信義房屋表示，觀察房屋買賣行為，台灣民眾多將「主建物+陽台」坪數，視為實際使用坪數，其餘坪數則是為「非實用坪數」。具體統計近2年的成交資料發現，台灣地區大樓產品平均竟然有29.5%的空間，屬於看得到卻用不到的「非實用坪數」，而台北市當中，大安區則是「實用坪數」比例最高的地區。

信義房屋經理蕭政華指出，現行房屋網站僅提供「建坪」或「地坪」搜尋模式，網友在線上找屋時，除非自己先行將個別權狀空間精算一番，否則認知中的坪數大小往往需等到實體看屋時，才發現可使用坪數與預期出入甚大。因此，信義房屋網站創新開發「主建物+陽台登記坪數」的搜尋模式，方便網友更聰明、精準的找到符合居住面積「實用坪數」的物件。

「實用坪」不僅影響生活品質，與平均單價也大有關係！以王小姐為例，她以總價1600萬購買27.68坪的花園大廈，換算每坪為57.8萬元，但由於主建物+陽台僅有17坪，實際可使用坪數僅有61%，如此一來，真正可使用面積等於暴升到每坪94.1萬元。

根據信義房屋的成交資料觀察，以台北市為例，同樣是大樓建築，大安區的非實用空間比例居北市最低，儘管平均房價是台北市最高，但實際上購買到的實用坪數也最高，可說是相對「買的實在」。

信義房屋企研室主任蘇啟榮指出，大安區發展時間較早，除早期興建大樓公設比較低之外，區域中也不乏華廈產品，整體平均下來，讓大安區的非實用坪數比例拿下12個行政區最低，平均「非實用坪」比重僅約21%，不過大安區位處市中心精華地段，即使沒有豐富公設作為訴求，區域內的產品仍相當熱門。

近期快速興起的南港、內湖地區，因為南港軟體園區與內湖科學園區的日益發展，新蓋很多標榜公設完善的大樓，以吸引科技新貴入住，但其開放空間越大，就會壓縮實際居住面積，使得非實用坪數比例明顯偏高；以溫泉資源聞名的北投區，也因休閒住宅林立，強調社區的豐富公設，無形中也拉高區域虛坪比。

蘇啟榮強調，權狀坪數的組成包含了主建物、陽台、公共設施、露台、花台、雨遮以及防空避難室等等，一般俗稱的公設比為共用面積除以權狀面積，並不包括陽台、雨遮等附屬建築物，根據信義房屋多年售屋經驗發現：權狀坪數中除了主建物面積之外，陽台為普遍利用率最高的部分，如要客觀評量實際可使用面積的話，應是計算「主建物+陽台」坪數。

蘇啟榮也指出，自2005年7月新建築法規上路後，規定8樓以上的大樓必須設計雙逃生梯，若加上原有的公設空間，新大樓公設比動輒超過30%，與一般7樓高的華廈產品相比，新大樓公設比明顯高出許多，雖然多了1個逃生梯與一些公設空間，但實際上購屋人卻得平均分攤這些「共用」空間的房價。

因此建議準購屋族，若不在意屋齡又想把錢花在刀口上，不妨轉而選擇公寓或屋齡較舊的大樓產品，堪稱不景氣年代的精算購屋學。

鉅亨網記 2008/12/26