2009年不動產景氣趨勢解讀(1)自從信義房屋發稿認為09年4月的建物買賣移轉登記棟數突破三萬棟，認為已經突破過去十年平均月均量，而提出市場買氣回升的觀點後，市場上看多聲音四起，交易量突破十年月均量當然是一個正面的消息，至少代表一部份市場的信心回籠，而不論自住或投資者，有較多的人願意在此時進場。然而，房地產市場不能只看一個月的表現；雖然從三月到四月，房市已經連續二個月交易量有正成長，但我仍保守的看待現在的市況。


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May 22, 2009
台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始

近一週來，包含台北市、台中市、台南市、高雄市等主要都會區的建物買賣移轉登記棟數陸續公佈，媒體多以台北市為例解讀交易量回穩並認為信心回復，我的觀察則有些許不同見解。

台北市2009年的累積年增率，從一月的-47.5%到四月的-31.1%，呈現衰退幅度縮小的趨勢，四月單月的年增率達-30.2%，月增率則為1.7%，因此，我認為交易量短線觸底反彈的行情已經「回穩」，再北、中、南、高等四市中，台北市反彈得最高，「回穩」的幅度也最明顯，而台南市、高雄市或許由於投資需求沒有中北部多，加上過去幾年房價的漲幅原本就較低，3~4月交易量的「築底現象」反而較為明顯。

然而，整體來看，四個主要都市前四個月的累積年增率均高達負的25%以上，顯示景氣的衰退速度雖有減緩，但仍未「脫離險境」。我講未脫離險境的意思是，在不動產市場中，量與價是有連動關係的，價必須得到量的支撐才是有意義，換句話說「有量就有價，沒量價就撐不住」，目前交易量的衰退還是非常快速，要記得過去五年，交易量年增率最大的衰退也不過是2008年的負8.5%，2009年已經過了三分之一，整體交易量的衰退幅度仍有去年的二到四倍之速；然而從代表新屋價格的國泰房價指數及中古屋價格的信義房價指數都未見大幅的價格修正，這才是真正令我擔心之處。

國泰房價指數從09Q1才開始下修(全國指數及台北市指數皆是)，全國指數09Q1的季增率幅度僅有負1.65%，台北市指數季增率約負1.96%；信義房價指數從08Q2開始下修，全國指數至今(09Q1)累積跌幅約11%，台北市指數至今(09Q1)的累積跌幅約7.8%，相較於這幾年上漲的幅度，令人感覺到其實沒甚麼跌。

從新推個案市場來看，景象就令人更為擔心，住展雜誌調查結果顯示，所謂的「520檔期」(依住展雜誌的定義為5月15日到6月15日公開之個案)，北台灣將有655億元的推案量，較去年同期之1182億元減少了45%，這個衰退的幅度大致跟台北市今年第一季住宅類建照年增率負46.6%相當，意味供給量縮還是正在發生的事實；但同時該調查也揭露了其中有170億元為「豪宅」，佔全部案量的34%，雖然媒體解讀為作多，我卻認為這樣的結構不合理也不正常，若市場只以豪宅來撐盤，只寄望有錢人進場，這並不是一個正常的築底方式，反倒令人有為行銷而作多的聯想。

我比較支持張金鶚老師5/18在年代聚焦360的見解，「房市的危機才要開始」，因為量已經快速萎縮，但房價卻該跌不跌。根據現有資訊推估，假設沒有更多來自總體經濟的好消息，2009年全年的建物交易量有可能較2008年下滑15%~18%，也就是2009年交易量(建物買賣移轉登記棟數)將界於31.1萬棟至32.2萬棟間，這算是非常大的量的衰退了，如此我推測房價的主跌段可能還沒發生。

此外，目前市場的氛圍令人感到憂心，業者的訊息佔據了多數媒體的版面，以個案或者特殊的次市場表現來推論整體市場的趨勢，A11的標出我倒寧願從富邦在具穩定收益標的的投資決策來看待，畢竟要找到100億元以上投資標的，又有穩定4%以上的年報酬率，在這個時機點還真是難得；其他得標個案則應各有得標者在土地開發上的考量，業者必須為自己的投資決策負責，而需求面動能決定了成敗，但無論如何，這都不能代表市場的現狀，就是交易量仍然持續、大幅萎縮的事實。

況且，現在訊息的呈現，「個體面作多的消息多，總體面壞的消息多」，5/21主計處又公佈GDP2009Q1年增率負成長10.24%，預估2009年全年經濟負成長下修到負4.25%的「壞消息」，雖然官員說最壞應該已經過去，但復甦之路還遠得很，那到底要怎麼看？因此，我認為目前的市場結構與訊息透明度「很危險」，當然業者在商言商，無可厚非，我只覺得這個市場的氛圍似乎有扭曲的意味，所以我才會說房市的危機才要開始，當市場不正視現實，業者只一味擠壓這個市場僅有的能量，我實在樂觀不起來。




台北市、台中市、台南市、高雄市2009年建物買賣移轉登記棟數年增率(YoY)及月增率(MoM)統計表






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May 14, 2009
房價一坪多少才合理？(轉載)本文作者為住展雜誌網站總監陳韻如小姐，感謝陳韻如小姐同意轉載

【文/陳韻如 攝影/邱添榮】每個人心中一把尺、一個秤， 量長短、秤輕重。沒有對或錯，只是立場不同。是不是該進場買房子， 焦點大都鎖定在房價的數字問題 究竟怎樣的房價才算合理？首篇先看看房地產專家對合理的定義，下篇再聽聽一般民眾對合理房價的想法。




專家定義下的合理房價




所得衡量房價最常用 買不起不等於不合理

所謂「專家」，是指長期關注房地產業的學者、媒體，或是房地產業者本身，以及相關業者，像是銀行之類的。這群專家，長時間都身處房地產界，成天看房地產、談房地產、思考房地產，算是對房地產深度了解的一個族群。

在「接觸多、了解多」的前提下，對房價合理性的見解，應該更具有參考價值。究竟在他們心中，盤算著什麼樣的公式，來看待合理房價、評估進場購屋的時間點呢？




羅光宗（內政部地政司 司長）





羅光宗：政府缺乏法源支持，無法強制要求民間單位提供確切的成交資料。
交易資訊不對等 合理房價繫於市場機制

房價是否合理，個人價值判斷標準不一，但是協助房價判斷的參考數據，卻是十分重要，目前民眾對合理房價多所困惑，主要就是因為房屋買賣交易資訊不對等，這部份還有很多成長的空間，地政司羅司長語重心長地表示。

站在消費者立場，房價資訊透明化，絕對有助於合理房價的研判，也就是說，如果民眾能夠得知房屋的實際成交時間及價格，就可以進一步判斷，在當時的經濟環境及房市景氣之下，這間房子的實質價值。

再反推到目前的社會經濟及產業氛圍，民眾就可以清楚比較，究竟怎樣的房價才是合理的，或是研判這幾年來這間房子的增值實力優或不優。

羅司長表示，房屋買賣的實際成交價格，主要掌握在建設公司、房仲業者及金融單位，但由於缺乏法源支持，無法強制要求上述單位提供確切的成交資料。

目前過渡時期的作法，是由內政部地政司向民間地政士及仲介業者，定期蒐集土地及房地的買賣成交行情，彙整為「房地產交易價格簡訊」，以季報的形式公開，包括標的座落、移轉面積、房地交易價格等等，全台灣區分各縣市及行政區，一筆一筆條列呈現，每年總計約三萬筆資料可供查詢。

羅司長指出，除了單筆資料之外，有關房地產景氣走勢之觀察，民眾可參考由內政部營建署架設的「住宅統計資訊網」，內容包含國內外房地產景氣走勢指數、台灣房地產景氣動向調查、住宅需求動向調查，以及公部門匯整統計的住宅相關統計，像是建造執照、使用執照、契稅買賣件數等等，民眾可以藉此研判房市景氣變動走勢。

目前營建署積極推動「全國不動產交易價格資料庫」，計劃整合國有財產局、司法院法拍資料、金融聯合徵信中心等單位，提供小範圍（路段或街廓）的房地產交易價格查詢，銀行、民眾及房地產業，未來將有更多更精確的成交資料可供參考。

不過該計畫目前還在整合階段，營建署國宅組表示，該網站將於今年七月初步完成。 至於房地產的春燕是否已經真的到來？羅司長表示，房市景氣究竟是反彈還是復甦，主要還是要看這一波回春維持多久，如果買氣力道持續半年到一年，應該就可以確定復甦了。




花敬群（玄奘大學財務金融系 副教授）





花敬群：市場機制的力量勝過一切，成交價其實就是合理價。
市價就是合理房價

玄奘大學財務金融系副教授花敬群鑽研台灣房市長達二十年，在房地產學者圈中，對市場論點傾向客觀中立，自樹一格。

花教授認為，在房地產經濟體中，因為市場規模十分龐大，連政府都沒有能力「干預市場」、左右市場價格；換句話說，市場機制的力量勝過一切，所以他認為：「市價就是合理價」。

能夠成為成交市價，就表示買方與賣方達到一定程度的共識，只要買賣雙方有共識，便沒有合不合理的問題了。畢竟房屋買賣過程中，主觀因素居多，很難為「合理」房價找一個通則定義。

如果一定要找出一個法則，那應該是「開發商有利潤、投資者有薄利、消費者買得起」，達到三贏的平衡，花教授如此定義。

只是，若將焦點回到房價，花教授補充，現在市價就是合理價，但是有下跌壓力。房價下跌的關鍵，主因還是來自於全球經濟惡化持續。

花敬群表示，這波房地產景氣下挫，與房地產產業本身關聯並不大，過去所謂的超額供給、股價暴跌等等造成房價下殺的因素，在這一波走勢中，「病況」並不嚴重，房市景氣下滑，主要還是受制於總體經濟的干擾。

因此，回歸到主體問題，簡單來講，如果全球經濟沒有回春，台灣房地產景氣就不見真正的春燕。然而，以美國為首的全球經濟景氣，在目前看來，今年第二季結束前，都還有持續惡化的風險。

花敬群認為，台灣房市景氣，有可能從南部開始復甦，因為在這波金融海嘯中，南部地區財富減損相對較小，房市泡沫也小，現在房價又不高，最具有優先漲價的條件。

他也建議，建商應該在不景氣時亟思退場之道，先行保持戰力暫時離開，下一波才能再上戰場，將利基點放在未來。總之，他認為現在是短空長多，只要捱過這一波，房市景氣有機會大好個二十年。




黃鵬言希（台北市房仲公會 理事長、美商ERA易而安不動產 總經理）





黃鵬言希：供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。
供需平衡就是合理房價

今年剛當選台北市房仲公會理事長黃鵬言希，則是以供需法則來看待合理房價。

黃理事長同時也是美商ERA易而安不動產總經理，他對於社會輿論對台北市房價的撻伐頗不以為然。

他表示，供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。

他舉例說，鑽石這麼貴，卻很少人會質疑鑽石價格，因為它很稀有；一公升汽油二十五元，一瓶水六百ＣＣ二十元，水都比油還要貴，看起來也似乎是不合理，但是因為有市場需求，水被賦予新的價值，所以不能單用價格來評估價值。

也就是說，只要買方認同的價格，就是合理價。黃理事長表示，高房價是房市未來無可避免的趨勢，尤其是資源集中的大都會區，就業機會帶來人潮、引進住宅需求，一般年輕人買不起市中心精華區房屋，本來就很正常，每一種商品都有等級，買不起並不等於不合理。

黃理事長表示，一般人慣用以所得衡量房價，計算出房價所得比來評估房價是否合理，這是學習國外的評量方式；但是台灣的家戶所得資訊，不像國外這麼透明，真正家戶所得收入，大部分不易據實查核，而且是所得愈高隱匿愈多。所以參考房價所得比，數據一定會偏高，這樣看待房價反而是不合理的。

易而安不動產在新加坡也有分店，黃理事長說，今年到新加坡考察房地產，發現新加坡的房價與外資息息相關，新加坡房屋資訊透明度高，吸引外資相繼投資，房地產蓬勃發展。

反觀台灣，房地產資訊透明度低，造成外資投資台灣房地產的一大門檻，影響外資入台意願，如果台灣房屋買賣資訊能漸漸走向透明化，一定有助於台灣往國際化發展，而國際化的台北，房價應該還有三成左右的成長空間。




黃烱輝 （高雄市代銷公會 理事長）





黃烱輝：合理房價計算過程，北高標準應該一致。
高雄房價偏低 也是一種「不合理」

一般人都習慣用「所得」來衡量房價合理性，這是普遍的社會認同方式，可說是對合理房價的第一聯想；但是在爭取最大利益的前提下，買貴，會覺得多付，買便宜，卻不會覺得少付，這是很有趣的現象。

所謂「合理性」的聲討聲浪，大多是以高價要求降價為主，很少聽到是因為低價而要求漲價的。買不起，覺得貴，自然產生不合理的質疑；買得起，買便宜了，壓根不會想到賣價的合理性問題。買方總認為，「會能賣這個價格，建商一定有得賺，價格就是合理」，這也是人之常情。

但是這樣的邏輯套用在房地產上，卻顯得缺乏正義感。北台灣都會區房價被認為偏高，以所得衡量房價，降價有理；如果同樣的邏輯從中南部角度來看，一樣用所得衡量房價，那麼，是不是就應該是，漲價有理？

高雄市代銷公會理事長黃烱輝，就提出上述的說法，深深為高雄市房價抱屈。

長期觀察台北市與高雄市家戶所得比，變動幅度很小，大約維持在台北市為高雄市的一點三倍。因此，按照上述邏輯，台北市房價理論上應該跟高雄市房價相差一點三倍。

若以高雄市房價為基準，現在單價大約十二萬，這樣算起來，台北市新成屋房價應該只有十五點六萬，建商顯然是無法接受；如果是以台北市房價為基準，新成屋平均單價大約是五十六萬，那麼高雄市新成屋應該要有四十三萬水準，這數字恐怕連高雄市長也未曾想過。
那麼，是誰合理？誰不合理？

黃理事長表示，學者認為台北市房價太高不合理，應該降價；卻沒有為高雄房價說句公道話，沒有以同樣的標準來呼籲高雄房價太低應該要漲價。

黃理事長說，合理房價的計算過程，最重要的是北高標準一致，台北市用所得收入衡量房價，那麼高雄市應該也得用同樣方式計算合理房價，該漲該降統一標準，這樣一來，才有說服力。




蘇松棱（圓石灘廣告有限公司 總經理）





蘇松棱：寧可在景氣悲觀的時候買好房子，而不要在景氣樂觀時買到不好的房子。
價值大於價格 就是合理價

「寧可在景氣悲觀的時候買好房子，而不要在景氣樂觀時買到不好的房子」圓石灘廣告總經理蘇松棱，一語道出十幾年房地產經驗的買屋哲學。

圓石灘廣告專營台北縣及桃園地區房地產行銷，行銷個案主要都是以首購及首換產品為主，購屋對象以年輕人居多。看到這幾年房價這樣的波動，蘇總心中感觸很深。

蘇總表示，在他的經營區域（台北縣、桃園縣），基本上沒有質疑「合理房價」的問題，因為實質房價本來就遠低於負擔能力；再經過這一波的殺戮戰場，房子幾乎是「人人買得起」，只是選擇性的問題。

「當價值大於價格時，無論何種時期，消費者都會出手購買」，「價值與價格之間的衡量，主要繫於區域認定、負擔能力、人口結構及產品競爭力等四大因素」。基本上，蘇總認為，買方普遍用這四個要素衡量房屋價值，當價格高於價值時，買方不會出手買；反過來當價值高於價格時，無論景氣好壞，買方都會進場。而衡量價值與價格的這把尺，長短標準就因人而異了。

桃園及台北縣非都會區，現在房價這麼低，買方並沒有覺得房價不合理，大多數只是想跟著輿論起鬨撿便宜，蘇總無奈地說。

桃園地區房價現在可說是新低點，十年前桃園市中心個案，當時的預售單價十五萬至十六萬，銷售率達七成以上，可見負擔能力不是問題；十年來桃園所得增加百分之八，每戶家庭年均所得達到一百二十一萬，照理說房價應該要跟上所得的腳步，至少平均要達到十八萬以上的水準，現在成交均價卻不到十二萬，顯然還有一大段『補漲空間』。

而桃園地區未來最被看好的區域，分別為中正路藝文特區、中壢SOGO商圈及八德大湳商圈。 按照蘇總的說法，林口也是被低估的區域。一提到北台灣餘屋，必定直指台北縣，而一說到台北縣餘屋，焦點勢必鎖定在林口；蘇總卻不這麼認為，他認為林口只有少數個案有餘屋問題。

這與一般人認為林口房屋供給過量、有降價壓力的看法截然不同。蘇總表示，林口推案量大是個事實，但是總戶數在兩百戶以下的大樓個案，銷售狀況都還算不錯，平均銷售率大約都在六成以上。

而案量大、銷售慢，這也是很正常的邏輯，只是因為林口新案集中、個案數又多，才會讓人有餘屋過多的錯覺。他認為林口大樓單價，每坪應該有十五萬到二十萬的水準才合理，而民國一○三年機場捷運通車後，林口大樓單價上漲到二十萬以上，都不為過。




採訪後記




這次的訪查很有趣，發現熟悉房地產訊息的房地產專家學者，還是會很專業地，用所得來談房價，無論認同與否，總是會評論一下兩者之間的合理性。

地政司羅司長，花敬群和黃鵬言希都是市場機制導向，誠如花敬群所說的，談到合理，重點是在合『誰』的理，買賣不成交，就是因為你的理和我的理不同；買賣能成交，就是因為理已相同，就是合理。只是，在市場機制的現況價格下，對未來房價的看法，業者長短期都看多，學者只看好長期房價。

黃烱輝及蘇松棱分別為房價偏低的高雄市及桃園、林口地區發聲，這些地區公共建設不落人後，房價卻跟不上腳步，跟跌不跟漲的現象好像也是有點不公平。

但黃烱輝及蘇松棱兩人對未來房價都很樂觀，人口密集、交通建設，房價沒有低落的藉口，預估至少還有兩成以上的空間。

結論是，長期房價都看好，選好區位及產品，現在買來自用，並無不妥。




更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw

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發表人　2009 大跌元年 2009-06-23 22:41:28 J 作者名片檔




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2009年不動產景氣趨勢解讀(1)自從信義房屋發稿認為09年4月的建物買賣移轉登記棟數突破三萬棟，認為已經突破過去十年平均月均量，而提出市場買氣回升的觀點後，市場上看多聲音四起，交易量突破十年月均量當然是一個正面的消息，至少代表一部份市場的信心回籠，而不論自住或投資者，有較多的人願意在此時進場。然而，房地產市場不能只看一個月的表現；雖然從三月到四月，房市已經連續二個月交易量有正成長，但我仍保守的看待現在的市況。


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May 22, 2009
台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始

近一週來，包含台北市、台中市、台南市、高雄市等主要都會區的建物買賣移轉登記棟數陸續公佈，媒體多以台北市為例解讀交易量回穩並認為信心回復，我的觀察則有些許不同見解。

台北市2009年的累積年增率，從一月的-47.5%到四月的-31.1%，呈現衰退幅度縮小的趨勢，四月單月的年增率達-30.2%，月增率則為1.7%，因此，我認為交易量短線觸底反彈的行情已經「回穩」，再北、中、南、高等四市中，台北市反彈得最高，「回穩」的幅度也最明顯，而台南市、高雄市或許由於投資需求沒有中北部多，加上過去幾年房價的漲幅原本就較低，3~4月交易量的「築底現象」反而較為明顯。

然而，整體來看，四個主要都市前四個月的累積年增率均高達負的25%以上，顯示景氣的衰退速度雖有減緩，但仍未「脫離險境」。我講未脫離險境的意思是，在不動產市場中，量與價是有連動關係的，價必須得到量的支撐才是有意義，換句話說「有量就有價，沒量價就撐不住」，目前交易量的衰退還是非常快速，要記得過去五年，交易量年增率最大的衰退也不過是2008年的負8.5%，2009年已經過了三分之一，整體交易量的衰退幅度仍有去年的二到四倍之速；然而從代表新屋價格的國泰房價指數及中古屋價格的信義房價指數都未見大幅的價格修正，這才是真正令我擔心之處。

國泰房價指數從09Q1才開始下修(全國指數及台北市指數皆是)，全國指數09Q1的季增率幅度僅有負1.65%，台北市指數季增率約負1.96%；信義房價指數從08Q2開始下修，全國指數至今(09Q1)累積跌幅約11%，台北市指數至今(09Q1)的累積跌幅約7.8%，相較於這幾年上漲的幅度，令人感覺到其實沒甚麼跌。

從新推個案市場來看，景象就令人更為擔心，住展雜誌調查結果顯示，所謂的「520檔期」(依住展雜誌的定義為5月15日到6月15日公開之個案)，北台灣將有655億元的推案量，較去年同期之1182億元減少了45%，這個衰退的幅度大致跟台北市今年第一季住宅類建照年增率負46.6%相當，意味供給量縮還是正在發生的事實；但同時該調查也揭露了其中有170億元為「豪宅」，佔全部案量的34%，雖然媒體解讀為作多，我卻認為這樣的結構不合理也不正常，若市場只以豪宅來撐盤，只寄望有錢人進場，這並不是一個正常的築底方式，反倒令人有為行銷而作多的聯想。

我比較支持張金鶚老師5/18在年代聚焦360的見解，「房市的危機才要開始」，因為量已經快速萎縮，但房價卻該跌不跌。根據現有資訊推估，假設沒有更多來自總體經濟的好消息，2009年全年的建物交易量有可能較2008年下滑15%~18%，也就是2009年交易量(建物買賣移轉登記棟數)將界於31.1萬棟至32.2萬棟間，這算是非常大的量的衰退了，如此我推測房價的主跌段可能還沒發生。

此外，目前市場的氛圍令人感到憂心，業者的訊息佔據了多數媒體的版面，以個案或者特殊的次市場表現來推論整體市場的趨勢，A11的標出我倒寧願從富邦在具穩定收益標的的投資決策來看待，畢竟要找到100億元以上投資標的，又有穩定4%以上的年報酬率，在這個時機點還真是難得；其他得標個案則應各有得標者在土地開發上的考量，業者必須為自己的投資決策負責，而需求面動能決定了成敗，但無論如何，這都不能代表市場的現狀，就是交易量仍然持續、大幅萎縮的事實。

況且，現在訊息的呈現，「個體面作多的消息多，總體面壞的消息多」，5/21主計處又公佈GDP2009Q1年增率負成長10.24%，預估2009年全年經濟負成長下修到負4.25%的「壞消息」，雖然官員說最壞應該已經過去，但復甦之路還遠得很，那到底要怎麼看？因此，我認為目前的市場結構與訊息透明度「很危險」，當然業者在商言商，無可厚非，我只覺得這個市場的氛圍似乎有扭曲的意味，所以我才會說房市的危機才要開始，當市場不正視現實，業者只一味擠壓這個市場僅有的能量，我實在樂觀不起來。




台北市、台中市、台南市、高雄市2009年建物買賣移轉登記棟數年增率(YoY)及月增率(MoM)統計表






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May 14, 2009
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【文/陳韻如 攝影/邱添榮】每個人心中一把尺、一個秤， 量長短、秤輕重。沒有對或錯，只是立場不同。是不是該進場買房子， 焦點大都鎖定在房價的數字問題 究竟怎樣的房價才算合理？首篇先看看房地產專家對合理的定義，下篇再聽聽一般民眾對合理房價的想法。




專家定義下的合理房價




所得衡量房價最常用 買不起不等於不合理

所謂「專家」，是指長期關注房地產業的學者、媒體，或是房地產業者本身，以及相關業者，像是銀行之類的。這群專家，長時間都身處房地產界，成天看房地產、談房地產、思考房地產，算是對房地產深度了解的一個族群。

在「接觸多、了解多」的前提下，對房價合理性的見解，應該更具有參考價值。究竟在他們心中，盤算著什麼樣的公式，來看待合理房價、評估進場購屋的時間點呢？




羅光宗（內政部地政司 司長）





羅光宗：政府缺乏法源支持，無法強制要求民間單位提供確切的成交資料。
交易資訊不對等 合理房價繫於市場機制

房價是否合理，個人價值判斷標準不一，但是協助房價判斷的參考數據，卻是十分重要，目前民眾對合理房價多所困惑，主要就是因為房屋買賣交易資訊不對等，這部份還有很多成長的空間，地政司羅司長語重心長地表示。

站在消費者立場，房價資訊透明化，絕對有助於合理房價的研判，也就是說，如果民眾能夠得知房屋的實際成交時間及價格，就可以進一步判斷，在當時的經濟環境及房市景氣之下，這間房子的實質價值。

再反推到目前的社會經濟及產業氛圍，民眾就可以清楚比較，究竟怎樣的房價才是合理的，或是研判這幾年來這間房子的增值實力優或不優。

羅司長表示，房屋買賣的實際成交價格，主要掌握在建設公司、房仲業者及金融單位，但由於缺乏法源支持，無法強制要求上述單位提供確切的成交資料。

目前過渡時期的作法，是由內政部地政司向民間地政士及仲介業者，定期蒐集土地及房地的買賣成交行情，彙整為「房地產交易價格簡訊」，以季報的形式公開，包括標的座落、移轉面積、房地交易價格等等，全台灣區分各縣市及行政區，一筆一筆條列呈現，每年總計約三萬筆資料可供查詢。

羅司長指出，除了單筆資料之外，有關房地產景氣走勢之觀察，民眾可參考由內政部營建署架設的「住宅統計資訊網」，內容包含國內外房地產景氣走勢指數、台灣房地產景氣動向調查、住宅需求動向調查，以及公部門匯整統計的住宅相關統計，像是建造執照、使用執照、契稅買賣件數等等，民眾可以藉此研判房市景氣變動走勢。

目前營建署積極推動「全國不動產交易價格資料庫」，計劃整合國有財產局、司法院法拍資料、金融聯合徵信中心等單位，提供小範圍（路段或街廓）的房地產交易價格查詢，銀行、民眾及房地產業，未來將有更多更精確的成交資料可供參考。

不過該計畫目前還在整合階段，營建署國宅組表示，該網站將於今年七月初步完成。 至於房地產的春燕是否已經真的到來？羅司長表示，房市景氣究竟是反彈還是復甦，主要還是要看這一波回春維持多久，如果買氣力道持續半年到一年，應該就可以確定復甦了。




花敬群（玄奘大學財務金融系 副教授）





花敬群：市場機制的力量勝過一切，成交價其實就是合理價。
市價就是合理房價

玄奘大學財務金融系副教授花敬群鑽研台灣房市長達二十年，在房地產學者圈中，對市場論點傾向客觀中立，自樹一格。

花教授認為，在房地產經濟體中，因為市場規模十分龐大，連政府都沒有能力「干預市場」、左右市場價格；換句話說，市場機制的力量勝過一切，所以他認為：「市價就是合理價」。

能夠成為成交市價，就表示買方與賣方達到一定程度的共識，只要買賣雙方有共識，便沒有合不合理的問題了。畢竟房屋買賣過程中，主觀因素居多，很難為「合理」房價找一個通則定義。

如果一定要找出一個法則，那應該是「開發商有利潤、投資者有薄利、消費者買得起」，達到三贏的平衡，花教授如此定義。

只是，若將焦點回到房價，花教授補充，現在市價就是合理價，但是有下跌壓力。房價下跌的關鍵，主因還是來自於全球經濟惡化持續。

花敬群表示，這波房地產景氣下挫，與房地產產業本身關聯並不大，過去所謂的超額供給、股價暴跌等等造成房價下殺的因素，在這一波走勢中，「病況」並不嚴重，房市景氣下滑，主要還是受制於總體經濟的干擾。

因此，回歸到主體問題，簡單來講，如果全球經濟沒有回春，台灣房地產景氣就不見真正的春燕。然而，以美國為首的全球經濟景氣，在目前看來，今年第二季結束前，都還有持續惡化的風險。

花敬群認為，台灣房市景氣，有可能從南部開始復甦，因為在這波金融海嘯中，南部地區財富減損相對較小，房市泡沫也小，現在房價又不高，最具有優先漲價的條件。

他也建議，建商應該在不景氣時亟思退場之道，先行保持戰力暫時離開，下一波才能再上戰場，將利基點放在未來。總之，他認為現在是短空長多，只要捱過這一波，房市景氣有機會大好個二十年。




黃鵬言希（台北市房仲公會 理事長、美商ERA易而安不動產 總經理）





黃鵬言希：供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。
供需平衡就是合理房價

今年剛當選台北市房仲公會理事長黃鵬言希，則是以供需法則來看待合理房價。

黃理事長同時也是美商ERA易而安不動產總經理，他對於社會輿論對台北市房價的撻伐頗不以為然。

他表示，供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。

他舉例說，鑽石這麼貴，卻很少人會質疑鑽石價格，因為它很稀有；一公升汽油二十五元，一瓶水六百ＣＣ二十元，水都比油還要貴，看起來也似乎是不合理，但是因為有市場需求，水被賦予新的價值，所以不能單用價格來評估價值。

也就是說，只要買方認同的價格，就是合理價。黃理事長表示，高房價是房市未來無可避免的趨勢，尤其是資源集中的大都會區，就業機會帶來人潮、引進住宅需求，一般年輕人買不起市中心精華區房屋，本來就很正常，每一種商品都有等級，買不起並不等於不合理。

黃理事長表示，一般人慣用以所得衡量房價，計算出房價所得比來評估房價是否合理，這是學習國外的評量方式；但是台灣的家戶所得資訊，不像國外這麼透明，真正家戶所得收入，大部分不易據實查核，而且是所得愈高隱匿愈多。所以參考房價所得比，數據一定會偏高，這樣看待房價反而是不合理的。

易而安不動產在新加坡也有分店，黃理事長說，今年到新加坡考察房地產，發現新加坡的房價與外資息息相關，新加坡房屋資訊透明度高，吸引外資相繼投資，房地產蓬勃發展。

反觀台灣，房地產資訊透明度低，造成外資投資台灣房地產的一大門檻，影響外資入台意願，如果台灣房屋買賣資訊能漸漸走向透明化，一定有助於台灣往國際化發展，而國際化的台北，房價應該還有三成左右的成長空間。




黃烱輝 （高雄市代銷公會 理事長）





黃烱輝：合理房價計算過程，北高標準應該一致。
高雄房價偏低 也是一種「不合理」

一般人都習慣用「所得」來衡量房價合理性，這是普遍的社會認同方式，可說是對合理房價的第一聯想；但是在爭取最大利益的前提下，買貴，會覺得多付，買便宜，卻不會覺得少付，這是很有趣的現象。

