| 真實案例 壯士斷腕 認賠70萬解套 |
| 發表者：2009 大跌元年 發表數：2681 IP：59.115.242.* | 2009-03-22 12:07:18 |
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真實案例 壯士斷腕 認賠70萬解套 2009-03-22 工商時報 【馬婉珍／台北報導】 |
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| 回覆者：2009 大跌元年 發表數：2681 IP：220.128.65.* | 2009-04-27 09:24:56 |
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買房子 簡易估價自己來 2009-04-27 工商時報 【曾萃芝／台北報導】 買房子，房仲業表示，簡易估價可以自己來。 太平洋房屋企研室經理鄭國英表示，買房除了衡量自己的需求，首要做好資金規劃，至少要擁有買屋總價款的三成做為自備款，而每月房貸支出必須是家庭總收入的三分之一以下。 永慶房屋總經理葉凌棋也指出，如果資金不充裕，很可能發生捉襟見肘的窘境，甚至淪為斷頭賤賣的命運，所以價錢是購屋的最大考量因素。 太平洋房屋企研室提供購屋者三招簡易估算房屋價格的參考方法： 1.參考標的物區域及周邊最近的成交價格，亦可參考官方或房屋仲介公會製作的「房屋成交行情」（例如上網點選台北市不動產仲介經紀商業同業公會「行情價查詢」，或進入台北市政府「台北市不動產數位資料庫」網站http://www.tred.tw查詢。 另外也可參考台灣不動產交易中心（吉家網）網站查詢市場行情，或到鄰近各重要房仲店頭索閱成交行情公報。 2.由租金反推法：以標的物附近不動產租金反推售價，以2樓平均的租金價格乘以250倍計算，舉例來說若是房屋租金是3萬元，那麼房屋的合理價值約在750萬元左右（誤差可能在正負0.03％間）。 3.預售屋價格反推法：以「新成屋」為例，其價格通常是「預售屋成交價」的9成；至於中古屋部分，計算方式為「1-房屋使用年限/房屋耐用年限（一般為50年）」×預售屋價格×百分之90，但伴隨屋齡的提昇，中古屋折價比重也會鈍化。 舉例說明：一棟屋齡10年的中古屋，如果附近預售屋價格是1千萬元，那這棟中古屋大約值為（1-10/50）×1,000×90％＝720萬元左右（誤差可能在正負0.05％間）。 |
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| 回覆者：數字會說話不需解釋太 發表數：756 IP：118.166.118.* | 2009-04-26 07:20:25 |
| 小心斷頭潮 |  |
| 回覆者：2009 大跌元年 發表數：2681 IP：220.128.65.* | 2009-03-26 10:34:46 |
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謹慎就是關鍵 小心處理信貸和債務 勿抱房指望發大財 鉅亨網林佳萱•2009 / 03 / 25 星期三 金融海嘯發生後，整個局勢大翻轉，投資人應該重新檢視幾個最基本的考量，《Money Magazine》文章提出值得考量的投資安全守則，謹慎運用借貸、小心評估房屋價值，面對市況變動，務必保守為上。 首先，使用借貸的方式。過去傳統的想法認為，聰明善用借貸可以創造財富；但現在應該這麼思考：借貸必須慎重，因為投資人借貸的同時還得考量別人的負債。這什麼意思呢？ 2007年之前的25年，不僅是股票市場的黃金年代，更是槓桿操作最頻繁的時候。華爾街式用詞「槓桿」其實就是債務，從1982年開始，抵押貸款利率從 16%大幅跌至6%，學生貸款利率則降至3%，美國人以可以預期的方式享受寬鬆信貸，個人儲蓄率從12%下降到接近 0%，家戶濫用消費信貸、先奢侈享受後付款，靠房屋淨值貸款支付，這讓家庭債務上升。 美國的借貸派對宛若狂歡嘉年華，民眾靠著房屋價值過活，財富基礎其實非常脆弱。 其實最好的作法應該保守至上。就連到了金融海嘯肆虐的今日，借貸理由依然非常充足，民眾需要抵押來買房子、支付大學學費─實際上該做的是減少借貸。 在此可以提出一個特別的觀點， FBR Funds基金總裁 David Ellison表示，投資人曝險槓桿的規模可能比投資人自己想像得還多：現在每個人都試圖減輕債務，或許公司主管在過去10年借貸到透支，現在公司需要現金保護，因此決定裁員。此時失業者可能負擔不起房屋淨值貸款（HELOC)，更沒辦法依賴投資報酬過活，因為太多發行股票的上市公司使用槓桿操作為獲利潤色，現在這些企業無法借貸，因此收益和股價都暴跌。 投資人因此更難靠賣出房屋來維持收支平衡，畢竟銀行都收緊貸款，潛在買家也不敢申請信貸購買未來還有可能下跌的資產。