壹、房地產市場背景及現況－景氣擴張期短、收縮期長之現象

住宅需求動向季報》調查則顯示，五大都會區整體購屋者綜合信心分數為自91年第2季開始調查以來的新低，僅有56分，大幅看跌本季與明年同季房價的比例均創下新高，顯示購屋民眾普遍認為房價有下修空間，且認為應大幅下修的比例更是明顯成長。

由於台北市房價從過去(2006年)每坪30幾萬漲到目前(2008年)50幾萬，但同期人民所得只漲了不到2%，房價明顯超過所得的漲幅，又其新推個案市場經實證研究發現泡沫佔了價格的38%，因此台北市房價的下修態勢，不論就主觀或客觀而言，均已不由分說。

面對第四次房地產景氣循環的衰退階段，政府究竟應有哪些作為？又有哪些是不可作為？

貳、行政院振興房市八項利多措施之評析－房地產業並非火車頭產業

政府若以此八大振興房市利多方案作為救市之方，不僅在推出時點上不適宜，單從建商利益的角度出發，亦不符公平原則，反將造成存良汰劣的市場機制無法發揮功能，延緩房市復甦時間。由於目前仍屬於房地產不景氣階段之初期，目前只有交易量萎縮，房價尚未有明顯下跌情形，政府若於此時不當干預市場，將使過高的房價水準無法隨著市場機制之運作而向下調整，如此縱使房貸利率已逐次調降，民眾的購屋負擔仍相當沈重。

參、房地產市場之核心問題－產業結構良莠不齊及部分地區房價過高


肆、政府介入市場之適當時機及方式－市場機制先行，政府介入在後
過高的房價應透過市場力量儘快調整並下修至合理水準，以避免需求面出現觀望的氛圍。

伍、總結 最後，政府在房地產市場景氣衰退下之應有所為及有所不為之道，總結上述如下：

一、應有所為之道：
1. 應以「健全」房地產市場的發展為核心目標。2. 應協助業者自行提出自救方案，以促進合理房價的形成。3. 應以市場機制的運作為主，政府僅需從旁介入以確保市場機能充分發揮。4. 應提供明確、充分且透明化的房地產市場資訊。

二、有所不為之道：
1. 不應採行傳統刺激房市復甦的方法以及過度或不當的介入方式。2. 不應在景氣衰退初期即替經營不善的業者解套，否則可能導致不景氣的延長及全盤皆輸的局面。3. 不應要求金融機構無條件一昧地力挺所有產業及廠商，房地產產業結構良莠不齊，如未先仔細針對個別產業及廠商進行評估，再決定是否提供金融紓困，不良廠商將無法被市場機制淘汰，產業將無法健全，最後產生大量的不良資產，全民買單。4. 不應將負面資訊模糊化或軟性處理而造成錯誤引導，以避免民眾做出錯誤決策。5. 不應過度從事刺激購屋需求的作為，避免造成購屋負擔能力原本不足的民眾在購屋後必須面對長期沉重的經濟壓力，以及衍生的違約問題。


作者張金鶚國立政治大學特聘教授、政大台灣房地產研究中心主任

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