所謂「合理性」的聲討聲浪，大多是以高價要求降價為主，很少聽到是因為低價而要求漲價的。買不起，覺得貴，自然產生不合理的質疑；買得起，買便宜了，壓根不會想到賣價的合理性問題。買方總認為，「會能賣這個價格，建商一定有得賺，價格就是合理」，這也是人之常情。

但是這樣的邏輯套用在房地產上，卻顯得缺乏正義感。北台灣都會區房價被認為偏高，以所得衡量房價，降價有理；如果同樣的邏輯從中南部角度來看，一樣用所得衡量房價，那麼，是不是就應該是，漲價有理？

高雄市代銷公會理事長黃烱輝，就提出上述的說法，深深為高雄市房價抱屈。

長期觀察台北市與高雄市家戶所得比，變動幅度很小，大約維持在台北市為高雄市的一點三倍。因此，按照上述邏輯，台北市房價理論上應該跟高雄市房價相差一點三倍。

若以高雄市房價為基準，現在單價大約十二萬，這樣算起來，台北市新成屋房價應該只有十五點六萬，建商顯然是無法接受；如果是以台北市房價為基準，新成屋平均單價大約是五十六萬，那麼高雄市新成屋應該要有四十三萬水準，這數字恐怕連高雄市長也未曾想過。
那麼，是誰合理？誰不合理？

黃理事長表示，學者認為台北市房價太高不合理，應該降價；卻沒有為高雄房價說句公道話，沒有以同樣的標準來呼籲高雄房價太低應該要漲價。

黃理事長說，合理房價的計算過程，最重要的是北高標準一致，台北市用所得收入衡量房價，那麼高雄市應該也得用同樣方式計算合理房價，該漲該降統一標準，這樣一來，才有說服力。




蘇松棱（圓石灘廣告有限公司 總經理）





蘇松棱：寧可在景氣悲觀的時候買好房子，而不要在景氣樂觀時買到不好的房子。
價值大於價格 就是合理價

「寧可在景氣悲觀的時候買好房子，而不要在景氣樂觀時買到不好的房子」圓石灘廣告總經理蘇松棱，一語道出十幾年房地產經驗的買屋哲學。

圓石灘廣告專營台北縣及桃園地區房地產行銷，行銷個案主要都是以首購及首換產品為主，購屋對象以年輕人居多。看到這幾年房價這樣的波動，蘇總心中感觸很深。

蘇總表示，在他的經營區域（台北縣、桃園縣），基本上沒有質疑「合理房價」的問題，因為實質房價本來就遠低於負擔能力；再經過這一波的殺戮戰場，房子幾乎是「人人買得起」，只是選擇性的問題。

「當價值大於價格時，無論何種時期，消費者都會出手購買」，「價值與價格之間的衡量，主要繫於區域認定、負擔能力、人口結構及產品競爭力等四大因素」。基本上，蘇總認為，買方普遍用這四個要素衡量房屋價值，當價格高於價值時，買方不會出手買；反過來當價值高於價格時，無論景氣好壞，買方都會進場。而衡量價值與價格的這把尺，長短標準就因人而異了。

桃園及台北縣非都會區，現在房價這麼低，買方並沒有覺得房價不合理，大多數只是想跟著輿論起鬨撿便宜，蘇總無奈地說。

桃園地區房價現在可說是新低點，十年前桃園市中心個案，當時的預售單價十五萬至十六萬，銷售率達七成以上，可見負擔能力不是問題；十年來桃園所得增加百分之八，每戶家庭年均所得達到一百二十一萬，照理說房價應該要跟上所得的腳步，至少平均要達到十八萬以上的水準，現在成交均價卻不到十二萬，顯然還有一大段『補漲空間』。

而桃園地區未來最被看好的區域，分別為中正路藝文特區、中壢SOGO商圈及八德大湳商圈。 按照蘇總的說法，林口也是被低估的區域。一提到北台灣餘屋，必定直指台北縣，而一說到台北縣餘屋，焦點勢必鎖定在林口；蘇總卻不這麼認為，他認為林口只有少數個案有餘屋問題。

這與一般人認為林口房屋供給過量、有降價壓力的看法截然不同。蘇總表示，林口推案量大是個事實，但是總戶數在兩百戶以下的大樓個案，銷售狀況都還算不錯，平均銷售率大約都在六成以上。

而案量大、銷售慢，這也是很正常的邏輯，只是因為林口新案集中、個案數又多，才會讓人有餘屋過多的錯覺。他認為林口大樓單價，每坪應該有十五萬到二十萬的水準才合理，而民國一○三年機場捷運通車後，林口大樓單價上漲到二十萬以上，都不為過。




採訪後記




這次的訪查很有趣，發現熟悉房地產訊息的房地產專家學者，還是會很專業地，用所得來談房價，無論認同與否，總是會評論一下兩者之間的合理性。

地政司羅司長，花敬群和黃鵬言希都是市場機制導向，誠如花敬群所說的，談到合理，重點是在合『誰』的理，買賣不成交，就是因為你的理和我的理不同；買賣能成交，就是因為理已相同，就是合理。只是，在市場機制的現況價格下，對未來房價的看法，業者長短期都看多，學者只看好長期房價。

黃烱輝及蘇松棱分別為房價偏低的高雄市及桃園、林口地區發聲，這些地區公共建設不落人後，房價卻跟不上腳步，跟跌不跟漲的現象好像也是有點不公平。

但黃烱輝及蘇松棱兩人對未來房價都很樂觀，人口密集、交通建設，房價沒有低落的藉口，預估至少還有兩成以上的空間。

結論是，長期房價都看好，選好區位及產品，現在買來自用，並無不妥。




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發表人　2009 大跌元年 2009-06-23 22:41:19 J 作者名片檔




IP：220.128.65.*
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2009年不動產景氣趨勢解讀(1)自從信義房屋發稿認為09年4月的建物買賣移轉登記棟數突破三萬棟，認為已經突破過去十年平均月均量，而提出市場買氣回升的觀點後，市場上看多聲音四起，交易量突破十年月均量當然是一個正面的消息，至少代表一部份市場的信心回籠，而不論自住或投資者，有較多的人願意在此時進場。然而，房地產市場不能只看一個月的表現；雖然從三月到四月，房市已經連續二個月交易量有正成長，但我仍保守的看待現在的市況。


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Posted by turtlekk at 天空部落 │15:15:24 │ 回應(2) │ 引用(0) │不動產市場分析與評論
May 22, 2009
台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始

近一週來，包含台北市、台中市、台南市、高雄市等主要都會區的建物買賣移轉登記棟數陸續公佈，媒體多以台北市為例解讀交易量回穩並認為信心回復，我的觀察則有些許不同見解。

台北市2009年的累積年增率，從一月的-47.5%到四月的-31.1%，呈現衰退幅度縮小的趨勢，四月單月的年增率達-30.2%，月增率則為1.7%，因此，我認為交易量短線觸底反彈的行情已經「回穩」，再北、中、南、高等四市中，台北市反彈得最高，「回穩」的幅度也最明顯，而台南市、高雄市或許由於投資需求沒有中北部多，加上過去幾年房價的漲幅原本就較低，3~4月交易量的「築底現象」反而較為明顯。

然而，整體來看，四個主要都市前四個月的累積年增率均高達負的25%以上，顯示景氣的衰退速度雖有減緩，但仍未「脫離險境」。我講未脫離險境的意思是，在不動產市場中，量與價是有連動關係的，價必須得到量的支撐才是有意義，換句話說「有量就有價，沒量價就撐不住」，目前交易量的衰退還是非常快速，要記得過去五年，交易量年增率最大的衰退也不過是2008年的負8.5%，2009年已經過了三分之一，整體交易量的衰退幅度仍有去年的二到四倍之速；然而從代表新屋價格的國泰房價指數及中古屋價格的信義房價指數都未見大幅的價格修正，這才是真正令我擔心之處。

國泰房價指數從09Q1才開始下修(全國指數及台北市指數皆是)，全國指數09Q1的季增率幅度僅有負1.65%，台北市指數季增率約負1.96%；信義房價指數從08Q2開始下修，全國指數至今(09Q1)累積跌幅約11%，台北市指數至今(09Q1)的累積跌幅約7.8%，相較於這幾年上漲的幅度，令人感覺到其實沒甚麼跌。

從新推個案市場來看，景象就令人更為擔心，住展雜誌調查結果顯示，所謂的「520檔期」(依住展雜誌的定義為5月15日到6月15日公開之個案)，北台灣將有655億元的推案量，較去年同期之1182億元減少了45%，這個衰退的幅度大致跟台北市今年第一季住宅類建照年增率負46.6%相當，意味供給量縮還是正在發生的事實；但同時該調查也揭露了其中有170億元為「豪宅」，佔全部案量的34%，雖然媒體解讀為作多，我卻認為這樣的結構不合理也不正常，若市場只以豪宅來撐盤，只寄望有錢人進場，這並不是一個正常的築底方式，反倒令人有為行銷而作多的聯想。

我比較支持張金鶚老師5/18在年代聚焦360的見解，「房市的危機才要開始」，因為量已經快速萎縮，但房價卻該跌不跌。根據現有資訊推估，假設沒有更多來自總體經濟的好消息，2009年全年的建物交易量有可能較2008年下滑15%~18%，也就是2009年交易量(建物買賣移轉登記棟數)將界於31.1萬棟至32.2萬棟間，這算是非常大的量的衰退了，如此我推測房價的主跌段可能還沒發生。

此外，目前市場的氛圍令人感到憂心，業者的訊息佔據了多數媒體的版面，以個案或者特殊的次市場表現來推論整體市場的趨勢，A11的標出我倒寧願從富邦在具穩定收益標的的投資決策來看待，畢竟要找到100億元以上投資標的，又有穩定4%以上的年報酬率，在這個時機點還真是難得；其他得標個案則應各有得標者在土地開發上的考量，業者必須為自己的投資決策負責，而需求面動能決定了成敗，但無論如何，這都不能代表市場的現狀，就是交易量仍然持續、大幅萎縮的事實。

況且，現在訊息的呈現，「個體面作多的消息多，總體面壞的消息多」，5/21主計處又公佈GDP2009Q1年增率負成長10.24%，預估2009年全年經濟負成長下修到負4.25%的「壞消息」，雖然官員說最壞應該已經過去，但復甦之路還遠得很，那到底要怎麼看？因此，我認為目前的市場結構與訊息透明度「很危險」，當然業者在商言商，無可厚非，我只覺得這個市場的氛圍似乎有扭曲的意味，所以我才會說房市的危機才要開始，當市場不正視現實，業者只一味擠壓這個市場僅有的能量，我實在樂觀不起來。




台北市、台中市、台南市、高雄市2009年建物買賣移轉登記棟數年增率(YoY)及月增率(MoM)統計表






Posted by turtlekk at 天空部落 │16:35:51 │ 回應(2) │ 引用(0) │不動產市場分析與評論
May 14, 2009
房價一坪多少才合理？(轉載)本文作者為住展雜誌網站總監陳韻如小姐，感謝陳韻如小姐同意轉載

【文/陳韻如 攝影/邱添榮】每個人心中一把尺、一個秤， 量長短、秤輕重。沒有對或錯，只是立場不同。是不是該進場買房子， 焦點大都鎖定在房價的數字問題 究竟怎樣的房價才算合理？首篇先看看房地產專家對合理的定義，下篇再聽聽一般民眾對合理房價的想法。




專家定義下的合理房價




所得衡量房價最常用 買不起不等於不合理

所謂「專家」，是指長期關注房地產業的學者、媒體，或是房地產業者本身，以及相關業者，像是銀行之類的。這群專家，長時間都身處房地產界，成天看房地產、談房地產、思考房地產，算是對房地產深度了解的一個族群。

在「接觸多、了解多」的前提下，對房價合理性的見解，應該更具有參考價值。究竟在他們心中，盤算著什麼樣的公式，來看待合理房價、評估進場購屋的時間點呢？




羅光宗（內政部地政司 司長）





羅光宗：政府缺乏法源支持，無法強制要求民間單位提供確切的成交資料。
交易資訊不對等 合理房價繫於市場機制

房價是否合理，個人價值判斷標準不一，但是協助房價判斷的參考數據，卻是十分重要，目前民眾對合理房價多所困惑，主要就是因為房屋買賣交易資訊不對等，這部份還有很多成長的空間，地政司羅司長語重心長地表示。

站在消費者立場，房價資訊透明化，絕對有助於合理房價的研判，也就是說，如果民眾能夠得知房屋的實際成交時間及價格，就可以進一步判斷，在當時的經濟環境及房市景氣之下，這間房子的實質價值。

再反推到目前的社會經濟及產業氛圍，民眾就可以清楚比較，究竟怎樣的房價才是合理的，或是研判這幾年來這間房子的增值實力優或不優。

羅司長表示，房屋買賣的實際成交價格，主要掌握在建設公司、房仲業者及金融單位，但由於缺乏法源支持，無法強制要求上述單位提供確切的成交資料。

目前過渡時期的作法，是由內政部地政司向民間地政士及仲介業者，定期蒐集土地及房地的買賣成交行情，彙整為「房地產交易價格簡訊」，以季報的形式公開，包括標的座落、移轉面積、房地交易價格等等，全台灣區分各縣市及行政區，一筆一筆條列呈現，每年總計約三萬筆資料可供查詢。

羅司長指出，除了單筆資料之外，有關房地產景氣走勢之觀察，民眾可參考由內政部營建署架設的「住宅統計資訊網」，內容包含國內外房地產景氣走勢指數、台灣房地產景氣動向調查、住宅需求動向調查，以及公部門匯整統計的住宅相關統計，像是建造執照、使用執照、契稅買賣件數等等，民眾可以藉此研判房市景氣變動走勢。

目前營建署積極推動「全國不動產交易價格資料庫」，計劃整合國有財產局、司法院法拍資料、金融聯合徵信中心等單位，提供小範圍（路段或街廓）的房地產交易價格查詢，銀行、民眾及房地產業，未來將有更多更精確的成交資料可供參考。

不過該計畫目前還在整合階段，營建署國宅組表示，該網站將於今年七月初步完成。 至於房地產的春燕是否已經真的到來？羅司長表示，房市景氣究竟是反彈還是復甦，主要還是要看這一波回春維持多久，如果買氣力道持續半年到一年，應該就可以確定復甦了。




花敬群（玄奘大學財務金融系 副教授）





花敬群：市場機制的力量勝過一切，成交價其實就是合理價。
市價就是合理房價

玄奘大學財務金融系副教授花敬群鑽研台灣房市長達二十年，在房地產學者圈中，對市場論點傾向客觀中立，自樹一格。

花教授認為，在房地產經濟體中，因為市場規模十分龐大，連政府都沒有能力「干預市場」、左右市場價格；換句話說，市場機制的力量勝過一切，所以他認為：「市價就是合理價」。

能夠成為成交市價，就表示買方與賣方達到一定程度的共識，只要買賣雙方有共識，便沒有合不合理的問題了。畢竟房屋買賣過程中，主觀因素居多，很難為「合理」房價找一個通則定義。

如果一定要找出一個法則，那應該是「開發商有利潤、投資者有薄利、消費者買得起」，達到三贏的平衡，花教授如此定義。

只是，若將焦點回到房價，花教授補充，現在市價就是合理價，但是有下跌壓力。房價下跌的關鍵，主因還是來自於全球經濟惡化持續。

花敬群表示，這波房地產景氣下挫，與房地產產業本身關聯並不大，過去所謂的超額供給、股價暴跌等等造成房價下殺的因素，在這一波走勢中，「病況」並不嚴重，房市景氣下滑，主要還是受制於總體經濟的干擾。

因此，回歸到主體問題，簡單來講，如果全球經濟沒有回春，台灣房地產景氣就不見真正的春燕。然而，以美國為首的全球經濟景氣，在目前看來，今年第二季結束前，都還有持續惡化的風險。

花敬群認為，台灣房市景氣，有可能從南部開始復甦，因為在這波金融海嘯中，南部地區財富減損相對較小，房市泡沫也小，現在房價又不高，最具有優先漲價的條件。

他也建議，建商應該在不景氣時亟思退場之道，先行保持戰力暫時離開，下一波才能再上戰場，將利基點放在未來。總之，他認為現在是短空長多，只要捱過這一波，房市景氣有機會大好個二十年。




黃鵬言希（台北市房仲公會 理事長、美商ERA易而安不動產 總經理）





黃鵬言希：供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。
供需平衡就是合理房價

今年剛當選台北市房仲公會理事長黃鵬言希，則是以供需法則來看待合理房價。

黃理事長同時也是美商ERA易而安不動產總經理，他對於社會輿論對台北市房價的撻伐頗不以為然。

他表示，供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。

他舉例說，鑽石這麼貴，卻很少人會質疑鑽石價格，因為它很稀有；一公升汽油二十五元，一瓶水六百ＣＣ二十元，水都比油還要貴，看起來也似乎是不合理，但是因為有市場需求，水被賦予新的價值，所以不能單用價格來評估價值。

也就是說，只要買方認同的價格，就是合理價。黃理事長表示，高房價是房市未來無可避免的趨勢，尤其是資源集中的大都會區，就業機會帶來人潮、引進住宅需求，一般年輕人買不起市中心精華區房屋，本來就很正常，每一種商品都有等級，買不起並不等於不合理。

黃理事長表示，一般人慣用以所得衡量房價，計算出房價所得比來評估房價是否合理，這是學習國外的評量方式；但是台灣的家戶所得資訊，不像國外這麼透明，真正家戶所得收入，大部分不易據實查核，而且是所得愈高隱匿愈多。所以參考房價所得比，數據一定會偏高，這樣看待房價反而是不合理的。

易而安不動產在新加坡也有分店，黃理事長說，今年到新加坡考察房地產，發現新加坡的房價與外資息息相關，新加坡房屋資訊透明度高，吸引外資相繼投資，房地產蓬勃發展。

反觀台灣，房地產資訊透明度低，造成外資投資台灣房地產的一大門檻，影響外資入台意願，如果台灣房屋買賣資訊能漸漸走向透明化，一定有助於台灣往國際化發展，而國際化的台北，房價應該還有三成左右的成長空間。




黃烱輝 （高雄市代銷公會 理事長）





黃烱輝：合理房價計算過程，北高標準應該一致。
高雄房價偏低 也是一種「不合理」

一般人都習慣用「所得」來衡量房價合理性，這是普遍的社會認同方式，可說是對合理房價的第一聯想；但是在爭取最大利益的前提下，買貴，會覺得多付，買便宜，卻不會覺得少付，這是很有趣的現象。

所謂「合理性」的聲討聲浪，大多是以高價要求降價為主，很少聽到是因為低價而要求漲價的。買不起，覺得貴，自然產生不合理的質疑；買得起，買便宜了，壓根不會想到賣價的合理性問題。買方總認為，「會能賣這個價格，建商一定有得賺，價格就是合理」，這也是人之常情。

但是這樣的邏輯套用在房地產上，卻顯得缺乏正義感。北台灣都會區房價被認為偏高，以所得衡量房價，降價有理；如果同樣的邏輯從中南部角度來看，一樣用所得衡量房價，那麼，是不是就應該是，漲價有理？

高雄市代銷公會理事長黃烱輝，就提出上述的說法，深深為高雄市房價抱屈。

長期觀察台北市與高雄市家戶所得比，變動幅度很小，大約維持在台北市為高雄市的一點三倍。因此，按照上述邏輯，台北市房價理論上應該跟高雄市房價相差一點三倍。

若以高雄市房價為基準，現在單價大約十二萬，這樣算起來，台北市新成屋房價應該只有十五點六萬，建商顯然是無法接受；如果是以台北市房價為基準，新成屋平均單價大約是五十六萬，那麼高雄市新成屋應該要有四十三萬水準，這數字恐怕連高雄市長也未曾想過。
那麼，是誰合理？誰不合理？

黃理事長表示，學者認為台北市房價太高不合理，應該降價；卻沒有為高雄房價說句公道話，沒有以同樣的標準來呼籲高雄房價太低應該要漲價。

黃理事長說，合理房價的計算過程，最重要的是北高標準一致，台北市用所得收入衡量房價，那麼高雄市應該也得用同樣方式計算合理房價，該漲該降統一標準，這樣一來，才有說服力。




蘇松棱（圓石灘廣告有限公司 總經理）





蘇松棱：寧可在景氣悲觀的時候買好房子，而不要在景氣樂觀時買到不好的房子。
價值大於價格 就是合理價

「寧可在景氣悲觀的時候買好房子，而不要在景氣樂觀時買到不好的房子」圓石灘廣告總經理蘇松棱，一語道出十幾年房地產經驗的買屋哲學。

圓石灘廣告專營台北縣及桃園地區房地產行銷，行銷個案主要都是以首購及首換產品為主，購屋對象以年輕人居多。看到這幾年房價這樣的波動，蘇總心中感觸很深。

蘇總表示，在他的經營區域（台北縣、桃園縣），基本上沒有質疑「合理房價」的問題，因為實質房價本來就遠低於負擔能力；再經過這一波的殺戮戰場，房子幾乎是「人人買得起」，只是選擇性的問題。

「當價值大於價格時，無論何種時期，消費者都會出手購買」，「價值與價格之間的衡量，主要繫於區域認定、負擔能力、人口結構及產品競爭力等四大因素」。基本上，蘇總認為，買方普遍用這四個要素衡量房屋價值，當價格高於價值時，買方不會出手買；反過來當價值高於價格時，無論景氣好壞，買方都會進場。而衡量價值與價格的這把尺，長短標準就因人而異了。

桃園及台北縣非都會區，現在房價這麼低，買方並沒有覺得房價不合理，大多數只是想跟著輿論起鬨撿便宜，蘇總無奈地說。

桃園地區房價現在可說是新低點，十年前桃園市中心個案，當時的預售單價十五萬至十六萬，銷售率達七成以上，可見負擔能力不是問題；十年來桃園所得增加百分之八，每戶家庭年均所得達到一百二十一萬，照理說房價應該要跟上所得的腳步，至少平均要達到十八萬以上的水準，現在成交均價卻不到十二萬，顯然還有一大段『補漲空間』。

而桃園地區未來最被看好的區域，分別為中正路藝文特區、中壢SOGO商圈及八德大湳商圈。 按照蘇總的說法，林口也是被低估的區域。一提到北台灣餘屋，必定直指台北縣，而一說到台北縣餘屋，焦點勢必鎖定在林口；蘇總卻不這麼認為，他認為林口只有少數個案有餘屋問題。

這與一般人認為林口房屋供給過量、有降價壓力的看法截然不同。蘇總表示，林口推案量大是個事實，但是總戶數在兩百戶以下的大樓個案，銷售狀況都還算不錯，平均銷售率大約都在六成以上。

而案量大、銷售慢，這也是很正常的邏輯，只是因為林口新案集中、個案數又多，才會讓人有餘屋過多的錯覺。他認為林口大樓單價，每坪應該有十五萬到二十萬的水準才合理，而民國一○三年機場捷運通車後，林口大樓單價上漲到二十萬以上，都不為過。




採訪後記




這次的訪查很有趣，發現熟悉房地產訊息的房地產專家學者，還是會很專業地，用所得來談房價，無論認同與否，總是會評論一下兩者之間的合理性。

地政司羅司長，花敬群和黃鵬言希都是市場機制導向，誠如花敬群所說的，談到合理，重點是在合『誰』的理，買賣不成交，就是因為你的理和我的理不同；買賣能成交，就是因為理已相同，就是合理。只是，在市場機制的現況價格下，對未來房價的看法，業者長短期都看多，學者只看好長期房價。

黃烱輝及蘇松棱分別為房價偏低的高雄市及桃園、林口地區發聲，這些地區公共建設不落人後，房價卻跟不上腳步，跟跌不跟漲的現象好像也是有點不公平。

但黃烱輝及蘇松棱兩人對未來房價都很樂觀，人口密集、交通建設，房價沒有低落的藉口，預估至少還有兩成以上的空間。

結論是，長期房價都看好，選好區位及產品，現在買來自用，並無不妥。




更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw

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發表人　2009 大跌元年 2009-06-23 22:41:00 J 作者名片檔




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2009年不動產景氣趨勢解讀(1)自從信義房屋發稿認為09年4月的建物買賣移轉登記棟數突破三萬棟，認為已經突破過去十年平均月均量，而提出市場買氣回升的觀點後，市場上看多聲音四起，交易量突破十年月均量當然是一個正面的消息，至少代表一部份市場的信心回籠，而不論自住或投資者，有較多的人願意在此時進場。然而，房地產市場不能只看一個月的表現；雖然從三月到四月，房市已經連續二個月交易量有正成長，但我仍保守的看待現在的市況。


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May 22, 2009
台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始

近一週來，包含台北市、台中市、台南市、高雄市等主要都會區的建物買賣移轉登記棟數陸續公佈，媒體多以台北市為例解讀交易量回穩並認為信心回復，我的觀察則有些許不同見解。

台北市2009年的累積年增率，從一月的-47.5%到四月的-31.1%，呈現衰退幅度縮小的趨勢，四月單月的年增率達-30.2%，月增率則為1.7%，因此，我認為交易量短線觸底反彈的行情已經「回穩」，再北、中、南、高等四市中，台北市反彈得最高，「回穩」的幅度也最明顯，而台南市、高雄市或許由於投資需求沒有中北部多，加上過去幾年房價的漲幅原本就較低，3~4月交易量的「築底現象」反而較為明顯。

然而，整體來看，四個主要都市前四個月的累積年增率均高達負的25%以上，顯示景氣的衰退速度雖有減緩，但仍未「脫離險境」。我講未脫離險境的意思是，在不動產市場中，量與價是有連動關係的，價必須得到量的支撐才是有意義，換句話說「有量就有價，沒量價就撐不住」，目前交易量的衰退還是非常快速，要記得過去五年，交易量年增率最大的衰退也不過是2008年的負8.5%，2009年已經過了三分之一，整體交易量的衰退幅度仍有去年的二到四倍之速；然而從代表新屋價格的國泰房價指數及中古屋價格的信義房價指數都未見大幅的價格修正，這才是真正令我擔心之處。

國泰房價指數從09Q1才開始下修(全國指數及台北市指數皆是)，全國指數09Q1的季增率幅度僅有負1.65%，台北市指數季增率約負1.96%；信義房價指數從08Q2開始下修，全國指數至今(09Q1)累積跌幅約11%，台北市指數至今(09Q1)的累積跌幅約7.8%，相較於這幾年上漲的幅度，令人感覺到其實沒甚麼跌。

從新推個案市場來看，景象就令人更為擔心，住展雜誌調查結果顯示，所謂的「520檔期」(依住展雜誌的定義為5月15日到6月15日公開之個案)，北台灣將有655億元的推案量，較去年同期之1182億元減少了45%，這個衰退的幅度大致跟台北市今年第一季住宅類建照年增率負46.6%相當，意味供給量縮還是正在發生的事實；但同時該調查也揭露了其中有170億元為「豪宅」，佔全部案量的34%，雖然媒體解讀為作多，我卻認為這樣的結構不合理也不正常，若市場只以豪宅來撐盤，只寄望有錢人進場，這並不是一個正常的築底方式，反倒令人有為行銷而作多的聯想。

我比較支持張金鶚老師5/18在年代聚焦360的見解，「房市的危機才要開始」，因為量已經快速萎縮，但房價卻該跌不跌。根據現有資訊推估，假設沒有更多來自總體經濟的好消息，2009年全年的建物交易量有可能較2008年下滑15%~18%，也就是2009年交易量(建物買賣移轉登記棟數)將界於31.1萬棟至32.2萬棟間，這算是非常大的量的衰退了，如此我推測房價的主跌段可能還沒發生。

此外，目前市場的氛圍令人感到憂心，業者的訊息佔據了多數媒體的版面，以個案或者特殊的次市場表現來推論整體市場的趨勢，A11的標出我倒寧願從富邦在具穩定收益標的的投資決策來看待，畢竟要找到100億元以上投資標的，又有穩定4%以上的年報酬率，在這個時機點還真是難得；其他得標個案則應各有得標者在土地開發上的考量，業者必須為自己的投資決策負責，而需求面動能決定了成敗，但無論如何，這都不能代表市場的現狀，就是交易量仍然持續、大幅萎縮的事實。

況且，現在訊息的呈現，「個體面作多的消息多，總體面壞的消息多」，5/21主計處又公佈GDP2009Q1年增率負成長10.24%，預估2009年全年經濟負成長下修到負4.25%的「壞消息」，雖然官員說最壞應該已經過去，但復甦之路還遠得很，那到底要怎麼看？因此，我認為目前的市場結構與訊息透明度「很危險」，當然業者在商言商，無可厚非，我只覺得這個市場的氛圍似乎有扭曲的意味，所以我才會說房市的危機才要開始，當市場不正視現實，業者只一味擠壓這個市場僅有的能量，我實在樂觀不起來。




台北市、台中市、台南市、高雄市2009年建物買賣移轉登記棟數年增率(YoY)及月增率(MoM)統計表






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May 14, 2009
房價一坪多少才合理？(轉載)本文作者為住展雜誌網站總監陳韻如小姐，感謝陳韻如小姐同意轉載

【文/陳韻如 攝影/邱添榮】每個人心中一把尺、一個秤， 量長短、秤輕重。沒有對或錯，只是立場不同。是不是該進場買房子， 焦點大都鎖定在房價的數字問題 究竟怎樣的房價才算合理？首篇先看看房地產專家對合理的定義，下篇再聽聽一般民眾對合理房價的想法。




專家定義下的合理房價




所得衡量房價最常用 買不起不等於不合理

所謂「專家」，是指長期關注房地產業的學者、媒體，或是房地產業者本身，以及相關業者，像是銀行之類的。這群專家，長時間都身處房地產界，成天看房地產、談房地產、思考房地產，算是對房地產深度了解的一個族群。

在「接觸多、了解多」的前提下，對房價合理性的見解，應該更具有參考價值。究竟在他們心中，盤算著什麼樣的公式，來看待合理房價、評估進場購屋的時間點呢？




羅光宗（內政部地政司 司長）





羅光宗：政府缺乏法源支持，無法強制要求民間單位提供確切的成交資料。
交易資訊不對等 合理房價繫於市場機制

房價是否合理，個人價值判斷標準不一，但是協助房價判斷的參考數據，卻是十分重要，目前民眾對合理房價多所困惑，主要就是因為房屋買賣交易資訊不對等，這部份還有很多成長的空間，地政司羅司長語重心長地表示。