這該怎麼辦呢？投資人，請對債務的處理更加保守謹慎。 其次，房屋價值。一直以來，許多人認為房屋價值長期將大幅度提升，但現在這已經不是適當的觀念了，投資人應該理解，擁有房屋並非讓人富裕，不過是個很重要的保值工具。 許多投資人在2005年時可能早就不相信房價會繼續上漲，但嚴重的房市不景氣仍然嚇壞大家，有許多人討論，市場將「降溫」或「恢復正常」，但言下之意是認為，未來房市將緩慢但穩定回升。 但就長期數據來說，並非這麼回事。耶魯大學經濟學者Robert Shiller表示，他觀察1890年至2005年間歷史上房價波動發現，除了兩次壯觀的牛市（二次大戰後以及1998年起）之外，房地產價值在考慮通膨後幾乎沒有什麼改變。Robert Shiller撰寫《非理性繁榮》（Irrational Exuberance） 一書中指出，營建業者永遠忙於成交新屋，確保供給不會落後於需求，實際上甚至超過了需求。 就算房價真的上漲，假設把維持房屋的成本考慮進去，房地產的利潤也沒有想像中那麼多。維持房屋的成本通常是每年房價的1%，保險費還有課稅還要另外加，假設屋主決定脫手，最多也只能回收 80%，因為購買和拋售各要負擔3%以及6%的仲介費用。 其實，擁有房子當然還是有好處的，第一能避險，如果社區房價上漲，不用為房租增加而傷透腦筋；第二，傳統30年期的抵押貸款類似經濟學家所謂的承諾工具（commitment device)，可以強迫投資人儲蓄，最後得到一棟房子。 投資人該如何是好？不是說投資人乾脆都租屋不買房子，而是必須以最謹慎的態度估計房屋價值。 |
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| 回覆者：2009 大跌元年 發表數：2681 IP：220.128.65.* | 2009-03-25 17:17:25 |
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辦房貸？當心簽下賣房契！ 【經濟日報╱記者／呂郁青】 2009.03.25 10:30 am 銀行訂定的各式金融契約暗藏不少地雷條款，民眾一不小心就可能踩中而被炸得粉身碎骨。本報透過田野調查各銀行房貸、信貸等契約，比對消基會、消保會以及公平會糾訴案件，解析暗藏在金融契約裡的六大地雷，教消費者如何逐一拆解。 你可能從來不借信用貸款，也不做生意而不需跟銀行借款，甚至不用信用卡。但是一般家庭都需要為了購屋向銀行申請房貸。小心！在你簽下房貸契約時，如果沒看清楚房貸契約條款，為了辦房貸卻簽下「賣房契」，日後房屋可能莫名其妙遭到拍賣命運。 別以為這是危言聳聽。消基會、消保會以及公平會每年湧進大量的糾紛案件，其中預售屋房屋、金融買賣契約糾紛總是居高不下。 銀行從民眾簽名的契約取得法律權利，民眾總是等到出了事，才知道原來自己簽名同意賦予銀行無限大的「尚方寶劍」。消基會金融消費委員郭尚義說，消保會對個人購車及購屋貸款有應記載與不得記載事項，但是很多銀行都擅自增加對自己有利的條款。 全球景氣陷入瀕臨大蕭條的窘境，消保會法制組組長邱惠美擔心，過去因為景氣好，銀行就算從契約取得權利，也未必會執行，但是現在房地產大跌，許多人失業，銀行有可能為了保障債權，而提前出招。 舉例來說，所有的房貸、車貸契約裡幾乎都有這麼一項條文：「任何一宗債務不依約清償本金，銀行不需要通知或催告，就可以主張債權全部到期」。 亞洲大學副教授李禮仲解釋，就是不管房貸或是車貸的貸款還有多久，銀行有權利要求你現在馬上還出剩下所有的金額，不然就拍賣你的房子、車子，或拿著你申請房貸時被行員要求簽下的本票來要錢。 銀行也只需要提前三天或是七天的通知，就可以用房貸契約中「擔保品價值減損」這條為由，拍賣你抵押給銀行的房子。 在G銀行裡房貸契約中還有一條，「只要被收押或是起訴，銀行不用通知就可以執行抵押權」。李禮仲舉例說，幸好前總統陳水扁沒有向G銀行貸款，否則G銀行就可以拍賣寶徠豪宅，前總統夫人吳淑珍真的「無家可歸」了。 李禮仲搖搖頭說，大部分的人都認為，全台灣數百萬人借房貸，房貸契約行之有年，有政府為定型化契約把關，一定沒問題，民眾在向銀行申辦房貸時總想趕快簽了名，順利拿到房貸最重要。 消保會認為，這已經不是個案，而是通案。「問題出在，台灣民眾往往連看都不看就簽名」，邱惠美說，銀行也不太守法。 明明A銀行才被公平會處罰，B銀行還是拿著一樣的定型化契約與民眾簽約，把銀行無限上綱的權利穿插在一條條密密麻麻的條文中，企圖闖關，主管機關卻沒有全面清查金融機關的契約，使得各銀行的定型化契約裡還是布滿地雷。 銀行往往主張民眾事先已簽名，在契約自由化的法律前提下，民眾簽約時就已先陷於不利的地位，資訊不足居於弱勢，一旦出事後雙方鬧上法院，李禮仲說，就算民眾勝訴，但這過程實在是勞民傷財。 |
