| 【該不該斷尾求生！】要不要交屋 先看地段&還款能力 |
| 發表者：2009 大跌元年 發表數：2681 IP：119.141.14.* | 2009-02-15 13:34:19 |
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【聯合報╱記者陳培思／專題報導】 2009.02.13 |
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| 回覆者：2009 大跌元年 發表數：2681 IP：220.128.65.* | 2009-02-22 09:33:09 |
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建商自定2成斷頭違約金已違法 2009年02月21日蘋果日報【徐義平╱台北報導】經濟成長率直直落、失業率攀高，在前2年購買預售屋的民眾，若遭逢裁員或放無薪假，導致收入銳減，很容易出現斷頭危機，甚至有建商明定以屋價20%作為斷頭違約金；但行政院消保會明確指出該項條款與內政部制定版本相違背，因此不具法律效應。 行政院消保會消保官組長吳政學表示，消費者一旦有斷頭危機，可與建商協商是否可延長還款的寬限期、或協定雙方都可接受的違約金額，若談判破裂，建商堅持要求消費者賠償20%違約金，建議消費者攜帶當時的合約、廣告單、付款收據等相關資料，向各縣市消保官請求協助。 違約金最高15% 消保官梁明圳指出，據內政部2007年1月15日在行政院消費者保護委員會網站上公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」裡明確規定違約金最高不得超過15%，違約金不足房屋總價15%可不用補足，若超過15%，民眾可向各縣市消保官提出申請，酌減違約金並取回溢繳金額。他指出，除了向各地消保官提出申請外，消費者也可向法院提出訴訟。 吳政學建議購買預售屋的消費者，可先行至行政院消費者保護委員會下載預售屋定型化契約（https://back.cpc.gov.tw），簽約前一一核對建商提供的契約版本與消保會的版本，以避免不必要的購屋糾紛。 |
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| 回覆者：2009 大跌元年 發表數：2681 IP：220.128.65.* | 2009-02-21 09:47:21 |
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| 回覆者：2009 大跌元年 發表數：2681 IP：220.128.65.* | 2009-02-20 11:24:13 |
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329檔期…「肯定好不了」 【聯合報╱記者孟祥傑／專題報導】 2009.02.20 誠正房屋總經理黃啟銘說，台北縣整體房市趨勢出現「都會區跌、衛星區平穩」的局面，由於都會區近年來房市過度膨脹，不論房價或交易量均迅速成長，但隨著物價持續飛漲、通膨嚴重，雖然新板特區房價動輒一坪4、50萬元，新店市中興路地段也喊出近40萬元高價，但不是交易量下滑，就是遲未動工，呈現「有價無市」情況。 黃啟銘表示，馬總統去年底喊出「股市破2萬點」的口號，但股市卻跌破4300點，且馬政府的「633」政策中，原本是要做到6%的經濟成長率，實際上卻是失業率快達成6%。 民眾資金遭股市套牢，房市連帶受到波及，價、量同時下殺，都會區尤其嚴重，衛星市鎮地區則因房價原本低廉，尚未受到嚴重衝擊。 信義房屋專案經理林永孟指出，由於市場受到景氣低迷影響，觀望氣氛濃厚，買方購屋意願低，且去年起預售市場交易量即開始下滑，9月時甚至出現交易量比「鬼月」還低的狀況，導致建商擔心房價持續下滑，不敢貿然推出新案，所以，業者表示今年3月29日檔期的房市「絕對好不了」。 |
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| 回覆者：2009 大跌元年 發表數：2681 IP：220.128.65.* | 2009-02-18 14:21:09 |
