前幾天乾弟來找我，說他的投資客朋友在內湖買了好幾戶預售屋(13.5P的小豪宅)因為快交屋了，但是最近景氣不好希望以2年前的原價轉賣給他(我想大概向銀行借不到錢而交不了屋吧)，乾弟來找我商量與評估一下這個房子，我在討論區中找了以前資料並以我對那個地區的了解計算一下，結論:如果用預售行情低10萬/p(當初成交約40初萬/p)買下來再裝潢後出租，年投資報酬率約為4%，我想:比預售行情低10萬/p即使景氣再不好也應該不容易有跌價的損失，只是我這個乾弟也是買來賣去的投資客，又在太平洋兩岸跑而無暇當包租公，看到這個慘烈的結果立刻臉上三條線不敢去買了。

前一陣子看到工商時報的標題 “捷運通車概念 中山區新成屋 大膽議價20％”，看到那些快蓋完或是剛交屋的小豪宅心中真是五味雜陳，想到把房子拿來買來賣去的”投資客們”現在的處境心中又恨又覺得可憐，其實我這個包租公最痛恨買來賣去的”投資客”？因為這些”投資客”往往最容易賴社區的管理費與公共電費同時又對社區管理的雜音最大的一群，可偏偏投資客又是最不想對社區管理有貢獻的一個族群(房子賣了賺錢就好了又何必浪費時間管理社區事務)，如果沒有分攤公共區域的費用與願意真心管理社區業務的話，物業管理與社區環境也是做不好並影響社區房租水準與房客的素質，房租與房客的水準不佳我們這些包租公怎麼會爽呢？

以現在中山區/松山區/內湖區的小豪宅的市場狀況，95年以後才買小豪宅的人目前都要賠錢才賣得掉，至於94年買的人大都是多半是白作工，除非是SARS那一陣子買到好案子直到現在才忍痛殺出的第一手買主應該還有一些賺頭，哈哈！這幾年代銷業者與建商的那些狗屁銷售文宣現在看起來簡直就是天方夜譚(我還保留許多當年的文宣資料現在正是好好來檢驗的時機)，真有住戶拿這些資料來追究的話恐怕很多建商與代銷會很難看。

依我個人第一手的經驗(我最近有買而且是過年前成交的)，中山區/松山區/內湖區的新成屋小豪宅不管當年預售的開價或成交價有多高(3字頭或4字頭甚至5字頭)，有一大票的新成屋的實際成交價格已經跌落到3字頭的價位，現在還懷抱賺錢美夢的賣方找仲介賣房子的結果往往掛了1年以上都還沒有合適的買主，或是被買主砍得太低了而有一種被羞辱的感覺，至於是那些已經跌落到3字頭價位的案子，就請大家找當地的仲介去看看，老實說我在下決心買之前也看了不下30戶，從預售工地、新成屋、工地、二手屋到未裝潢的老房子，有些心得可以跟各位分享，但細節的部份我還是不方便講得太詳細以免被打。

我是幹包租公的，可以分享目前的租屋心得，以重度裝潢的新交屋的小豪宅為例，去年上半年之前的價位的確可以租到每月2,000/p，前一陣子12-14p的小豪宅每月要租個25,000並不太困難，現在要能夠租到20,000(淨收入)就已經是很好的了，有一些房子雖然每月有達到20,000以上房租牌價但對房客的免費項目包山包海(管理費/網路/第四台/水費/瓦斯等)，現在房屋才開始租人的房東其實房租的淨收入已經大不如前了。

基本上小豪宅租賃的整體需求大概已經停止了而供給量還是持續不斷隨著新的大樓完工而增加，租金下降的趨勢非常明顯，不過還不會到完全租不出去慘況，反正就是玩大風吹的遊戲，從貴的地方往便宜的地方搬，原來月租4萬搬到3萬的地方、月租2萬5搬到2萬或是由月租2萬的地方搬到1萬5，小豪宅降價其實是可以搶到獨立套房的市場，獨立套房降價就可以搶到分租套房的市場，最後分租套房再去搶雅房的市場，新完工的小豪宅可以去搶5年前蓋的小豪宅市場，5年前蓋的可以去搶10年前蓋的小豪宅市場，10年前蓋的小豪宅再去搶所謂改裝小豪宅(用舊公寓或舊大樓改為小坪數的所謂精品套房)的市場。