站在消費者立場，房價資訊透明化，絕對有助於合理房價的研判，也就是說，如果民眾能夠得知房屋的實際成交時間及價格，就可以進一步判斷，在當時的經濟環境及房市景氣之下，這間房子的實質價值。

再反推到目前的社會經濟及產業氛圍，民眾就可以清楚比較，究竟怎樣的房價才是合理的，或是研判這幾年來這間房子的增值實力優或不優。

羅司長表示，房屋買賣的實際成交價格，主要掌握在建設公司、房仲業者及金融單位，但由於缺乏法源支持，無法強制要求上述單位提供確切的成交資料。

目前過渡時期的作法，是由內政部地政司向民間地政士及仲介業者，定期蒐集土地及房地的買賣成交行情，彙整為「房地產交易價格簡訊」，以季報的形式公開，包括標的座落、移轉面積、房地交易價格等等，全台灣區分各縣市及行政區，一筆一筆條列呈現，每年總計約三萬筆資料可供查詢。

羅司長指出，除了單筆資料之外，有關房地產景氣走勢之觀察，民眾可參考由內政部營建署架設的「住宅統計資訊網」，內容包含國內外房地產景氣走勢指數、台灣房地產景氣動向調查、住宅需求動向調查，以及公部門匯整統計的住宅相關統計，像是建造執照、使用執照、契稅買賣件數等等，民眾可以藉此研判房市景氣變動走勢。

目前營建署積極推動「全國不動產交易價格資料庫」，計劃整合國有財產局、司法院法拍資料、金融聯合徵信中心等單位，提供小範圍（路段或街廓）的房地產交易價格查詢，銀行、民眾及房地產業，未來將有更多更精確的成交資料可供參考。

不過該計畫目前還在整合階段，營建署國宅組表示，該網站將於今年七月初步完成。 至於房地產的春燕是否已經真的到來？羅司長表示，房市景氣究竟是反彈還是復甦，主要還是要看這一波回春維持多久，如果買氣力道持續半年到一年，應該就可以確定復甦了。




花敬群（玄奘大學財務金融系 副教授）





花敬群：市場機制的力量勝過一切，成交價其實就是合理價。
市價就是合理房價

玄奘大學財務金融系副教授花敬群鑽研台灣房市長達二十年，在房地產學者圈中，對市場論點傾向客觀中立，自樹一格。

花教授認為，在房地產經濟體中，因為市場規模十分龐大，連政府都沒有能力「干預市場」、左右市場價格；換句話說，市場機制的力量勝過一切，所以他認為：「市價就是合理價」。

能夠成為成交市價，就表示買方與賣方達到一定程度的共識，只要買賣雙方有共識，便沒有合不合理的問題了。畢竟房屋買賣過程中，主觀因素居多，很難為「合理」房價找一個通則定義。

如果一定要找出一個法則，那應該是「開發商有利潤、投資者有薄利、消費者買得起」，達到三贏的平衡，花教授如此定義。

只是，若將焦點回到房價，花教授補充，現在市價就是合理價，但是有下跌壓力。房價下跌的關鍵，主因還是來自於全球經濟惡化持續。

花敬群表示，這波房地產景氣下挫，與房地產產業本身關聯並不大，過去所謂的超額供給、股價暴跌等等造成房價下殺的因素，在這一波走勢中，「病況」並不嚴重，房市景氣下滑，主要還是受制於總體經濟的干擾。

因此，回歸到主體問題，簡單來講，如果全球經濟沒有回春，台灣房地產景氣就不見真正的春燕。然而，以美國為首的全球經濟景氣，在目前看來，今年第二季結束前，都還有持續惡化的風險。

花敬群認為，台灣房市景氣，有可能從南部開始復甦，因為在這波金融海嘯中，南部地區財富減損相對較小，房市泡沫也小，現在房價又不高，最具有優先漲價的條件。

他也建議，建商應該在不景氣時亟思退場之道，先行保持戰力暫時離開，下一波才能再上戰場，將利基點放在未來。總之，他認為現在是短空長多，只要捱過這一波，房市景氣有機會大好個二十年。




黃鵬言希（台北市房仲公會 理事長、美商ERA易而安不動產 總經理）





黃鵬言希：供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。
供需平衡就是合理房價

今年剛當選台北市房仲公會理事長黃鵬言希，則是以供需法則來看待合理房價。

黃理事長同時也是美商ERA易而安不動產總經理，他對於社會輿論對台北市房價的撻伐頗不以為然。

他表示，供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。

他舉例說，鑽石這麼貴，卻很少人會質疑鑽石價格，因為它很稀有；一公升汽油二十五元，一瓶水六百ＣＣ二十元，水都比油還要貴，看起來也似乎是不合理，但是因為有市場需求，水被賦予新的價值，所以不能單用價格來評估價值。

也就是說，只要買方認同的價格，就是合理價。黃理事長表示，高房價是房市未來無可避免的趨勢，尤其是資源集中的大都會區，就業機會帶來人潮、引進住宅需求，一般年輕人買不起市中心精華區房屋，本來就很正常，每一種商品都有等級，買不起並不等於不合理。

黃理事長表示，一般人慣用以所得衡量房價，計算出房價所得比來評估房價是否合理，這是學習國外的評量方式；但是台灣的家戶所得資訊，不像國外這麼透明，真正家戶所得收入，大部分不易據實查核，而且是所得愈高隱匿愈多。所以參考房價所得比，數據一定會偏高，這樣看待房價反而是不合理的。

易而安不動產在新加坡也有分店，黃理事長說，今年到新加坡考察房地產，發現新加坡的房價與外資息息相關，新加坡房屋資訊透明度高，吸引外資相繼投資，房地產蓬勃發展。

反觀台灣，房地產資訊透明度低，造成外資投資台灣房地產的一大門檻，影響外資入台意願，如果台灣房屋買賣資訊能漸漸走向透明化，一定有助於台灣往國際化發展，而國際化的台北，房價應該還有三成左右的成長空間。




黃烱輝 （高雄市代銷公會 理事長）





黃烱輝：合理房價計算過程，北高標準應該一致。
高雄房價偏低 也是一種「不合理」

一般人都習慣用「所得」來衡量房價合理性，這是普遍的社會認同方式，可說是對合理房價的第一聯想；但是在爭取最大利益的前提下，買貴，會覺得多付，買便宜，卻不會覺得少付，這是很有趣的現象。

所謂「合理性」的聲討聲浪，大多是以高價要求降價為主，很少聽到是因為低價而要求漲價的。買不起，覺得貴，自然產生不合理的質疑；買得起，買便宜了，壓根不會想到賣價的合理性問題。買方總認為，「會能賣這個價格，建商一定有得賺，價格就是合理」，這也是人之常情。

但是這樣的邏輯套用在房地產上，卻顯得缺乏正義感。北台灣都會區房價被認為偏高，以所得衡量房價，降價有理；如果同樣的邏輯從中南部角度來看，一樣用所得衡量房價，那麼，是不是就應該是，漲價有理？

高雄市代銷公會理事長黃烱輝，就提出上述的說法，深深為高雄市房價抱屈。

長期觀察台北市與高雄市家戶所得比，變動幅度很小，大約維持在台北市為高雄市的一點三倍。因此，按照上述邏輯，台北市房價理論上應該跟高雄市房價相差一點三倍。

若以高雄市房價為基準，現在單價大約十二萬，這樣算起來，台北市新成屋房價應該只有十五點六萬，建商顯然是無法接受；如果是以台北市房價為基準，新成屋平均單價大約是五十六萬，那麼高雄市新成屋應該要有四十三萬水準，這數字恐怕連高雄市長也未曾想過。
那麼，是誰合理？誰不合理？

黃理事長表示，學者認為台北市房價太高不合理，應該降價；卻沒有為高雄房價說句公道話，沒有以同樣的標準來呼籲高雄房價太低應該要漲價。

黃理事長說，合理房價的計算過程，最重要的是北高標準一致，台北市用所得收入衡量房價，那麼高雄市應該也得用同樣方式計算合理房價，該漲該降統一標準，這樣一來，才有說服力。




蘇松棱（圓石灘廣告有限公司 總經理）





蘇松棱：寧可在景氣悲觀的時候買好房子，而不要在景氣樂觀時買到不好的房子。
價值大於價格 就是合理價

「寧可在景氣悲觀的時候買好房子，而不要在景氣樂觀時買到不好的房子」圓石灘廣告總經理蘇松棱，一語道出十幾年房地產經驗的買屋哲學。

圓石灘廣告專營台北縣及桃園地區房地產行銷，行銷個案主要都是以首購及首換產品為主，購屋對象以年輕人居多。看到這幾年房價這樣的波動，蘇總心中感觸很深。

蘇總表示，在他的經營區域（台北縣、桃園縣），基本上沒有質疑「合理房價」的問題，因為實質房價本來就遠低於負擔能力；再經過這一波的殺戮戰場，房子幾乎是「人人買得起」，只是選擇性的問題。

「當價值大於價格時，無論何種時期，消費者都會出手購買」，「價值與價格之間的衡量，主要繫於區域認定、負擔能力、人口結構及產品競爭力等四大因素」。基本上，蘇總認為，買方普遍用這四個要素衡量房屋價值，當價格高於價值時，買方不會出手買；反過來當價值高於價格時，無論景氣好壞，買方都會進場。而衡量價值與價格的這把尺，長短標準就因人而異了。

桃園及台北縣非都會區，現在房價這麼低，買方並沒有覺得房價不合理，大多數只是想跟著輿論起鬨撿便宜，蘇總無奈地說。

桃園地區房價現在可說是新低點，十年前桃園市中心個案，當時的預售單價十五萬至十六萬，銷售率達七成以上，可見負擔能力不是問題；十年來桃園所得增加百分之八，每戶家庭年均所得達到一百二十一萬，照理說房價應該要跟上所得的腳步，至少平均要達到十八萬以上的水準，現在成交均價卻不到十二萬，顯然還有一大段『補漲空間』。

而桃園地區未來最被看好的區域，分別為中正路藝文特區、中壢SOGO商圈及八德大湳商圈。 按照蘇總的說法，林口也是被低估的區域。一提到北台灣餘屋，必定直指台北縣，而一說到台北縣餘屋，焦點勢必鎖定在林口；蘇總卻不這麼認為，他認為林口只有少數個案有餘屋問題。

這與一般人認為林口房屋供給過量、有降價壓力的看法截然不同。蘇總表示，林口推案量大是個事實，但是總戶數在兩百戶以下的大樓個案，銷售狀況都還算不錯，平均銷售率大約都在六成以上。

而案量大、銷售慢，這也是很正常的邏輯，只是因為林口新案集中、個案數又多，才會讓人有餘屋過多的錯覺。他認為林口大樓單價，每坪應該有十五萬到二十萬的水準才合理，而民國一○三年機場捷運通車後，林口大樓單價上漲到二十萬以上，都不為過。




採訪後記




這次的訪查很有趣，發現熟悉房地產訊息的房地產專家學者，還是會很專業地，用所得來談房價，無論認同與否，總是會評論一下兩者之間的合理性。

地政司羅司長，花敬群和黃鵬言希都是市場機制導向，誠如花敬群所說的，談到合理，重點是在合『誰』的理，買賣不成交，就是因為你的理和我的理不同；買賣能成交，就是因為理已相同，就是合理。只是，在市場機制的現況價格下，對未來房價的看法，業者長短期都看多，學者只看好長期房價。

黃烱輝及蘇松棱分別為房價偏低的高雄市及桃園、林口地區發聲，這些地區公共建設不落人後，房價卻跟不上腳步，跟跌不跟漲的現象好像也是有點不公平。

但黃烱輝及蘇松棱兩人對未來房價都很樂觀，人口密集、交通建設，房價沒有低落的藉口，預估至少還有兩成以上的空間。

結論是，長期房價都看好，選好區位及產品，現在買來自用，並無不妥。




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發表人　2009 大跌元年 2009-06-23 23:11:39 J 作者名片檔




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2009年不動產景氣趨勢解讀(1)自從信義房屋發稿認為09年4月的建物買賣移轉登記棟數突破三萬棟，認為已經突破過去十年平均月均量，而提出市場買氣回升的觀點後，市場上看多聲音四起，交易量突破十年月均量當然是一個正面的消息，至少代表一部份市場的信心回籠，而不論自住或投資者，有較多的人願意在此時進場。然而，房地產市場不能只看一個月的表現；雖然從三月到四月，房市已經連續二個月交易量有正成長，但我仍保守的看待現在的市況。


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May 22, 2009
台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始

近一週來，包含台北市、台中市、台南市、高雄市等主要都會區的建物買賣移轉登記棟數陸續公佈，媒體多以台北市為例解讀交易量回穩並認為信心回復，我的觀察則有些許不同見解。

台北市2009年的累積年增率，從一月的-47.5%到四月的-31.1%，呈現衰退幅度縮小的趨勢，四月單月的年增率達-30.2%，月增率則為1.7%，因此，我認為交易量短線觸底反彈的行情已經「回穩」，再北、中、南、高等四市中，台北市反彈得最高，「回穩」的幅度也最明顯，而台南市、高雄市或許由於投資需求沒有中北部多，加上過去幾年房價的漲幅原本就較低，3~4月交易量的「築底現象」反而較為明顯。

然而，整體來看，四個主要都市前四個月的累積年增率均高達負的25%以上，顯示景氣的衰退速度雖有減緩，但仍未「脫離險境」。我講未脫離險境的意思是，在不動產市場中，量與價是有連動關係的，價必須得到量的支撐才是有意義，換句話說「有量就有價，沒量價就撐不住」，目前交易量的衰退還是非常快速，要記得過去五年，交易量年增率最大的衰退也不過是2008年的負8.5%，2009年已經過了三分之一，整體交易量的衰退幅度仍有去年的二到四倍之速；然而從代表新屋價格的國泰房價指數及中古屋價格的信義房價指數都未見大幅的價格修正，這才是真正令我擔心之處。

國泰房價指數從09Q1才開始下修(全國指數及台北市指數皆是)，全國指數09Q1的季增率幅度僅有負1.65%，台北市指數季增率約負1.96%；信義房價指數從08Q2開始下修，全國指數至今(09Q1)累積跌幅約11%，台北市指數至今(09Q1)的累積跌幅約7.8%，相較於這幾年上漲的幅度，令人感覺到其實沒甚麼跌。

從新推個案市場來看，景象就令人更為擔心，住展雜誌調查結果顯示，所謂的「520檔期」(依住展雜誌的定義為5月15日到6月15日公開之個案)，北台灣將有655億元的推案量，較去年同期之1182億元減少了45%，這個衰退的幅度大致跟台北市今年第一季住宅類建照年增率負46.6%相當，意味供給量縮還是正在發生的事實；但同時該調查也揭露了其中有170億元為「豪宅」，佔全部案量的34%，雖然媒體解讀為作多，我卻認為這樣的結構不合理也不正常，若市場只以豪宅來撐盤，只寄望有錢人進場，這並不是一個正常的築底方式，反倒令人有為行銷而作多的聯想。

我比較支持張金鶚老師5/18在年代聚焦360的見解，「房市的危機才要開始」，因為量已經快速萎縮，但房價卻該跌不跌。根據現有資訊推估，假設沒有更多來自總體經濟的好消息，2009年全年的建物交易量有可能較2008年下滑15%~18%，也就是2009年交易量(建物買賣移轉登記棟數)將界於31.1萬棟至32.2萬棟間，這算是非常大的量的衰退了，如此我推測房價的主跌段可能還沒發生。

此外，目前市場的氛圍令人感到憂心，業者的訊息佔據了多數媒體的版面，以個案或者特殊的次市場表現來推論整體市場的趨勢，A11的標出我倒寧願從富邦在具穩定收益標的的投資決策來看待，畢竟要找到100億元以上投資標的，又有穩定4%以上的年報酬率，在這個時機點還真是難得；其他得標個案則應各有得標者在土地開發上的考量，業者必須為自己的投資決策負責，而需求面動能決定了成敗，但無論如何，這都不能代表市場的現狀，就是交易量仍然持續、大幅萎縮的事實。

況且，現在訊息的呈現，「個體面作多的消息多，總體面壞的消息多」，5/21主計處又公佈GDP2009Q1年增率負成長10.24%，預估2009年全年經濟負成長下修到負4.25%的「壞消息」，雖然官員說最壞應該已經過去，但復甦之路還遠得很，那到底要怎麼看？因此，我認為目前的市場結構與訊息透明度「很危險」，當然業者在商言商，無可厚非，我只覺得這個市場的氛圍似乎有扭曲的意味，所以我才會說房市的危機才要開始，當市場不正視現實，業者只一味擠壓這個市場僅有的能量，我實在樂觀不起來。




台北市、台中市、台南市、高雄市2009年建物買賣移轉登記棟數年增率(YoY)及月增率(MoM)統計表






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May 14, 2009
房價一坪多少才合理？(轉載)本文作者為住展雜誌網站總監陳韻如小姐，感謝陳韻如小姐同意轉載

【文/陳韻如 攝影/邱添榮】每個人心中一把尺、一個秤， 量長短、秤輕重。沒有對或錯，只是立場不同。是不是該進場買房子， 焦點大都鎖定在房價的數字問題 究竟怎樣的房價才算合理？首篇先看看房地產專家對合理的定義，下篇再聽聽一般民眾對合理房價的想法。




專家定義下的合理房價




所得衡量房價最常用 買不起不等於不合理

所謂「專家」，是指長期關注房地產業的學者、媒體，或是房地產業者本身，以及相關業者，像是銀行之類的。這群專家，長時間都身處房地產界，成天看房地產、談房地產、思考房地產，算是對房地產深度了解的一個族群。

在「接觸多、了解多」的前提下，對房價合理性的見解，應該更具有參考價值。究竟在他們心中，盤算著什麼樣的公式，來看待合理房價、評估進場購屋的時間點呢？




羅光宗（內政部地政司 司長）





羅光宗：政府缺乏法源支持，無法強制要求民間單位提供確切的成交資料。
交易資訊不對等 合理房價繫於市場機制

房價是否合理，個人價值判斷標準不一，但是協助房價判斷的參考數據，卻是十分重要，目前民眾對合理房價多所困惑，主要就是因為房屋買賣交易資訊不對等，這部份還有很多成長的空間，地政司羅司長語重心長地表示。

站在消費者立場，房價資訊透明化，絕對有助於合理房價的研判，也就是說，如果民眾能夠得知房屋的實際成交時間及價格，就可以進一步判斷，在當時的經濟環境及房市景氣之下，這間房子的實質價值。

再反推到目前的社會經濟及產業氛圍，民眾就可以清楚比較，究竟怎樣的房價才是合理的，或是研判這幾年來這間房子的增值實力優或不優。

羅司長表示，房屋買賣的實際成交價格，主要掌握在建設公司、房仲業者及金融單位，但由於缺乏法源支持，無法強制要求上述單位提供確切的成交資料。

目前過渡時期的作法，是由內政部地政司向民間地政士及仲介業者，定期蒐集土地及房地的買賣成交行情，彙整為「房地產交易價格簡訊」，以季報的形式公開，包括標的座落、移轉面積、房地交易價格等等，全台灣區分各縣市及行政區，一筆一筆條列呈現，每年總計約三萬筆資料可供查詢。

羅司長指出，除了單筆資料之外，有關房地產景氣走勢之觀察，民眾可參考由內政部營建署架設的「住宅統計資訊網」，內容包含國內外房地產景氣走勢指數、台灣房地產景氣動向調查、住宅需求動向調查，以及公部門匯整統計的住宅相關統計，像是建造執照、使用執照、契稅買賣件數等等，民眾可以藉此研判房市景氣變動走勢。

目前營建署積極推動「全國不動產交易價格資料庫」，計劃整合國有財產局、司法院法拍資料、金融聯合徵信中心等單位，提供小範圍（路段或街廓）的房地產交易價格查詢，銀行、民眾及房地產業，未來將有更多更精確的成交資料可供參考。

不過該計畫目前還在整合階段，營建署國宅組表示，該網站將於今年七月初步完成。 至於房地產的春燕是否已經真的到來？羅司長表示，房市景氣究竟是反彈還是復甦，主要還是要看這一波回春維持多久，如果買氣力道持續半年到一年，應該就可以確定復甦了。




花敬群（玄奘大學財務金融系 副教授）





花敬群：市場機制的力量勝過一切，成交價其實就是合理價。
市價就是合理房價

玄奘大學財務金融系副教授花敬群鑽研台灣房市長達二十年，在房地產學者圈中，對市場論點傾向客觀中立，自樹一格。

花教授認為，在房地產經濟體中，因為市場規模十分龐大，連政府都沒有能力「干預市場」、左右市場價格；換句話說，市場機制的力量勝過一切，所以他認為：「市價就是合理價」。

能夠成為成交市價，就表示買方與賣方達到一定程度的共識，只要買賣雙方有共識，便沒有合不合理的問題了。畢竟房屋買賣過程中，主觀因素居多，很難為「合理」房價找一個通則定義。

如果一定要找出一個法則，那應該是「開發商有利潤、投資者有薄利、消費者買得起」，達到三贏的平衡，花教授如此定義。

只是，若將焦點回到房價，花教授補充，現在市價就是合理價，但是有下跌壓力。房價下跌的關鍵，主因還是來自於全球經濟惡化持續。

花敬群表示，這波房地產景氣下挫，與房地產產業本身關聯並不大，過去所謂的超額供給、股價暴跌等等造成房價下殺的因素，在這一波走勢中，「病況」並不嚴重，房市景氣下滑，主要還是受制於總體經濟的干擾。

因此，回歸到主體問題，簡單來講，如果全球經濟沒有回春，台灣房地產景氣就不見真正的春燕。然而，以美國為首的全球經濟景氣，在目前看來，今年第二季結束前，都還有持續惡化的風險。

花敬群認為，台灣房市景氣，有可能從南部開始復甦，因為在這波金融海嘯中，南部地區財富減損相對較小，房市泡沫也小，現在房價又不高，最具有優先漲價的條件。

他也建議，建商應該在不景氣時亟思退場之道，先行保持戰力暫時離開，下一波才能再上戰場，將利基點放在未來。總之，他認為現在是短空長多，只要捱過這一波，房市景氣有機會大好個二十年。




黃鵬言希（台北市房仲公會 理事長、美商ERA易而安不動產 總經理）





黃鵬言希：供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。
供需平衡就是合理房價

今年剛當選台北市房仲公會理事長黃鵬言希，則是以供需法則來看待合理房價。

黃理事長同時也是美商ERA易而安不動產總經理，他對於社會輿論對台北市房價的撻伐頗不以為然。

他表示，供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。

他舉例說，鑽石這麼貴，卻很少人會質疑鑽石價格，因為它很稀有；一公升汽油二十五元，一瓶水六百ＣＣ二十元，水都比油還要貴，看起來也似乎是不合理，但是因為有市場需求，水被賦予新的價值，所以不能單用價格來評估價值。

也就是說，只要買方認同的價格，就是合理價。黃理事長表示，高房價是房市未來無可避免的趨勢，尤其是資源集中的大都會區，就業機會帶來人潮、引進住宅需求，一般年輕人買不起市中心精華區房屋，本來就很正常，每一種商品都有等級，買不起並不等於不合理。

黃理事長表示，一般人慣用以所得衡量房價，計算出房價所得比來評估房價是否合理，這是學習國外的評量方式；但是台灣的家戶所得資訊，不像國外這麼透明，真正家戶所得收入，大部分不易據實查核，而且是所得愈高隱匿愈多。所以參考房價所得比，數據一定會偏高，這樣看待房價反而是不合理的。

易而安不動產在新加坡也有分店，黃理事長說，今年到新加坡考察房地產，發現新加坡的房價與外資息息相關，新加坡房屋資訊透明度高，吸引外資相繼投資，房地產蓬勃發展。

反觀台灣，房地產資訊透明度低，造成外資投資台灣房地產的一大門檻，影響外資入台意願，如果台灣房屋買賣資訊能漸漸走向透明化，一定有助於台灣往國際化發展，而國際化的台北，房價應該還有三成左右的成長空間。




黃烱輝 （高雄市代銷公會 理事長）





黃烱輝：合理房價計算過程，北高標準應該一致。
高雄房?

2009年不動產景氣趨勢解讀(1)自從信義房屋發稿認為09年4月的建物買賣移轉登記棟數突破三萬棟，認為已經突破過去十年平均月均量，而提出市場買氣回升的觀點後，市場上看多聲音四起，交易量突破十年月均量當然是一個正面的消息，至少代表一部份市場的信心回籠，而不論自住或投資者，有較多的人願意在此時進場。然而，房地產市場不能只看一個月的表現；雖然從三月到四月，房市已經連續二個月交易量有正成長，但我仍保守的看待現在的市況。


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Posted by turtlekk at 天空部落 │15:15:24 │ 回應(2) │ 引用(0) │不動產市場分析與評論
May 22, 2009
台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始

近一週來，包含台北市、台中市、台南市、高雄市等主要都會區的建物買賣移轉登記棟數陸續公佈，媒體多以台北市為例解讀交易量回穩並認為信心回復，我的觀察則有些許不同見解。

台北市2009年的累積年增率，從一月的-47.5%到四月的-31.1%，呈現衰退幅度縮小的趨勢，四月單月的年增率達-30.2%，月增率則為1.7%，因此，我認為交易量短線觸底反彈的行情已經「回穩」，再北、中、南、高等四市中，台北市反彈得最高，「回穩」的幅度也最明顯，而台南市、高雄市或許由於投資需求沒有中北部多，加上過去幾年房價的漲幅原本就較低，3~4月交易量的「築底現象」反而較為明顯。

然而，整體來看，四個主要都市前四個月的累積年增率均高達負的25%以上，顯示景氣的衰退速度雖有減緩，但仍未「脫離險境」。我講未脫離險境的意思是，在不動產市場中，量與價是有連動關係的，價必須得到量的支撐才是有意義，換句話說「有量就有價，沒量價就撐不住」，目前交易量的衰退還是非常快速，要記得過去五年，交易量年增率最大的衰退也不過是2008年的負8.5%，2009年已經過了三分之一，整體交易量的衰退幅度仍有去年的二到四倍之速；然而從代表新屋價格的國泰房價指數及中古屋價格的信義房價指數都未見大幅的價格修正，這才是真正令我擔心之處。

國泰房價指數從09Q1才開始下修(全國指數及台北市指數皆是)，全國指數09Q1的季增率幅度僅有負1.65%，台北市指數季增率約負1.96%；信義房價指數從08Q2開始下修，全國指數至今(09Q1)累積跌幅約11%，台北市指數至今(09Q1)的累積跌幅約7.8%，相較於這幾年上漲的幅度，令人感覺到其實沒甚麼跌。

從新推個案市場來看，景象就令人更為擔心，住展雜誌調查結果顯示，所謂的「520檔期」(依住展雜誌的定義為5月15日到6月15日公開之個案)，北台灣將有655億元的推案量，較去年同期之1182億元減少了45%，這個衰退的幅度大致跟台北市今年第一季住宅類建照年增率負46.6%相當，意味供給量縮還是正在發生的事實；但同時該調查也揭露了其中有170億元為「豪宅」，佔全部案量的34%，雖然媒體解讀為作多，我卻認為這樣的結構不合理也不正常，若市場只以豪宅來撐盤，只寄望有錢人進場，這並不是一個正常的築底方式，反倒令人有為行銷而作多的聯想。

我比較支持張金鶚老師5/18在年代聚焦360的見解，「房市的危機才要開始」，因為量已經快速萎縮，但房價卻該跌不跌。根據現有資訊推估，假設沒有更多來自總體經濟的好消息，2009年全年的建物交易量有可能較2008年下滑15%~18%，也就是2009年交易量(建物買賣移轉登記棟數)將界於31.1萬棟至32.2萬棟間，這算是非常大的量的衰退了，如此我推測房價的主跌段可能還沒發生。

此外，目前市場的氛圍令人感到憂心，業者的訊息佔據了多數媒體的版面，以個案或者特殊的次市場表現來推論整體市場的趨勢，A11的標出我倒寧願從富邦在具穩定收益標的的投資決策來看待，畢竟要找到100億元以上投資標的，又有穩定4%以上的年報酬率，在這個時機點還真是難得；其他得標個案則應各有得標者在土地開發上的考量，業者必須為自己的投資決策負責，而需求面動能決定了成敗，但無論如何，這都不能代表市場的現狀，就是交易量仍然持續、大幅萎縮的事實。

況且，現在訊息的呈現，「個體面作多的消息多，總體面壞的消息多」，5/21主計處又公佈GDP2009Q1年增率負成長10.24%，預估2009年全年經濟負成長下修到負4.25%的「壞消息」，雖然官員說最壞應該已經過去，但復甦之路還遠得很，那到底要怎麼看？因此，我認為目前的市場結構與訊息透明度「很危險」，當然業者在商言商，無可厚非，我只覺得這個市場的氛圍似乎有扭曲的意味，所以我才會說房市的危機才要開始，當市場不正視現實，業者只一味擠壓這個市場僅有的能量，我實在樂觀不起來。




台北市、台中市、台南市、高雄市2009年建物買賣移轉登記棟數年增率(YoY)及月增率(MoM)統計表






Posted by turtlekk at 天空部落 │16:35:51 │ 回應(2) │ 引用(0) │不動產市場分析與評論
May 14, 2009
房價一坪多少才合理？(轉載)本文作者為住展雜誌網站總監陳韻如小姐，感謝陳韻如小姐同意轉載

【文/陳韻如 攝影/邱添榮】每個人心中一把尺、一個秤， 量長短、秤輕重。沒有對或錯，只是立場不同。是不是該進場買房子， 焦點大都鎖定在房價的數字問題 究竟怎樣的房價才算合理？首篇先看看房地產專家對合理的定義，下篇再聽聽一般民眾對合理房價的想法。




專家定義下的合理房價




所得衡量房價最常用 買不起不等於不合理

所謂「專家」，是指長期關注房地產業的學者、媒體，或是房地產業者本身，以及相關業者，像是銀行之類的。這群專家，長時間都身處房地產界，成天看房地產、談房地產、思考房地產，算是對房地產深度了解的一個族群。

在「接觸多、了解多」的前提下，對房價合理性的見解，應該更具有參考價值。究竟在他們心中，盤算著什麼樣的公式，來看待合理房價、評估進場購屋的時間點呢？




羅光宗（內政部地政司 司長）





羅光宗：政府缺乏法源支持，無法強制要求民間單位提供確切的成交資料。
交易資訊不對等 合理房價繫於市場機制

房價是否合理，個人價值判斷標準不一，但是協助房價判斷的參考數據，卻是十分重要，目前民眾對合理房價多所困惑，主要就是因為房屋買賣交易資訊不對等，這部份還有很多成長的空間，地政司羅司長語重心長地表示。