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收入縮水貸款緊 怎保愛巢？ 【聯合報╱記者陳培思／專題報導】 2009.02.13 裁員減薪風起，許多去年年初，甚至近幾年大手筆買房子的購屋人，可能突如其來就發現收入縮水，甚至被裁員，可能很快面臨愛巢不保的窘境。 財務狀況 誠實面對 徐佳馨指出，「誠實面對」就是先客觀誠實檢視自身財務狀況，不要因為在意面子，或著堅持要維持自己原有的生活品質而不願重新評估規畫財務資產。 檢視自身財務狀況時，要包括存款、投資、固定收入與支出，房貸最好維持在每個月生活費一半，盡量不要這個限度；並評估如果維持一般支出水準，手邊現金仍然可以供應全家一年生活支出所需，這種情況下，建議房貸戶不用急著賣房子，應該積極和銀行窗口進行三誠原則第二部曲：「誠心談判」。 還款紀錄 談判籌碼 在選擇第二步驟「誠心談判」前，要提醒房貸戶先檢視每月繳交房貸有沒有拖延，還款紀錄將成為談判時最重要的籌碼。 現階段房貸戶可以用幾個方式跟銀行房貸部門協調，先不卑不亢的說明自身狀況，由於現階段市場混沌不明，銀行也會擔心房貸戶房子被法拍後，回收債權有問題或是被打折扣，大多願意協助客戶找出適合方式解決問題。目前常用的方式包括了延展寬限期、延展還款年限以及調降利率三種為主。 前2種方法是「前債後償」，由於每月還款金額大幅減少，對於房貸戶來說，可以立即獲得喘息的機會，越來越多銀行擔心客戶繳不出錢，願意提供寬限期延長到5年，或展延還款年限至30年，房貸戶只要願意詢問，都可獲得一定程度的回應。 第3種方式是調降利率，許多房貸戶看著央行不斷調降利率，以為自己的房貸利率會自動下調，但狀況不一定如此，房貸戶還是要再跟銀行確認，不要讓自己的權利睡著了。 試算轉貸 爭取低利 林以德說，民眾應該檢視自己貸款利率是否超過3%，尤其是2年前參加壽險公司推出7年期固定利率的房貸族，更應該試算轉貸是否比較划算。 誠意出售 保存實力 如果評估自身經濟狀況很難撐過這波不景氣，徐佳馨建議，還是「誠意出售」，趁著房子價格不差的時候，先行出脫，至少讓自己能夠留一口氣，保存實力等待景氣復甦的曙光。 中信房屋行銷企劃部經理江龍名也認為，如果房貸已經嚴重影響生活，乾脆徹底解決、東山再起，「趕快賣出房子，至少還有現金可以運用」。趁機把原有房貸及其他債務總整理。 貴的換便宜 也OK 江龍名指出，最簡單的方式就是先租房子，等自身經濟情況好轉後，如果剛好碰到房價落底，可以重新再買間好房子。 也可以把握「貴的換便宜」的原則，例如把本來60坪換成30坪的房子、從新房子換到舊一點20年的中古屋，或從市中心精華區退到稍微外圍的區域，例如從台北市換到一橋之隔的台北縣。 |
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| 回覆者：2009 大跌元年 發表數：2681 IP：220.128.65.* | 2009-02-18 10:50:24 |
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銀行緊縮房貸 房市下一個未爆彈！ 網路地產王 2009-02-18 走了四年半多頭的房市反轉，現在銀行也不得不採取自救措施，對核發房貸越趨嚴格，在可預見的未來，套房、店面等產品的貸款緊縮壓力，恐怕將有增無減，而即將來臨的交屋潮，不少預售購屋族的核貸成數大減，現在全都投訴無門，該怎麼繼續美麗的成家夢？這恐怕將是房市的下一個未爆彈！ ■ 銀行逾放比升高 緊縮房貸額度自保 根據統計，目前銀行的逾放比，已經出現逐漸升高的趨勢，其中以基隆、桃竹苗最為嚴重，但現在金融業最擔心的，是退去光環的竹科新貴，逾放比會不會也跟著惡化。 因此，現在不少銀行在評估房貸時，做了小幅調整，以往銀行擔保品與還款能力並重，比重大約各一半，不過現在不少銀行將「還款能力」的評估，加重到六到七成，就是怕房貸戶還不出錢來，最後倒楣的還是放款的銀行。 ■ 銀行緊縮房貸 籌錢交屋有撇步 而交屋潮前夕，不少預售購屋族才赫然發現，建商原本說的核貸額度，碰上大環境的不景氣，已經跳票，以台北市為例，原本一千萬的房子，可核貸八成的額度，購屋族只要付兩百萬就能買房子，但如果銀行緊縮成七成，那麼多出的一百萬資金缺口，就會立刻讓購屋族喘不過氣，該怎麼辦？ 首先，建議購屋族先與自己熟悉的銀行協商，能否增加貸款額度；或是利用小額信貸的方式借出，雖然利率可能較高，但在交屋瀕臨斷頭之際，也不失為應急的方式之一。 |
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| 回覆者：2009 大跌元年 發表數：2681 IP：220.128.65.* | 2009-02-17 09:28:38 |
