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信義區豪宅 9月只賣1戶 金融海嘯沒頂 1成屋主願賠售
2008年10月13日


信義計劃區是北市豪宅聚落的代表，上個月只賣出1戶。資料室






台中7期豪宅有6成是台商投資客買走，葉國華說，這些台商面對景氣反轉，短期內還挺得住。張智傑攝





註1：北市豪宅指3千萬元以上住宅，北縣豪宅指2千萬元以上住宅（以上均不含1樓及公寓產品） 註2：北縣豪宅統計限新店、永和、中和、板橋等4個區域。 註3：統計時間至2008年9月20日止 資料來源：永慶豪宅事業部





專賣豪宅的房仲業務員，此時只好調整策略，安穩度小月。



註1：北市豪宅指3千萬元以上住宅，北縣豪宅指2千萬元以上住宅（以上均不含1樓及公寓產品） 註2：北縣豪宅統計限新店、永和、中和、板橋等4個區域。 註3：統計時間至2008年9月20日止





豪宅市場雖然成交量大跌2/3，但仍有買方持續看屋，市場還不到最壞的狀況。資料室


全球金融風暴削弱豪宅氣勢，但買賣雙方對價格認知仍有2成差距，成交量幾近於零。圖為高雄豪宅人文首璽。

















美術館第1排是高雄首屈一指的豪宅代表，但有10餘戶投資客已經打算脫手獲利了結。資料室






信義計劃區是北市豪宅聚落的代表，上個






台中7期豪宅有6成是台商投資客買走，






註1：北市豪宅指3千萬元以上住宅，北






專賣豪宅的房仲業務員，此時只好調整策




















註1：北市豪宅指3千萬元以上住宅，北






豪宅市場雖然成交量大跌2/3，但仍有






全球金融風暴削弱豪宅氣勢，但買賣雙方




















美術館第1排是高雄首屈一指的豪宅代表




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信義計劃區是北市豪宅聚落的代表，上個月只賣出1戶。資料室 圖片: 1 / 1金融風暴橫掃全球，結冰的豪宅市場雪上加霜。台北市豪宅市場首度出現「說不出行情」的慘況，而且自520新政權交接至今，成交量起碼往下掉2/3。以信義計劃區為例，9月竟然只成交1戶豪宅。金融海嘯來襲，估計有1~2成的豪宅屋主資金調度受到影響，有1成的賣方願意賠售；買方出價則由8折開始喊，但因高達9成的賣方仍然堅持價位，因此成交量幾近於零。撰文：李偉麟　攝影：陳志亮





信義房屋及永慶房屋多年前即成立豪宅團隊，專門服務頂級豪宅客；本刊分別詢問這兩家業者目前北市豪宅市況，特別是一些知名豪宅的身價，竟然得到相同的答案：「這個很難說。5月之後，沒有值得參考的成交行情。」
5月之前，是豪宅價位的高點，台北市幾個知名的豪宅如「信義富邦」、「信義之星」，每坪最高曾賣出130~140萬元的價位，足足是預售時的1倍；而大直明水路一帶的「帝景水花園」、「代官山」、「忠泰交響曲」，以及大安區的「帝寶」等，單價也突破百萬元，氣勢凌人，買方即使想砍價，在賣方面前姿態也硬不起來。
520之後，豪宅氣勢一落千丈，不但客戶開始持觀望心態，連動不動就跑來台灣看豪宅的國際團，也剎時消失不見。信義豪宅團隊協理郭方偉說：「記得3、4月時，來看豪宅的客人，有1/4是外國客戶，來自新加坡、香港、美國洛杉磯、馬來西亞等，甚至還有緬甸的資金，要透過新加坡來投資台灣房市；那時每隔幾天就要對他們進行正式簡報、帶看，氣氛相當熱絡。」




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豪宅市場雖然成交量大跌2/3，但仍有買方持續看屋，市場還不到最壞的狀況。資料室

國外客戶 不見蹤影
房仲業者豪宅團隊的觀察，不少金字塔頂端的大老闆，受到雷曼兄弟連動債的拖累，金額之高是升斗小民難以想像的。
永慶房屋首席房產顧問葉國華說，根據統計，此次全台受到牽累的衍生性金融商品總額，法人約400億元，自然人也有400億元；而他由客戶端接收到的訊息，賠掉400、500萬美元的人所在多有，而郭方偉聽到的數字更有超過1千萬美元者。
在這些「資金受傷」的豪宅客群中，是否有人開始想出脫手頭上的豪宅來補資金缺口，葉國華及郭方偉的觀察「的確是有的」。郭方偉估計，資金調度受到金融風暴影響的客戶，應該有1~2成，但這些人卻不會明講，對於出售的價格，也仍然有所堅持。
值得注意的是，大約有1成的豪宅屋主，認為應趁現在回收資金，願意降價賠售，幅度約在1成以內。
郭方偉分析，若將台北市豪宅區依「豪宅聚落純度」高低排序，依序為信義計劃區、大安森林公園周邊、大直以及天母，市場交易量也以信義計劃區最多，堪稱北市豪宅指標區。最近買方與賣方對價格的認知仍然有2成左右的落差，因此不易成交。據了解，信義計劃區上個月只有1戶豪宅成交。
北市豪宅市場冷到打噴嚏，高雄市豪宅市場的拋售潮已經蠢蠢欲動。前總統陳水扁打算進住的「人文首璽」傳出有8戶想賣，同樣是美術館第1排的「觀美術」，則有將近10戶已經放到房仲公司的網站上求售。