站在消費者立場，房價資訊透明化，絕對有助於合理房價的研判，也就是說，如果民眾能夠得知房屋的實際成交時間及價格，就可以進一步判斷，在當時的經濟環境及房市景氣之下，這間房子的實質價值。

再反推到目前的社會經濟及產業氛圍，民眾就可以清楚比較，究竟怎樣的房價才是合理的，或是研判這幾年來這間房子的增值實力優或不優。

羅司長表示，房屋買賣的實際成交價格，主要掌握在建設公司、房仲業者及金融單位，但由於缺乏法源支持，無法強制要求上述單位提供確切的成交資料。

目前過渡時期的作法，是由內政部地政司向民間地政士及仲介業者，定期蒐集土地及房地的買賣成交行情，彙整為「房地產交易價格簡訊」，以季報的形式公開，包括標的座落、移轉面積、房地交易價格等等，全台灣區分各縣市及行政區，一筆一筆條列呈現，每年總計約三萬筆資料可供查詢。

羅司長指出，除了單筆資料之外，有關房地產景氣走勢之觀察，民眾可參考由內政部營建署架設的「住宅統計資訊網」，內容包含國內外房地產景氣走勢指數、台灣房地產景氣動向調查、住宅需求動向調查，以及公部門匯整統計的住宅相關統計，像是建造執照、使用執照、契稅買賣件數等等，民眾可以藉此研判房市景氣變動走勢。

目前營建署積極推動「全國不動產交易價格資料庫」，計劃整合國有財產局、司法院法拍資料、金融聯合徵信中心等單位，提供小範圍（路段或街廓）的房地產交易價格查詢，銀行、民眾及房地產業，未來將有更多更精確的成交資料可供參考。

不過該計畫目前還在整合階段，營建署國宅組表示，該網站將於今年七月初步完成。 至於房地產的春燕是否已經真的到來？羅司長表示，房市景氣究竟是反彈還是復甦，主要還是要看這一波回春維持多久，如果買氣力道持續半年到一年，應該就可以確定復甦了。




花敬群（玄奘大學財務金融系 副教授）





花敬群：市場機制的力量勝過一切，成交價其實就是合理價。
市價就是合理房價

玄奘大學財務金融系副教授花敬群鑽研台灣房市長達二十年，在房地產學者圈中，對市場論點傾向客觀中立，自樹一格。

花教授認為，在房地產經濟體中，因為市場規模十分龐大，連政府都沒有能力「干預市場」、左右市場價格；換句話說，市場機制的力量勝過一切，所以他認為：「市價就是合理價」。

能夠成為成交市價，就表示買方與賣方達到一定程度的共識，只要買賣雙方有共識，便沒有合不合理的問題了。畢竟房屋買賣過程中，主觀因素居多，很難為「合理」房價找一個通則定義。

如果一定要找出一個法則，那應該是「開發商有利潤、投資者有薄利、消費者買得起」，達到三贏的平衡，花教授如此定義。

只是，若將焦點回到房價，花教授補充，現在市價就是合理價，但是有下跌壓力。房價下跌的關鍵，主因還是來自於全球經濟惡化持續。

花敬群表示，這波房地產景氣下挫，與房地產產業本身關聯並不大，過去所謂的超額供給、股價暴跌等等造成房價下殺的因素，在這一波走勢中，「病況」並不嚴重，房市景氣下滑，主要還是受制於總體經濟的干擾。

因此，回歸到主體問題，簡單來講，如果全球經濟沒有回春，台灣房地產景氣就不見真正的春燕。然而，以美國為首的全球經濟景氣，在目前看來，今年第二季結束前，都還有持續惡化的風險。

花敬群認為，台灣房市景氣，有可能從南部開始復甦，因為在這波金融海嘯中，南部地區財富減損相對較小，房市泡沫也小，現在房價又不高，最具有優先漲價的條件。

他也建議，建商應該在不景氣時亟思退場之道，先行保持戰力暫時離開，下一波才能再上戰場，將利基點放在未來。總之，他認為現在是短空長多，只要捱過這一波，房市景氣有機會大好個二十年。




黃鵬言希（台北市房仲公會 理事長、美商ERA易而安不動產 總經理）





黃鵬言希：供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。
供需平衡就是合理房價

今年剛當選台北市房仲公會理事長黃鵬言希，則是以供需法則來看待合理房價。

黃理事長同時也是美商ERA易而安不動產總經理，他對於社會輿論對台北市房價的撻伐頗不以為然。

他表示，供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。

他舉例說，鑽石這麼貴，卻很少人會質疑鑽石價格，因為它很稀有；一公升汽油二十五元，一瓶水六百ＣＣ二十元，水都比油還要貴，看起來也似乎是不合理，但是因為有市場需求，水被賦予新的價值，所以不能單用價格來評估價值。

也就是說，只要買方認同的價格，就是合理價。黃理事長表示，高房價是房市未來無可避免的趨勢，尤其是資源集中的大都會區，就業機會帶來人潮、引進住宅需求，一般年輕人買不起市中心精華區房屋，本來就很正常，每一種商品都有等級，買不起並不等於不合理。

黃理事長表示，一般人慣用以所得衡量房價，計算出房價所得比來評估房價是否合理，這是學習國外的評量方式；但是台灣的家戶所得資訊，不像國外這麼透明，真正家戶所得收入，大部分不易據實查核，而且是所得愈高隱匿愈多。所以參考房價所得比，數據一定會偏高，這樣看待房價反而是不合理的。

易而安不動產在新加坡也有分店，黃理事長說，今年到新加坡考察房地產，發現新加坡的房價與外資息息相關，新加坡房屋資訊透明度高，吸引外資相繼投資，房地產蓬勃發展。

反觀台灣，房地產資訊透明度低，造成外資投資台灣房地產的一大門檻，影響外資入台意願，如果台灣房屋買賣資訊能漸漸走向透明化，一定有助於台灣往國際化發展，而國際化的台北，房價應該還有三成左右的成長空間。




黃烱輝 （高雄市代銷公會 理事長）





黃烱輝：合理房價計算過程，北高標準應該一致。
高雄房價偏低 也是一種「不合理」

一般人都習慣用「所得」來衡量房價合理性，這是普遍的社會認同方式，可說是對合理房價的第一聯想；但是在爭取最大利益的前提下，買貴，會覺得多付，買便宜，卻不會覺得少付，這是很有趣的現象。

所謂「合理性」的聲討聲浪，大多是以高價要求降價為主，很少聽到是因為低價而要求漲價的。買不起，覺得貴，自然產生不合理的質疑；買得起，買便宜了，壓根不會想到賣價的合理性問題。買方總認為，「會能賣這個價格，建商一定有得賺，價格就是合理」，這也是人之常情。

但是這樣的邏輯套用在房地產上，卻顯得缺乏正義感。北台灣都會區房價被認為偏高，以所得衡量房價，降價有理；如果同樣的邏輯從中南部角度來看，一樣用所得衡量房價，那麼，是不是就應該是，漲價有理？

高雄市代銷公會理事長黃烱輝，就提出上述的說法，深深為高雄市房價抱屈。

長期觀察台北市與高雄市家戶所得比，變動幅度很小，大約維持在台北市為高雄市的一點三倍。因此，按照上述邏輯，台北市房價理論上應該跟高雄市房價相差一點三倍。

若以高雄市房價為基準，現在單價大約十二萬，這樣算起來，台北市新成屋房價應該只有十五點六萬，建商顯然是無法接受；如果是以台北市房價為基準，新成屋平均單價大約是五十六萬，那麼高雄市新成屋應該要有四十三萬水準，這數字恐怕連高雄市長也未曾想過。
那麼，是誰合理？誰不合理？

黃理事長表示，學者認為台北市房價太高不合理，應該降價；卻沒有為高雄房價說句公道話，沒有以同樣的標準來呼籲高雄房價太低應該要漲價。

黃理事長說，合理房價的計算過程，最重要的是北高標準一致，台北市用所得收入衡量房價，那麼高雄市應該也得用同樣方式計算合理房價，該漲該降統一標準，這樣一來，才有說服力。




蘇松棱（圓石灘廣告有限公司 總經理）





蘇松棱：寧可在景氣悲觀的時候買好房子，而不要在景氣樂觀時買到不好的房子。
價值大於價格 就是合理價

「寧可在景氣悲觀的時候買好房子，而不要在景氣樂觀時買到不好的房子」圓石灘廣告總經理蘇松棱，一語道出十幾年房地產經驗的買屋哲學。

圓石灘廣告專營台北縣及桃園地區房地產行銷，行銷個案主要都是以首購及首換產品為主，購屋對象以年輕人居多。看到這幾年房價這樣的波動，蘇總心中感觸很深。

蘇總表示，在他的經營區域（台北縣、桃園縣），基本上沒有質疑「合理房價」的問題，因為實質房價本來就遠低於負擔能力；再經過這一波的殺戮戰場，房子幾乎是「人人買得起」，只是選擇性的問題。

「當價值大於價格時，無論何種時期，消費者都會出手購買」，「價值與價格之間的衡量，主要繫於區域認定、負擔能力、人口結構及產品競爭力等四大因素」。基本上，蘇總認為，買方普遍用這四個要素衡量房屋價值，當價格高於價值時，買方不會出手買；反過來當價值高於價格時，無論景氣好壞，買方都會進場。而衡量價值與價格的這把尺，長短標準就因人而異了。

桃園及台北縣非都會區，現在房價這麼低，買方並沒有覺得房價不合理，大多數只是想跟著輿論起鬨撿便宜，蘇總無奈地說。

桃園地區房價現在可說是新低點，十年前桃園市中心個案，當時的預售單價十五萬至十六萬，銷售率達七成以上，可見負擔能力不是問題；十年來桃園所得增加百分之八，每戶家庭年均所得達到一百二十一萬，照理說房價應該要跟上所得的腳步，至少平均要達到十八萬以上的水準，現在成交均價卻不到十二萬，顯然還有一大段『補漲空間』。

而桃園地區未來最被看好的區域，分別為中正路藝文特區、中壢SOGO商圈及八德大湳商圈。 按照蘇總的說法，林口也是被低估的區域。一提到北台灣餘屋，必定直指台北縣，而一說到台北縣餘屋，焦點勢必鎖定在林口；蘇總卻不這麼認為，他認為林口只有少數個案有餘屋問題。

這與一般人認為林口房屋供給過量、有降價壓力的看法截然不同。蘇總表示，林口推案量大是個事實，但是總戶數在兩百戶以下的大樓個案，銷售狀況都還算不錯，平均銷售率大約都在六成以上。

而案量大、銷售慢，這也是很正常的邏輯，只是因為林口新案集中、個案數又多，才會讓人有餘屋過多的錯覺。他認為林口大樓單價，每坪應該有十五萬到二十萬的水準才合理，而民國一○三年機場捷運通車後，林口大樓單價上漲到二十萬以上，都不為過。




採訪後記




這次的訪查很有趣，發現熟悉房地產訊息的房地產專家學者，還是會很專業地，用所得來談房價，無論認同與否，總是會評論一下兩者之間的合理性。

地政司羅司長，花敬群和黃鵬言希都是市場機制導向，誠如花敬群所說的，談到合理，重點是在合『誰』的理，買賣不成交，就是因為你的理和我的理不同；買賣能成交，就是因為理已相同，就是合理。只是，在市場機制的現況價格下，對未來房價的看法，業者長短期都看多，學者只看好長期房價。

黃烱輝及蘇松棱分別為房價偏低的高雄市及桃園、林口地區發聲，這些地區公共建設不落人後，房價卻跟不上腳步，跟跌不跟漲的現象好像也是有點不公平。

但黃烱輝及蘇松棱兩人對未來房價都很樂觀，人口密集、交通建設，房價沒有低落的藉口，預估至少還有兩成以上的空間。

結論是，長期房價都看好，選好區位及產品，現在買來自用，並無不妥。




更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw

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發表人　2009 大跌元年 2009-06-23 22:41:28 J 作者名片檔




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2009年不動產景氣趨勢解讀(1)自從信義房屋發稿認為09年4月的建物買賣移轉登記棟數突破三萬棟，認為已經突破過去十年平均月均量，而提出市場買氣回升的觀點後，市場上看多聲音四起，交易量突破十年月均量當然是一個正面的消息，至少代表一部份市場的信心回籠，而不論自住或投資者，有較多的人願意在此時進場。然而，房地產市場不能只看一個月的表現；雖然從三月到四月，房市已經連續二個月交易量有正成長，但我仍保守的看待現在的市況。


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May 22, 2009
台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始

近一週來，包含台北市、台中市、台南市、高雄市等主要都會區的建物買賣移轉登記棟數陸續公佈，媒體多以台北市為例解讀交易量回穩並認為信心回復，我的觀察則有些許不同見解。

台北市2009年的累積年增率，從一月的-47.5%到四月的-31.1%，呈現衰退幅度縮小的趨勢，四月單月的年增率達-30.2%，月增率則為1.7%，因此，我認為交易量短線觸底反彈的行情已經「回穩」，再北、中、南、高等四市中，台北市反彈得最高，「回穩」的幅度也最明顯，而台南市、高雄市或許由於投資需求沒有中北部多，加上過去幾年房價的漲幅原本就較低，3~4月交易量的「築底現象」反而較為明顯。

然而，整體來看，四個主要都市前四個月的累積年增率均高達負的25%以上，顯示景氣的衰退速度雖有減緩，但仍未「脫離險境」。我講未脫離險境的意思是，在不動產市場中，量與價是有連動關係的，價必須得到量的支撐才是有意義，換句話說「有量就有價，沒量價就撐不住」，目前交易量的衰退還是非常快速，要記得過去五年，交易量年增率最大的衰退也不過是2008年的負8.5%，2009年已經過了三分之一，整體交易量的衰退幅度仍有去年的二到四倍之速；然而從代表新屋價格的國泰房價指數及中古屋價格的信義房價指數都未見大幅的價格修正，這才是真正令我擔心之處。

國泰房價指數從09Q1才開始下修(全國指數及台北市指數皆是)，全國指數09Q1的季增率幅度僅有負1.65%，台北市指數季增率約負1.96%；信義房價指數從08Q2開始下修，全國指數至今(09Q1)累積跌幅約11%，台北市指數至今(09Q1)的累積跌幅約7.8%，相較於這幾年上漲的幅度，令人感覺到其實沒甚麼跌。

從新推個案市場來看，景象就令人更為擔心，住展雜誌調查結果顯示，所謂的「520檔期」(依住展雜誌的定義為5月15日到6月15日公開之個案)，北台灣將有655億元的推案量，較去年同期之1182億元減少了45%，這個衰退的幅度大致跟台北市今年第一季住宅類建照年增率負46.6%相當，意味供給量縮還是正在發生的事實；但同時該調查也揭露了其中有170億元為「豪宅」，佔全部案量的34%，雖然媒體解讀為作多，我卻認為這樣的結構不合理也不正常，若市場只以豪宅來撐盤，只寄望有錢人進場，這並不是一個正常的築底方式，反倒令人有為行銷而作多的聯想。

我比較支持張金鶚老師5/18在年代聚焦360的見解，「房市的危機才要開始」，因為量已經快速萎縮，但房價卻該跌不跌。根據現有資訊推估，假設沒有更多來自總體經濟的好消息，2009年全年的建物交易量有可能較2008年下滑15%~18%，也就是2009年交易量(建物買賣移轉登記棟數)將界於31.1萬棟至32.2萬棟間，這算是非常大的量的衰退了，如此我推測房價的主跌段可能還沒發生。

此外，目前市場的氛圍令人感到憂心，業者的訊息佔據了多數媒體的版面，以個案或者特殊的次市場表現來推論整體市場的趨勢，A11的標出我倒寧願從富邦在具穩定收益標的的投資決策來看待，畢竟要找到100億元以上投資標的，又有穩定4%以上的年報酬率，在這個時機點還真是難得；其他得標個案則應各有得標者在土地開發上的考量，業者必須為自己的投資決策負責，而需求面動能決定了成敗，但無論如何，這都不能代表市場的現狀，就是交易量仍然持續、大幅萎縮的事實。

況且，現在訊息的呈現，「個體面作多的消息多，總體面壞的消息多」，5/21主計處又公佈GDP2009Q1年增率負成長10.24%，預估2009年全年經濟負成長下修到負4.25%的「壞消息」，雖然官員說最壞應該已經過去，但復甦之路還遠得很，那到底要怎麼看？因此，我認為目前的市場結構與訊息透明度「很危險」，當然業者在商言商，無可厚非，我只覺得這個市場的氛圍似乎有扭曲的意味，所以我才會說房市的危機才要開始，當市場不正視現實，業者只一味擠壓這個市場僅有的能量，我實在樂觀不起來。




台北市、台中市、台南市、高雄市2009年建物買賣移轉登記棟數年增率(YoY)及月增率(MoM)統計表






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May 14, 2009
房價一坪多少才合理？(轉載)本文作者為住展雜誌網站總監陳韻如小姐，感謝陳韻如小姐同意轉載

【文/陳韻如 攝影/邱添榮】每個人心中一把尺、一個秤， 量長短、秤輕重。沒有對或錯，只是立場不同。是不是該進場買房子， 焦點大都鎖定在房價的數字問題 究竟怎樣的房價才算合理？首篇先看看房地產專家對合理的定義，下篇再聽聽一般民眾對合理房價的想法。




專家定義下的合理房價




所得衡量房價最常用 買不起不等於不合理

所謂「專家」，是指長期關注房地產業的學者、媒體，或是房地產業者本身，以及相關業者，像是銀行之類的。這群專家，長時間都身處房地產界，成天看房地產、談房地產、思考房地產，算是對房地產深度了解的一個族群。

在「接觸多、了解多」的前提下，對房價合理性的見解，應該更具有參考價值。究竟在他們心中，盤算著什麼樣的公式，來看待合理房價、評估進場購屋的時間點呢？




羅光宗（內政部地政司 司長）





羅光宗：政府缺乏法源支持，無法強制要求民間單位提供確切的成交資料。
交易資訊不對等 合理房價繫於市場機制

房價是否合理，個人價值判斷標準不一，但是協助房價判斷的參考數據，卻是十分重要，目前民眾對合理房價多所困惑，主要就是因為房屋買賣交易資訊不對等，這部份還有很多成長的空間，地政司羅司長語重心長地表示。

站在消費者立場，房價資訊透明化，絕對有助於合理房價的研判，也就是說，如果民眾能夠得知房屋的實際成交時間及價格，就可以進一步判斷，在當時的經濟環境及房市景氣之下，這間房子的實質價值。

再反推到目前的社會經濟及產業氛圍，民眾就可以清楚比較，究竟怎樣的房價才是合理的，或是研判這幾年來這間房子的增值實力優或不優。

羅司長表示，房屋買賣的實際成交價格，主要掌握在建設公司、房仲業者及金融單位，但由於缺乏法源支持，無法強制要求上述單位提供確切的成交資料。

目前過渡時期的作法，是由內政部地政司向民間地政士及仲介業者，定期蒐集土地及房地的買賣成交行情，彙整為「房地產交易價格簡訊」，以季報的形式公開，包括標的座落、移轉面積、房地交易價格等等，全台灣區分各縣市及行政區，一筆一筆條列呈現，每年總計約三萬筆資料可供查詢。

羅司長指出，除了單筆資料之外，有關房地產景氣走勢之觀察，民眾可參考由內政部營建署架設的「住宅統計資訊網」，內容包含國內外房地產景氣走勢指數、台灣房地產景氣動向調查、住宅需求動向調查，以及公部門匯整統計的住宅相關統計，像是建造執照、使用執照、契稅買賣件數等等，民眾可以藉此研判房市景氣變動走勢。

目前營建署積極推動「全國不動產交易價格資料庫」，計劃整合國有財產局、司法院法拍資料、金融聯合徵信中心等單位，提供小範圍（路段或街廓）的房地產交易價格查詢，銀行、民眾及房地產業，未來將有更多更精確的成交資料可供參考。

不過該計畫目前還在整合階段，營建署國宅組表示，該網站將於今年七月初步完成。 至於房地產的春燕是否已經真的到來？羅司長表示，房市景氣究竟是反彈還是復甦，主要還是要看這一波回春維持多久，如果買氣力道持續半年到一年，應該就可以確定復甦了。




花敬群（玄奘大學財務金融系 副教授）





花敬群：市場機制的力量勝過一切，成交價其實就是合理價。
市價就是合理房價

玄奘大學財務金融系副教授花敬群鑽研台灣房市長達二十年，在房地產學者圈中，對市場論點傾向客觀中立，自樹一格。

花教授認為，在房地產經濟體中，因為市場規模十分龐大，連政府都沒有能力「干預市場」、左右市場價格；換句話說，市場機制的力量勝過一切，所以他認為：「市價就是合理價」。

能夠成為成交市價，就表示買方與賣方達到一定程度的共識，只要買賣雙方有共識，便沒有合不合理的問題了。畢竟房屋買賣過程中，主觀因素居多，很難為「合理」房價找一個通則定義。

如果一定要找出一個法則，那應該是「開發商有利潤、投資者有薄利、消費者買得起」，達到三贏的平衡，花教授如此定義。

只是，若將焦點回到房價，花教授補充，現在市價就是合理價，但是有下跌壓力。房價下跌的關鍵，主因還是來自於全球經濟惡化持續。

花敬群表示，這波房地產景氣下挫，與房地產產業本身關聯並不大，過去所謂的超額供給、股價暴跌等等造成房價下殺的因素，在這一波走勢中，「病況」並不嚴重，房市景氣下滑，主要還是受制於總體經濟的干擾。

因此，回歸到主體問題，簡單來講，如果全球經濟沒有回春，台灣房地產景氣就不見真正的春燕。然而，以美國為首的全球經濟景氣，在目前看來，今年第二季結束前，都還有持續惡化的風險。

花敬群認為，台灣房市景氣，有可能從南部開始復甦，因為在這波金融海嘯中，南部地區財富減損相對較小，房市泡沫也小，現在房價又不高，最具有優先漲價的條件。

他也建議，建商應該在不景氣時亟思退場之道，先行保持戰力暫時離開，下一波才能再上戰場，將利基點放在未來。總之，他認為現在是短空長多，只要捱過這一波，房市景氣有機會大好個二十年。




黃鵬言希（台北市房仲公會 理事長、美商ERA易而安不動產 總經理）





黃鵬言希：供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。
供需平衡就是合理房價

今年剛當選台北市房仲公會理事長黃鵬言希，則是以供需法則來看待合理房價。

黃理事長同時也是美商ERA易而安不動產總經理，他對於社會輿論對台北市房價的撻伐頗不以為然。

他表示，供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。

他舉例說，鑽石這麼貴，卻很少人會質疑鑽石價格，因為它很稀有；一公升汽油二十五元，一瓶水六百ＣＣ二十元，水都比油還要貴，看起來也似乎是不合理，但是因為有市場需求，水被賦予新的價值，所以不能單用價格來評估價值。

也就是說，只要買方認同的價格，就是合理價。黃理事長表示，高房價是房市未來無可避免的趨勢，尤其是資源集中的大都會區，就業機會帶來人潮、引進住宅需求，一般年輕人買不起市中心精華區房屋，本來就很正常，每一種商品都有等級，買不起並不等於不合理。

黃理事長表示，一般人慣用以所得衡量房價，計算出房價所得比來評估房價是否合理，這是學習國外的評量方式；但是台灣的家戶所得資訊，不像國外這麼透明，真正家戶所得收入，大部分不易據實查核，而且是所得愈高隱匿愈多。所以參考房價所得比，數據一定會偏高，這樣看待房價反而是不合理的。

易而安不動產在新加坡也有分店，黃理事長說，今年到新加坡考察房地產，發現新加坡的房價與外資息息相關，新加坡房屋資訊透明度高，吸引外資相繼投資，房地產蓬勃發展。

反觀台灣，房地產資訊透明度低，造成外資投資台灣房地產的一大門檻，影響外資入台意願，如果台灣房屋買賣資訊能漸漸走向透明化，一定有助於台灣往國際化發展，而國際化的台北，房價應該還有三成左右的成長空間。




黃烱輝 （高雄市代銷公會 理事長）





黃烱輝：合理房價計算過程，北高標準應該一致。
高雄房價偏低 也是一種「不合理」

一般人都習慣用「所得」來衡量房價合理性，這是普遍的社會認同方式，可說是對合理房價的第一聯想；但是在爭取最大利益的前提下，買貴，會覺得多付，買便宜，卻不會覺得少付，這是很有趣的現象。

所謂「合理性」的聲討聲浪，大多是以高價要求降價為主，很少聽到是因為低價而要求漲價的。買不起，覺得貴，自然產生不合理的質疑；買得起，買便宜了，壓根不會想到賣價的合理性問題。買方總認為，「會能賣這個價格，建商一定有得賺，價格就是合理」，這也是人之常情。

但是這樣的邏輯套用在房地產上，卻顯得缺乏正義感。北台灣都會區房價被認為偏高，以所得衡量房價，降價有理；如果同樣的邏輯從中南部角度來看，一樣用所得衡量房價，那麼，是不是就應該是，漲價有理？

高雄市代銷公會理事長黃烱輝，就提出上述的說法，深深為高雄市房價抱屈。

長期觀察台北市與高雄市家戶所得比，變動幅度很小，大約維持在台北市為高雄市的一點三倍。因此，按照上述邏輯，台北市房價理論上應該跟高雄市房價相差一點三倍。

若以高雄市房價為基準，現在單價大約十二萬，這樣算起來，台北市新成屋房價應該只有十五點六萬，建商顯然是無法接受；如果是以台北市房價為基準，新成屋平均單價大約是五十六萬，那麼高雄市新成屋應該要有四十三萬水準，這數字恐怕連高雄市長也未曾想過。
那麼，是誰合理？誰不合理？

黃理事長表示，學者認為台北市房價太高不合理，應該降價；卻沒有為高雄房價說句公道話，沒有以同樣的標準來呼籲高雄房價太低應該要漲價。

黃理事長說，合理房價的計算過程，最重要的是北高標準一致，台北市用所得收入衡量房價，那麼高雄市應該也得用同樣方式計算合理房價，該漲該降統一標準，這樣一來，才有說服力。




蘇松棱（圓石灘廣告有限公司 總經理）





蘇松棱：寧可在景氣悲觀的時候買好房子，而不要在景氣樂觀時買到不好的房子。
價值大於價格 就是合理價

「寧可在景氣悲觀的時候買好房子，而不要在景氣樂觀時買到不好的房子」圓石灘廣告總經理蘇松棱，一語道出十幾年房地產經驗的買屋哲學。

圓石灘廣告專營台北縣及桃園地區房地產行銷，行銷個案主要都是以首購及首換產品為主，購屋對象以年輕人居多。看到這幾年房價這樣的波動，蘇總心中感觸很深。

蘇總表示，在他的經營區域（台北縣、桃園縣），基本上沒有質疑「合理房價」的問題，因為實質房價本來就遠低於負擔能力；再經過這一波的殺戮戰場，房子幾乎是「人人買得起」，只是選擇性的問題。

「當價值大於價格時，無論何種時期，消費者都會出手購買」，「價值與價格之間的衡量，主要繫於區域認定、負擔能力、人口結構及產品競爭力等四大因素」。基本上，蘇總認為，買方普遍用這四個要素衡量房屋價值，當價格高於價值時，買方不會出手買；反過來當價值高於價格時，無論景氣好壞，買方都會進場。而衡量價值與價格的這把尺，長短標準就因人而異了。

桃園及台北縣非都會區，現在房價這麼低，買方並沒有覺得房價不合理，大多數只是想跟著輿論起鬨撿便宜，蘇總無奈地說。

桃園地區房價現在可說是新低點，十年前桃園市中心個案，當時的預售單價十五萬至十六萬，銷售率達七成以上，可見負擔能力不是問題；十年來桃園所得增加百分之八，每戶家庭年均所得達到一百二十一萬，照理說房價應該要跟上所得的腳步，至少平均要達到十八萬以上的水準，現在成交均價卻不到十二萬，顯然還有一大段『補漲空間』。

而桃園地區未來最被看好的區域，分別為中正路藝文特區、中壢SOGO商圈及八德大湳商圈。 按照蘇總的說法，林口也是被低估的區域。一提到北台灣餘屋，必定直指台北縣，而一說到台北縣餘屋，焦點勢必鎖定在林口；蘇總卻不這麼認為，他認為林口只有少數個案有餘屋問題。

這與一般人認為林口房屋供給過量、有降價壓力的看法截然不同。蘇總表示，林口推案量大是個事實，但是總戶數在兩百戶以下的大樓個案，銷售狀況都還算不錯，平均銷售率大約都在六成以上。

而案量大、銷售慢，這也是很正常的邏輯，只是因為林口新案集中、個案數又多，才會讓人有餘屋過多的錯覺。他認為林口大樓單價，每坪應該有十五萬到二十萬的水準才合理，而民國一○三年機場捷運通車後，林口大樓單價上漲到二十萬以上，都不為過。




採訪後記




這次的訪查很有趣，發現熟悉房地產訊息的房地產專家學者，還是會很專業地，用所得來談房價，無論認同與否，總是會評論一下兩者之間的合理性。

地政司羅司長，花敬群和黃鵬言希都是市場機制導向，誠如花敬群所說的，談到合理，重點是在合『誰』的理，買賣不成交，就是因為你的理和我的理不同；買賣能成交，就是因為理已相同，就是合理。只是，在市場機制的現況價格下，對未來房價的看法，業者長短期都看多，學者只看好長期房價。

黃烱輝及蘇松棱分別為房價偏低的高雄市及桃園、林口地區發聲，這些地區公共建設不落人後，房價卻跟不上腳步，跟跌不跟漲的現象好像也是有點不公平。

但黃烱輝及蘇松棱兩人對未來房價都很樂觀，人口密集、交通建設，房價沒有低落的藉口，預估至少還有兩成以上的空間。

結論是，長期房價都看好，選好區位及產品，現在買來自用，並無不妥。




更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw

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發表人　2009 大跌元年 2009-06-23 22:41:19 J 作者名片檔




IP：220.128.65.*
發表數：2491
2009年不動產景氣趨勢解讀(1)自從信義房屋發稿認為09年4月的建物買賣移轉登記棟數突破三萬棟，認為已經突破過去十年平均月均量，而提出市場買氣回升的觀點後，市場上看多聲音四起，交易量突破十年月均量當然是一個正面的消息，至少代表一部份市場的信心回籠，而不論自住或投資者，有較多的人願意在此時進場。然而，房地產市場不能只看一個月的表現；雖然從三月到四月，房市已經連續二個月交易量有正成長，但我仍保守的看待現在的市況。


