台灣5月成屋買氣降溫 台北市較上月衰退幅度13%最大
鉅亨網記者江天佑•台北
2008 / 06 / 12 星期四 16:00

台灣房地產市場出現隱憂，除了面臨交易環境、稅制、成本以及交易制度不利於吸引外資之外，台灣整體經濟表現方面，也由於購物購買力惡化、銀行緊縮建商融資、銀行承作豪宅放款趨於謹慎等因素，使得 5月台灣成屋市場買氣降溫，較4月份下滑15%，其中台北市衰退幅度最嚴重，月減率高達13%，而年減率也有10%。
市場一般預期兩岸加速開放腳步將對台灣房地產的景氣帶來正面的刺激，可望吸引港資、陸資以及其他地區外資資金進駐投資，甚至有機會轉型成為像香港、新加坡一樣的國際房市；但法人指出，目前台灣的房地產交易環境及交易成本，將使得台灣在爭取海外資金屈居劣勢。

法人表示，香港是高度國際化的城市，包括房地產交易所需文件以及各項房地產統計數據資料皆可取得英文版，因此外資在香港投資不動產方面，完全不會受到語言限制；反觀台灣過去尚未提供英文的交易文件，而相關資訊也未完全提供英文版，對港資、陸資以外的外資而言，語言障礙將是一大阻礙。

不動產融資貸款方面，儘管2006年底金管會已開放金融機構辦理在台無住所的外國人進行新台幣放款業務，目前外資在台灣已可進行新台幣貸款，但因台灣金融機構承作海外資金的房貸業務意願不高，因此在貸款條件上設定諸多限制，例如貸款期限短，使得每月償還金額提高，且外資個人購屋貸款必須本人親自辦理，不能委託代理人，也降低外資投資意願。

而在交易成本方面，台灣每年持有不動產的成本約為市價的1%，而香港卻僅為市價的0.4%；此外，不動產租金收入方面，台灣需繳納營業稅、所得稅、印花稅等 3項賦稅成本，相較於香港僅需繳交印花稅及物業稅，且物業稅的稅率也低於台灣企業所得稅及高所得族群的個人累進稅率。

台灣的不動產登記制也是外資投入的門檻，由於台灣不動產所有權採「登記制」，因此不動產交易後必須經由地政事務所登記後才生效，而國外人士必須出據台灣官方的身分證明文件；通常國外法人會成立一家台灣新公司解決，然而若是居住海外的個人想辦理購屋後過戶，就必須先申請護照才可辦理過戶。

今年 1-5月外資無任何的商用不動產成交案例就是一項警訊，台灣的商用不動產景氣得以復甦，外資持續加碼投資就是主要的推手，2006年商用不動產買方為外資的比重為52.84%，2007年比重上升至62.96%；不過今年開始，由於售價急速攀升、資金漲幅緩慢，租金報酬率迅速壓縮，導致外資法人縮手，態度轉向保守。

而總體經濟面方面，一般用來衡量買方購買力能否支撐房市景氣的重要指標「房貸負擔率」，也就是房貸支出佔月所得比重，若超過28-30%為上限，即代表超過買方負擔；而根據內政部統計資料顯示，台北市房價所得比由2003年第1季的5.4倍上升至今年第1季的 10.4倍歷史新高，同步推升房貸負擔比由24%成長至44%，遠超過警戒值。

台灣的金融業也開始擔憂房地產市場風險，除了逐步縮減建商放款之外，也對豪宅貸款趨於謹慎， 3月份銀行對建商放款減少20.71億元，到4月份更減少 86.53億元；此外，近年來建商猛推豪宅案，由於放款金額較高，而隨著客戶違約風險增加，加上豪宅法拍缺乏市場，使得銀行在承作豪宅貸款也傾向愈為審慎。

根據內政部統計，今年 4月份台灣住宅建物移轉件數年增率首度回升至成長15.37%，儘管仍低於去年 5月份的高點，且累計 1-4月住宅建物買賣件數仍是呈現衰退6.9%的情況，但已暫時扭轉原先衰退幅度持續擴大的趨勢；然而根據房仲業資料顯示， 5月份成屋市場買氣又再度降溫，較4月份下滑15%，其中台北市衰退幅度最嚴重，月減率高達13%，而年減率也有10%。
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