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台中7期豪宅有6成是台商投資客買走，葉國華說，這些台商面對景氣反轉，短期內還挺得住。張智傑攝

高雄豪宅 10戶求售
住展房屋網總監陳韻如分析，「人文首璽」的外觀走奢華風，旁邊的「鼎宇美術館」則大器沉穩，兩者以自住客為主；相較之下「觀美術」的規劃容易吸引投資客，她認為現在求售的動機，應該是投資客打算「落袋為安」。
「鼎宇美術館」一位不願具名的「台北客」陳姓屋主說，原本買屋的動機是置產，之前無論是房市景氣明顯反轉，或是「鄰居」前總統陳水扁打算年底前入住高雄的消息，都沒有動搖他繼續持有的意志；但全球金融風暴來得太急太猛，他開始思考要出脫這間房子：「錢要進了口袋，才是真實的。」
陳姓屋主認為，台灣房市低迷的狀況，以最樂觀的心態看待，至少也要壞上2年，也就是2年內不必期待房價會再漲。等待2年，風險很高，連冰島這種擁有平均國內生產毛額GDP世界排名第5的國家，都因金融風暴而瀕臨破產，2年內會發生什麼狀況已不可掌握。趁著目前行情仍然比當初的進價高，不如採取落袋為安的策略，比較安全。
陳姓屋主評估，「鼎宇美術館」目前開價每坪平均落在28~30萬元左右，高樓層可達30萬元以上；當初他的進價在每坪16~20萬元之間，目前房貸仍在還息不還本的寬限期，還款壓力不會太大。他設定的脫手價是每坪26~28萬元之間，若能以這個區間的價格賣出，他打算先還房貸，剩下的錢，再思考如何投資。

修正期間 至少半年
雖然氣氛冷颼颼，豪宅市場還是有買方持續看屋。葉國華說，客戶現在比較敢出價，有的甚至從7折開始砍。
郭方偉表示，豪宅聚落氣息最濃的信義計劃區，買賣雙方出價的落差約為2成，其他區段應該更高。例如大安森林公園周遭，因為與老公寓參差錯落，街廓的完整性不如信義計劃區，買方打折的幅度高於2成。
戴德梁行協理薛惠珍認為，如果還有買方在看屋，這個市場就不能稱之為「停滯」，也代表這並不是最壞的狀況。葉國華及郭方偉一致指出，這個時機點對買賣雙方而言，正好是「汰弱換強」的大好機會；葉國華認為，修正的時間大概需要1年，郭方偉則認為至少要半年，無論如何都得經過時間的拉鋸。
所謂「汰弱換強」，指的是過去房價高漲，有些區域將順勢推出的高價住宅一律冠上「豪宅」的稱號，使得市場上充斥一片豪宅風，真假豪宅讓人眼花撩亂；葉國華說，真正的豪宅，地段最重要，如果你拿某個地段去問10個人，這10個人都同意這是豪宅地段，那才是真的。
因此，手頭上有多間豪宅的客戶，可以考慮出脫地段並不那麼優質的物件；而買方也可利用這個時機多看屋、多比較，此時有比較多的機會可以選擇，能買到無論是地段、規劃、格局、樓層，以及價格都真正中意的豪宅。

豪宅急凍 資產自救
5月之後，豪宅市場急凍，信義和永慶這兩家房仲公司的豪宅銷售團隊，在撐了好幾個月之後，遇上全球金融風暴，不得不準備面對短則半年、長則1年的長期抗戰，希望能安穩度過寒冬。
永慶房屋將在10月14日舉辦的「資產自救方案」講座，電子DM文案寫得相當生動：「金融海嘯後，您的資產需要重新規劃。『資產自救方案』幫您找回那消失的個人資產！在這波國際金融風暴下，您還剩下什麼？當你的資產剩不到1/2，由1千萬變成1百萬，正資產變負資產時，您該怎麼辦？」
無獨有偶地，信義豪宅團隊也把對客戶的服務調整為「個人資產規劃」，將服務範圍擴大為該客戶擁有的各類不動產，包括商辦、店面、套房等，進行全面性的資產配置建議。另外則是更勤勞地拜訪客戶，而「認識豪宅」的功課也不能中斷，還是要持續學習、了解最新趨勢，當景氣再度回籠，才能贏在浪頭上。




專家一句話




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趁機汰換 假豪宅
郭方偉 信義豪宅團隊協理
前陣子房價衝得太快，這個時機可讓房價冷靜一下，讓真正優質的豪宅展現價值，淘汰地段不優的「假豪宅」。

台灣經濟 有希望
葉國華 永慶房屋首席顧問
全世界的經濟不可能永無止境地一直壞下去，而且台灣的房地產和房貸市場只是處在修正和保守階段，毋須太過恐慌。




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有人看屋 買氣續
薛惠珍 戴德梁行不動產協理
只要市場上還有買方在看房子，那就代表市場還不到最壞的狀況，只是卡在買賣雙方的認知差距上，不必太過擔憂。


獲利了結 求心安
陳韻如 住展房屋網總監
高雄美術館第1排「觀美術」，有將近10戶在房仲公司的網站上求售，應該是以投資獲利了結的動機居多。