銀行鑑價保守 購屋宜備妥銀彈
2009-03-01 工商時報 【本報訊】
　過了一個農曆年，房市稍微走出低迷氣氛，看屋潮增加，店內帶看量變多了，成交量也有回溫的跡象。對於自住型民眾而言，由於有迫切的「購屋」需求，此時進場購屋，且屋主也陸續展現降價意願，通常都能談到兩廂情願的價格成交。不過，銀行對房市的態度仍保守，目前貸款不易，因此購屋人應備妥銀彈較保險。

　我認為，購屋人的自備款應抓到4成，因為銀行對於房市仍很保守，常告訴房貸戶可貸7成，但實際估價出來，物件價值卻被低估，銀行估價的7成，與實際買賣價的7成，會產生很大的差異。

　為了防止發生銀行貸款成數降低，而讓自有資金來不及籌措的窘境，我建議，購屋人應備妥4成的自備款，不僅是在北市以外購屋必須如此，買台北市的房子，也可能遇到自備款不足的狀況，因北市屋齡老舊的比例很高，動輒屋齡30年至40年的老公寓，貸款成數都會受到影響。

　有的銀行雖然不變更貸款成數，但在貸款年限方面會縮水，也就是說，原本一般物件可貸20年，可是由於銀行認為該物件的屋齡，超過30年、太過老舊，而打算降低貸款成數，購屋人若擔心自備款不足，不願讓銀行降低貸款成數時，那麼銀行就會縮短貸款年限，從20年縮短為15年，這就會讓每月還款本息的負擔，變得較重，購屋人要特別注意。

　此外，房貸屬於家庭的長期財務規劃，因此提醒購屋人，「利率」也必須斤斤計較。

　購屋人應多家詢問各銀行的房貸利率，不要因為某家銀行所給的首階段利率超優惠，就貿然選擇該家銀行申貸，因為第二階段甚至第三階段的利率，才是影響長期房貸負擔的關鍵，若第三階段的利率跳升很高，長期下來並不划算。

　事實上，房仲業多半與一些銀行合作房貸專案，購屋人可多爭取，不過，房仲與銀行合作的房貸專案，雖可享較優惠的利率，但是貸款年限不一定有彈性，建議購屋人再向薪轉銀行或固定長期往來的銀行，多詢問、多比較，才是聰明的購屋人。（本文由群義房屋執行協理林昌輝口述、馬婉珍整理）