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Posted by turtlekk at 天空部落 │15:15:24 │ 回應(2) │ 引用(0) │不動產市場分析與評論
May 22, 2009
台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始

近一週來，包含台北市、台中市、台南市、高雄市等主要都會區的建物買賣移轉登記棟數陸續公佈，媒體多以台北市為例解讀交易量回穩並認為信心回復，我的觀察則有些許不同見解。

台北市2009年的累積年增率，從一月的-47.5%到四月的-31.1%，呈現衰退幅度縮小的趨勢，四月單月的年增率達-30.2%，月增率則為1.7%，因此，我認為交易量短線觸底反彈的行情已經「回穩」，再北、中、南、高等四市中，台北市反彈得最高，「回穩」的幅度也最明顯，而台南市、高雄市或許由於投資需求沒有中北部多，加上過去幾年房價的漲幅原本就較低，3~4月交易量的「築底現象」反而較為明顯。

然而，整體來看，四個主要都市前四個月的累積年增率均高達負的25%以上，顯示景氣的衰退速度雖有減緩，但仍未「脫離險境」。我講未脫離險境的意思是，在不動產市場中，量與價是有連動關係的，價必須得到量的支撐才是有意義，換句話說「有量就有價，沒量價就撐不住」，目前交易量的衰退還是非常快速，要記得過去五年，交易量年增率最大的衰退也不過是2008年的負8.5%，2009年已經過了三分之一，整體交易量的衰退幅度仍有去年的二到四倍之速；然而從代表新屋價格的國泰房價指數及中古屋價格的信義房價指數都未見大幅的價格修正，這才是真正令我擔心之處。

國泰房價指數從09Q1才開始下修(全國指數及台北市指數皆是)，全國指數09Q1的季增率幅度僅有負1.65%，台北市指數季增率約負1.96%；信義房價指數從08Q2開始下修，全國指數至今(09Q1)累積跌幅約11%，台北市指數至今(09Q1)的累積跌幅約7.8%，相較於這幾年上漲的幅度，令人感覺到其實沒甚麼跌。

從新推個案市場來看，景象就令人更為擔心，住展雜誌調查結果顯示，所謂的「520檔期」(依住展雜誌的定義為5月15日到6月15日公開之個案)，北台灣將有655億元的推案量，較去年同期之1182億元減少了45%，這個衰退的幅度大致跟台北市今年第一季住宅類建照年增率負46.6%相當，意味供給量縮還是正在發生的事實；但同時該調查也揭露了其中有170億元為「豪宅」，佔全部案量的34%，雖然媒體解讀為作多，我卻認為這樣的結構不合理也不正常，若市場只以豪宅來撐盤，只寄望有錢人進場，這並不是一個正常的築底方式，反倒令人有為行銷而作多的聯想。

我比較支持張金鶚老師5/18在年代聚焦360的見解，「房市的危機才要開始」，因為量已經快速萎縮，但房價卻該跌不跌。根據現有資訊推估，假設沒有更多來自總體經濟的好消息，2009年全年的建物交易量有可能較2008年下滑15%~18%，也就是2009年交易量(建物買賣移轉登記棟數)將界於31.1萬棟至32.2萬棟間，這算是非常大的量的衰退了，如此我推測房價的主跌段可能還沒發生。

此外，目前市場的氛圍令人感到憂心，業者的訊息佔據了多數媒體的版面，以個案或者特殊的次市場表現來推論整體市場的趨勢，A11的標出我倒寧願從富邦在具穩定收益標的的投資決策來看待，畢竟要找到100億元以上投資標的，又有穩定4%以上的年報酬率，在這個時機點還真是難得；其他得標個案則應各有得標者在土地開發上的考量，業者必須為自己的投資決策負責，而需求面動能決定了成敗，但無論如何，這都不能代表市場的現狀，就是交易量仍然持續、大幅萎縮的事實。

況且，現在訊息的呈現，「個體面作多的消息多，總體面壞的消息多」，5/21主計處又公佈GDP2009Q1年增率負成長10.24%，預估2009年全年經濟負成長下修到負4.25%的「壞消息」，雖然官員說最壞應該已經過去，但復甦之路還遠得很，那到底要怎麼看？因此，我認為目前的市場結構與訊息透明度「很危險」，當然業者在商言商，無可厚非，我只覺得這個市場的氛圍似乎有扭曲的意味，所以我才會說房市的危機才要開始，當市場不正視現實，業者只一味擠壓這個市場僅有的能量，我實在樂觀不起來。




台北市、台中市、台南市、高雄市2009年建物買賣移轉登記棟數年增率(YoY)及月增率(MoM)統計表






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May 14, 2009
房價一坪多少才合理？(轉載)本文作者為住展雜誌網站總監陳韻如小姐，感謝陳韻如小姐同意轉載

【文/陳韻如 攝影/邱添榮】每個人心中一把尺、一個秤， 量長短、秤輕重。沒有對或錯，只是立場不同。是不是該進場買房子， 焦點大都鎖定在房價的數字問題 究竟怎樣的房價才算合理？首篇先看看房地產專家對合理的定義，下篇再聽聽一般民眾對合理房價的想法。




專家定義下的合理房價




所得衡量房價最常用 買不起不等於不合理

所謂「專家」，是指長期關注房地產業的學者、媒體，或是房地產業者本身，以及相關業者，像是銀行之類的。這群專家，長時間都身處房地產界，成天看房地產、談房地產、思考房地產，算是對房地產深度了解的一個族群。

在「接觸多、了解多」的前提下，對房價合理性的見解，應該更具有參考價值。究竟在他們心中，盤算著什麼樣的公式，來看待合理房價、評估進場購屋的時間點呢？




羅光宗（內政部地政司 司長）





羅光宗：政府缺乏法源支持，無法強制要求民間單位提供確切的成交資料。
交易資訊不對等 合理房價繫於市場機制

房價是否合理，個人價值判斷標準不一，但是協助房價判斷的參考數據，卻是十分重要，目前民眾對合理房價多所困惑，主要就是因為房屋買賣交易資訊不對等，這部份還有很多成長的空間，地政司羅司長語重心長地表示。

站在消費者立場，房價資訊透明化，絕對有助於合理房價的研判，也就是說，如果民眾能夠得知房屋的實際成交時間及價格，就可以進一步判斷，在當時的經濟環境及房市景氣之下，這間房子的實質價值。

再反推到目前的社會經濟及產業氛圍，民眾就可以清楚比較，究竟怎樣的房價才是合理的，或是研判這幾年來這間房子的增值實力優或不優。

羅司長表示，房屋買賣的實際成交價格，主要掌握在建設公司、房仲業者及金融單位，但由於缺乏法源支持，無法強制要求上述單位提供確切的成交資料。

目前過渡時期的作法，是由內政部地政司向民間地政士及仲介業者，定期蒐集土地及房地的買賣成交行情，彙整為「房地產交易價格簡訊」，以季報的形式公開，包括標的座落、移轉面積、房地交易價格等等，全台灣區分各縣市及行政區，一筆一筆條列呈現，每年總計約三萬筆資料可供查詢。

羅司長指出，除了單筆資料之外，有關房地產景氣走勢之觀察，民眾可參考由內政部營建署架設的「住宅統計資訊網」，內容包含國內外房地產景氣走勢指數、台灣房地產景氣動向調查、住宅需求動向調查，以及公部門匯整統計的住宅相關統計，像是建造執照、使用執照、契稅買賣件數等等，民眾可以藉此研判房市景氣變動走勢。

目前營建署積極推動「全國不動產交易價格資料庫」，計劃整合國有財產局、司法院法拍資料、金融聯合徵信中心等單位，提供小範圍（路段或街廓）的房地產交易價格查詢，銀行、民眾及房地產業，未來將有更多更精確的成交資料可供參考。

不過該計畫目前還在整合階段，營建署國宅組表示，該網站將於今年七月初步完成。 至於房地產的春燕是否已經真的到來？羅司長表示，房市景氣究竟是反彈還是復甦，主要還是要看這一波回春維持多久，如果買氣力道持續半年到一年，應該就可以確定復甦了。




花敬群（玄奘大學財務金融系 副教授）





花敬群：市場機制的力量勝過一切，成交價其實就是合理價。
市價就是合理房價

玄奘大學財務金融系副教授花敬群鑽研台灣房市長達二十年，在房地產學者圈中，對市場論點傾向客觀中立，自樹一格。

花教授認為，在房地產經濟體中，因為市場規模十分龐大，連政府都沒有能力「干預市場」、左右市場價格；換句話說，市場機制的力量勝過一切，所以他認為：「市價就是合理價」。

能夠成為成交市價，就表示買方與賣方達到一定程度的共識，只要買賣雙方有共識，便沒有合不合理的問題了。畢竟房屋買賣過程中，主觀因素居多，很難為「合理」房價找一個通則定義。

如果一定要找出一個法則，那應該是「開發商有利潤、投資者有薄利、消費者買得起」，達到三贏的平衡，花教授如此定義。

只是，若將焦點回到房價，花教授補充，現在市價就是合理價，但是有下跌壓力。房價下跌的關鍵，主因還是來自於全球經濟惡化持續。

花敬群表示，這波房地產景氣下挫，與房地產產業本身關聯並不大，過去所謂的超額供給、股價暴跌等等造成房價下殺的因素，在這一波走勢中，「病況」並不嚴重，房市景氣下滑，主要還是受制於總體經濟的干擾。

因此，回歸到主體問題，簡單來講，如果全球經濟沒有回春，台灣房地產景氣就不見真正的春燕。然而，以美國為首的全球經濟景氣，在目前看來，今年第二季結束前，都還有持續惡化的風險。

花敬群認為，台灣房市景氣，有可能從南部開始復甦，因為在這波金融海嘯中，南部地區財富減損相對較小，房市泡沫也小，現在房價又不高，最具有優先漲價的條件。

他也建議，建商應該在不景氣時亟思退場之道，先行保持戰力暫時離開，下一波才能再上戰場，將利基點放在未來。總之，他認為現在是短空長多，只要捱過這一波，房市景氣有機會大好個二十年。




黃鵬言希（台北市房仲公會 理事長、美商ERA易而安不動產 總經理）





黃鵬言希：供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。
供需平衡就是合理房價

今年剛當選台北市房仲公會理事長黃鵬言希，則是以供需法則來看待合理房價。

黃理事長同時也是美商ERA易而安不動產總經理，他對於社會輿論對台北市房價的撻伐頗不以為然。

他表示，供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。

他舉例說，鑽石這麼貴，卻很少人會質疑鑽石價格，因為它很稀有；一公升汽油二十五元，一瓶水六百ＣＣ二十元，水都比油還要貴，看起來也似乎是不合理，但是因為有市場需求，水被賦予新的價值，所以不能單用價格來評估價值。

也就是說，只要買方認同的價格，就是合理價。黃理事長表示，高房價是房市未來無可避免的趨勢，尤其是資源集中的大都會區，就業機會帶來人潮、引進住宅需求，一般年輕人買不起市中心精華區房屋，本來就很正常，每一種商品都有等級，買不起並不等於不合理。

黃理事長表示，一般人慣用以所得衡量房價，計算出房價所得比來評估房價是否合理，這是學習國外的評量方式；但是台灣的家戶所得資訊，不像國外這麼透明，真正家戶所得收入，大部分不易據實查核，而且是所得愈高隱匿愈多。所以參考房價所得比，數據一定會偏高，這樣看待房價反而是不合理的。

易而安不動產在新加坡也有分店，黃理事長說，今年到新加坡考察房地產，發現新加坡的房價與外資息息相關，新加坡房屋資訊透明度高，吸引外資相繼投資，房地產蓬勃發展。

反觀台灣，房地產資訊透明度低，造成外資投資台灣房地產的一大門檻，影響外資入台意願，如果台灣房屋買賣資訊能漸漸走向透明化，一定有助於台灣往國際化發展，而國際化的台北，房價應該還有三成左右的成長空間。




黃烱輝 （高雄市代銷公會 理事長）





黃烱輝：合理房價計算過程，北高標準應該一致。
高雄房價偏低 也是一種「不合理」

一般人都習慣用「所得」來衡量房價合理性，這是普遍的社會認同方式，可說是對合理房價的第一聯想；但是在爭取最大利益的前提下，買貴，會覺得多付，買便宜，卻不會覺得少付，這是很有趣的現象。

所謂「合理性」的聲討聲浪，大多是以高價要求降價為主，很少聽到是因為低價而要求漲價的。買不起，覺得貴，自然產生不合理的質疑；買得起，買便宜了，壓根不會想到賣價的合理性問題。買方總認為，「會能賣這個價格，建商一定有得賺，價格就是合理」，這也是人之常情。

但是這樣的邏輯套用在房地產上，卻顯得缺乏正義感。北台灣都會區房價被認為偏高，以所得衡量房價，降價有理；如果同樣的邏輯從中南部角度來看，一樣用所得衡量房價，那麼，是不是就應該是，漲價有理？

高雄市代銷公會理事長黃烱輝，就提出上述的說法，深深為高雄市房價抱屈。

長期觀察台北市與高雄市家戶所得比，變動幅度很小，大約維持在台北市為高雄市的一點三倍。因此，按照上述邏輯，台北市房價理論上應該跟高雄市房價相差一點三倍。

若以高雄市房價為基準，現在單價大約十二萬，這樣算起來，台北市新成屋房價應該只有十五點六萬，建商顯然是無法接受；如果是以台北市房價為基準，新成屋平均單價大約是五十六萬，那麼高雄市新成屋應該要有四十三萬水準，這數字恐怕連高雄市長也未曾想過。
那麼，是誰合理？誰不合理？

黃理事長表示，學者認為台北市房價太高不合理，應該降價；卻沒有為高雄房價說句公道話，沒有以同樣的標準來呼籲高雄房價太低應該要漲價。

黃理事長說，合理房價的計算過程，最重要的是北高標準一致，台北市用所得收入衡量房價，那麼高雄市應該也得用同樣方式計算合理房價，該漲該降統一標準，這樣一來，才有說服力。




蘇松棱（圓石灘廣告有限公司 總經理）





蘇松棱：寧可在景氣悲觀的時候買好房子，而不要在景氣樂觀時買到不好的房子。
價值大於價格 就是合理價

「寧可在景氣悲觀的時候買好房子，而不要在景氣樂觀時買到不好的房子」圓石灘廣告總經理蘇松棱，一語道出十幾年房地產經驗的買屋哲學。

圓石灘廣告專營台北縣及桃園地區房地產行銷，行銷個案主要都是以首購及首換產品為主，購屋對象以年輕人居多。看到這幾年房價這樣的波動，蘇總心中感觸很深。

蘇總表示，在他的經營區域（台北縣、桃園縣），基本上沒有質疑「合理房價」的問題，因為實質房價本來就遠低於負擔能力；再經過這一波的殺戮戰場，房子幾乎是「人人買得起」，只是選擇性的問題。

「當價值大於價格時，無論何種時期，消費者都會出手購買」，「價值與價格之間的衡量，主要繫於區域認定、負擔能力、人口結構及產品競爭力等四大因素」。基本上，蘇總認為，買方普遍用這四個要素衡量房屋價值，當價格高於價值時，買方不會出手買；反過來當價值高於價格時，無論景氣好壞，買方都會進場。而衡量價值與價格的這把尺，長短標準就因人而異了。

桃園及台北縣非都會區，現在房價這麼低，買方並沒有覺得房價不合理，大多數只是想跟著輿論起鬨撿便宜，蘇總無奈地說。

桃園地區房價現在可說是新低點，十年前桃園市中心個案，當時的預售單價十五萬至十六萬，銷售率達七成以上，可見負擔能力不是問題；十年來桃園所得增加百分之八，每戶家庭年均所得達到一百二十一萬，照理說房價應該要跟上所得的腳步，至少平均要達到十八萬以上的水準，現在成交均價卻不到十二萬，顯然還有一大段『補漲空間』。

而桃園地區未來最被看好的區域，分別為中正路藝文特區、中壢SOGO商圈及八德大湳商圈。 按照蘇總的說法，林口也是被低估的區域。一提到北台灣餘屋，必定直指台北縣，而一說到台北縣餘屋，焦點勢必鎖定在林口；蘇總卻不這麼認為，他認為林口只有少數個案有餘屋問題。

這與一般人認為林口房屋供給過量、有降價壓力的看法截然不同。蘇總表示，林口推案量大是個事實，但是總戶數在兩百戶以下的大樓個案，銷售狀況都還算不錯，平均銷售率大約都在六成以上。

而案量大、銷售慢，這也是很正常的邏輯，只是因為林口新案集中、個案數又多，才會讓人有餘屋過多的錯覺。他認為林口大樓單價，每坪應該有十五萬到二十萬的水準才合理，而民國一○三年機場捷運通車後，林口大樓單價上漲到二十萬以上，都不為過。




採訪後記




這次的訪查很有趣，發現熟悉房地產訊息的房地產專家學者，還是會很專業地，用所得來談房價，無論認同與否，總是會評論一下兩者之間的合理性。

地政司羅司長，花敬群和黃鵬言希都是市場機制導向，誠如花敬群所說的，談到合理，重點是在合『誰』的理，買賣不成交，就是因為你的理和我的理不同；買賣能成交，就是因為理已相同，就是合理。只是，在市場機制的現況價格下，對未來房價的看法，業者長短期都看多，學者只看好長期房價。

黃烱輝及蘇松棱分別為房價偏低的高雄市及桃園、林口地區發聲，這些地區公共建設不落人後，房價卻跟不上腳步，跟跌不跟漲的現象好像也是有點不公平。

但黃烱輝及蘇松棱兩人對未來房價都很樂觀，人口密集、交通建設，房價沒有低落的藉口，預估至少還有兩成以上的空間。

結論是，長期房價都看好，選好區位及產品，現在買來自用，並無不妥。




更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw

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發表人　2009 大跌元年 2009-06-23 22:41:00 J 作者名片檔




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2009年不動產景氣趨勢解讀(1)自從信義房屋發稿認為09年4月的建物買賣移轉登記棟數突破三萬棟，認為已經突破過去十年平均月均量，而提出市場買氣回升的觀點後，市場上看多聲音四起，交易量突破十年月均量當然是一個正面的消息，至少代表一部份市場的信心回籠，而不論自住或投資者，有較多的人願意在此時進場。然而，房地產市場不能只看一個月的表現；雖然從三月到四月，房市已經連續二個月交易量有正成長，但我仍保守的看待現在的市況。


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Posted by turtlekk at 天空部落 │15:15:24 │ 回應(2) │ 引用(0) │不動產市場分析與評論
May 22, 2009
台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始

近一週來，包含台北市、台中市、台南市、高雄市等主要都會區的建物買賣移轉登記棟數陸續公佈，媒體多以台北市為例解讀交易量回穩並認為信心回復，我的觀察則有些許不同見解。

台北市2009年的累積年增率，從一月的-47.5%到四月的-31.1%，呈現衰退幅度縮小的趨勢，四月單月的年增率達-30.2%，月增率則為1.7%，因此，我認為交易量短線觸底反彈的行情已經「回穩」，再北、中、南、高等四市中，台北市反彈得最高，「回穩」的幅度也最明顯，而台南市、高雄市或許由於投資需求沒有中北部多，加上過去幾年房價的漲幅原本就較低，3~4月交易量的「築底現象」反而較為明顯。

然而，整體來看，四個主要都市前四個月的累積年增率均高達負的25%以上，顯示景氣的衰退速度雖有減緩，但仍未「脫離險境」。我講未脫離險境的意思是，在不動產市場中，量與價是有連動關係的，價必須得到量的支撐才是有意義，換句話說「有量就有價，沒量價就撐不住」，目前交易量的衰退還是非常快速，要記得過去五年，交易量年增率最大的衰退也不過是2008年的負8.5%，2009年已經過了三分之一，整體交易量的衰退幅度仍有去年的二到四倍之速；然而從代表新屋價格的國泰房價指數及中古屋價格的信義房價指數都未見大幅的價格修正，這才是真正令我擔心之處。

國泰房價指數從09Q1才開始下修(全國指數及台北市指數皆是)，全國指數09Q1的季增率幅度僅有負1.65%，台北市指數季增率約負1.96%；信義房價指數從08Q2開始下修，全國指數至今(09Q1)累積跌幅約11%，台北市指數至今(09Q1)的累積跌幅約7.8%，相較於這幾年上漲的幅度，令人感覺到其實沒甚麼跌。

從新推個案市場來看，景象就令人更為擔心，住展雜誌調查結果顯示，所謂的「520檔期」(依住展雜誌的定義為5月15日到6月15日公開之個案)，北台灣將有655億元的推案量，較去年同期之1182億元減少了45%，這個衰退的幅度大致跟台北市今年第一季住宅類建照年增率負46.6%相當，意味供給量縮還是正在發生的事實；但同時該調查也揭露了其中有170億元為「豪宅」，佔全部案量的34%，雖然媒體解讀為作多，我卻認為這樣的結構不合理也不正常，若市場只以豪宅來撐盤，只寄望有錢人進場，這並不是一個正常的築底方式，反倒令人有為行銷而作多的聯想。

我比較支持張金鶚老師5/18在年代聚焦360的見解，「房市的危機才要開始」，因為量已經快速萎縮，但房價卻該跌不跌。根據現有資訊推估，假設沒有更多來自總體經濟的好消息，2009年全年的建物交易量有可能較2008年下滑15%~18%，也就是2009年交易量(建物買賣移轉登記棟數)將界於31.1萬棟至32.2萬棟間，這算是非常大的量的衰退了，如此我推測房價的主跌段可能還沒發生。

此外，目前市場的氛圍令人感到憂心，業者的訊息佔據了多數媒體的版面，以個案或者特殊的次市場表現來推論整體市場的趨勢，A11的標出我倒寧願從富邦在具穩定收益標的的投資決策來看待，畢竟要找到100億元以上投資標的，又有穩定4%以上的年報酬率，在這個時機點還真是難得；其他得標個案則應各有得標者在土地開發上的考量，業者必須為自己的投資決策負責，而需求面動能決定了成敗，但無論如何，這都不能代表市場的現狀，就是交易量仍然持續、大幅萎縮的事實。

況且，現在訊息的呈現，「個體面作多的消息多，總體面壞的消息多」，5/21主計處又公佈GDP2009Q1年增率負成長10.24%，預估2009年全年經濟負成長下修到負4.25%的「壞消息」，雖然官員說最壞應該已經過去，但復甦之路還遠得很，那到底要怎麼看？因此，我認為目前的市場結構與訊息透明度「很危險」，當然業者在商言商，無可厚非，我只覺得這個市場的氛圍似乎有扭曲的意味，所以我才會說房市的危機才要開始，當市場不正視現實，業者只一味擠壓這個市場僅有的能量，我實在樂觀不起來。




台北市、台中市、台南市、高雄市2009年建物買賣移轉登記棟數年增率(YoY)及月增率(MoM)統計表






Posted by turtlekk at 天空部落 │16:35:51 │ 回應(2) │ 引用(0) │不動產市場分析與評論
May 14, 2009
房價一坪多少才合理？(轉載)本文作者為住展雜誌網站總監陳韻如小姐，感謝陳韻如小姐同意轉載

【文/陳韻如 攝影/邱添榮】每個人心中一把尺、一個秤， 量長短、秤輕重。沒有對或錯，只是立場不同。是不是該進場買房子， 焦點大都鎖定在房價的數字問題 究竟怎樣的房價才算合理？首篇先看看房地產專家對合理的定義，下篇再聽聽一般民眾對合理房價的想法。




專家定義下的合理房價




所得衡量房價最常用 買不起不等於不合理

所謂「專家」，是指長期關注房地產業的學者、媒體，或是房地產業者本身，以及相關業者，像是銀行之類的。這群專家，長時間都身處房地產界，成天看房地產、談房地產、思考房地產，算是對房地產深度了解的一個族群。

在「接觸多、了解多」的前提下，對房價合理性的見解，應該更具有參考價值。究竟在他們心中，盤算著什麼樣的公式，來看待合理房價、評估進場購屋的時間點呢？




羅光宗（內政部地政司 司長）





羅光宗：政府缺乏法源支持，無法強制要求民間單位提供確切的成交資料。
交易資訊不對等 合理房價繫於市場機制

房價是否合理，個人價值判斷標準不一，但是協助房價判斷的參考數據，卻是十分重要，目前民眾對合理房價多所困惑，主要就是因為房屋買賣交易資訊不對等，這部份還有很多成長的空間，地政司羅司長語重心長地表示。

站在消費者立場，房價資訊透明化，絕對有助於合理房價的研判，也就是說，如果民眾能夠得知房屋的實際成交時間及價格，就可以進一步判斷，在當時的經濟環境及房市景氣之下，這間房子的實質價值。

再反推到目前的社會經濟及產業氛圍，民眾就可以清楚比較，究竟怎樣的房價才是合理的，或是研判這幾年來這間房子的增值實力優或不優。

羅司長表示，房屋買賣的實際成交價格，主要掌握在建設公司、房仲業者及金融單位，但由於缺乏法源支持，無法強制要求上述單位提供確切的成交資料。

目前過渡時期的作法，是由內政部地政司向民間地政士及仲介業者，定期蒐集土地及房地的買賣成交行情，彙整為「房地產交易價格簡訊」，以季報的形式公開，包括標的座落、移轉面積、房地交易價格等等，全台灣區分各縣市及行政區，一筆一筆條列呈現，每年總計約三萬筆資料可供查詢。

羅司長指出，除了單筆資料之外，有關房地產景氣走勢之觀察，民眾可參考由內政部營建署架設的「住宅統計資訊網」，內容包含國內外房地產景氣走勢指數、台灣房地產景氣動向調查、住宅需求動向調查，以及公部門匯整統計的住宅相關統計，像是建造執照、使用執照、契稅買賣件數等等，民眾可以藉此研判房市景氣變動走勢。

目前營建署積極推動「全國不動產交易價格資料庫」，計劃整合國有財產局、司法院法拍資料、金融聯合徵信中心等單位，提供小範圍（路段或街廓）的房地產交易價格查詢，銀行、民眾及房地產業，未來將有更多更精確的成交資料可供參考。

不過該計畫目前還在整合階段，營建署國宅組表示，該網站將於今年七月初步完成。 至於房地產的春燕是否已經真的到來？羅司長表示，房市景氣究竟是反彈還是復甦，主要還是要看這一波回春維持多久，如果買氣力道持續半年到一年，應該就可以確定復甦了。




花敬群（玄奘大學財務金融系 副教授）





花敬群：市場機制的力量勝過一切，成交價其實就是合理價。
市價就是合理房價

玄奘大學財務金融系副教授花敬群鑽研台灣房市長達二十年，在房地產學者圈中，對市場論點傾向客觀中立，自樹一格。

花教授認為，在房地產經濟體中，因為市場規模十分龐大，連政府都沒有能力「干預市場」、左右市場價格；換句話說，市場機制的力量勝過一切，所以他認為：「市價就是合理價」。

能夠成為成交市價，就表示買方與賣方達到一定程度的共識，只要買賣雙方有共識，便沒有合不合理的問題了。畢竟房屋買賣過程中，主觀因素居多，很難為「合理」房價找一個通則定義。

如果一定要找出一個法則，那應該是「開發商有利潤、投資者有薄利、消費者買得起」，達到三贏的平衡，花教授如此定義。

只是，若將焦點回到房價，花教授補充，現在市價就是合理價，但是有下跌壓力。房價下跌的關鍵，主因還是來自於全球經濟惡化持續。

花敬群表示，這波房地產景氣下挫，與房地產產業本身關聯並不大，過去所謂的超額供給、股價暴跌等等造成房價下殺的因素，在這一波走勢中，「病況」並不嚴重，房市景氣下滑，主要還是受制於總體經濟的干擾。

因此，回歸到主體問題，簡單來講，如果全球經濟沒有回春，台灣房地產景氣就不見真正的春燕。然而，以美國為首的全球經濟景氣，在目前看來，今年第二季結束前，都還有持續惡化的風險。

花敬群認為，台灣房市景氣，有可能從南部開始復甦，因為在這波金融海嘯中，南部地區財富減損相對較小，房市泡沫也小，現在房價又不高，最具有優先漲價的條件。

他也建議，建商應該在不景氣時亟思退場之道，先行保持戰力暫時離開，下一波才能再上戰場，將利基點放在未來。總之，他認為現在是短空長多，只要捱過這一波，房市景氣有機會大好個二十年。




黃鵬言希（台北市房仲公會 理事長、美商ERA易而安不動產 總經理）





黃鵬言希：供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。
供需平衡就是合理房價

今年剛當選台北市房仲公會理事長黃鵬言希，則是以供需法則來看待合理房價。

黃理事長同時也是美商ERA易而安不動產總經理，他對於社會輿論對台北市房價的撻伐頗不以為然。

他表示，供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。

他舉例說，鑽石這麼貴，卻很少人會質疑鑽石價格，因為它很稀有；一公升汽油二十五元，一瓶水六百ＣＣ二十元，水都比油還要貴，看起來也似乎是不合理，但是因為有市場需求，水被賦予新的價值，所以不能單用價格來評估價值。

也就是說，只要買方認同的價格，就是合理價。黃理事長表示，高房價是房市未來無可避免的趨勢，尤其是資源集中的大都會區，就業機會帶來人潮、引進住宅需求，一般年輕人買不起市中心精華區房屋，本來就很正常，每一種商品都有等級，買不起並不等於不合理。

黃理事長表示，一般人慣用以所得衡量房價，計算出房價所得比來評估房價是否合理，這是學習國外的評量方式；但是台灣的家戶所得資訊，不像國外這麼透明，真正家戶所得收入，大部分不易據實查核，而且是所得愈高隱匿愈多。所以參考房價所得比，數據一定會偏高，這樣看待房價反而是不合理的。

易而安不動產在新加坡也有分店，黃理事長說，今年到新加坡考察房地產，發現新加坡的房價與外資息息相關，新加坡房屋資訊透明度高，吸引外資相繼投資，房地產蓬勃發展。

反觀台灣，房地產資訊透明度低，造成外資投資台灣房地產的一大門檻，影響外資入台意願，如果台灣房屋買賣資訊能漸漸走向透明化，一定有助於台灣往國際化發展，而國際化的台北，房價應該還有三成左右的成長空間。




黃烱輝 （高雄市代銷公會 理事長）





黃烱輝：合理房價計算過程，北高標準應該一致。
高雄房價偏低 也是一種「不合理」

一般人都習慣用「所得」來衡量房價合理性，這是普遍的社會認同方式，可說是對合理房價的第一聯想；但是在爭取最大利益的前提下，買貴，會覺得多付，買便宜，卻不會覺得少付，這是很有趣的現象。