如果有”現金”可以負擔全房價與裝潢預算的包租公或包租婆是可以到小豪宅市場來撿個便宜，但是關鍵是要有”現金”來負擔”屋價與裝潢預算”，如果要借錢才能夠買得起”小豪宅”的話就千萬不要來碰(我有切身痛苦)，目前銀行對”小豪宅”貸款的態度現在已經到了匪夷所思的階段了，除了當初配合建商交屋的銀行貸款以外，大部份的銀行(特別是公營銀行與某些自認壞帳率很低的私營銀行)對二手買賣的15p以下的套房不貸的內部禁令還是鐵板一塊，求貸無門是小豪宅成為目前房屋市場中票房毒藥的主要原因，畢竟很少有銀行會借錢給投資客下一手的買主即使銀行肯借也不容易提供太高的額度，我想金管會根本就沒有解決小豪宅融資的這個問題，即使是願意借款的銀行對借款買小豪宅套房的買主一律採草木皆兵方式審查，有關借款人有沒有無薪假、裁員、減薪與信用卡、現金卡等不利放貸的相關資料都大查特查，最後再勉強給個5-6成的額度，這樣的放貸條件，各位可以想像來接投資客小豪宅的意願有多高？

以現在的行情來說，如果拿個500萬現金所買的新成屋小豪宅(12-14p再加上裝潢費用)，最慘的狀況每個月還可以租個15,000的淨收入，假設每年收15萬的淨房租收入(實際上合理的年收入約20萬左右)，基本上還有3%的年投資報酬率與目前銀行的0.7-0.8% 定存年利率相比(公營銀行與郵局)實在是強太多了，小豪宅的市況不好，對”有錢”又”願意”幹包租公/婆的人其實還算是不錯進場的時機。

我對一些專家所謂456的作法是有些不同意見的，拿200萬的套房來月租1萬(6%的年報酬率)是完美境界，但房屋租賃在實務上要達到6%的年報酬率是很難的，除了用取得成本低的中古屋或是真正好康的案子來出租的確是可以賺到6%的年報酬率，但是以目前的狀況，如果投資新房子來出租我還是比較贊同定存年利率加2.5%的年投資報酬率的看法，但總體投資報酬率仍不宜低過4%的年報酬率，當然了每個人都有自己的想法與評估。

對那些被套牢的投資客我沒有什麼建議，只有撐下去到下一次景氣回復才有解，至於報紙寫的所謂以租待變根本是胡說八道的建議，要讓一間12-14p的小豪宅到可以住人的標準，完全不裝修--單是裝燈、買傢俱與冷氣、熱水器、冰箱與液晶電視、小型家電等的基本預算至少要10萬左右，基本裝修加上收納櫃、夾層、樓梯約30-40萬，至於重度裝修的預算甚至可以高達70-80萬的等級，基本上沒有裝修、傢俱與家電的小豪宅是不可能有人會租的，小豪宅不比店面，店面的裝修往往是由房客依需求自行規劃與裝潢，沒有日商的租客(所謂小豪宅房客的主流)願意自己裝潢然後買傢俱與家電來住房東的家，人家是來住個2-3年就回去了那有可能花那麼大的工夫處理房子，所謂飯店式小豪宅就是一只皮箱即可入住，裝修對屋價其實沒有太大的價值，每個人的喜好不同，投資客花了50萬來裝修與購買傢俱/家電但下一手的買家頂多承認20萬價值的案例比比皆是，總之投資客買來賣去的空房子要拿來租是要付出代價的，若改變主意要裝修房子來租給別人是要好好考量裝修的折舊與對房屋價值到底有無幫助，不要搞到賺了一些房租但在售屋時賠了裝修費與折舊，報告完畢。