登報、派報這些廣告費用應該也很可觀吧

帥兄所提到的一個店在台北市一個月的開銷要60萬元(薪水為零的基礎下)實在另我訝異，目前仲介的店面租金應該在每月3-5萬左右，最多了不起10萬，不曉得其他的成本都在那些地方。

不好意思，我的工作主要是計算經營成本，純粹是職業病，畢竟一個月60萬元的開銷是相當可觀的一個經營成本，恐怕已經和一個50-80座位中價位的餐廳差不多，但這個開銷在餐廳的例子已經足以包括人事等費用了。

我用我的習慣來說明吧。
民國八十四年間，我在南京東路三段龍江路口當力霸龍江總店當店長，我下令：
1.500萬元以下，不主動開發，套房不主動開發。
2.辦公室專人專賣。開發到的辦公室全部給一個人專賣．套房也給一個人專賣。就是給老人，已經懶的開發的人去處理。
當年仲介接案三個月為一期，約六七件會賣掉一件，辦公室及套房在此平均值的三成之下，套房三個月郝賣掉的機會約二十分之一，辦公室約三十分之一。其他的房子約為四分之一。強攻案件約為二分之一。
我要求新人只開發三房四房的產品，其他的不主動開發，成交機率最高的房子是500-800萬元之間的，其次是800-1200萬元，第三是300-500萬元，第四是新套房約為350-500萬元之間最多。第五的是1200-1800萬元。
3.當年我全店全年度約成交100間，最高佣收是5%，最低是4%，總平均是4.45%。當年全年力霸60家直營店最高是5%兩家店，4.75%兩家店。全在台北市。
4.現在競爭太過份，不過，台北市開店開銷大過其他的地區一倍以上，一家店的開銷無業績時約在60萬元左右，(經紀人薪水是零的計算基楚下。)
5.大case花的體力心力跟小case是一樣的，是的。
大case成交的比率較低，時間較長，買的人數還是較少。
6.開店是來賺錢的，併佣金鐵定是少數人的行為，最大的可能性是，像我這種買方，投資客是完全配合的，要是市價1000萬元，你殺到850萬元之下．屋主不給佣金，我給你3%-6%也算是正常。只要合計不超過6%就是合法，所以，上述，佣金殺到底的情形，最大的可能性是一方是投資客。對外說是投資客也是零(其實是3%-6%)，屋主你至少也給個十萬元吧，投資客會配合演戲。

聽說大陸仲介費規定最高只能收3%
最近更改為2.5%
臺灣最高是可以收到6%

聽說大陸仲介費規定最高只能收3%
最近更改為2.5%
臺灣最高是可以收到6%

我用我的習慣來說明吧。
民國八十四年間，我在南京東路三段龍江路口當力霸龍江總店當店長，我下令：
1.500萬元以下，不主動開發，套房不主動開發。
2.辦公室專人專賣。開發到的辦公室全部給一個人專賣．套房也給一個人專賣。就是給老人，已經懶的開發的人去處理。
當年仲介接案三個月為一期，約六七件會賣掉一件，辦公室及套房在此平均值的三成之下，套房三個月郝賣掉的機會約二十分之一，辦公室約三十分之一。其他的房子約為四分之一。強攻案件約為二分之一。
我要求新人只開發三房四房的產品，其他的不主動開發，成交機率最高的房子是500-800萬元之間的，其次是800-1200萬元，第三是300-500萬元，第四是新套房約為350-500萬元之間最多。第五的是1200-1800萬元。
3.當年我全店全年度約成交100間，最高佣收是5%，最低是4%，總平均是4.45%。當年全年力霸60家直營店最高是5%兩家店，4.75%兩家店。全在台北市。
4.現在競爭太過份，不過，台北市開店開銷大過其他的地區一倍以上，一家店的開銷無業績時約在60萬元左右，(經紀人薪水是零的計算基楚下。)
5.大case花的體力心力跟小case是一樣的，是的。
大case成交的比率較低，時間較長，買的人數還是較少。
6.開店是來賺錢的，併佣金鐵定是少數人的行為，最大的可能性是，像我這種買方，投資客是完全配合的，要是市價1000萬元，你殺到850萬元之下．屋主不給佣金，我給你3%-6%也算是正常。只要合計不超過6%就是合法，所以，上述，佣金殺到底的情形，最大的可能性是一方是投資客。對外說是投資客也是零(其實是3%-6%)，屋主你至少也給個十萬元吧，投資客會配合演戲。

過度炒作,房價過高才是使市場衰退的主因...