所謂「合理性」的聲討聲浪，大多是以高價要求降價為主，很少聽到是因為低價而要求漲價的。買不起，覺得貴，自然產生不合理的質疑；買得起，買便宜了，壓根不會想到賣價的合理性問題。買方總認為，「會能賣這個價格，建商一定有得賺，價格就是合理」，這也是人之常情。

但是這樣的邏輯套用在房地產上，卻顯得缺乏正義感。北台灣都會區房價被認為偏高，以所得衡量房價，降價有理；如果同樣的邏輯從中南部角度來看，一樣用所得衡量房價，那麼，是不是就應該是，漲價有理？

高雄市代銷公會理事長黃烱輝，就提出上述的說法，深深為高雄市房價抱屈。

長期觀察台北市與高雄市家戶所得比，變動幅度很小，大約維持在台北市為高雄市的一點三倍。因此，按照上述邏輯，台北市房價理論上應該跟高雄市房價相差一點三倍。

若以高雄市房價為基準，現在單價大約十二萬，這樣算起來，台北市新成屋房價應該只有十五點六萬，建商顯然是無法接受；如果是以台北市房價為基準，新成屋平均單價大約是五十六萬，那麼高雄市新成屋應該要有四十三萬水準，這數字恐怕連高雄市長也未曾想過。
那麼，是誰合理？誰不合理？

黃理事長表示，學者認為台北市房價太高不合理，應該降價；卻沒有為高雄房價說句公道話，沒有以同樣的標準來呼籲高雄房價太低應該要漲價。

黃理事長說，合理房價的計算過程，最重要的是北高標準一致，台北市用所得收入衡量房價，那麼高雄市應該也得用同樣方式計算合理房價，該漲該降統一標準，這樣一來，才有說服力。




蘇松棱（圓石灘廣告有限公司 總經理）





蘇松棱：寧可在景氣悲觀的時候買好房子，而不要在景氣樂觀時買到不好的房子。
價值大於價格 就是合理價

「寧可在景氣悲觀的時候買好房子，而不要在景氣樂觀時買到不好的房子」圓石灘廣告總經理蘇松棱，一語道出十幾年房地產經驗的買屋哲學。

圓石灘廣告專營台北縣及桃園地區房地產行銷，行銷個案主要都是以首購及首換產品為主，購屋對象以年輕人居多。看到這幾年房價這樣的波動，蘇總心中感觸很深。

蘇總表示，在他的經營區域（台北縣、桃園縣），基本上沒有質疑「合理房價」的問題，因為實質房價本來就遠低於負擔能力；再經過這一波的殺戮戰場，房子幾乎是「人人買得起」，只是選擇性的問題。

「當價值大於價格時，無論何種時期，消費者都會出手購買」，「價值與價格之間的衡量，主要繫於區域認定、負擔能力、人口結構及產品競爭力等四大因素」。基本上，蘇總認為，買方普遍用這四個要素衡量房屋價值，當價格高於價值時，買方不會出手買；反過來當價值高於價格時，無論景氣好壞，買方都會進場。而衡量價值與價格的這把尺，長短標準就因人而異了。

桃園及台北縣非都會區，現在房價這麼低，買方並沒有覺得房價不合理，大多數只是想跟著輿論起鬨撿便宜，蘇總無奈地說。

桃園地區房價現在可說是新低點，十年前桃園市中心個案，當時的預售單價十五萬至十六萬，銷售率達七成以上，可見負擔能力不是問題；十年來桃園所得增加百分之八，每戶家庭年均所得達到一百二十一萬，照理說房價應該要跟上所得的腳步，至少平均要達到十八萬以上的水準，現在成交均價卻不到十二萬，顯然還有一大段『補漲空間』。

而桃園地區未來最被看好的區域，分別為中正路藝文特區、中壢SOGO商圈及八德大湳商圈。 按照蘇總的說法，林口也是被低估的區域。一提到北台灣餘屋，必定直指台北縣，而一說到台北縣餘屋，焦點勢必鎖定在林口；蘇總卻不這麼認為，他認為林口只有少數個案有餘屋問題。

這與一般人認為林口房屋供給過量、有降價壓力的看法截然不同。蘇總表示，林口推案量大是個事實，但是總戶數在兩百戶以下的大樓個案，銷售狀況都還算不錯，平均銷售率大約都在六成以上。

而案量大、銷售慢，這也是很正常的邏輯，只是因為林口新案集中、個案數又多，才會讓人有餘屋過多的錯覺。他認為林口大樓單價，每坪應該有十五萬到二十萬的水準才合理，而民國一○三年機場捷運通車後，林口大樓單價上漲到二十萬以上，都不為過。




採訪後記




這次的訪查很有趣，發現熟悉房地產訊息的房地產專家學者，還是會很專業地，用所得來談房價，無論認同與否，總是會評論一下兩者之間的合理性。

地政司羅司長，花敬群和黃鵬言希都是市場機制導向，誠如花敬群所說的，談到合理，重點是在合『誰』的理，買賣不成交，就是因為你的理和我的理不同；買賣能成交，就是因為理已相同，就是合理。只是，在市場機制的現況價格下，對未來房價的看法，業者長短期都看多，學者只看好長期房價。

黃烱輝及蘇松棱分別為房價偏低的高雄市及桃園、林口地區發聲，這些地區公共建設不落人後，房價卻跟不上腳步，跟跌不跟漲的現象好像也是有點不公平。

但黃烱輝及蘇松棱兩人對未來房價都很樂觀，人口密集、交通建設，房價沒有低落的藉口，預估至少還有兩成以上的空間。

結論是，長期房價都看好，選好區位及產品，現在買來自用，並無不妥。




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2009年不動產景氣趨勢解讀(1)自從信義房屋發稿認為09年4月的建物買賣移轉登記棟數突破三萬棟，認為已經突破過去十年平均月均量，而提出市場買氣回升的觀點後，市場上看多聲音四起，交易量突破十年月均量當然是一個正面的消息，至少代表一部份市場的信心回籠，而不論自住或投資者，有較多的人願意在此時進場。然而，房地產市場不能只看一個月的表現；雖然從三月到四月，房市已經連續二個月交易量有正成長，但我仍保守的看待現在的市況。


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May 22, 2009
台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始

近一週來，包含台北市、台中市、台南市、高雄市等主要都會區的建物買賣移轉登記棟數陸續公佈，媒體多以台北市為例解讀交易量回穩並認為信心回復，我的觀察則有些許不同見解。

台北市2009年的累積年增率，從一月的-47.5%到四月的-31.1%，呈現衰退幅度縮小的趨勢，四月單月的年增率達-30.2%，月增率則為1.7%，因此，我認為交易量短線觸底反彈的行情已經「回穩」，再北、中、南、高等四市中，台北市反彈得最高，「回穩」的幅度也最明顯，而台南市、高雄市或許由於投資需求沒有中北部多，加上過去幾年房價的漲幅原本就較低，3~4月交易量的「築底現象」反而較為明顯。

然而，整體來看，四個主要都市前四個月的累積年增率均高達負的25%以上，顯示景氣的衰退速度雖有減緩，但仍未「脫離險境」。我講未脫離險境的意思是，在不動產市場中，量與價是有連動關係的，價必須得到量的支撐才是有意義，換句話說「有量就有價，沒量價就撐不住」，目前交易量的衰退還是非常快速，要記得過去五年，交易量年增率最大的衰退也不過是2008年的負8.5%，2009年已經過了三分之一，整體交易量的衰退幅度仍有去年的二到四倍之速；然而從代表新屋價格的國泰房價指數及中古屋價格的信義房價指數都未見大幅的價格修正，這才是真正令我擔心之處。

國泰房價指數從09Q1才開始下修(全國指數及台北市指數皆是)，全國指數09Q1的季增率幅度僅有負1.65%，台北市指數季增率約負1.96%；信義房價指數從08Q2開始下修，全國指數至今(09Q1)累積跌幅約11%，台北市指數至今(09Q1)的累積跌幅約7.8%，相較於這幾年上漲的幅度，令人感覺到其實沒甚麼跌。

從新推個案市場來看，景象就令人更為擔心，住展雜誌調查結果顯示，所謂的「520檔期」(依住展雜誌的定義為5月15日到6月15日公開之個案)，北台灣將有655億元的推案量，較去年同期之1182億元減少了45%，這個衰退的幅度大致跟台北市今年第一季住宅類建照年增率負46.6%相當，意味供給量縮還是正在發生的事實；但同時該調查也揭露了其中有170億元為「豪宅」，佔全部案量的34%，雖然媒體解讀為作多，我卻認為這樣的結構不合理也不正常，若市場只以豪宅來撐盤，只寄望有錢人進場，這並不是一個正常的築底方式，反倒令人有為行銷而作多的聯想。

我比較支持張金鶚老師5/18在年代聚焦360的見解，「房市的危機才要開始」，因為量已經快速萎縮，但房價卻該跌不跌。根據現有資訊推估，假設沒有更多來自總體經濟的好消息，2009年全年的建物交易量有可能較2008年下滑15%~18%，也就是2009年交易量(建物買賣移轉登記棟數)將界於31.1萬棟至32.2萬棟間，這算是非常大的量的衰退了，如此我推測房價的主跌段可能還沒發生。

此外，目前市場的氛圍令人感到憂心，業者的訊息佔據了多數媒體的版面，以個案或者特殊的次市場表現來推論整體市場的趨勢，A11的標出我倒寧願從富邦在具穩定收益標的的投資決策來看待，畢竟要找到100億元以上投資標的，又有穩定4%以上的年報酬率，在這個時機點還真是難得；其他得標個案則應各有得標者在土地開發上的考量，業者必須為自己的投資決策負責，而需求面動能決定了成敗，但無論如何，這都不能代表市場的現狀，就是交易量仍然持續、大幅萎縮的事實。

況且，現在訊息的呈現，「個體面作多的消息多，總體面壞的消息多」，5/21主計處又公佈GDP2009Q1年增率負成長10.24%，預估2009年全年經濟負成長下修到負4.25%的「壞消息」，雖然官員說最壞應該已經過去，但復甦之路還遠得很，那到底要怎麼看？因此，我認為目前的市場結構與訊息透明度「很危險」，當然業者在商言商，無可厚非，我只覺得這個市場的氛圍似乎有扭曲的意味，所以我才會說房市的危機才要開始，當市場不正視現實，業者只一味擠壓這個市場僅有的能量，我實在樂觀不起來。




台北市、台中市、台南市、高雄市2009年建物買賣移轉登記棟數年增率(YoY)及月增率(MoM)統計表






Posted by turtlekk at 天空部落 │16:35:51 │ 回應(2) │ 引用(0) │不動產市場分析與評論
May 14, 2009
房價一坪多少才合理？(轉載)本文作者為住展雜誌網站總監陳韻如小姐，感謝陳韻如小姐同意轉載

【文/陳韻如 攝影/邱添榮】每個人心中一把尺、一個秤， 量長短、秤輕重。沒有對或錯，只是立場不同。是不是該進場買房子， 焦點大都鎖定在房價的數字問題 究竟怎樣的房價才算合理？首篇先看看房地產專家對合理的定義，下篇再聽聽一般民眾對合理房價的想法。




專家定義下的合理房價




所得衡量房價最常用 買不起不等於不合理

所謂「專家」，是指長期關注房地產業的學者、媒體，或是房地產業者本身，以及相關業者，像是銀行之類的。這群專家，長時間都身處房地產界，成天看房地產、談房地產、思考房地產，算是對房地產深度了解的一個族群。

在「接觸多、了解多」的前提下，對房價合理性的見解，應該更具有參考價值。究竟在他們心中，盤算著什麼樣的公式，來看待合理房價、評估進場購屋的時間點呢？




羅光宗（內政部地政司 司長）





羅光宗：政府缺乏法源支持，無法強制要求民間單位提供確切的成交資料。
交易資訊不對等 合理房價繫於市場機制

房價是否合理，個人價值判斷標準不一，但是協助房價判斷的參考數據，卻是十分重要，目前民眾對合理房價多所困惑，主要就是因為房屋買賣交易資訊不對等，這部份還有很多成長的空間，地政司羅司長語重心長地表示。

站在消費者立場，房價資訊透明化，絕對有助於合理房價的研判，也就是說，如果民眾能夠得知房屋的實際成交時間及價格，就可以進一步判斷，在當時的經濟環境及房市景氣之下，這間房子的實質價值。

再反推到目前的社會經濟及產業氛圍，民眾就可以清楚比較，究竟怎樣的房價才是合理的，或是研判這幾年來這間房子的增值實力優或不優。

羅司長表示，房屋買賣的實際成交價格，主要掌握在建設公司、房仲業者及金融單位，但由於缺乏法源支持，無法強制要求上述單位提供確切的成交資料。

目前過渡時期的作法，是由內政部地政司向民間地政士及仲介業者，定期蒐集土地及房地的買賣成交行情，彙整為「房地產交易價格簡訊」，以季報的形式公開，包括標的座落、移轉面積、房地交易價格等等，全台灣區分各縣市及行政區，一筆一筆條列呈現，每年總計約三萬筆資料可供查詢。

羅司長指出，除了單筆資料之外，有關房地產景氣走勢之觀察，民眾可參考由內政部營建署架設的「住宅統計資訊網」，內容包含國內外房地產景氣走勢指數、台灣房地產景氣動向調查、住宅需求動向調查，以及公部門匯整統計的住宅相關統計，像是建造執照、使用執照、契稅買賣件數等等，民眾可以藉此研判房市景氣變動走勢。

目前營建署積極推動「全國不動產交易價格資料庫」，計劃整合國有財產局、司法院法拍資料、金融聯合徵信中心等單位，提供小範圍（路段或街廓）的房地產交易價格查詢，銀行、民眾及房地產業，未來將有更多更精確的成交資料可供參考。

不過該計畫目前還在整合階段，營建署國宅組表示，該網站將於今年七月初步完成。 至於房地產的春燕是否已經真的到來？羅司長表示，房市景氣究竟是反彈還是復甦，主要還是要看這一波回春維持多久，如果買氣力道持續半年到一年，應該就可以確定復甦了。




花敬群（玄奘大學財務金融系 副教授）





花敬群：市場機制的力量勝過一切，成交價其實就是合理價。
市價就是合理房價

玄奘大學財務金融系副教授花敬群鑽研台灣房市長達二十年，在房地產學者圈中，對市場論點傾向客觀中立，自樹一格。

花教授認為，在房地產經濟體中，因為市場規模十分龐大，連政府都沒有能力「干預市場」、左右市場價格；換句話說，市場機制的力量勝過一切，所以他認為：「市價就是合理價」。

能夠成為成交市價，就表示買方與賣方達到一定程度的共識，只要買賣雙方有共識，便沒有合不合理的問題了。畢竟房屋買賣過程中，主觀因素居多，很難為「合理」房價找一個通則定義。

如果一定要找出一個法則，那應該是「開發商有利潤、投資者有薄利、消費者買得起」，達到三贏的平衡，花教授如此定義。

只是，若將焦點回到房價，花教授補充，現在市價就是合理價，但是有下跌壓力。房價下跌的關鍵，主因還是來自於全球經濟惡化持續。

花敬群表示，這波房地產景氣下挫，與房地產產業本身關聯並不大，過去所謂的超額供給、股價暴跌等等造成房價下殺的因素，在這一波走勢中，「病況」並不嚴重，房市景氣下滑，主要還是受制於總體經濟的干擾。

因此，回歸到主體問題，簡單來講，如果全球經濟沒有回春，台灣房地產景氣就不見真正的春燕。然而，以美國為首的全球經濟景氣，在目前看來，今年第二季結束前，都還有持續惡化的風險。

花敬群認為，台灣房市景氣，有可能從南部開始復甦，因為在這波金融海嘯中，南部地區財富減損相對較小，房市泡沫也小，現在房價又不高，最具有優先漲價的條件。

他也建議，建商應該在不景氣時亟思退場之道，先行保持戰力暫時離開，下一波才能再上戰場，將利基點放在未來。總之，他認為現在是短空長多，只要捱過這一波，房市景氣有機會大好個二十年。




黃鵬言希（台北市房仲公會 理事長、美商ERA易而安不動產 總經理）





黃鵬言希：供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。
供需平衡就是合理房價

今年剛當選台北市房仲公會理事長黃鵬言希，則是以供需法則來看待合理房價。

黃理事長同時也是美商ERA易而安不動產總經理，他對於社會輿論對台北市房價的撻伐頗不以為然。

他表示，供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。

他舉例說，鑽石這麼貴，卻很少人會質疑鑽石價格，因為它很稀有；一公升汽油二十五元，一瓶水六百ＣＣ二十元，水都比油還要貴，看起來也似乎是不合理，但是因為有市場需求，水被賦予新的價值，所以不能單用價格來評估價值。

也就是說，只要買方認同的價格，就是合理價。黃理事長表示，高房價是房市未來無可避免的趨勢，尤其是資源集中的大都會區，就業機會帶來人潮、引進住宅需求，一般年輕人買不起市中心精華區房屋，本來就很正常，每一種商品都有等級，買不起並不等於不合理。

黃理事長表示，一般人慣用以所得衡量房價，計算出房價所得比來評估房價是否合理，這是學習國外的評量方式；但是台灣的家戶所得資訊，不像國外這麼透明，真正家戶所得收入，大部分不易據實查核，而且是所得愈高隱匿愈多。所以參考房價所得比，數據一定會偏高，這樣看待房價反而是不合理的。

易而安不動產在新加坡也有分店，黃理事長說，今年到新加坡考察房地產，發現新加坡的房價與外資息息相關，新加坡房屋資訊透明度高，吸引外資相繼投資，房地產蓬勃發展。

反觀台灣，房地產資訊透明度低，造成外資投資台灣房地產的一大門檻，影響外資入台意願，如果台灣房屋買賣資訊能漸漸走向透明化，一定有助於台灣往國際化發展，而國際化的台北，房價應該還有三成左右的成長空間。




黃烱輝 （高雄市代銷公會 理事長）





黃烱輝：合理房價計算過程，北高標準應該一致。
高雄房?

2009年不動產景氣趨勢解讀(1)自從信義房屋發稿認為09年4月的建物買賣移轉登記棟數突破三萬棟，認為已經突破過去十年平均月均量，而提出市場買氣回升的觀點後，市場上看多聲音四起，交易量突破十年月均量當然是一個正面的消息，至少代表一部份市場的信心回籠，而不論自住或投資者，有較多的人願意在此時進場。然而，房地產市場不能只看一個月的表現；雖然從三月到四月，房市已經連續二個月交易量有正成長，但我仍保守的看待現在的市況。


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Posted by turtlekk at 天空部落 │15:15:24 │ 回應(2) │ 引用(0) │不動產市場分析與評論
May 22, 2009
台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始

近一週來，包含台北市、台中市、台南市、高雄市等主要都會區的建物買賣移轉登記棟數陸續公佈，媒體多以台北市為例解讀交易量回穩並認為信心回復，我的觀察則有些許不同見解。

台北市2009年的累積年增率，從一月的-47.5%到四月的-31.1%，呈現衰退幅度縮小的趨勢，四月單月的年增率達-30.2%，月增率則為1.7%，因此，我認為交易量短線觸底反彈的行情已經「回穩」，再北、中、南、高等四市中，台北市反彈得最高，「回穩」的幅度也最明顯，而台南市、高雄市或許由於投資需求沒有中北部多，加上過去幾年房價的漲幅原本就較低，3~4月交易量的「築底現象」反而較為明顯。

然而，整體來看，四個主要都市前四個月的累積年增率均高達負的25%以上，顯示景氣的衰退速度雖有減緩，但仍未「脫離險境」。我講未脫離險境的意思是，在不動產市場中，量與價是有連動關係的，價必須得到量的支撐才是有意義，換句話說「有量就有價，沒量價就撐不住」，目前交易量的衰退還是非常快速，要記得過去五年，交易量年增率最大的衰退也不過是2008年的負8.5%，2009年已經過了三分之一，整體交易量的衰退幅度仍有去年的二到四倍之速；然而從代表新屋價格的國泰房價指數及中古屋價格的信義房價指數都未見大幅的價格修正，這才是真正令我擔心之處。

國泰房價指數從09Q1才開始下修(全國指數及台北市指數皆是)，全國指數09Q1的季增率幅度僅有負1.65%，台北市指數季增率約負1.96%；信義房價指數從08Q2開始下修，全國指數至今(09Q1)累積跌幅約11%，台北市指數至今(09Q1)的累積跌幅約7.8%，相較於這幾年上漲的幅度，令人感覺到其實沒甚麼跌。

從新推個案市場來看，景象就令人更為擔心，住展雜誌調查結果顯示，所謂的「520檔期」(依住展雜誌的定義為5月15日到6月15日公開之個案)，北台灣將有655億元的推案量，較去年同期之1182億元減少了45%，這個衰退的幅度大致跟台北市今年第一季住宅類建照年增率負46.6%相當，意味供給量縮還是正在發生的事實；但同時該調查也揭露了其中有170億元為「豪宅」，佔全部案量的34%，雖然媒體解讀為作多，我卻認為這樣的結構不合理也不正常，若市場只以豪宅來撐盤，只寄望有錢人進場，這並不是一個正常的築底方式，反倒令人有為行銷而作多的聯想。

我比較支持張金鶚老師5/18在年代聚焦360的見解，「房市的危機才要開始」，因為量已經快速萎縮，但房價卻該跌不跌。根據現有資訊推估，假設沒有更多來自總體經濟的好消息，2009年全年的建物交易量有可能較2008年下滑15%~18%，也就是2009年交易量(建物買賣移轉登記棟數)將界於31.1萬棟至32.2萬棟間，這算是非常大的量的衰退了，如此我推測房價的主跌段可能還沒發生。

此外，目前市場的氛圍令人感到憂心，業者的訊息佔據了多數媒體的版面，以個案或者特殊的次市場表現來推論整體市場的趨勢，A11的標出我倒寧願從富邦在具穩定收益標的的投資決策來看待，畢竟要找到100億元以上投資標的，又有穩定4%以上的年報酬率，在這個時機點還真是難得；其他得標個案則應各有得標者在土地開發上的考量，業者必須為自己的投資決策負責，而需求面動能決定了成敗，但無論如何，這都不能代表市場的現狀，就是交易量仍然持續、大幅萎縮的事實。

況且，現在訊息的呈現，「個體面作多的消息多，總體面壞的消息多」，5/21主計處又公佈GDP2009Q1年增率負成長10.24%，預估2009年全年經濟負成長下修到負4.25%的「壞消息」，雖然官員說最壞應該已經過去，但復甦之路還遠得很，那到底要怎麼看？因此，我認為目前的市場結構與訊息透明度「很危險」，當然業者在商言商，無可厚非，我只覺得這個市場的氛圍似乎有扭曲的意味，所以我才會說房市的危機才要開始，當市場不正視現實，業者只一味擠壓這個市場僅有的能量，我實在樂觀不起來。




台北市、台中市、台南市、高雄市2009年建物買賣移轉登記棟數年增率(YoY)及月增率(MoM)統計表






Posted by turtlekk at 天空部落 │16:35:51 │ 回應(2) │ 引用(0) │不動產市場分析與評論
May 14, 2009
房價一坪多少才合理？(轉載)本文作者為住展雜誌網站總監陳韻如小姐，感謝陳韻如小姐同意轉載

【文/陳韻如 攝影/邱添榮】每個人心中一把尺、一個秤， 量長短、秤輕重。沒有對或錯，只是立場不同。是不是該進場買房子， 焦點大都鎖定在房價的數字問題 究竟怎樣的房價才算合理？首篇先看看房地產專家對合理的定義，下篇再聽聽一般民眾對合理房價的想法。




專家定義下的合理房價




所得衡量房價最常用 買不起不等於不合理

所謂「專家」，是指長期關注房地產業的學者、媒體，或是房地產業者本身，以及相關業者，像是銀行之類的。這群專家，長時間都身處房地產界，成天看房地產、談房地產、思考房地產，算是對房地產深度了解的一個族群。

在「接觸多、了解多」的前提下，對房價合理性的見解，應該更具有參考價值。究竟在他們心中，盤算著什麼樣的公式，來看待合理房價、評估進場購屋的時間點呢？




羅光宗（內政部地政司 司長）





羅光宗：政府缺乏法源支持，無法強制要求民間單位提供確切的成交資料。
交易資訊不對等 合理房價繫於市場機制

房價是否合理，個人價值判斷標準不一，但是協助房價判斷的參考數據，卻是十分重要，目前民眾對合理房價多所困惑，主要就是因為房屋買賣交易資訊不對等，這部份還有很多成長的空間，地政司羅司長語重心長地表示。

站在消費者立場，房價資訊透明化，絕對有助於合理房價的研判，也就是說，如果民眾能夠得知房屋的實際成交時間及價格，就可以進一步判斷，在當時的經濟環境及房市景氣之下，這間房子的實質價值。

再反推到目前的社會經濟及產業氛圍，民眾就可以清楚比較，究竟怎樣的房價才是合理的，或是研判這幾年來這間房子的增值實力優或不優。

羅司長表示，房屋買賣的實際成交價格，主要掌握在建設公司、房仲業者及金融單位，但由於缺乏法源支持，無法強制要求上述單位提供確切的成交資料。

目前過渡時期的作法，是由內政部地政司向民間地政士及仲介業者，定期蒐集土地及房地的買賣成交行情，彙整為「房地產交易價格簡訊」，以季報的形式公開，包括標的座落、移轉面積、房地交易價格等等，全台灣區分各縣市及行政區，一筆一筆條列呈現，每年總計約三萬筆資料可供查詢。

羅司長指出，除了單筆資料之外，有關房地產景氣走勢之觀察，民眾可參考由內政部營建署架設的「住宅統計資訊網」，內容包含國內外房地產景氣走勢指數、台灣房地產景氣動向調查、住宅需求動向調查，以及公部門匯整統計的住宅相關統計，像是建造執照、使用執照、契稅買賣件數等等，民眾可以藉此研判房市景氣變動走勢。

目前營建署積極推動「全國不動產交易價格資料庫」，計劃整合國有財產局、司法院法拍資料、金融聯合徵信中心等單位，提供小範圍（路段或街廓）的房地產交易價格查詢，銀行、民眾及房地產業，未來將有更多更精確的成交資料可供參考。

不過該計畫目前還在整合階段，營建署國宅組表示，該網站將於今年七月初步完成。 至於房地產的春燕是否已經真的到來？羅司長表示，房市景氣究竟是反彈還是復甦，主要還是要看這一波回春維持多久，如果買氣力道持續半年到一年，應該就可以確定復甦了。




花敬群（玄奘大學財務金融系 副教授）





花敬群：市場機制的力量勝過一切，成交價其實就是合理價。
市價就是合理房價

玄奘大學財務金融系副教授花敬群鑽研台灣房市長達二十年，在房地產學者圈中，對市場論點傾向客觀中立，自樹一格。

花教授認為，在房地產經濟體中，因為市場規模十分龐大，連政府都沒有能力「干預市場」、左右市場價格；換句話說，市場機制的力量勝過一切，所以他認為：「市價就是合理價」。

能夠成為成交市價，就表示買方與賣方達到一定程度的共識，只要買賣雙方有共識，便沒有合不合理的問題了。畢竟房屋買賣過程中，主觀因素居多，很難為「合理」房價找一個通則定義。

如果一定要找出一個法則，那應該是「開發商有利潤、投資者有薄利、消費者買得起」，達到三贏的平衡，花教授如此定義。

只是，若將焦點回到房價，花教授補充，現在市價就是合理價，但是有下跌壓力。房價下跌的關鍵，主因還是來自於全球經濟惡化持續。

花敬群表示，這波房地產景氣下挫，與房地產產業本身關聯並不大，過去所謂的超額供給、股價暴跌等等造成房價下殺的因素，在這一波走勢中，「病況」並不嚴重，房市景氣下滑，主要還是受制於總體經濟的干擾。

因此，回歸到主體問題，簡單來講，如果全球經濟沒有回春，台灣房地產景氣就不見真正的春燕。然而，以美國為首的全球經濟景氣，在目前看來，今年第二季結束前，都還有持續惡化的風險。

花敬群認為，台灣房市景氣，有可能從南部開始復甦，因為在這波金融海嘯中，南部地區財富減損相對較小，房市泡沫也小，現在房價又不高，最具有優先漲價的條件。

他也建議，建商應該在不景氣時亟思退場之道，先行保持戰力暫時離開，下一波才能再上戰場，將利基點放在未來。總之，他認為現在是短空長多，只要捱過這一波，房市景氣有機會大好個二十年。




黃鵬言希（台北市房仲公會 理事長、美商ERA易而安不動產 總經理）





黃鵬言希：供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。
供需平衡就是合理房價

今年剛當選台北市房仲公會理事長黃鵬言希，則是以供需法則來看待合理房價。

黃理事長同時也是美商ERA易而安不動產總經理，他對於社會輿論對台北市房價的撻伐頗不以為然。

他表示，供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。

他舉例說，鑽石這麼貴，卻很少人會質疑鑽石價格，因為它很稀有；一公升汽油二十五元，一瓶水六百ＣＣ二十元，水都比油還要貴，看起來也似乎是不合理，但是因為有市場需求，水被賦予新的價值，所以不能單用價格來評估價值。

也就是說，只要買方認同的價格，就是合理價。黃理事長表示，高房價是房市未來無可避免的趨勢，尤其是資源集中的大都會區，就業機會帶來人潮、引進住宅需求，一般年輕人買不起市中心精華區房屋，本來就很正常，每一種商品都有等級，買不起並不等於不合理。

黃理事長表示，一般人慣用以所得衡量房價，計算出房價所得比來評估房價是否合理，這是學習國外的評量方式；但是台灣的家戶所得資訊，不像國外這麼透明，真正家戶所得收入，大部分不易據實查核，而且是所得愈高隱匿愈多。所以參考房價所得比，數據一定會偏高，這樣看待房價反而是不合理的。

易而安不動產在新加坡也有分店，黃理事長說，今年到新加坡考察房地產，發現新加坡的房價與外資息息相關，新加坡房屋資訊透明度高，吸引外資相繼投資，房地產蓬勃發展。

反觀台灣，房地產資訊透明度低，造成外資投資台灣房地產的一大門檻，影響外資入台意願，如果台灣房屋買賣資訊能漸漸走向透明化，一定有助於台灣往國際化發展，而國際化的台北，房價應該還有三成左右的成長空間。




