| 房地產之神~奇大請回答ㄚ~ |
| 發表者：小魚兒 發表數：3 IP：220.137.105.* | 2008-05-11 00:19:00 |
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奇大您好阿..之前常常您對民生社區及其他地區一些購屋的專業建議...小妹有一問題想請教您!我在三民路及富錦街交差口那一排總共16戶2支樓梯ㄉ廣合新村有一間屋子原本見目前房價高漲有意出脫,可是家理又有人覺的此處的屋子未來仍有改建機會一直有不同的想法,但又聽說民生社區的容積率不高,不易吸引建商更新...不之您的高見為何?感恩~ |
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| 回覆者：奇 發表數：3540 IP：61.217.28.* | 2008-05-15 22:47:22 |
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回覆 kevin楊 於 ：2008-05-15 19:00:45 的發言內容
哇!買地ㄟ.......這問題大條!!!想請教奇大: 實際土地成交價遠高於公告現值太多,基本上沒有合理的....哈!土地的價值取決於地主的心態,只有雙方認可的可成交價,土地開發的價值取決於地上物,就像一塊田種什麼作物能賣最好價,一塊地如果上面蓋的房子規劃得當賣好價格,一坪地貴買十萬佰萬都不是問題,不然一堆建商為何一路加價搶購地?先算好可蓋坪數與可售價格,建築成本與銷售費用,再回頭來推算地價合不合理吧? 建地大小也會影響價格,基地方整與否也影響價格,門牌號碼也影響價格,四周建物也會影響價格,交通動線也會影響價格,尤其是交通動線一定要開車走過,由東西南北四個方向往位置去,是否都能輕易到達不必繞一大圈?同一大馬路的四個角不一定交通動線一樣方便 一位已逝朋友是成功的土開商,由磚廠起家(人力密集)到跨入建築業(沒幾隻貓辦公),最後走入土地買賣(幾位金主財力合作),整地後回頭賣給建商,憑的也是熟知建築成本與業內對土地類型的愛好 |
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| 回覆者：kevin楊 發表數：100 IP：220.133.42.* | 2008-05-15 19:00:45 |
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回覆 奇 於 ：2008-05-11 23:35:07 的發言內容
想請教奇大: 沒想到商紂封神榜之後還有這麼多神位可封?不曉得一神位要花我幾萬買???哈哈ㄏ! 如果"帝寶"附近住三的建地,目前合理的價格一坪是多少?我想聽聽您的專業看法...感謝您!! |
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| 回覆者：東湖掃地僧 發表數：669 IP：203.73.55.* | 2008-05-14 13:01:10 |
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我覺得民生社區特定區改建的機會非常小， 除非是住戶自己貼錢重蓋， 不然以容積率200%的地， 不論建商怎麼灌也沒什麼利潤。 |
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| 回覆者：小魚兒 發表數：3 IP：220.137.109.* | 2008-05-13 23:28:28 |
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回覆 奇 於 ：2008-05-11 23:35:07 的發言內容
謝謝奇大的解惑,小妹剛剛確認ㄌ一下門牌確實很乾淨三民路151號可是一想到之前"民生社區專欄"提到的沒想到商紂封神榜之後還有這麼多神位可封?不曉得一神位要花我幾萬買???哈哈ㄏ! 50/200可能無緣等到建商改建ㄅ~ |
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| 回覆者：小魚兒 發表數：3 IP：220.137.109.* | 2008-05-13 23:25:27 |
| 謝謝帥大的專業建議喔 ~ | |
| 回覆者：奇 發表數：3540 IP：59.121.118.* | 2008-05-11 23:35:07 |
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沒想到商紂封神榜之後還有這麼多神位可封?不曉得一神位要花我幾萬買???哈哈ㄏ! 談到改建問題,很多人都想可以不花錢就將房子變新,價格翻一倍,有多蓋的部份才給建商賺,這種想法大概都跟改建無緣,因為可能根本沒有多的部份可分建商,房子想變新請拿錢出來,新屋跟舊屋間的價差可能沒有一倍只有50%,算一算沒有賺到...... 改建後的坪數規劃,每戶面積比現在的大一倍以上起跳才有價值,妳有沒有準備吃下別戶的打算?還是讓出來給別人去玩........? 改建利潤如果達不到一倍甚至五成,似乎沒有必要去等,逢高出脫就贏了 改建利潤如果能達到二倍,這就不能等,要積極進行,而且還要籌資想辦法併下其他戶 門牌號碼是一個可供參考的條件,要乾淨,不能又是巷又是弄的 |
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| 回覆者：帥過頭 發表數：469 IP：61.57.156.* | 2008-05-11 00:47:49 |
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我建議別等改建案，我談過改建案約十次，每一次都很難成功，時間會拖很久． 目前比較有可能成功的是，都市更新計劃。如劃在都市更新計劃，容積率可以增加，如此動機利潤比較強，而且，用不著全部的人同意。 若非如何，而且，目前沒有建商在進行談判，我就建議看好別的點就放棄吧。 如有意進行改建， 1.請洽詢台北市政府 2.找一個人，我之前的舊老板，上網查詢，陳百棟。他的建設公司目前沒有土開部，只是請了四個人專責找台北市的舊公寓談改建案，他已經進行了約四年了。問他比較快，你的住處若有利潤，他就會進行，而且，全台北市他已有很好的投入了，若他沒興趣，搬家可也，不用等改建了，就算有這種錢，也讓別人去賺吧。 |
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