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預售交屋熱 逾10萬戶忙籌錢 2009-02-17【馬婉珍／台北報導】 景氣衰退，適逢預售屋邁入交屋高峰期，今年仍有逾10萬戶交屋，然市況大不同，目前房市歹年冬、民眾購屋能力下降，整體預售市場價跌量縮，對於交屋客來說，面臨貸款成數緊縮，籌錢壓力更加沉重。 假設林先生在2007年3月時，花1,000萬元買下預售屋，當初銀行願提供9成的貸款成數，但景氣迅速反轉，銀行大幅縮減貸款成數至7成，因此，林先生在今年3月份交屋時，就必須多支付200萬元現金，才能補足空缺的2成成數。 孰料林先生放無薪假已達3個月，月收入驟降，甚至可能被裁員，經濟能力減弱，要林先生額外再掏出錢來，無疑是難上加難。 不少銀行房貸主管發現，今年以來，向銀行爭取額度的交屋客，愈來愈多。2、3年前正值房市巔峰期，購屋人買下預售屋，圓一個購屋夢，當時若是精華個案，銀行甚至可以100％貸給客戶。 但是現在景氣差，銀行擔心推案量太大，導致新成屋供過於求，因此估價趨於保守，使得貸款成數也隨著降低，銀行房貸主管說，2、3年前的成交價，與目前銀行的估價，產生相當大的落差，價差約達2成。 事實上，從住宅建造執照與使用執照的申請量可以看出，房地產整體市場供需失衡，淡江大學產經系副教授莊孟翰指出，近5年台灣的住宅建造執照與使用執照申請量中，平均每年都超過10萬戶，這就表示新成屋大量增加，將導致房價下跌的警訊。 雖然斷頭戶不少，但多數人為了成家，仍硬著頭皮買下來，莊孟翰說，許多交屋客四處籌錢，紛向銀行、建商求助，補足空缺的資金。 |
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| 回覆者：2009 大跌元年 發表數：2681 IP：220.128.65.* | 2009-02-16 11:14:06 |
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今年預計還有兩成跌幅，加上去年跌的兩成，房市前景堪虞 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 豪宅掀交屋潮 建商面臨退屋風險 更新日期:2009/02/16 03:44 蔡惠芳／台北報導 持續半年的全球金融風暴侵襲後，豪宅似乎淪為房市中受傷最慘重的族群，學者專家認為今、明兩年將進入預售屋的交屋波段高峰期，在投資性需求全面退場後，預期行情還有2成的跌幅。尤其房價仍持續看跌、加上建商面臨交屋潮考驗的財務流動性，相對將影響房貸違約率，以及未來銀行房貸政策的走向。 莊孟翰表示，這一波金融危機衝擊到台灣房市，最嚴重的就是豪宅，不論價、量都萎縮的比一般自住型的住宅還要明顯。連信義計畫區、大安區、大直等區域的豪宅預售案，近半年來也陸續下修開價。 住展雜誌調查，平均開價下修幅度，大約在20至25％。研發長倪子仁表示，看來2009年的市況和買氣，預期鮮少有新案將躋身每坪「百萬元俱樂部」，建商幾乎已不再敢碰豪宅。 東森房屋董事長、中華民國不動產仲介經紀公會全聯會創會理事長王應傑表示，豪宅市場在金融海嘯中首當其衝，而其中受衝擊最大的、非主要推出豪宅建商莫屬，尤其是有交屋入帳業績壓力的上市櫃建商。要怎麼在房價已跌了2成、今年又可能看跌2成之際，順利完成交屋大計，是一大考驗。 |
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| 回覆者：2009 大跌元年 發表數：2681 IP：119.141.14.* | 2009-02-15 20:05:33 |
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成功退房，避免損害擴大，安然脫身的案例。 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 2008-12-30中廣新聞 科技業無薪休假也對不少竹科人的生活產生影嚮，一名竹科工程師買了預售屋後，已付了140多萬元，但面對無薪休假，甚至還有可能被裁員，這名工程師在無力負擔的情況下，又不希望損失已付的一百多萬，在百般無奈下，只有硬著頭皮寫信向建商求情，並請求建商給這位科技新「跪」機會。 而這位建商也同情這名竹科人的遭遇，扣除23萬元的必要費用，仍大方的退還工程師124萬元。 一名三十歲的彭姓竹科工程師，去年購買一棟七百六十八萬元、位於高鐵新竹站旁的預售屋，預定明年二月底將完工交屋，但最近彭姓工程師因無薪休假，加上過完年後公司可能裁員，在無力負擔房貸的情況下，又擔心解約後已付的一百四十七萬元泡湯，在百般無奈的情況下，這名工程師只有寫信給建商，希望能解約並拿回八成的已付款。 這名工程師在給建商的郵件中指出，三年多前退伍就到竹科一家科技公司上班，每個月四萬多元，公司福利好待遇佳，和女友感情相當穩定，去年三月以年終獎金、存款、分紅，在高鐵新竹站旁預購一棟卅坪的公寓，滿心以為自此可以展開另一段快樂的人生。 卻沒想到世事難料，遇到科技業景氣寒冬，不但休無薪假，甚至還可能被裁員，真的無力負擔房貸，信末也懇求建商給自稱是科技新「跪」一個機會，解約不要將已付款全數沒入，能退多少算多少。 由於言詞相當懇切，建商也同情這名工程師的遭遇，在和新竹縣消保官靳邦忠協調後，答應只扣除仲介、廣告和利息開銷共廿三萬元，其餘一百四十七萬全都退回給這名竹科新「跪」。 |
