台北市
中價位房市 嗅到風險

【經濟日報╱郭國任】 2008.06.01 02:35 am


台灣土地銀行5月15日標售位於木柵二期重劃區內，政大附中對面（政大一街旁）之第二種住宅區土地（建蔽率35%；容積率120%），其面積約489坪，標售底價為2.16億元，平均每坪標售底價44萬元，就目前政大段推案行情來看，由於預售屋每坪價格已由兩三年前每坪30~35萬元推升至現在每坪40~45萬元，預估每坪合理土地價格約在45~55萬元，以土銀設定的底價而言，尚屬合理價位，但卻出乎意料的流標，房市是否有冷卻跡象？

部分房地產學者認為，大選後的短期消息面恐使購屋者看不清房市的基本面本質，但以過去經驗，選舉結果恐無法撼動房市基本面結構，選後刺激資金流入台灣房市，將以商用、休閒類不動產為主，對自用型住宅幫助不大，外資、內資等投資客再多，也無法造成房市的支撐點，自用不動產目前已供過於求，房市有反轉或停滯的可能，也就是所謂的泡沫化隱憂。

以最近的國有地標售情形觀察，位於長安東路二段、吉林路口的390坪土地，因為是近期市中心釋出面積較大的國有地，當時吸引新光人壽、國建、宏盛、宏普、力麒、四維航業等25家重量級上市櫃公司競標，最後以每坪單價212萬元，總價8.29億元標脫，比底價4.5億元高出84%，如按照第三種住宅區225%容積率換算，這些百萬容積土地，未來推案房價至少要在90~100萬元以上才有利潤。

過去容積單價突破100萬元的土地買賣案，多集中於大安區，但我們可以發現，近年這些高價地有向其他地區擴散之趨勢。但土銀標售文山區政大段土地，土地面積近500坪，對建商開發角度而言，大面積土地開發可塑性較高，透過適當的產品定位，將有助於創造市場價格，惟結果卻無法得到建商青睞，顯示房價泡沫化課題受到重視，建商購地態度趨向保守、謹慎，而由建商購地兩極化的結果，也隱約看得出建商對於精華區的豪宅市場仍然持續看多，而對於中價位的一般住宅市場已嗅到一絲風險意識。（作者是宏大不動產估價師聯合事務所執行長）





【2008/06/01 經濟日報】@ http://udn.com/