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中正大安區買屋 轉手獲利佳
發表者:壹蘋果地產王  發表數:62 IP:58.86.60.* 2008-12-11 16:41:50

【劉冠吟╱台北報導】投資房地產獲利較一般金融商品更高,讓許多投資客趨之若鶩,但因為所需金額龐大、風險也高,套牢的例子也不少。投資客荷敏憑著精準的挑貨眼光、大膽的操作風格並勤作功課,5年來獲利超過千萬元,且獲利項目涵蓋店面、自用住宅、出租套房等,堪稱全能的房地產投資達人。

眼光精準
荷敏原本任職貿易公司,因為工作之故,看了許多不同類型的房地產產品,加上本來對室內設計就相當有興趣,一直很想設計自己的房子,後來碰到SARS期間房價跌到谷底,當時手頭資金尚有餘裕的荷敏,就進場買房來體驗裝潢設計的樂趣,沒想到就此開啟專業投資之路。
荷敏強調:「對於專業房地產投資者來說,最重要就是買進時的價格,以及當時房地產市場發展的趨勢。」2004年第1間在台北縣新店市中央新村買進的房子,總坪數含車位共48坪,買進價約1280萬元,不到1個月的時間馬上有買家詢問,最後以1380萬元賣出,轉手價差100萬元立即入袋。

投資熟悉區域
荷敏說,當時在房仲的介紹下看到這棟房子,屋齡2年且屋況很好,由於當時整體房市發展趨勢樂觀,讓荷敏決定大膽進場,就算賣不掉也可自用,沒想到轉手頗為順利,1個月間即賺進100萬元。但荷敏也說:「當時景氣好,所以我大膽使用近9成的貸款,這種財務槓桿比較危險,現在景氣差,不建議這樣操作。」
後來荷敏還陸續轉手幾戶一般住宅,也都獲利,荷敏分析,選擇一般住宅,「好地點」是永遠不變的投資原則。荷敏認為,房仲業者慣用的銷售術語:「周邊有公園加5萬元,近捷運站加5萬元,好學區加5萬元,電梯華廈再加5萬元。』其實是有道理的,尤其是投資客,最怕買到不好轉手的房子。
荷敏強調:「投資客的進案價格決定出場價格,區位更影響轉售時程與獲利。」
綜觀荷敏投資的一般住宅產品,大部分集中在中正與大安兩區,每項投資皆有獲利,但也有少數以打平或小虧收尾。荷敏說:「打平或小虧的案子都買在士林與北投區,失敗的經驗教會了我2件事情,一就是不要投資自己不熟悉的區域,再者,對於投資客來說,明星區位永遠是最重要的。」

小店面易脫手
接下來荷敏又將投資領域擴及店面市場,在熱門的忠孝商圈百貨後面,買進15坪的小店面,因為看中其熱鬧的人潮,以及穩定的承租方等2個特點而大膽出手,持有1年多後轉手,價差高達660萬元,且中間還有穩定的1年租金收入。荷敏說:「挑店面的秘訣是小坪數、好地段,具備這兩點最好脫手。」
經過轉手店面與自用住宅的投資獲利後,碰上了現階段的房地產市場不景氣,荷敏決定暫時收山,當包租婆穩穩賺,她買下師大路與中和的中古公寓隔成小套房出租,因出租相當順利,長期維持滿租狀態,換算下來的租金投資報酬率逾6%。
荷敏對當包租婆也頗有心得,他認為:「順利出租的關鍵,在於靠近捷運站、內部配備齊全等條件,且最好要挑素質高、生活背景單純的房客,才能減少當房東的麻煩。」

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