商仲業：明年商辦將更辛苦 上半年價跌量停 下半年才可能略回溫 2008年12月30日地產王 放大圖片


台灣商用不動產市場明年步入價跌量縮局面，外資態度趨於觀望，商仲業者估明年下半年才有成交量顯現。資料照片 圖片: 1 / 1【劉冠吟╱台北報導】全球市場急速冷卻，影響不動產投資大量縮手，2008年台灣商用不動產總交易金額較去年少3成，商仲業者預測「明年將更辛苦」，且明年上半年是價跌量停，到了下半年才可能略回溫。




景氣寒冬
仲量聯行總經理趙正義預測，「台灣商用不動產市場，明年才開始真正考驗」，金融海嘯的傷害，明年慢慢顯現，房東跟業主將逐漸降價，但仍難達到投資人期望。明年台灣經濟成長率官版數字由原本4.3%，下修至1.87%，整體經濟成長力道萎縮，讓商仲界對明年商用不動產市況更無法樂觀。




報酬率降至3.5~4.2%
2007年台灣商用不動產市場，外資投資比例高達40.5%，總成交金額高達1202億元，是2006年的2.8倍，平均報酬率可達4~5%。反觀今年前11個月總成交金額僅793億元，12月底又增添兩筆，都是新光人壽出手買下內湖廠辦，在所剩沒幾天的2008年結束前，將商用不動產交易總金額推升至850億元左右。雖有新光人壽的「鼎力相助」，今年交易總額仍以比去年縮水3成的慘澹成績收場，平均投資報酬率也降至3.5~4.2%。
趙正義形容：「入行以來，從來沒看過上下半年景氣反差如此大的市況。」高力國際總經理劉學龍說：「今年下半年市況下降的速度，比坐雲霄飛車還快。」
對於外資，第一太平戴維斯副總高銘頂說：「持續觀察，但都沒人出手。」國外核心基金（Core Fund）對台灣不動產市場仍保有高度興趣，但投資報酬率要求在6%以上，要讓外資進場難上加難。




促兩岸開放發展商機
趙正義也說，國外投機基金（opportunistic fund）未放棄進軍台灣市場，只是選擇更加小心翼翼。他說，目前許多國外公司發行的公司債，投資報酬率都在20%以上，相較之下普遍投資報酬率介於4%的台灣商用不動產根本沒有競爭力，「未來在台灣，外資與本地業者合資開發土地，不管是在開發初期或中期引進外資，這種土洋合作，才有可能獲得較高投資報酬率，也將成主流。」
明年市況唯一利多將是「兩岸開放的速度」，趙正義建議，至少先開放中國企業來台設立據點及登記，在兩岸商用平台上登記規定上對等開放，「希望開放中資直接投資商用不動產，後續開放購買一般住宅，對等互動模式是台灣商機唯一的出路。」
至於商辦市場租金水準，高銘頂預測，明年台北市A級辦公商圈可能有下修情況，企業主精簡人事或縮編預算，使許多企業考慮搬出A級辦公商圈，未來可預見空置率上升、租金下修。
第一太平戴維斯總經理朱幸兒分析，明年商用不動產投資活動勢必減少，預估明年上半年將持續以本地投資者為主，第3季後，歐美經濟衰退可望趨緩，投資者信心也逐漸恢復，較有可能看到外資的動作。