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金融海嘯沖擊 北市九月成屋開價調降5.6%

•蘇啟榮 2008/09/26
九月份雷曼事件所引發的金融海嘯，沖擊這僅剩的期待，加上連續兩、三個月買方看屋及出價意願大幅縮減，賣方銷售開價正式調降。根據信義房屋統計，台北市九月份住宅成屋委託單價每坪為45萬元，相較八月份調降5.6%，回到了選前的開價水準。


下半年起房市遭受一連串利空訊息的衝擊，買氣逐月降溫。雖說內外景氣明顯走弱，不過在七、八月份多數的屋主，仍舊期待能夠搭著慶祝行情的尾巴，賣一個好價錢，銷售開價普遍居高不下。然而九月份雷曼事件所引發的金融海嘯，沖擊這僅剩的期待，加上連續兩、三個月買方看屋及出價意願大幅縮減，賣方銷售開價正式調降。根據信義房屋統計，台北市九月份住宅成屋委託單價每坪為45萬元，相較八月份調降5.6%，回到了選前的開價水準。

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示，房價反應不像股價那麼敏感，通常是「量先價行」，因此當六月份房市反轉之後，交易量雖說立即下滑，不過價格卻不會馬上作出反應。尤其七月份開始，新政府陸續展開選前的政見，包括包機直航、放寬觀光人數，鬆綁兩岸投資限制以及擴大內需等計畫。這些利多政策，理所當然成為賣方堅持價格的主要原因。在房市剛反轉的這兩三個月當中，多數屋主認為房價有政府的利多政策在「護盤」，不用太擔心。甚至部分市中心地段的房子，賣方價格還持續上調，因此一直到八月份，北市住宅成屋銷售開價反而來到每坪47.7萬元的水準，比起選後的價格還高。


不過，面對外在景氣的急遽轉變，加上新政府仍處於熱機狀態，所推出的利多政策難以抵擋接踵而來的壞消息。包括七月起油電價格的正式調漲，將物價指數拉到1995年以來新高，形成薪資負成長的效應，讓受薪階層在規劃購屋預算上更為謹慎。同時七月中旬的二房事件，再度引發次貸等衍生性金融商品的危機，導致全球股市走跌。而跌跌不休的台股，也就成為重擊房市信心的關鍵因素。


520之後在內外景氣轉壞之下，台股走勢如同溜滑梯般一路下挫，直到七月中旬爆發二房事件為止，台股跌了2600點。蘇啟榮表示，股市持續探底反應景氣前景不明以及投資環境的惡化，連帶影響房地產的投資交易，而在股票市場受創最重的莫過於中產以上階層。因此在股票市值蒸發的過程中，高總價產品買氣也隨之銳減。根據信義房屋成交資料統計，北市總價在2000萬以上的產品交易比重，在選後四月份接近18%，而目前只剩下不到12%的水準。


不論一般受薪家庭或是中產以上的購屋者，經過這兩三個月的景氣震撼教育，放緩購屋腳步，出價顯的更為保守。而賣方則是冀望這一波修正僅是短期現象，過了陣痛期就恢復正常，開價也不肯讓步。因此第三季房市可以說是不僅「買方在觀望，賣方也在觀望」，形成雙方互測水溫的現象。至於造成賣方銷售價格居高不下的，還有一個原因是試賣屋主的增加。蘇啟榮表示，由於選後房價出現大行情，讓擁有閒置資產的屋主視為增加財富的好機會，而產生售屋的想法。由於這類屋主是抱持著「賣賣看」的心態，因此並不會隨著市況走弱而調降價格；尤其市中心地段更是明顯。


不過，本月雷曼事件爆發之後，再度掀起另一波股市的探底，也產生景氣將延後復甦的疑慮。此時不論什麼利多政策，僅能勉強達到防禦的支撐效果，而難以重新帶動資產行情。而經過這一波金融海嘯的沖擊之下，北市成屋的開價水準也正式調降。除了成屋市場之外，部份建商正視到房市景氣降溫，從善如流調降預售案的開價。信義代銷協理何胤諭表示，928檔期推案量的不如預期，的確是有些建案「以拖待變」，打算市場回溫後再行推出。至於新推的個案或銷售中的案子，近來多多少少在價格上做出讓步。尤其從近期熱賣的幾個案例來看，只要開價趨近市場行情的預售案，人氣、銷售狀況都還不錯。


面對景氣走弱、股市跌深、內需不振等多項挑戰，政府不停的提出解決方案；在有關房地產方面，除了日前的2000億優惠房貸之外，9/25日央行理監事會也出乎意料的作出調降重貼現率半碼的決議，這是自2003年6月以來的首度降息。對房貸戶來說，房貸利率過去一年多來的緩升走勢暫時告一段落，解除房貸支出不斷增加的疑慮。


包含七月份以來以來，政府從兩岸開放、擴大內需到現階段以提振產業景氣為主的相關政策，反映出不僅僅是房地產，而是整個經濟環境都處於盤整階段；因此年底前的傳統旺季的效應或許將打折扣，第四季國內房市立即回溫或許並不容易。但是在銷售開價調降、賣方釋出善意之下，有助拉近交易雙方價格差距，接下來市場可望擺脫第三季交易清淡的窘境。