少那區區的仲介費,跟現在還是胡說八道的房價比起來,又能算得了什麼~

反正買方是有絕對的優勢跟賣方耗,現在房租又不貴,先租屋,等賣方撐不下去要面對現實時,就有價格合理的房子可買了,何必現在出手...

請教帥大一個問題
您說平均佣收在3%之下鐵定虧錢
但如果成交的物件總價高, 即使沒達到3%佣金應該還是會賺錢吧?
總價高的物件對於仲介的利潤應該也比較高?
仲介付出的服務和成本會因託售房屋售價高低有不同嗎?

過度炒作,房價過高才是使市場衰退的主因...

少那區區的仲介費,跟現在還是胡說八道的房價比起來,又能算得了什麼~

反正買方是有絕對的優勢跟賣方耗,現在房租又不貴,先租屋,等賣方撐不下去要面對現實時,就有價格合理的房子可買了,何必現在出手...

我想可能是降服務費，但是，增加差價的對半分．
加總不超過6%，名目上轉換一下。
若是平均佣收在3%之下鐵定虧錢。少數一兩件2%是經紀人自已選擇的。
正常應該收在4%-5%算合理．公司能活，個人也能活。

拚成交! 房仲業大打免收費

【聯合報╱記者陳培思╱台北報導】 2008.09.19 10:13 am


房市買氣急凍，為了刺激成交，最近一些仲介業者紛紛大砍仲介費，甚至免收買方仲介服務費，例如60萬元的仲介費便宜到只收5萬元，業者的動作顯示，房市寒冬已提前來臨。

房仲業者指出，買賣房屋仲介費最高上限是成交價的6%，通常是賣方付4%、買方付2%。但最近有仲介業者主動降價，喊出只收賣方成交價2%或3%仲介服務費，而且完全不收買方服務費；甚至豪宅區還有業者私下推出「10萬元手續費包成交」的罕見收費方式。

房仲業者說，在豪宅區總價兩、三千萬元的住宅，不管成交多少錢，房仲服務只收10萬元，「這根本就是血淋淋的割喉戰」。

更有同業殺紅了眼，把仲介費一口氣殺到0.5%，本來成交總價1000萬元的房子，以前可以賺進60萬元服務費，現在硬生生只剩下5萬元。

根據房仲業者統計，房仲業者店數仍在持續增加，到9月中旬為止，共有4100多家。雖然官方數字暫時看不出太大的變動，但有台北縣的仲介業者表示，市場買氣緊縮至少已有3個月，北縣有些地區同一條街上的房屋仲介公司就倒了三、四家。

成交量急縮，甚至很多民眾根本都不上門看屋，檯面下仲介業者之間最近競爭更激烈，例如大型仲介業者打出贈品戰，看屋就有機會抽腳踏車；小型仲介業者降低手續費，不但少收賣方的手續費，甚至全免買方的服務費，企圖刺激清淡的業績。

台北市房屋仲介公會理事長李同榮說，「景氣不好，什麼狀況都會有，降價成為不得不的競爭」。因為屋主不願意降價，買方也不願意加碼，業務員想要成交，最直接簡單的方法就是砍自己的服務費。

最近打出「買方全免手續費」廣告、專門經營台北市大安區的住丰不動產舉例，最近該公司成交一間800多萬元的房子，不收買方服務費，買方荷包就省下了37萬元；而大安區動輒3000、4000萬的房子，買方少了服務費可以省下60萬到80萬元，的確可吸引不少客戶上門。

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示，只要不超過6%的上限，業務員自己可以彈性調整服務費，時常都可以聽到砍仲介費搶生意；但最近成交量萎縮，這種削價競爭的情況更激烈，是可以想見的。

其實還不只仲介業者彼此競爭，台北市代銷公會理事長王明成抱怨，有些房仲業務員搶客戶甚至搶到預售案接待中心門口，直接對上門看預售屋的民眾推銷自己手上的新成屋物件，令不少代銷業者大為光火，房地產銷售人員硝煙四起。

【2008/09/19 聯合報】@ http://udn.com/