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| 回覆者：2009 大跌元年 發表數：2681 IP：119.141.14.* | 2009-02-15 15:46:33 |
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收不到值得的租金，該斷。 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 景氣寒冬／租屋市場大受影響 房東急降租金:東森新聞 2009/02/14 景氣低迷不僅房市冷清清，現在連租屋市場也大受影響。根據調查，全台灣不管是住家或店面的租金都往下調，尤其以台中市幅度最大，平均有11%到14%左右，台北的精華地段租金也降了超過5%；有房仲業者表示，如果不降價，房子根本租不出去。 對此，房仲業者劉明田表示，「以前租屋差不多一個月以內都可以成交，如果在一個合理的價錢，現在如果說沒有調降價格，有可能兩個月、三個月，甚至半年，都沒辦法租掉。」 台北市中山區一棟20多年大廈，50坪的住家之前一個月要4萬5千元，現在卻一口氣降價超過兩成。同樣一個地區，一處25坪的店面外加5坪地下室，原來租金6萬5千元，現在往下砍1萬，而且還有議價空間。 其實，台北市的租金降價幅度已是最小的。根據統計，全台灣租金都下滑，台北市平均降價5%到7%，台北縣也將近降價1成，台中市降價幅度最驚人，在11%到14%之間，高雄市的跌幅也不小。劉明田說，「店面的影響比較大，店面有的甚至有降到腰斬。」 經濟不景氣，包租公、包租婆們想要有穩定租金，恐怕也得犧牲，畢竟有降價才有市場。  |
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| 回覆者：2009 大跌元年 發表數：2681 IP：119.141.14.* | 2009-02-15 15:10:01 |
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短期內價格無法回春，該斷。 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 房市冷！莊孟翰:2~3年內難復甦 網路地產王 2009-02-13 時序進入初春，不過房地產的春天卻還有得等！淡江大學副教授莊孟翰表示，由於受到全球金融風暴影響，加上房屋交易量持續下滑，未來2~3年的房地產景氣，很難快速復甦。 ■ 房產U型走向 房產短期難復甦 莊孟翰在調查中指出，觀察近幾年建照執照與使用執照的使用，以及住宅存量、家庭戶數的增長變化，台灣的整體房市現階段已開始呈現超額供給的情況，除了台北市之外，其他各縣市更是越來越明顯。 數據也顯示，近年買賣房屋的轉移數逐漸減少，而且法拍總量逐年增加，這表示房地產正在走下坡，更辛苦是，又遇到金融海嘯，讓房地產處於Ｕ字型谷底，「未來的2~3年，房地產將會處於低迷的狀態！」 ■ 老看國外臉色！刺激內需是關鍵 莊孟翰分析，由於台灣是外貿國家，美國的經濟惡化也因此影響台灣的出口產值，而首當其衝的就是科技產業，回顧2008年的光電股跌幅高達66.8%、半導體也慘跌44.6%，而台灣有1/6的外匯營收，需仰賴科技園區的半導體產業，國外的經濟不振，台灣的經濟體也面臨相當大的考驗。 |
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| 回覆者：2009 大跌元年 發表數：2681 IP：119.141.14.* | 2009-02-15 14:59:39 |