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| 回覆者：2009 大跌元年 發表數：2681 IP：220.128.65.* | 2009-03-24 09:56:30 |
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二月失業率飆5.75% 62.4萬人沒頭路 2009-03-24 06 受失業波及人口達136萬 〔記者鄭琪芳／台北報導〕國內失業情況持續惡化！今年二月失業率達五．七五％、失業人數六十二萬四千人、受失業波及人口一百三十六萬五千人，都是史上新高；加計「隱藏性失業」二十八萬三千人，廣義失業人數高達九十萬七千人。 比香港南韓新加坡還慘 和亞洲鄰近國家相較，我國失業率仍「遙遙領先」，香港及南韓今年二月失業率分別為五％及三．五％，日本今年一月失業率四．一％，新加坡去年十二月失業率二．六％，均遠低於我國。 關廠歇業而失業者也飆 主計處昨天公布勞動市場指標，共有九大數據破底，包括：失業率、季節調整後失業率、失業人數、受失業波及人口、關廠歇業而失業者及中高齡失業人數，都是史上新高；就業人數創歷年同月最大減幅，名目經常性薪資也是史上最大減幅，加班工時則是史上新低。 加隱藏性失業逾90萬人 根據主計處統計，二月就業人數一○二二萬四千人，較去年同月減少十二萬五千人或一．二一％，創歷年同月最大減幅，顯示勞動市場成長動能趨緩。 二月失業人數則是六十二萬四千人，較上月增加四萬六千人，若加計「想找工作而未找工作」（十八萬四千人）及「工時低於十六小時」（九萬九千人）等「隱藏性失業者」，我國廣義失業人數已達九十萬七千人。 此外，二月中高齡（四十五至六十四歲）失業人數十三萬八千人，也是史上新高；和去年同月相較，中高齡失業增加五萬一千人，增幅五十七．八％，居各年齡層之冠，由於中高齡勞工多屬非自願性失業，其失業對家庭及社會影響較大。 |
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| 回覆者：2009 大跌元年 發表數：2681 IP：220.128.65.* | 2009-03-23 22:48:33 |
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主計處：2月失業率5.75% 創歷史新高 中央廣播電台╱劉靜瑀 2009-03-23 受景氣衰退影響，台灣的失業率創下歷史新高紀錄。根據主計處公布，今年2月最新失業率為5.75%，失業人數增加到62萬4000人。以各行業來看，製造業的失業人數最多，超過9萬人。除了失業率創新高之外，不少產業實施無薪休假，讓今年1月的平均工時為145.7小時，已連續4個月比去年同月減少。 主計處第四局副局長黃建中：『增加人數最多的行業是製造業，因為這樣，失業的增加9萬4000人，營造業失業者增加3萬8000人，批發及零售業大概增加1萬8000人，住宿及餐飲業是增加1萬2000人，不動產業是增加6000人，這些大概是增加比較多的行業。』 黃建中：『受到下半年景氣衰退影響，部分廠商實施無薪假或者業務緊縮影響，98年1月平均工時為145.7小時，連續4個月較去年同月減少。加班工時4.3小時，也創歷史新低，較上月減少0.4小時，已連續6個月較上個月呈現負成長。』 主計處指出，今年2月中高齡(45-64歲)失業人數13萬8000人，創歷史新高。因為中高齡失業者大多是非自願失業，這種失業情況對社會及家庭的影響也比較大，值得關注。 |
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| 回覆者：房市高手 發表數：2068 IP：24.85.66.* | 2009-03-23 04:49:31 |
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其實 現在台灣最大問題是 失業率高漲 公司大量倒閉 這種規模是過去少見的 可謂空前 以前失業後 認真找還不難找到糊口的工作 現在很多人是怎麼找都沒有 所以 現在台北房地產市場的凶險 遠比前幾次高許多 |
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| 回覆者：奇 發表數：3540 IP：61.217.33.* | 2009-03-22 23:23:38 |
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回覆 2009 大跌元年 於 ：2009-03-22 22:57:07 的發言內容
狀況有兩種,就像斯斯感冒藥一樣這種台北市的斷頭案例，多如過江之鯽，只是這位版大有自信寫出來。 認賠出場叫作斷頭 買入庫存叫作套牢 斷頭還有分斷頭出場跟換屋操作 結果皆不同 歷來台北市的房地產投資套牢者不知有幾多 後來終不能解套者卻不多 這種狀況就像公司派股東不怕套牢(自住者) 賠錢的都是被迫投資的(投資客) |
