震撼 北市豪宅降價四成？

•倪子仁 2009/02/13
住展雜誌市調顯示，近期北台灣有5個價格破壞者，首先為近期正式公開，位北市信義計劃區內的超豪宅建案「台北信義」，挾著百億案量在千呼萬喚下隆重登場，每坪成交價直接拉低至110~150萬元之間…


市場稱之為房價的「價格破壞」效應，等於是在市場上逆向操作，價格破壞者往往以較大的案量、低於區段行情一至三成不等的低價，再加上強勢的媒體行銷策略搶攻客源，影響所及是週邊個案銷售受到衝擊而停擺，建案更在競價的效應影響下，對周邊建案及同區域，甚至同等級區域的房價，都產生所謂的「週邊效應」。

就房地產市場角度而言，戶數小、量體不大，因為不具指標性，不會對區段行情產生太大影響，但假如案量龐大，單價又低，地點也不錯的重量級預售或成屋個案公開，就會引發所謂的吸盤效應及價格破壞效應。


住展雜誌市調顯示，近期北台灣有5個價格破壞者，首先為近期正式公開，位北市信義計劃區內的超豪宅建案「台北信義」，挾著百億案量在千呼萬喚下隆重登場，每坪成交價直接拉低至110~150萬元之間，與周邊政商名流所住，號稱還有百萬元身價的中古豪宅(包括陳水扁前總統所住的「寶徠花園廣場」)，都形成不小的房價修正賣壓。


「台北信義」為預售屋，為上市建商太子建設所投資興建，去年下半年以來，原本預計要以每坪200~250萬元公開，無奈碰上全球金融風暴，房價只好下修至成交價僅110~150萬元之間，此舉對全台北市尚未推出的豪宅建案與興建中的豪宅，可說是創造了另一套新的房價標準。


也就是說，台北市的未來公開的豪宅建案，如果立地條件及產品力，沒有「台北信義」強，成交價要站上百萬元一坪的機率並不高，「台北信義」的價格破壞效應，已對北市的豪宅預售屋及中古屋，投下了一顆震撼彈！


同樣的，位於北市中山區大直重劃區明水路上的「墨香明水」預售屋案，成交價也拉低至73萬元一坪，比大直地區平均房價80~85萬元，低了百分之12。大直重劃區內，除明水路第一排的建案，房價可比「墨香明水」高之外，大直重劃區內的預售與新成屋建案，預售屋成交價要站上80萬元，新成屋要站上70萬的機率已不高，影響地區除了大直外，內湖地區的房價，勢必亦受到相同的比價效應。


近年因遠雄造鎮案，推案火紅的北縣林口地區，新完工的「活力城」與「童話世紀」兩新成屋建案，以成交價12~12.5萬元熱銷，兩案等於以低於27.5%林口地區平均房價16.9萬元搶市，兩案也已造成林口地區預售屋與新成屋價格的鬆動，同樣是造鎮風潮帶動的三峽地區，也將出現比價的價格破壞效應。


另外，位北縣淡水紅樹林捷運站旁的新成屋建案「摩納哥」，打出『二低一高』，低單價、低自備款與高額房貸的行銷策略，200戶、13億元的市場規模，每坪成交價20萬元，硬是較淡水地區的平均房價24.1萬元，低了17%，使淡水與八里一帶的銷售中個案噤若寒蟬，預計近期淡水與八里兩區房價的破壞效應會更加明顯。


一般民眾購屋，價格高低仍是最重要的考量點，只要施工品質不要太差，交通便利性及生活機能也都還可以，”價格便宜”就是房地產業者最大的賣點，而且屢試不爽，這些重量級個案挾著強大的廣告行銷，傳遞的訊息只有一個，「俗又好吃」是這些價格破壞者的共同特性。


低於市價的吸盤效應及價格破壞效應的出現，將使區段內的其他個案生存空間受到嚴重的壓擠，但「價格決定市場，市場決定於供需」，是自由經濟裡不變的法則，還好這種價格破壞效應因產品屬特殊性產品，所以影響的層面不至於太全面性，而只是使同區段的價格產生排擠與比價作用而已。