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價格下跌太多，斷尾求生，可留得青山在，該斷。 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 震撼 北市豪宅降價四成•倪子仁 2009/02/13 住展雜誌市調顯示，近期北台灣有5個價格破壞者，首先為近期正式公開，位北市信義計劃區內的超豪宅建案「台北信義」，挾著百億案量在千呼萬喚下隆重登場，每坪成交價直接拉低至110~150萬元之間… 市場稱之為房價的「價格破壞」效應，等於是在市場上逆向操作，價格破壞者往往以較大的案量、低於區段行情一至三成不等的低價，再加上強勢的媒體行銷策略搶攻客源，影響所及是週邊個案銷售受到衝擊而停擺，建案更在競價的效應影響下，對周邊建案及同區域，甚至同等級區域的房價，都產生所謂的「週邊效應」。 就房地產市場角度而言，案量龐大，單價又低，地點也不錯的重量級預售或成屋個案公開，就會引發所謂的吸盤效應及價格破壞效應。 住展雜誌市調顯示，近期北台灣有5個價格破壞者，首先為近期正式公開，位北市信義計劃區內的超豪宅建案「台北信義」，挾著百億案量在千呼萬喚下隆重登場，每坪成交價直接拉低至110~150萬元之間，與周邊政商名流所住，號稱還有百萬元身價的中古豪宅(包括陳水扁前總統所住的「寶徠花園廣場」)，都形成不小的房價修正賣壓。 「台北信義」為預售屋，為上市建商太子建設所投資興建，去年下半年以來，原本預計要以每坪200~250萬元公開，無奈碰上全球金融風暴，房價只好下修至成交價僅110~150萬元之間，此舉對全台北市尚未推出的豪宅建案與興建中的豪宅，可說是創造了另一套新的房價標準。 也就是說，台北市的未來公開的豪宅建案，如果立地條件及產品力，沒有「台北信義」強，成交價要站上百萬元一坪的機率並不高，「台北信義」的價格破壞效應，已對北市的豪宅預售屋及中古屋，投下了一顆震撼彈！ 同樣的，位於北市中山區大直重劃區明水路上的「墨香明水」預售屋案，成交價也拉低至73萬元一坪，比大直地區平均房價80~85萬元，低了百分之12。大直重劃區內，除明水路第一排的建案，房價可比「墨香明水」高之外，大直重劃區內的預售與新成屋建案，預售屋成交價要站上80萬元，新成屋要站上70萬的機率已不高，影響地區除了大直外，內湖地區的房價，勢必亦受到相同的比價效應。 低於市價的吸盤效應及價格破壞效應的出現，將使區段內的其他個案生存空間受到嚴重的壓擠，但「價格決定市場，市場決定於供需」，是自由經濟裡不變的法則，還好這種價格破壞效應因產品屬特殊性產品，所以影響的層面不至於太全面性，而只是使同區段的價格產生排擠與比價作用而已。  |
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| 回覆者：2009 大跌元年 發表數：2681 IP：119.141.14.* | 2009-02-15 14:47:05 |
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貸不到成數，恐怕周轉不靈，該斷。 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 4狀況買店面 貸款恐無門 更新日期:2009/02/13 03:49 馬婉珍 銀行對房地產市場保守看待，不論是店面或住宅產品，多半會低估價值，以保障違約風險。專家提醒，想買店面當包租公，本身的財力最重要，此外，專家認為在4種狀況之下，恐怕貸不到成數： 一、沒有扣繳憑單，收入不穩定： 銀行房貸主管認為，房價仍未降到谷底，因此店面的估價，必須非常保守。 目前，銀行以借款人的財力，為評估要項，若租金收入不穩定，還可有工作本身的穩定收入來源，每月固定還息，銀行才認為有保障。 二、手中已擁有3間以上店面，投資意味濃 兼營會計師事務所及房地產業務的勤實佳集團董事長林敏弘提醒，如果銀行認為不該借你這麼高的成數時，就應該自我警惕，因為對於銀行來說，現階段除了檯面上的收入，銀行還會看你是否投資意味濃厚，用店面租金來繳利息、只想搶短線、賺取暴利。 銀行主管說，銀行最重視客戶是否能正常還息，此外，擁有2間至3間以上的店面，銀行就設定為投資客，投資客雖有錢，但只是想買空賣空、套利差，通常不受銀行青睞，因為擔保品會下跌，屆時租不出去、無法還款而淪為法拍，銀行要承擔這些風險。 三、買地下室店面，空置率高： 台灣房屋首席總經理彭培業說，地下室的店面，適合的業種類別較少，現今房市走緩，租金表現可能不太好，連帶影響投報率，轉手較難，銀行業者認為，地下室店面幾乎貸不到成數。 四、高總價大面積店面者，違約風險高： 永慶房屋店面事業部經理李元鳳指出，上億元的高總價、大面積店面，違約風險高，不一定貸得到成數，最多僅貸到三成。 而且，若店面帶租約出售，也要看承租方是否直營連鎖業，因為同樣是連鎖業，加盟連鎖業較直營連鎖要有營運風險，若承租方的性質較穩定，銀行可依個案處理。 |
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