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| 回覆者：2009 大跌元年 發表數：2681 IP：59.115.241.* | 2009-03-22 22:57:07 |
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回覆 奇 於 ：2009-03-22 15:44:13 的發言內容
這種台北市的斷頭案例，多如過江之鯽，只是這位版大有自信寫出來。這就是為什麼台北市地產迷人的地方.....哈! http://home.url.com.tw/index.php?func=forumbody&f_no=127435&cat_en=realestate_north1 |
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| 回覆者：奇 發表數：3540 IP：61.217.33.* | 2009-03-22 15:44:13 |
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回覆 Hsu 於 ：2009-03-22 15:03:19 的發言內容
這就是為什麼台北市地產迷人的地方.....哈!在中南部買透天， 至少絕大部份可以解套 |
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| 回覆者：Hsu 發表數：919 IP：118.169.147.* | 2009-03-22 15:03:19 |
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回覆 奇 於 ：2009-03-22 12:58:39 的發言內容
在中南部買透天，住台北去買台中投資慘賠的從10多年前到現在都聽過 一樣被套牢，聽過太多了. |
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| 回覆者：奇 發表數：3540 IP：61.217.33.* | 2009-03-22 12:58:39 |
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住台北去買台中投資慘賠的從10多年前到現在都聽過 自己的朋友也是,當時他兩夫妻想說以後退休去台中養老 先買來租人以後自住 錯就在於用台北思想去投資外縣市 買大樓就錯錯錯!!! 透天才是王道 |
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| 回覆者：2009 大跌元年 發表數：2681 IP：59.115.242.* | 2009-03-22 12:19:56 |
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竹科新「跪」! 付不起貸款向建商懇求退款 2008-12-30中廣新聞 科技業無薪休假也對不少竹科人的生活產生影嚮，一名竹科工程師買了預售屋後，已付了140多萬元，但面對無薪休假，甚至還有可能被裁員，這名工程師在無力負擔的情況下，又不希望損失已付的一百多萬，在百般無奈下，只有硬著頭皮寫信向建商求情，並請求建商給這位科技新「跪」機會。 而這位建商也同情這名竹科人的遭遇，扣除23萬元的必要費用，仍大方的退還工程師124萬元。 一名三十歲的彭姓竹科工程師，去年購買一棟七百六十八萬元、位於高鐵新竹站旁的預售屋，預定明年二月底將完工交屋，但最近彭姓工程師因無薪休假，加上過完年後公司可能裁員，在無力負擔房貸的情況下，又擔心解約後已付的一百四十七萬元泡湯，在百般無奈的情況下，這名工程師只有寫信給建商，希望能解約並拿回八成的已付款。 這名工程師在給建商的電子郵件中指出，三年多前退伍就到竹科一家科技公司上班，每個月四萬多元，公司福利好待遇佳，和女友感情相當穩定，去年三月以年終獎金、存款、分紅，在高鐵新竹站旁預購一棟卅坪的公寓，滿心以為自此可以展開另一段快樂的人生。 卻沒想到世事難料，遇到科技業景氣寒冬，不但休無薪假，甚至還可能被裁員，真的無力負擔房貸，信末也懇求建商給自稱是科技新「跪」一個機會，解約不要將已付款全數沒入，能退多少算多少。 由於言詞相當懇切，建商也同情這名工程師的遭遇，在和新竹縣消保官靳邦忠協調後，答應只扣除仲介、廣告和利息開銷共廿三萬元，其餘一百四十七萬全都退回給這名竹科新「跪」。 |
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