黃烱輝 （高雄市代銷公會 理事長）





黃烱輝：合理房價計算過程，北高標準應該一致。
高雄房價偏低 也是一種「不合理」

一般人都習慣用「所得」來衡量房價合理性，這是普遍的社會認同方式，可說是對合理房價的第一聯想；但是在爭取最大利益的前提下，買貴，會覺得多付，買便宜，卻不會覺得少付，這是很有趣的現象。

所謂「合理性」的聲討聲浪，大多是以高價要求降價為主，很少聽到是因為低價而要求漲價的。買不起，覺得貴，自然產生不合理的質疑；買得起，買便宜了，壓根不會想到賣價的合理性問題。買方總認為，「會能賣這個價格，建商一定有得賺，價格就是合理」，這也是人之常情。

但是這樣的邏輯套用在房地產上，卻顯得缺乏正義感。北台灣都會區房價被認為偏高，以所得衡量房價，降價有理；如果同樣的邏輯從中南部角度來看，一樣用所得衡量房價，那麼，是不是就應該是，漲價有理？

高雄市代銷公會理事長黃烱輝，就提出上述的說法，深深為高雄市房價抱屈。

長期觀察台北市與高雄市家戶所得比，變動幅度很小，大約維持在台北市為高雄市的一點三倍。因此，按照上述邏輯，台北市房價理論上應該跟高雄市房價相差一點三倍。

若以高雄市房價為基準，現在單價大約十二萬，這樣算起來，台北市新成屋房價應該只有十五點六萬，建商顯然是無法接受；如果是以台北市房價為基準，新成屋平均單價大約是五十六萬，那麼高雄市新成屋應該要有四十三萬水準，這數字恐怕連高雄市長也未曾想過。
那麼，是誰合理？誰不合理？

黃理事長表示，學者認為台北市房價太高不合理，應該降價；卻沒有為高雄房價說句公道話，沒有以同樣的標準來呼籲高雄房價太低應該要漲價。

黃理事長說，合理房價的計算過程，最重要的是北高標準一致，台北市用所得收入衡量房價，那麼高雄市應該也得用同樣方式計算合理房價，該漲該降統一標準，這樣一來，才有說服力。




蘇松棱（圓石灘廣告有限公司 總經理）





蘇松棱：寧可在景氣悲觀的時候買好房子，而不要在景氣樂觀時買到不好的房子。
價值大於價格 就是合理價

「寧可在景氣悲觀的時候買好房子，而不要在景氣樂觀時買到不好的房子」圓石灘廣告總經理蘇松棱，一語道出十幾年房地產經驗的買屋哲學。

圓石灘廣告專營台北縣及桃園地區房地產行銷，行銷個案主要都是以首購及首換產品為主，購屋對象以年輕人居多。看到這幾年房價這樣的波動，蘇總心中感觸很深。

蘇總表示，在他的經營區域（台北縣、桃園縣），基本上沒有質疑「合理房價」的問題，因為實質房價本來就遠低於負擔能力；再經過這一波的殺戮戰場，房子幾乎是「人人買得起」，只是選擇性的問題。

「當價值大於價格時，無論何種時期，消費者都會出手購買」，「價值與價格之間的衡量，主要繫於區域認定、負擔能力、人口結構及產品競爭力等四大因素」。基本上，蘇總認為，買方普遍用這四個要素衡量房屋價值，當價格高於價值時，買方不會出手買；反過來當價值高於價格時，無論景氣好壞，買方都會進場。而衡量價值與價格的這把尺，長短標準就因人而異了。

桃園及台北縣非都會區，現在房價這麼低，買方並沒有覺得房價不合理，大多數只是想跟著輿論起鬨撿便宜，蘇總無奈地說。

桃園地區房價現在可說是新低點，十年前桃園市中心個案，當時的預售單價十五萬至十六萬，銷售率達七成以上，可見負擔能力不是問題；十年來桃園所得增加百分之八，每戶家庭年均所得達到一百二十一萬，照理說房價應該要跟上所得的腳步，至少平均要達到十八萬以上的水準，現在成交均價卻不到十二萬，顯然還有一大段『補漲空間』。

而桃園地區未來最被看好的區域，分別為中正路藝文特區、中壢SOGO商圈及八德大湳商圈。 按照蘇總的說法，林口也是被低估的區域。一提到北台灣餘屋，必定直指台北縣，而一說到台北縣餘屋，焦點勢必鎖定在林口；蘇總卻不這麼認為，他認為林口只有少數個案有餘屋問題。

這與一般人認為林口房屋供給過量、有降價壓力的看法截然不同。蘇總表示，林口推案量大是個事實，但是總戶數在兩百戶以下的大樓個案，銷售狀況都還算不錯，平均銷售率大約都在六成以上。

而案量大、銷售慢，這也是很正常的邏輯，只是因為林口新案集中、個案數又多，才會讓人有餘屋過多的錯覺。他認為林口大樓單價，每坪應該有十五萬到二十萬的水準才合理，而民國一○三年機場捷運通車後，林口大樓單價上漲到二十萬以上，都不為過。




採訪後記




這次的訪查很有趣，發現熟悉房地產訊息的房地產專家學者，還是會很專業地，用所得來談房價，無論認同與否，總是會評論一下兩者之間的合理性。

地政司羅司長，花敬群和黃鵬言希都是市場機制導向，誠如花敬群所說的，談到合理，重點是在合『誰』的理，買賣不成交，就是因為你的理和我的理不同；買賣能成交，就是因為理已相同，就是合理。只是，在市場機制的現況價格下，對未來房價的看法，業者長短期都看多，學者只看好長期房價。

黃烱輝及蘇松棱分別為房價偏低的高雄市及桃園、林口地區發聲，這些地區公共建設不落人後，房價卻跟不上腳步，跟跌不跟漲的現象好像也是有點不公平。

但黃烱輝及蘇松棱兩人對未來房價都很樂觀，人口密集、交通建設，房價沒有低落的藉口，預估至少還有兩成以上的空間。

結論是，長期房價都看好，選好區位及產品，現在買來自用，並無不妥。




更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw

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發表人　2009 大跌元年 2009-06-23 22:41:28 J 作者名片檔




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2009年不動產景氣趨勢解讀(1)自從信義房屋發稿認為09年4月的建物買賣移轉登記棟數突破三萬棟，認為已經突破過去十年平均月均量，而提出市場買氣回升的觀點後，市場上看多聲音四起，交易量突破十年月均量當然是一個正面的消息，至少代表一部份市場的信心回籠，而不論自住或投資者，有較多的人願意在此時進場。然而，房地產市場不能只看一個月的表現；雖然從三月到四月，房市已經連續二個月交易量有正成長，但我仍保守的看待現在的市況。


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Posted by turtlekk at 天空部落 │15:15:24 │ 回應(2) │ 引用(0) │不動產市場分析與評論
May 22, 2009
台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始

近一週來，包含台北市、台中市、台南市、高雄市等主要都會區的建物買賣移轉登記棟數陸續公佈，媒體多以台北市為例解讀交易量回穩並認為信心回復，我的觀察則有些許不同見解。

台北市2009年的累積年增率，從一月的-47.5%到四月的-31.1%，呈現衰退幅度縮小的趨勢，四月單月的年增率達-30.2%，月增率則為1.7%，因此，我認為交易量短線觸底反彈的行情已經「回穩」，再北、中、南、高等四市中，台北市反彈得最高，「回穩」的幅度也最明顯，而台南市、高雄市或許由於投資需求沒有中北部多，加上過去幾年房價的漲幅原本就較低，3~4月交易量的「築底現象」反而較為明顯。

然而，整體來看，四個主要都市前四個月的累積年增率均高達負的25%以上，顯示景氣的衰退速度雖有減緩，但仍未「脫離險境」。我講未脫離險境的意思是，在不動產市場中，量與價是有連動關係的，價必須得到量的支撐才是有意義，換句話說「有量就有價，沒量價就撐不住」，目前交易量的衰退還是非常快速，要記得過去五年，交易量年增率最大的衰退也不過是2008年的負8.5%，2009年已經過了三分之一，整體交易量的衰退幅度仍有去年的二到四倍之速；然而從代表新屋價格的國泰房價指數及中古屋價格的信義房價指數都未見大幅的價格修正，這才是真正令我擔心之處。

國泰房價指數從09Q1才開始下修(全國指數及台北市指數皆是)，全國指數09Q1的季增率幅度僅有負1.65%，台北市指數季增率約負1.96%；信義房價指數從08Q2開始下修，全國指數至今(09Q1)累積跌幅約11%，台北市指數至今(09Q1)的累積跌幅約7.8%，相較於這幾年上漲的幅度，令人感覺到其實沒甚麼跌。

從新推個案市場來看，景象就令人更為擔心，住展雜誌調查結果顯示，所謂的「520檔期」(依住展雜誌的定義為5月15日到6月15日公開之個案)，北台灣將有655億元的推案量，較去年同期之1182億元減少了45%，這個衰退的幅度大致跟台北市今年第一季住宅類建照年增率負46.6%相當，意味供給量縮還是正在發生的事實；但同時該調查也揭露了其中有170億元為「豪宅」，佔全部案量的34%，雖然媒體解讀為作多，我卻認為這樣的結構不合理也不正常，若市場只以豪宅來撐盤，只寄望有錢人進場，這並不是一個正常的築底方式，反倒令人有為行銷而作多的聯想。

我比較支持張金鶚老師5/18在年代聚焦360的見解，「房市的危機才要開始」，因為量已經快速萎縮，但房價卻該跌不跌。根據現有資訊推估，假設沒有更多來自總體經濟的好消息，2009年全年的建物交易量有可能較2008年下滑15%~18%，也就是2009年交易量(建物買賣移轉登記棟數)將界於31.1萬棟至32.2萬棟間，這算是非常大的量的衰退了，如此我推測房價的主跌段可能還沒發生。

此外，目前市場的氛圍令人感到憂心，業者的訊息佔據了多數媒體的版面，以個案或者特殊的次市場表現來推論整體市場的趨勢，A11的標出我倒寧願從富邦在具穩定收益標的的投資決策來看待，畢竟要找到100億元以上投資標的，又有穩定4%以上的年報酬率，在這個時機點還真是難得；其他得標個案則應各有得標者在土地開發上的考量，業者必須為自己的投資決策負責，而需求面動能決定了成敗，但無論如何，這都不能代表市場的現狀，就是交易量仍然持續、大幅萎縮的事實。

況且，現在訊息的呈現，「個體面作多的消息多，總體面壞的消息多」，5/21主計處又公佈GDP2009Q1年增率負成長10.24%，預估2009年全年經濟負成長下修到負4.25%的「壞消息」，雖然官員說最壞應該已經過去，但復甦之路還遠得很，那到底要怎麼看？因此，我認為目前的市場結構與訊息透明度「很危險」，當然業者在商言商，無可厚非，我只覺得這個市場的氛圍似乎有扭曲的意味，所以我才會說房市的危機才要開始，當市場不正視現實，業者只一味擠壓這個市場僅有的能量，我實在樂觀不起來。




台北市、台中市、台南市、高雄市2009年建物買賣移轉登記棟數年增率(YoY)及月增率(MoM)統計表






Posted by turtlekk at 天空部落 │16:35:51 │ 回應(2) │ 引用(0) │不動產市場分析與評論
May 14, 2009
房價一坪多少才合理？(轉載)本文作者為住展雜誌網站總監陳韻如小姐，感謝陳韻如小姐同意轉載

【文/陳韻如 攝影/邱添榮】每個人心中一把尺、一個秤， 量長短、秤輕重。沒有對或錯，只是立場不同。是不是該進場買房子， 焦點大都鎖定在房價的數字問題 究竟怎樣的房價才算合理？首篇先看看房地產專家對合理的定義，下篇再聽聽一般民眾對合理房價的想法。




專家定義下的合理房價




所得衡量房價最常用 買不起不等於不合理

所謂「專家」，是指長期關注房地產業的學者、媒體，或是房地產業者本身，以及相關業者，像是銀行之類的。這群專家，長時間都身處房地產界，成天看房地產、談房地產、思考房地產，算是對房地產深度了解的一個族群。

在「接觸多、了解多」的前提下，對房價合理性的見解，應該更具有參考價值。究竟在他們心中，盤算著什麼樣的公式，來看待合理房價、評估進場購屋的時間點呢？




羅光宗（內政部地政司 司長）





羅光宗：政府缺乏法源支持，無法強制要求民間單位提供確切的成交資料。
交易資訊不對等 合理房價繫於市場機制

房價是否合理，個人價值判斷標準不一，但是協助房價判斷的參考數據，卻是十分重要，目前民眾對合理房價多所困惑，主要就是因為房屋買賣交易資訊不對等，這部份還有很多成長的空間，地政司羅司長語重心長地表示。

站在消費者立場，房價資訊透明化，絕對有助於合理房價的研判，也就是說，如果民眾能夠得知房屋的實際成交時間及價格，就可以進一步判斷，在當時的經濟環境及房市景氣之下，這間房子的實質價值。

再反推到目前的社會經濟及產業氛圍，民眾就可以清楚比較，究竟怎樣的房價才是合理的，或是研判這幾年來這間房子的增值實力優或不優。

羅司長表示，房屋買賣的實際成交價格，主要掌握在建設公司、房仲業者及金融單位，但由於缺乏法源支持，無法強制要求上述單位提供確切的成交資料。

目前過渡時期的作法，是由內政部地政司向民間地政士及仲介業者，定期蒐集土地及房地的買賣成交行情，彙整為「房地產交易價格簡訊」，以季報的形式公開，包括標的座落、移轉面積、房地交易價格等等，全台灣區分各縣市及行政區，一筆一筆條列呈現，每年總計約三萬筆資料可供查詢。

羅司長指出，除了單筆資料之外，有關房地產景氣走勢之觀察，民眾可參考由內政部營建署架設的「住宅統計資訊網」，內容包含國內外房地產景氣走勢指數、台灣房地產景氣動向調查、住宅需求動向調查，以及公部門匯整統計的住宅相關統計，像是建造執照、使用執照、契稅買賣件數等等，民眾可以藉此研判房市景氣變動走勢。

目前營建署積極推動「全國不動產交易價格資料庫」，計劃整合國有財產局、司法院法拍資料、金融聯合徵信中心等單位，提供小範圍（路段或街廓）的房地產交易價格查詢，銀行、民眾及房地產業，未來將有更多更精確的成交資料可供參考。

不過該計畫目前還在整合階段，營建署國宅組表示，該網站將於今年七月初步完成。 至於房地產的春燕是否已經真的到來？羅司長表示，房市景氣究竟是反彈還是復甦，主要還是要看這一波回春維持多久，如果買氣力道持續半年到一年，應該就可以確定復甦了。




花敬群（玄奘大學財務金融系 副教授）





花敬群：市場機制的力量勝過一切，成交價其實就是合理價。
市價就是合理房價

玄奘大學財務金融系副教授花敬群鑽研台灣房市長達二十年，在房地產學者圈中，對市場論點傾向客觀中立，自樹一格。

花教授認為，在房地產經濟體中，因為市場規模十分龐大，連政府都沒有能力「干預市場」、左右市場價格；換句話說，市場機制的力量勝過一切，所以他認為：「市價就是合理價」。

能夠成為成交市價，就表示買方與賣方達到一定程度的共識，只要買賣雙方有共識，便沒有合不合理的問題了。畢竟房屋買賣過程中，主觀因素居多，很難為「合理」房價找一個通則定義。

如果一定要找出一個法則，那應該是「開發商有利潤、投資者有薄利、消費者買得起」，達到三贏的平衡，花教授如此定義。

只是，若將焦點回到房價，花教授補充，現在市價就是合理價，但是有下跌壓力。房價下跌的關鍵，主因還是來自於全球經濟惡化持續。

花敬群表示，這波房地產景氣下挫，與房地產產業本身關聯並不大，過去所謂的超額供給、股價暴跌等等造成房價下殺的因素，在這一波走勢中，「病況」並不嚴重，房市景氣下滑，主要還是受制於總體經濟的干擾。

因此，回歸到主體問題，簡單來講，如果全球經濟沒有回春，台灣房地產景氣就不見真正的春燕。然而，以美國為首的全球經濟景氣，在目前看來，今年第二季結束前，都還有持續惡化的風險。

花敬群認為，台灣房市景氣，有可能從南部開始復甦，因為在這波金融海嘯中，南部地區財富減損相對較小，房市泡沫也小，現在房價又不高，最具有優先漲價的條件。

他也建議，建商應該在不景氣時亟思退場之道，先行保持戰力暫時離開，下一波才能再上戰場，將利基點放在未來。總之，他認為現在是短空長多，只要捱過這一波，房市景氣有機會大好個二十年。




黃鵬言希（台北市房仲公會 理事長、美商ERA易而安不動產 總經理）





黃鵬言希：供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。
供需平衡就是合理房價

今年剛當選台北市房仲公會理事長黃鵬言希，則是以供需法則來看待合理房價。

黃理事長同時也是美商ERA易而安不動產總經理，他對於社會輿論對台北市房價的撻伐頗不以為然。

他表示，供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。

他舉例說，鑽石這麼貴，卻很少人會質疑鑽石價格，因為它很稀有；一公升汽油二十五元，一瓶水六百ＣＣ二十元，水都比油還要貴，看起來也似乎是不合理，但是因為有市場需求，水被賦予新的價值，所以不能單用價格來評估價值。

也就是說，只要買方認同的價格，就是合理價。黃理事長表示，高房價是房市未來無可避免的趨勢，尤其是資源集中的大都會區，就業機會帶來人潮、引進住宅需求，一般年輕人買不起市中心精華區房屋，本來就很正常，每一種商品都有等級，買不起並不等於不合理。

黃理事長表示，一般人慣用以所得衡量房價，計算出房價所得比來評估房價是否合理，這是學習國外的評量方式；但是台灣的家戶所得資訊，不像國外這麼透明，真正家戶所得收入，大部分不易據實查核，而且是所得愈高隱匿愈多。所以參考房價所得比，數據一定會偏高，這樣看待房價反而是不合理的。

易而安不動產在新加坡也有分店，黃理事長說，今年到新加坡考察房地產，發現新加坡的房價與外資息息相關，新加坡房屋資訊透明度高，吸引外資相繼投資，房地產蓬勃發展。

反觀台灣，房地產資訊透明度低，造成外資投資台灣房地產的一大門檻，影響外資入台意願，如果台灣房屋買賣資訊能漸漸走向透明化，一定有助於台灣往國際化發展，而國際化的台北，房價應該還有三成左右的成長空間。




黃烱輝 （高雄市代銷公會 理事長）





黃烱輝：合理房價計算過程，北高標準應該一致。
高雄房價偏低 也是一種「不合理」

一般人都習慣用「所得」來衡量房價合理性，這是普遍的社會認同方式，可說是對合理房價的第一聯想；但是在爭取最大利益的前提下，買貴，會覺得多付，買便宜，卻不會覺得少付，這是很有趣的現象。

所謂「合理性」的聲討聲浪，大多是以高價要求降價為主，很少聽到是因為低價而要求漲價的。買不起，覺得貴，自然產生不合理的質疑；買得起，買便宜了，壓根不會想到賣價的合理性問題。買方總認為，「會能賣這個價格，建商一定有得賺，價格就是合理」，這也是人之常情。

但是這樣的邏輯套用在房地產上，卻顯得缺乏正義感。北台灣都會區房價被認為偏高，以所得衡量房價，降價有理；如果同樣的邏輯從中南部角度來看，一樣用所得衡量房價，那麼，是不是就應該是，漲價有理？

高雄市代銷公會理事長黃烱輝，就提出上述的說法，深深為高雄市房價抱屈。

長期觀察台北市與高雄市家戶所得比，變動幅度很小，大約維持在台北市為高雄市的一點三倍。因此，按照上述邏輯，台北市房價理論上應該跟高雄市房價相差一點三倍。

若以高雄市房價為基準，現在單價大約十二萬，這樣算起來，台北市新成屋房價應該只有十五點六萬，建商顯然是無法接受；如果是以台北市房價為基準，新成屋平均單價大約是五十六萬，那麼高雄市新成屋應該要有四十三萬水準，這數字恐怕連高雄市長也未曾想過。
那麼，是誰合理？誰不合理？

黃理事長表示，學者認為台北市房價太高不合理，應該降價；卻沒有為高雄房價說句公道話，沒有以同樣的標準來呼籲高雄房價太低應該要漲價。

黃理事長說，合理房價的計算過程，最重要的是北高標準一致，台北市用所得收入衡量房價，那麼高雄市應該也得用同樣方式計算合理房價，該漲該降統一標準，這樣一來，才有說服力。




蘇松棱（圓石灘廣告有限公司 總經理）





蘇松棱：寧可在景氣悲觀的時候買好房子，而不要在景氣樂觀時買到不好的房子。
價值大於價格 就是合理價

「寧可在景氣悲觀的時候買好房子，而不要在景氣樂觀時買到不好的房子」圓石灘廣告總經理蘇松棱，一語道出十幾年房地產經驗的買屋哲學。

圓石灘廣告專營台北縣及桃園地區房地產行銷，行銷個案主要都是以首購及首換產品為主，購屋對象以年輕人居多。看到這幾年房價這樣的波動，蘇總心中感觸很深。

蘇總表示，在他的經營區域（台北縣、桃園縣），基本上沒有質疑「合理房價」的問題，因為實質房價本來就遠低於負擔能力；再經過這一波的殺戮戰場，房子幾乎是「人人買得起」，只是選擇性的問題。

「當價值大於價格時，無論何種時期，消費者都會出手購買」，「價值與價格之間的衡量，主要繫於區域認定、負擔能力、人口結構及產品競爭力等四大因素」。基本上，蘇總認為，買方普遍用這四個要素衡量房屋價值，當價格高於價值時，買方不會出手買；反過來當價值高於價格時，無論景氣好壞，買方都會進場。而衡量價值與價格的這把尺，長短標準就因人而異了。

桃園及台北縣非都會區，現在房價這麼低，買方並沒有覺得房價不合理，大多數只是想跟著輿論起鬨撿便宜，蘇總無奈地說。

桃園地區房價現在可說是新低點，十年前桃園市中心個案，當時的預售單價十五萬至十六萬，銷售率達七成以上，可見負擔能力不是問題；十年來桃園所得增加百分之八，每戶家庭年均所得達到一百二十一萬，照理說房價應該要跟上所得的腳步，至少平均要達到十八萬以上的水準，現在成交均價卻不到十二萬，顯然還有一大段『補漲空間』。

而桃園地區未來最被看好的區域，分別為中正路藝文特區、中壢SOGO商圈及八德大湳商圈。 按照蘇總的說法，林口也是被低估的區域。一提到北台灣餘屋，必定直指台北縣，而一說到台北縣餘屋，焦點勢必鎖定在林口；蘇總卻不這麼認為，他認為林口只有少數個案有餘屋問題。

這與一般人認為林口房屋供給過量、有降價壓力的看法截然不同。蘇總表示，林口推案量大是個事實，但是總戶數在兩百戶以下的大樓個案，銷售狀況都還算不錯，平均銷售率大約都在六成以上。

而案量大、銷售慢，這也是很正常的邏輯，只是因為林口新案集中、個案數又多，才會讓人有餘屋過多的錯覺。他認為林口大樓單價，每坪應該有十五萬到二十萬的水準才合理，而民國一○三年機場捷運通車後，林口大樓單價上漲到二十萬以上，都不為過。




採訪後記




這次的訪查很有趣，發現熟悉房地產訊息的房地產專家學者，還是會很專業地，用所得來談房價，無論認同與否，總是會評論一下兩者之間的合理性。

地政司羅司長，花敬群和黃鵬言希都是市場機制導向，誠如花敬群所說的，談到合理，重點是在合『誰』的理，買賣不成交，就是因為你的理和我的理不同；買賣能成交，就是因為理已相同，就是合理。只是，在市場機制的現況價格下，對未來房價的看法，業者長短期都看多，學者只看好長期房價。

黃烱輝及蘇松棱分別為房價偏低的高雄市及桃園、林口地區發聲，這些地區公共建設不落人後，房價卻跟不上腳步，跟跌不跟漲的現象好像也是有點不公平。

但黃烱輝及蘇松棱兩人對未來房價都很樂觀，人口密集、交通建設，房價沒有低落的藉口，預估至少還有兩成以上的空間。

結論是，長期房價都看好，選好區位及產品，現在買來自用，並無不妥。




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2009年不動產景氣趨勢解讀(1)自從信義房屋發稿認為09年4月的建物買賣移轉登記棟數突破三萬棟，認為已經突破過去十年平均月均量，而提出市場買氣回升的觀點後，市場上看多聲音四起，交易量突破十年月均量當然是一個正面的消息，至少代表一部份市場的信心回籠，而不論自住或投資者，有較多的人願意在此時進場。然而，房地產市場不能只看一個月的表現；雖然從三月到四月，房市已經連續二個月交易量有正成長，但我仍保守的看待現在的市況。


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May 22, 2009
台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始

近一週來，包含台北市、台中市、台南市、高雄市等主要都會區的建物買賣移轉登記棟數陸續公佈，媒體多以台北市為例解讀交易量回穩並認為信心回復，我的觀察則有些許不同見解。

台北市2009年的累積年增率，從一月的-47.5%到四月的-31.1%，呈現衰退幅度縮小的趨勢，四月單月的年增率達-30.2%，月增率則為1.7%，因此，我認為交易量短線觸底反彈的行情已經「回穩」，再北、中、南、高等四市中，台北市反彈得最高，「回穩」的幅度也最明顯，而台南市、高雄市或許由於投資需求沒有中北部多，加上過去幾年房價的漲幅原本就較低，3~4月交易量的「築底現象」反而較為明顯。

然而，整體來看，四個主要都市前四個月的累積年增率均高達負的25%以上，顯示景氣的衰退速度雖有減緩，但仍未「脫離險境」。我講未脫離險境的意思是，在不動產市場中，量與價是有連動關係的，價必須得到量的支撐才是有意義，換句話說「有量就有價，沒量價就撐不住」，目前交易量的衰退還是非常快速，要記得過去五年，交易量年增率最大的衰退也不過是2008年的負8.5%，2009年已經過了三分之一，整體交易量的衰退幅度仍有去年的二到四倍之速；然而從代表新屋價格的國泰房價指數及中古屋價格的信義房價指數都未見大幅的價格修正，這才是真正令我擔心之處。

國泰房價指數從09Q1才開始下修(全國指數及台北市指數皆是)，全國指數09Q1的季增率幅度僅有負1.65%，台北市指數季增率約負1.96%；信義房價指數從08Q2開始下修，全國指數至今(09Q1)累積跌幅約11%，台北市指數至今(09Q1)的累積跌幅約7.8%，相較於這幾年上漲的幅度，令人感覺到其實沒甚麼跌。

從新推個案市場來看，景象就令人更為擔心，住展雜誌調查結果顯示，所謂的「520檔期」(依住展雜誌的定義為5月15日到6月15日公開之個案)，北台灣將有655億元的推案量，較去年同期之1182億元減少了45%，這個衰退的幅度大致跟台北市今年第一季住宅類建照年增率負46.6%相當，意味供給量縮還是正在發生的事實；但同時該調查也揭露了其中有170億元為「豪宅」，佔全部案量的34%，雖然媒體解讀為作多，我卻認為這樣的結構不合理也不正常，若市場只以豪宅來撐盤，只寄望有錢人進場，這並不是一個正常的築底方式，反倒令人有為行銷而作多的聯想。

我比較支持張金鶚老師5/18在年代聚焦360的見解，「房市的危機才要開始」，因為量已經快速萎縮，但房價卻該跌不跌。根據現有資訊推估，假設沒有更多來自總體經濟的好消息，2009年全年的建物交易量有可能較2008年下滑15%~18%，也就是2009年交易量(建物買賣移轉登記棟數)將界於31.1萬棟至32.2萬棟間，這算是非常大的量的衰退了，如此我推測房價的主跌段可能還沒發生。

此外，目前市場的氛圍令人感到憂心，業者的訊息佔據了多數媒體的版面，以個案或者特殊的次市場表現來推論整體市場的趨勢，A11的標出我倒寧願從富邦在具穩定收益標的的投資決策來看待，畢竟要找到100億元以上投資標的，又有穩定4%以上的年報酬率，在這個時機點還真是難得；其他得標個案則應各有得標者在土地開發上的考量，業者必須為自己的投資決策負責，而需求面動能決定了成敗，但無論如何，這都不能代表市場的現狀，就是交易量仍然持續、大幅萎縮的事實。

況且，現在訊息的呈現，「個體面作多的消息多，總體面壞的消息多」，5/21主計處又公佈GDP2009Q1年增率負成長10.24%，預估2009年全年經濟負成長下修到負4.25%的「壞消息」，雖然官員說最壞應該已經過去，但復甦之路還遠得很，那到底要怎麼看？因此，我認為目前的市場結構與訊息透明度「很危險」，當然業者在商言商，無可厚非，我只覺得這個市場的氛圍似乎有扭曲的意味，所以我才會說房市的危機才要開始，當市場不正視現實，業者只一味擠壓這個市場僅有的能量，我實在樂觀不起來。




台北市、台中市、台南市、高雄市2009年建物買賣移轉登記棟數年增率(YoY)及月增率(MoM)統計表






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May 14, 2009
房價一坪多少才合理？(轉載)本文作者為住展雜誌網站總監陳韻如小姐，感謝陳韻如小姐同意轉載

【文/陳韻如 攝影/邱添榮】每個人心中一把尺、一個秤， 量長短、秤輕重。沒有對或錯，只是立場不同。是不是該進場買房子， 焦點大都鎖定在房價的數字問題 究竟怎樣的房價才算合理？首篇先看看房地產專家對合理的定義，下篇再聽聽一般民眾對合理房價的想法。




專家定義下的合理房價




所得衡量房價最常用 買不起不等於不合理

所謂「專家」，是指長期關注房地產業的學者、媒體，或是房地產業者本身，以及相關業者，像是銀行之類的。這群專家，長時間都身處房地產界，成天看房地產、談房地產、思考房地產，算是對房地產深度了解的一個族群。

在「接觸多、了解多」的前提下，對房價合理性的見解，應該更具有參考價值。究竟在他們心中，盤算著什麼樣的公式，來看待合理房價、評估進場購屋的時間點呢？




羅光宗（內政部地政司 司長）





羅光宗：政府缺乏法源支持，無法強制要求民間單位提供確切的成交資料。
交易資訊不對等 合理房價繫於市場機制

房價是否合理，個人價值判斷標準不一，但是協助房價判斷的參考數據，卻是十分重要，目前民眾對合理房價多所困惑，主要就是因為房屋買賣交易資訊不對等，這部份還有很多成長的空間，地政司羅司長語重心長地表示。

