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政府該不該救房市?
發表者:小芒果  發表數:68 IP:61.228.200.* 2008-12-01 00:21:49

政府該不該救房市
2008-11-30 中國時報 【張金鶚、袁淑湄】
 行政院日前與房地產業者會談後,立即提出八大救房市措施,包括延長建照兩年、簡化都市更新、降低外資門檻、銀行局成立窗口供建商和銀行協商房貸等。政府似乎認為目前已是拯救房市時機,其政策正當性乃建立在以下論點:房地產為火車頭產業,救了房地產自可帶動台灣經濟發展;各國都在救房市,台灣亦當不落人後;透過放寬房貸政策,可達到協助消費者購屋的美意。

 然而,房地產業是否扮演台灣產業的火車頭?各國拯救房市的背景是否與台灣相同?增加購屋需求是否為當前合適的政策目標?答案若為否,則政府在當前房價下修壓力才剛要浮現之時,立即以政策支撐房價,並放寬貸款政策鼓勵消費者購屋,恐有政府與房地產業者聯手,將購屋者財富和銀行資金,轉移予部分經營體質不良的房地產業者之疑慮。

 房市不振之因在於房價過高。消費者負擔不起過高的房價,特別在台北都會區,有行無市的結果是房地產成交量減少、房價信心分數下滑。依據剛發布的九十七年第三季的住宅需求動向調查,全國房價所得比為七.四、台北市房價所得比為九.五,有約八成的購屋者認為本季及未來一年房價應該會下跌;但是以台北縣新屋房價為例,第三季房價不僅沒有下跌,反而還略為增加。相較於台灣,美國政府出手拯救房地產的背景是,美國購屋者房價負擔比例遠低於台灣,其房價所得比約為三至四,而相較於一年前,美國房價已持續下降二成,住宅交易量卻遲不見起色,且大量法拍屋出現,次貸風暴使民眾不敢且無力購屋、銀行也不敢貸款,市場調節機制已經失靈。

 沒有人樂見房市不振。房地產業者賺不到錢、消費者買不起房子、政府抽不到稅,經濟也受到影響。我們認為面對這個現象,政府、產業、消費者三贏的共同目標是,讓過高的房價自然下修,回歸至合理房價;而合理房價水準應以國家經濟成長及人民所得為基礎,根據學界較嚴謹估算,台北房地產價格約有三八%的泡沫,房價下跌三成應不為過。因此,產業界或可同意將以往過高的房價向下修正至合理水準,此是市場調整的必然法則;購屋者應注意房價是否可以負擔,若否,則需面對房貸壓力沈重,或投資化為煙雲之風險;政府應在市場失靈時介入以健全市場機制,而市場健全之關鍵是將資訊透明化,若非市場失靈,政府實不應以政策來延緩房價下跌時間。

 房價剛面臨下跌壓力,政府立即實施救房政策,恐延緩產業景氣自然復甦時間,全民皆輸。從各項領先指標及總體經濟因素觀察,即使短期內房價撐住不跌,長期房價水準終會回歸至合理範圍。此外,救房政策一方面使建商得以高價維持一段時間,另一方面透過放寬房貸政策,鼓勵消費者在高價的這段時間,以較低的自有資金及利息,進場購買房地產。這個作法短期內雖可維持買氣,使部分建商不至於面臨立即倒閉的壓力,但是,當房價開始下跌,辛苦攢了半輩子積蓄買了一棟房子的消費者,不僅負擔著沈重的房貸壓力,且以優惠房貸所省下的利息,抵不過房價微幅下跌所造成的資產縮水;又或者當房價繼續下跌,消費者無力償還貸款,銀行接手不動產抵押品,認列呆帳,銀行承受房價下跌的損失。

 政府目前提出救房市措施的正當性不足。根據學界長期研究,並無證據顯示房地產扮演火車頭工業角色;美國拯救房市的背景為房價已跌至谷底,而台灣特別是台北都會區,房價仍相當不合理,房價所得比偏高;放寬貸款政策以增加需求,恐造成消費者、銀行未來蒙受損失。日前政院與房地產業者會面後,卻立即提出八大救房市措施,我們不禁疑惑這些政策究竟救了誰?

 (張金鶚為政治大學地政系教授、袁淑湄為政治大學地研所博士生)

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