是為了什麼? 為了不要埋沒自己有買房賣房的才能嗎? 還是買房是為了成家??
人一生中總需要一間房子, 你下班後回那個家?? 小孩放學後, 回那個家??
所以家是不變的, 但是成家的時是變化的, 成家的地點也是變化的.
祝大家成家立業賺大錢!!
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最後更新補充一下!!
所以市場是我們不可控制的, 如果可以控制, 那我們就是神了.
但是自己的還款能力是可以控制的, 如果不可控制, 那不就該死嗎?
最常聽到五年前你買不起, 現在你更買不起,
但是五年前我買不起是因為我還沒準備好, 現在我買不起是因為時不對了, 高價自然阻礙我買屋的能力.
因此評估自己的還款能力, 尋求進入市場的好時機, 我們自然比較避凶趨吉.
