未來房地產市場的「三個不會」----作者:田大權

到底大景氣什麼時候才會再回來？
到底大利多什麼時候才會再出現？
到底大資金什麼時候才會再投資？

答案很簡單！
不會...不會...不會...

這是危言聳聽嗎？
如果還有樂觀的理由，祝福多於期待！

先談景氣，就房地產市場而言，究竟「景氣」定義與內涵是什麼？
是房價上漲？是銷售率增加？是推案量增加？....到底是指哪一個？

從民國六十年，台灣出現稍具規模的房地產市場以來，算到現在38年間
有印象的「大景氣」有幾次？
1973-1975年的第一次石油危機？三年！
1979-1980年的第二次石油危機？三年不到...
1986-1990的股市狂飆？五年！
2004-2007？頭尾一起算，差不多四年...

全部加起來，一共才15年！
所謂的「景氣」相較於「不景氣」，連一半都不到！
這麼看來，所謂的「不景氣」其實才是「常態」，「景氣」反倒成了「變態」？
一個產業的發展，要寄望於「變態」的機會？這樣對嗎？

如果再把前兩次因為石油危機而產生的通貨膨脹，導致房地產市場上揚的因素
再跟後兩次房地產市場上揚的因素，再作一點比較與分析
就會發現其實前兩次的「大景氣」，在市場規模與影響層面上，根本就是「小兒科」！

而在後兩次的「大景氣」中，其間又相隔了14年之久
請問，人生有幾個14年可以等待一場大景氣？

如果要再作進一步分析，後面這兩次的大景氣之中，在實質的內涵上也有著很大的不同！
在1986-1990年的那次大景氣中，許多人因股市投資與各式各樣的「金錢遊戲」而致富之後，大舉進場購置不動產，從零到一、再到三、四...，大家買房子的目的，不全然是為了賺取短期內的房價上漲增值與轉售獲利，反倒是留下了許多長期出租的不動產，相較於現在這個市場的型態，想當年的那個市場是保守的、穩健的...

而在近幾年的這一次的大景氣中，其中卻有著極高的比例是為了賺取房價上漲的空間而進場投資的，當然，就本質而言，這也是很正常的投資操作模式，無所謂對錯可言！
問題是，當一層層的投資，墊上了一層層的利潤，再墊上一層層的風險之後，獲利的結構就變成了「機會財」！
反倒是忽略了房子本身的「價值」，也就是所謂的「基本面」，似乎只要是景氣上揚，市場氣氛熱絡，管你是蓋在山高水遠的「低溫特報區」、還是「庭院深深」的狹窄巷弄裡，房價全部漲三成！

這問題就來了！

當房子的「價值」，因為價格「非理性」的飆漲而模糊之後，房子的本質就變成了另一場投資遊戲的「籌碼」，一旦大環境的局勢或氣氛出現大規模的反轉，這「籌碼」的價值更是無從評估起了，於是乎，什麼地段、產品、規劃、施工品質...，什麼該跌的、不該跌的...，又只剩下數字的加減乘除而已了！

難道，這就是大家所期待的「景氣」？而這種同樣的「模式」，未來還會再次出現嗎？
如果會，誰會甘願笨笨地去當下一場大景氣的「小老鼠」？
如果不會，下一場所謂的「大景氣」又會長成什麼樣子？

至於大利多呢？不是有捷運、高鐵、航空城、科技園區、兩岸三通....這些金光閃閃、動輒幾千、幾百億的一缸子重大建設與利多嗎？
請問，這幾年連翻炒來炒去的結果，有哪個區域還沒有把這些題裁反映出來？還有哪個建設是聽都沒聽過的新題目？

結果又是如何呢？
兩岸三通通了半天，一傢伙全通到全球金融風暴裡去了，先前的大好時機都被「愛台灣」愛掉了，這會兒是「日頭赤炎炎、隨人顧性命」，還期望能通出什麼利多出來嗎？
科技產業都快活不下去了，科技園區未來要給誰用？前兩年什麼廠辦、商辦大樓的風光！這會兒哪兒去了？
航空城裡的物流中心、貨運倉儲...，一大堆「紙上畫畫、牆上掛掛」的大計畫，請問廠商在哪？
至於交通建設方面，請問，有了捷運、高鐵之後，房價究竟應該往上再墊多少才合理？
一個擁有捷運的城市、一個擁有高鐵的國家，不是一個現代化的城市與國家「最基本」的要求嗎？請問哪個先進國家的大都會沒有這幾樣？
先前台灣沒有，其實是表示「不及格」，有了，也不過只是「六十分」而已！

至於大資金呢？之前傳的沸沸揚揚的，又是外資、陸資、台商回流的資金...
一場金融風暴全溶掉了，這會兒，「洋鬼子」自家救火都來不及了，「阿六仔」撐著內需市場也得急著用，那「台巴子」呢？「汪汪」叫過兩聲之後，還有聽到什麼好消息嗎？

面對著沒有大景氣、沒有大利多、沒有大資金的房地產市場的未來，對於建築業界的經營者，甚至是一般投資置產的消費者，可能在心態上都必須立即作出調整！
可見的未來，這個市場將不再有人有辦法創造出驚天動地的「威而剛」！如果換成了「維他命」，也許從基礎上作更實際的營養吸收，倒也不是件壞事！

也許，事實沒有想像的這麼糟，那恭禧每一位「勇敢吔台灣人」，咱們還可以繼續撐著！
萬一，「烏鴉嘴」都靈了，或是比想像的更差，請問大家都準備好了沒有？政府準備好了沒有？