精華商辦釋出 開價降逾10% 敦南 復北 A級商辦報酬率近5% 吸客進場 2008年12月03日地產王 放大圖片

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市場不景氣導致投資客縮手，連以往熱門的台北市精華區商辦物件，待售時間較上半年拉長許多。資料照片 圖片: 1 / 1


【劉冠吟╱台北報導】美國商用不動產被視為「下個房地產未爆彈」，牽動全球商用不動產市場動盪不安。上半年台灣商用不動產標的報酬率只要達3%，投資人搶翻天，但下半年就算待售標報酬率近5%，仍不易售出。商仲業者分析，明年商用不動產售價與租金恐持續下修，由於精華區物件稀少，有意進場的人要把握時間。




把握時間
瑞普國際物業總經理劉美華預測，明年下半年新興國家（例如中國以及印度）的內需可能會逐漸增加，連帶支撐亞洲區域其他國家，如亞洲四小龍(台灣、香港、韓國與新加坡)經濟成長，與前景未卜的美國商用市場相較，亞洲不動產投資機會相對較佳，且IMF評估台灣明年經濟成長率仍有2.2%，居亞洲四小龍之首（其他國家均為2%），因此，台灣商用不動產的租金及售價調整將小於其他三小龍。
劉美華分析，金融風暴前，由於國際投資基金供給充足，外資及保險業者對投資商用不動產有高度興趣，因此投資者願意不斷提高出價，成交價屢創新高，雖租金成長幅度較售價成長小，租金報酬率降至3%~4%，投資者仍趨之若鶩。然而近來在市場上面臨投資者缺乏信心面與信貸緊縮問題，劉美華說，即使目前的貸款利率極低，但投資者對前景不樂觀，也缺乏資金進場。




業主求現降價多
地利富達不動產董事總經理邵國棟分析，下半年金融風暴後，商用不動產交易銳減，信貸不斷收縮及本土經濟變差，許多業主因急需現金而降價出售情況也大增，加上商用不動產售價將持續向下修正，許多優質的不動產租金投資報酬率有機會接近6%，吸引投資者重新進場。




外商低調賣資產
邵國棟說，上半年釋出物件多半是投資報酬率在4%左右的物件，到了下半年因為待售標的增多，加上大環境不景氣，開價較上半年下修10%~20%，成交價則是低於合理價的5%，待售物件開價普遍下修，租金報酬率皆逼近5%，且許多都分布在敦南、復北等A級商辦圈等的優秀地段。
受到金融風暴所及，邵國棟說，許多外商公司低調進行處分資產的計劃，但由於精華地段物件稀少且產品較具獨特性，挑選商用不動產不像買一般住宅那樣經得起等待，自用客戶要把握時機進場。


標的 地點 現況
大眾電腦大樓 陽光街 市場估價35~40億元
青山大樓 建國北路 市場估價35~37億元，未公開銷售
倫敦科技總部大樓 堤頂大道 市場估價28~30億元
宜進大樓 松江路 9月底曾招標但取消，起標價17.8億元
台灣網版企業大樓 內湖路 市場估價8~9億元
世貿Tower 基隆路信義路口 市場估價7~8億元，未公開銷售
佳能大樓 復興北路 10月底曾標售但流標，標售底價4.3億元