站在消費者立場，房價資訊透明化，絕對有助於合理房價的研判，也就是說，如果民眾能夠得知房屋的實際成交時間及價格，就可以進一步判斷，在當時的經濟環境及房市景氣之下，這間房子的實質價值。

再反推到目前的社會經濟及產業氛圍，民眾就可以清楚比較，究竟怎樣的房價才是合理的，或是研判這幾年來這間房子的增值實力優或不優。

羅司長表示，房屋買賣的實際成交價格，主要掌握在建設公司、房仲業者及金融單位，但由於缺乏法源支持，無法強制要求上述單位提供確切的成交資料。

目前過渡時期的作法，是由內政部地政司向民間地政士及仲介業者，定期蒐集土地及房地的買賣成交行情，彙整為「房地產交易價格簡訊」，以季報的形式公開，包括標的座落、移轉面積、房地交易價格等等，全台灣區分各縣市及行政區，一筆一筆條列呈現，每年總計約三萬筆資料可供查詢。

羅司長指出，除了單筆資料之外，有關房地產景氣走勢之觀察，民眾可參考由內政部營建署架設的「住宅統計資訊網」，內容包含國內外房地產景氣走勢指數、台灣房地產景氣動向調查、住宅需求動向調查，以及公部門匯整統計的住宅相關統計，像是建造執照、使用執照、契稅買賣件數等等，民眾可以藉此研判房市景氣變動走勢。

目前營建署積極推動「全國不動產交易價格資料庫」，計劃整合國有財產局、司法院法拍資料、金融聯合徵信中心等單位，提供小範圍（路段或街廓）的房地產交易價格查詢，銀行、民眾及房地產業，未來將有更多更精確的成交資料可供參考。

不過該計畫目前還在整合階段，營建署國宅組表示，該網站將於今年七月初步完成。 至於房地產的春燕是否已經真的到來？羅司長表示，房市景氣究竟是反彈還是復甦，主要還是要看這一波回春維持多久，如果買氣力道持續半年到一年，應該就可以確定復甦了。




花敬群（玄奘大學財務金融系 副教授）





花敬群：市場機制的力量勝過一切，成交價其實就是合理價。
市價就是合理房價

玄奘大學財務金融系副教授花敬群鑽研台灣房市長達二十年，在房地產學者圈中，對市場論點傾向客觀中立，自樹一格。

花教授認為，在房地產經濟體中，因為市場規模十分龐大，連政府都沒有能力「干預市場」、左右市場價格；換句話說，市場機制的力量勝過一切，所以他認為：「市價就是合理價」。

能夠成為成交市價，就表示買方與賣方達到一定程度的共識，只要買賣雙方有共識，便沒有合不合理的問題了。畢竟房屋買賣過程中，主觀因素居多，很難為「合理」房價找一個通則定義。

如果一定要找出一個法則，那應該是「開發商有利潤、投資者有薄利、消費者買得起」，達到三贏的平衡，花教授如此定義。

只是，若將焦點回到房價，花教授補充，現在市價就是合理價，但是有下跌壓力。房價下跌的關鍵，主因還是來自於全球經濟惡化持續。

花敬群表示，這波房地產景氣下挫，與房地產產業本身關聯並不大，過去所謂的超額供給、股價暴跌等等造成房價下殺的因素，在這一波走勢中，「病況」並不嚴重，房市景氣下滑，主要還是受制於總體經濟的干擾。

因此，回歸到主體問題，簡單來講，如果全球經濟沒有回春，台灣房地產景氣就不見真正的春燕。然而，以美國為首的全球經濟景氣，在目前看來，今年第二季結束前，都還有持續惡化的風險。

花敬群認為，台灣房市景氣，有可能從南部開始復甦，因為在這波金融海嘯中，南部地區財富減損相對較小，房市泡沫也小，現在房價又不高，最具有優先漲價的條件。

他也建議，建商應該在不景氣時亟思退場之道，先行保持戰力暫時離開，下一波才能再上戰場，將利基點放在未來。總之，他認為現在是短空長多，只要捱過這一波，房市景氣有機會大好個二十年。




黃鵬言希（台北市房仲公會 理事長、美商ERA易而安不動產 總經理）





黃鵬言希：供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。
供需平衡就是合理房價

今年剛當選台北市房仲公會理事長黃鵬言希，則是以供需法則來看待合理房價。

黃理事長同時也是美商ERA易而安不動產總經理，他對於社會輿論對台北市房價的撻伐頗不以為然。

他表示，供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。

他舉例說，鑽石這麼貴，卻很少人會質疑鑽石價格，因為它很稀有；一公升汽油二十五元，一瓶水六百ＣＣ二十元，水都比油還要貴，看起來也似乎是不合理，但是因為有市場需求，水被賦予新的價值，所以不能單用價格來評估價值。

也就是說，只要買方認同的價格，就是合理價。黃理事長表示，高房價是房市未來無可避免的趨勢，尤其是資源集中的大都會區，就業機會帶來人潮、引進住宅需求，一般年輕人買不起市中心精華區房屋，本來就很正常，每一種商品都有等級，買不起並不等於不合理。

黃理事長表示，一般人慣用以所得衡量房價，計算出房價所得比來評估房價是否合理，這是學習國外的評量方式；但是台灣的家戶所得資訊，不像國外這麼透明，真正家戶所得收入，大部分不易據實查核，而且是所得愈高隱匿愈多。所以參考房價所得比，數據一定會偏高，這樣看待房價反而是不合理的。

易而安不動產在新加坡也有分店，黃理事長說，今年到新加坡考察房地產，發現新加坡的房價與外資息息相關，新加坡房屋資訊透明度高，吸引外資相繼投資，房地產蓬勃發展。

反觀台灣，房地產資訊透明度低，造成外資投資台灣房地產的一大門檻，影響外資入台意願，如果台灣房屋買賣資訊能漸漸走向透明化，一定有助於台灣往國際化發展，而國際化的台北，房價應該還有三成左右的成長空間。




黃烱輝 （高雄市代銷公會 理事長）





黃烱輝：合理房價計算過程，北高標準應該一致。
高雄房價偏低 也是一種「不合理」

一般人都習慣用「所得」來衡量房價合理性，這是普遍的社會認同方式，可說是對合理房價的第一聯想；但是在爭取最大利益的前提下，買貴，會覺得多付，買便宜，卻不會覺得少付，這是很有趣的現象。

所謂「合理性」的聲討聲浪，大多是以高價要求降價為主，很少聽到是因為低價而要求漲價的。買不起，覺得貴，自然產生不合理的質疑；買得起，買便宜了，壓根不會想到賣價的合理性問題。買方總認為，「會能賣這個價格，建商一定有得賺，價格就是合理」，這也是人之常情。

但是這樣的邏輯套用在房地產上，卻顯得缺乏正義感。北台灣都會區房價被認為偏高，以所得衡量房價，降價有理；如果同樣的邏輯從中南部角度來看，一樣用所得衡量房價，那麼，是不是就應該是，漲價有理？

高雄市代銷公會理事長黃烱輝，就提出上述的說法，深深為高雄市房價抱屈。

長期觀察台北市與高雄市家戶所得比，變動幅度很小，大約維持在台北市為高雄市的一點三倍。因此，按照上述邏輯，台北市房價理論上應該跟高雄市房價相差一點三倍。

若以高雄市房價為基準，現在單價大約十二萬，這樣算起來，台北市新成屋房價應該只有十五點六萬，建商顯然是無法接受；如果是以台北市房價為基準，新成屋平均單價大約是五十六萬，那麼高雄市新成屋應該要有四十三萬水準，這數字恐怕連高雄市長也未曾想過。
那麼，是誰合理？誰不合理？

黃理事長表示，學者認為台北市房價太高不合理，應該降價；卻沒有為高雄房價說句公道話，沒有以同樣的標準來呼籲高雄房價太低應該要漲價。

黃理事長說，合理房價的計算過程，最重要的是北高標準一致，台北市用所得收入衡量房價，那麼高雄市應該也得用同樣方式計算合理房價，該漲該降統一標準，這樣一來，才有說服力。




蘇松棱（圓石灘廣告有限公司 總經理）





蘇松棱：寧可在景氣悲觀的時候買好房子，而不要在景氣樂觀時買到不好的房子。
價值大於價格 就是合理價

「寧可在景氣悲觀的時候買好房子，而不要在景氣樂觀時買到不好的房子」圓石灘廣告總經理蘇松棱，一語道出十幾年房地產經驗的買屋哲學。

圓石灘廣告專營台北縣及桃園地區房地產行銷，行銷個案主要都是以首購及首換產品為主，購屋對象以年輕人居多。看到這幾年房價這樣的波動，蘇總心中感觸很深。

蘇總表示，在他的經營區域（台北縣、桃園縣），基本上沒有質疑「合理房價」的問題，因為實質房價本來就遠低於負擔能力；再經過這一波的殺戮戰場，房子幾乎是「人人買得起」，只是選擇性的問題。

「當價值大於價格時，無論何種時期，消費者都會出手購買」，「價值與價格之間的衡量，主要繫於區域認定、負擔能力、人口結構及產品競爭力等四大因素」。基本上，蘇總認為，買方普遍用這四個要素衡量房屋價值，當價格高於價值時，買方不會出手買；反過來當價值高於價格時，無論景氣好壞，買方都會進場。而衡量價值與價格的這把尺，長短標準就因人而異了。

桃園及台北縣非都會區，現在房價這麼低，買方並沒有覺得房價不合理，大多數只是想跟著輿論起鬨撿便宜，蘇總無奈地說。

桃園地區房價現在可說是新低點，十年前桃園市中心個案，當時的預售單價十五萬至十六萬，銷售率達七成以上，可見負擔能力不是問題；十年來桃園所得增加百分之八，每戶家庭年均所得達到一百二十一萬，照理說房價應該要跟上所得的腳步，至少平均要達到十八萬以上的水準，現在成交均價卻不到十二萬，顯然還有一大段『補漲空間』。

而桃園地區未來最被看好的區域，分別為中正路藝文特區、中壢SOGO商圈及八德大湳商圈。 按照蘇總的說法，林口也是被低估的區域。一提到北台灣餘屋，必定直指台北縣，而一說到台北縣餘屋，焦點勢必鎖定在林口；蘇總卻不這麼認為，他認為林口只有少數個案有餘屋問題。

這與一般人認為林口房屋供給過量、有降價壓力的看法截然不同。蘇總表示，林口推案量大是個事實，但是總戶數在兩百戶以下的大樓個案，銷售狀況都還算不錯，平均銷售率大約都在六成以上。

而案量大、銷售慢，這也是很正常的邏輯，只是因為林口新案集中、個案數又多，才會讓人有餘屋過多的錯覺。他認為林口大樓單價，每坪應該有十五萬到二十萬的水準才合理，而民國一○三年機場捷運通車後，林口大樓單價上漲到二十萬以上，都不為過。




採訪後記




這次的訪查很有趣，發現熟悉房地產訊息的房地產專家學者，還是會很專業地，用所得來談房價，無論認同與否，總是會評論一下兩者之間的合理性。

地政司羅司長，花敬群和黃鵬言希都是市場機制導向，誠如花敬群所說的，談到合理，重點是在合『誰』的理，買賣不成交，就是因為你的理和我的理不同；買賣能成交，就是因為理已相同，就是合理。只是，在市場機制的現況價格下，對未來房價的看法，業者長短期都看多，學者只看好長期房價。

黃烱輝及蘇松棱分別為房價偏低的高雄市及桃園、林口地區發聲，這些地區公共建設不落人後，房價卻跟不上腳步，跟跌不跟漲的現象好像也是有點不公平。

但黃烱輝及蘇松棱兩人對未來房價都很樂觀，人口密集、交通建設，房價沒有低落的藉口，預估至少還有兩成以上的空間。

結論是，長期房價都看好，選好區位及產品，現在買來自用，並無不妥。




更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw

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發表人　2009 大跌元年 2009-06-23 22:41:00 J 作者名片檔




IP：220.128.65.*
發表數：2491
2009年不動產景氣趨勢解讀(1)自從信義房屋發稿認為09年4月的建物買賣移轉登記棟數突破三萬棟，認為已經突破過去十年平均月均量，而提出市場買氣回升的觀點後，市場上看多聲音四起，交易量突破十年月均量當然是一個正面的消息，至少代表一部份市場的信心回籠，而不論自住或投資者，有較多的人願意在此時進場。然而，房地產市場不能只看一個月的表現；雖然從三月到四月，房市已經連續二個月交易量有正成長，但我仍保守的看待現在的市況。


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Posted by turtlekk at 天空部落 │15:15:24 │ 回應(2) │ 引用(0) │不動產市場分析與評論
May 22, 2009
台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始

近一週來，包含台北市、台中市、台南市、高雄市等主要都會區的建物買賣移轉登記棟數陸續公佈，媒體多以台北市為例解讀交易量回穩並認為信心回復，我的觀察則有些許不同見解。

台北市2009年的累積年增率，從一月的-47.5%到四月的-31.1%，呈現衰退幅度縮小的趨勢，四月單月的年增率達-30.2%，月增率則為1.7%，因此，我認為交易量短線觸底反彈的行情已經「回穩」，再北、中、南、高等四市中，台北市反彈得最高，「回穩」的幅度也最明顯，而台南市、高雄市或許由於投資需求沒有中北部多，加上過去幾年房價的漲幅原本就較低，3~4月交易量的「築底現象」反而較為明顯。

然而，整體來看，四個主要都市前四個月的累積年增率均高達負的25%以上，顯示景氣的衰退速度雖有減緩，但仍未「脫離險境」。我講未脫離險境的意思是，在不動產市場中，量與價是有連動關係的，價必須得到量的支撐才是有意義，換句話說「有量就有價，沒量價就撐不住」，目前交易量的衰退還是非常快速，要記得過去五年，交易量年增率最大的衰退也不過是2008年的負8.5%，2009年已經過了三分之一，整體交易量的衰退幅度仍有去年的二到四倍之速；然而從代表新屋價格的國泰房價指數及中古屋價格的信義房價指數都未見大幅的價格修正，這才是真正令我擔心之處。

國泰房價指數從09Q1才開始下修(全國指數及台北市指數皆是)，全國指數09Q1的季增率幅度僅有負1.65%，台北市指數季增率約負1.96%；信義房價指數從08Q2開始下修，全國指數至今(09Q1)累積跌幅約11%，台北市指數至今(09Q1)的累積跌幅約7.8%，相較於這幾年上漲的幅度，令人感覺到其實沒甚麼跌。

從新推個案市場來看，景象就令人更為擔心，住展雜誌調查結果顯示，所謂的「520檔期」(依住展雜誌的定義為5月15日到6月15日公開之個案)，北台灣將有655億元的推案量，較去年同期之1182億元減少了45%，這個衰退的幅度大致跟台北市今年第一季住宅類建照年增率負46.6%相當，意味供給量縮還是正在發生的事實；但同時該調查也揭露了其中有170億元為「豪宅」，佔全部案量的34%，雖然媒體解讀為作多，我卻認為這樣的結構不合理也不正常，若市場只以豪宅來撐盤，只寄望有錢人進場，這並不是一個正常的築底方式，反倒令人有為行銷而作多的聯想。

我比較支持張金鶚老師5/18在年代聚焦360的見解，「房市的危機才要開始」，因為量已經快速萎縮，但房價卻該跌不跌。根據現有資訊推估，假設沒有更多來自總體經濟的好消息，2009年全年的建物交易量有可能較2008年下滑15%~18%，也就是2009年交易量(建物買賣移轉登記棟數)將界於31.1萬棟至32.2萬棟間，這算是非常大的量的衰退了，如此我推測房價的主跌段可能還沒發生。

此外，目前市場的氛圍令人感到憂心，業者的訊息佔據了多數媒體的版面，以個案或者特殊的次市場表現來推論整體市場的趨勢，A11的標出我倒寧願從富邦在具穩定收益標的的投資決策來看待，畢竟要找到100億元以上投資標的，又有穩定4%以上的年報酬率，在這個時機點還真是難得；其他得標個案則應各有得標者在土地開發上的考量，業者必須為自己的投資決策負責，而需求面動能決定了成敗，但無論如何，這都不能代表市場的現狀，就是交易量仍然持續、大幅萎縮的事實。

況且，現在訊息的呈現，「個體面作多的消息多，總體面壞的消息多」，5/21主計處又公佈GDP2009Q1年增率負成長10.24%，預估2009年全年經濟負成長下修到負4.25%的「壞消息」，雖然官員說最壞應該已經過去，但復甦之路還遠得很，那到底要怎麼看？因此，我認為目前的市場結構與訊息透明度「很危險」，當然業者在商言商，無可厚非，我只覺得這個市場的氛圍似乎有扭曲的意味，所以我才會說房市的危機才要開始，當市場不正視現實，業者只一味擠壓這個市場僅有的能量，我實在樂觀不起來。




台北市、台中市、台南市、高雄市2009年建物買賣移轉登記棟數年增率(YoY)及月增率(MoM)統計表






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May 14, 2009
房價一坪多少才合理？(轉載)本文作者為住展雜誌網站總監陳韻如小姐，感謝陳韻如小姐同意轉載

【文/陳韻如 攝影/邱添榮】每個人心中一把尺、一個秤， 量長短、秤輕重。沒有對或錯，只是立場不同。是不是該進場買房子， 焦點大都鎖定在房價的數字問題 究竟怎樣的房價才算合理？首篇先看看房地產專家對合理的定義，下篇再聽聽一般民眾對合理房價的想法。




專家定義下的合理房價




所得衡量房價最常用 買不起不等於不合理

所謂「專家」，是指長期關注房地產業的學者、媒體，或是房地產業者本身，以及相關業者，像是銀行之類的。這群專家，長時間都身處房地產界，成天看房地產、談房地產、思考房地產，算是對房地產深度了解的一個族群。

在「接觸多、了解多」的前提下，對房價合理性的見解，應該更具有參考價值。究竟在他們心中，盤算著什麼樣的公式，來看待合理房價、評估進場購屋的時間點呢？




羅光宗（內政部地政司 司長）





羅光宗：政府缺乏法源支持，無法強制要求民間單位提供確切的成交資料。
交易資訊不對等 合理房價繫於市場機制

房價是否合理，個人價值判斷標準不一，但是協助房價判斷的參考數據，卻是十分重要，目前民眾對合理房價多所困惑，主要就是因為房屋買賣交易資訊不對等，這部份還有很多成長的空間，地政司羅司長語重心長地表示。

站在消費者立場，房價資訊透明化，絕對有助於合理房價的研判，也就是說，如果民眾能夠得知房屋的實際成交時間及價格，就可以進一步判斷，在當時的經濟環境及房市景氣之下，這間房子的實質價值。

再反推到目前的社會經濟及產業氛圍，民眾就可以清楚比較，究竟怎樣的房價才是合理的，或是研判這幾年來這間房子的增值實力優或不優。

羅司長表示，房屋買賣的實際成交價格，主要掌握在建設公司、房仲業者及金融單位，但由於缺乏法源支持，無法強制要求上述單位提供確切的成交資料。

目前過渡時期的作法，是由內政部地政司向民間地政士及仲介業者，定期蒐集土地及房地的買賣成交行情，彙整為「房地產交易價格簡訊」，以季報的形式公開，包括標的座落、移轉面積、房地交易價格等等，全台灣區分各縣市及行政區，一筆一筆條列呈現，每年總計約三萬筆資料可供查詢。

羅司長指出，除了單筆資料之外，有關房地產景氣走勢之觀察，民眾可參考由內政部營建署架設的「住宅統計資訊網」，內容包含國內外房地產景氣走勢指數、台灣房地產景氣動向調查、住宅需求動向調查，以及公部門匯整統計的住宅相關統計，像是建造執照、使用執照、契稅買賣件數等等，民眾可以藉此研判房市景氣變動走勢。

目前營建署積極推動「全國不動產交易價格資料庫」，計劃整合國有財產局、司法院法拍資料、金融聯合徵信中心等單位，提供小範圍（路段或街廓）的房地產交易價格查詢，銀行、民眾及房地產業，未來將有更多更精確的成交資料可供參考。

不過該計畫目前還在整合階段，營建署國宅組表示，該網站將於今年七月初步完成。 至於房地產的春燕是否已經真的到來？羅司長表示，房市景氣究竟是反彈還是復甦，主要還是要看這一波回春維持多久，如果買氣力道持續半年到一年，應該就可以確定復甦了。




花敬群（玄奘大學財務金融系 副教授）





花敬群：市場機制的力量勝過一切，成交價其實就是合理價。
市價就是合理房價

玄奘大學財務金融系副教授花敬群鑽研台灣房市長達二十年，在房地產學者圈中，對市場論點傾向客觀中立，自樹一格。

花教授認為，在房地產經濟體中，因為市場規模十分龐大，連政府都沒有能力「干預市場」、左右市場價格；換句話說，市場機制的力量勝過一切，所以他認為：「市價就是合理價」。

能夠成為成交市價，就表示買方與賣方達到一定程度的共識，只要買賣雙方有共識，便沒有合不合理的問題了。畢竟房屋買賣過程中，主觀因素居多，很難為「合理」房價找一個通則定義。

如果一定要找出一個法則，那應該是「開發商有利潤、投資者有薄利、消費者買得起」，達到三贏的平衡，花教授如此定義。

只是，若將焦點回到房價，花教授補充，現在市價就是合理價，但是有下跌壓力。房價下跌的關鍵，主因還是來自於全球經濟惡化持續。

花敬群表示，這波房地產景氣下挫，與房地產產業本身關聯並不大，過去所謂的超額供給、股價暴跌等等造成房價下殺的因素，在這一波走勢中，「病況」並不嚴重，房市景氣下滑，主要還是受制於總體經濟的干擾。

因此，回歸到主體問題，簡單來講，如果全球經濟沒有回春，台灣房地產景氣就不見真正的春燕。然而，以美國為首的全球經濟景氣，在目前看來，今年第二季結束前，都還有持續惡化的風險。

花敬群認為，台灣房市景氣，有可能從南部開始復甦，因為在這波金融海嘯中，南部地區財富減損相對較小，房市泡沫也小，現在房價又不高，最具有優先漲價的條件。

他也建議，建商應該在不景氣時亟思退場之道，先行保持戰力暫時離開，下一波才能再上戰場，將利基點放在未來。總之，他認為現在是短空長多，只要捱過這一波，房市景氣有機會大好個二十年。




黃鵬言希（台北市房仲公會 理事長、美商ERA易而安不動產 總經理）





黃鵬言希：供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。
供需平衡就是合理房價

今年剛當選台北市房仲公會理事長黃鵬言希，則是以供需法則來看待合理房價。

黃理事長同時也是美商ERA易而安不動產總經理，他對於社會輿論對台北市房價的撻伐頗不以為然。

他表示，供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。

他舉例說，鑽石這麼貴，卻很少人會質疑鑽石價格，因為它很稀有；一公升汽油二十五元，一瓶水六百ＣＣ二十元，水都比油還要貴，看起來也似乎是不合理，但是因為有市場需求，水被賦予新的價值，所以不能單用價格來評估價值。

也就是說，只要買方認同的價格，就是合理價。黃理事長表示，高房價是房市未來無可避免的趨勢，尤其是資源集中的大都會區，就業機會帶來人潮、引進住宅需求，一般年輕人買不起市中心精華區房屋，本來就很正常，每一種商品都有等級，買不起並不等於不合理。

黃理事長表示，一般人慣用以所得衡量房價，計算出房價所得比來評估房價是否合理，這是學習國外的評量方式；但是台灣的家戶所得資訊，不像國外這麼透明，真正家戶所得收入，大部分不易據實查核，而且是所得愈高隱匿愈多。所以參考房價所得比，數據一定會偏高，這樣看待房價反而是不合理的。

易而安不動產在新加坡也有分店，黃理事長說，今年到新加坡考察房地產，發現新加坡的房價與外資息息相關，新加坡房屋資訊透明度高，吸引外資相繼投資，房地產蓬勃發展。

反觀台灣，房地產資訊透明度低，造成外資投資台灣房地產的一大門檻，影響外資入台意願，如果台灣房屋買賣資訊能漸漸走向透明化，一定有助於台灣往國際化發展，而國際化的台北，房價應該還有三成左右的成長空間。




黃烱輝 （高雄市代銷公會 理事長）





黃烱輝：合理房價計算過程，北高標準應該一致。
高雄房價偏低 也是一種「不合理」

一般人都習慣用「所得」來衡量房價合理性，這是普遍的社會認同方式，可說是對合理房價的第一聯想；但是在爭取最大利益的前提下，買貴，會覺得多付，買便宜，卻不會覺得少付，這是很有趣的現象。

所謂「合理性」的聲討聲浪，大多是以高價要求降價為主，很少聽到是因為低價而要求漲價的。買不起，覺得貴，自然產生不合理的質疑；買得起，買便宜了，壓根不會想到賣價的合理性問題。買方總認為，「會能賣這個價格，建商一定有得賺，價格就是合理」，這也是人之常情。

但是這樣的邏輯套用在房地產上，卻顯得缺乏正義感。北台灣都會區房價被認為偏高，以所得衡量房價，降價有理；如果同樣的邏輯從中南部角度來看，一樣用所得衡量房價，那麼，是不是就應該是，漲價有理？

高雄市代銷公會理事長黃烱輝，就提出上述的說法，深深為高雄市房價抱屈。

長期觀察台北市與高雄市家戶所得比，變動幅度很小，大約維持在台北市為高雄市的一點三倍。因此，按照上述邏輯，台北市房價理論上應該跟高雄市房價相差一點三倍。

若以高雄市房價為基準，現在單價大約十二萬，這樣算起來，台北市新成屋房價應該只有十五點六萬，建商顯然是無法接受；如果是以台北市房價為基準，新成屋平均單價大約是五十六萬，那麼高雄市新成屋應該要有四十三萬水準，這數字恐怕連高雄市長也未曾想過。
那麼，是誰合理？誰不合理？

黃理事長表示，學者認為台北市房價太高不合理，應該降價；卻沒有為高雄房價說句公道話，沒有以同樣的標準來呼籲高雄房價太低應該要漲價。

黃理事長說，合理房價的計算過程，最重要的是北高標準一致，台北市用所得收入衡量房價，那麼高雄市應該也得用同樣方式計算合理房價，該漲該降統一標準，這樣一來，才有說服力。




蘇松棱（圓石灘廣告有限公司 總經理）





蘇松棱：寧可在景氣悲觀的時候買好房子，而不要在景氣樂觀時買到不好的房子。
價值大於價格 就是合理價

「寧可在景氣悲觀的時候買好房子，而不要在景氣樂觀時買到不好的房子」圓石灘廣告總經理蘇松棱，一語道出十幾年房地產經驗的買屋哲學。

圓石灘廣告專營台北縣及桃園地區房地產行銷，行銷個案主要都是以首購及首換產品為主，購屋對象以年輕人居多。看到這幾年房價這樣的波動，蘇總心中感觸很深。

蘇總表示，在他的經營區域（台北縣、桃園縣），基本上沒有質疑「合理房價」的問題，因為實質房價本來就遠低於負擔能力；再經過這一波的殺戮戰場，房子幾乎是「人人買得起」，只是選擇性的問題。

「當價值大於價格時，無論何種時期，消費者都會出手購買」，「價值與價格之間的衡量，主要繫於區域認定、負擔能力、人口結構及產品競爭力等四大因素」。基本上，蘇總認為，買方普遍用這四個要素衡量房屋價值，當價格高於價值時，買方不會出手買；反過來當價值高於價格時，無論景氣好壞，買方都會進場。而衡量價值與價格的這把尺，長短標準就因人而異了。

桃園及台北縣非都會區，現在房價這麼低，買方並沒有覺得房價不合理，大多數只是想跟著輿論起鬨撿便宜，蘇總無奈地說。

桃園地區房價現在可說是新低點，十年前桃園市中心個案，當時的預售單價十五萬至十六萬，銷售率達七成以上，可見負擔能力不是問題；十年來桃園所得增加百分之八，每戶家庭年均所得達到一百二十一萬，照理說房價應該要跟上所得的腳步，至少平均要達到十八萬以上的水準，現在成交均價卻不到十二萬，顯然還有一大段『補漲空間』。

而桃園地區未來最被看好的區域，分別為中正路藝文特區、中壢SOGO商圈及八德大湳商圈。 按照蘇總的說法，林口也是被低估的區域。一提到北台灣餘屋，必定直指台北縣，而一說到台北縣餘屋，焦點勢必鎖定在林口；蘇總卻不這麼認為，他認為林口只有少數個案有餘屋問題。

這與一般人認為林口房屋供給過量、有降價壓力的看法截然不同。蘇總表示，林口推案量大是個事實，但是總戶數在兩百戶以下的大樓個案，銷售狀況都還算不錯，平均銷售率大約都在六成以上。

而案量大、銷售慢，這也是很正常的邏輯，只是因為林口新案集中、個案數又多，才會讓人有餘屋過多的錯覺。他認為林口大樓單價，每坪應該有十五萬到二十萬的水準才合理，而民國一○三年機場捷運通車後，林口大樓單價上漲到二十萬以上，都不為過。




採訪後記




這次的訪查很有趣，發現熟悉房地產訊息的房地產專家學者，還是會很專業地，用所得來談房價，無論認同與否，總是會評論一下兩者之間的合理性。

地政司羅司長，花敬群和黃鵬言希都是市場機制導向，誠如花敬群所說的，談到合理，重點是在合『誰』的理，買賣不成交，就是因為你的理和我的理不同；買賣能成交，就是因為理已相同，就是合理。只是，在市場機制的現況價格下，對未來房價的看法，業者長短期都看多，學者只看好長期房價。

黃烱輝及蘇松棱分別為房價偏低的高雄市及桃園、林口地區發聲，這些地區公共建設不落人後，房價卻跟不上腳步，跟跌不跟漲的現象好像也是有點不公平。

但黃烱輝及蘇松棱兩人對未來房價都很樂觀，人口密集、交通建設，房價沒有低落的藉口，預估至少還有兩成以上的空間。

結論是，長期房價都看好，選好區位及產品，現在買來自用，並無不妥。




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發表人　2009 大跌元年 2009-06-23 23:11:39 J 作者名片檔




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2009年不動產景氣趨勢解讀(1)自從信義房屋發稿認為09年4月的建物買賣移轉登記棟數突破三萬棟，認為已經突破過去十年平均月均量，而提出市場買氣回升的觀點後，市場上看多聲音四起，交易量突破十年月均量當然是一個正面的消息，至少代表一部份市場的信心回籠，而不論自住或投資者，有較多的人願意在此時進場。然而，房地產市場不能只看一個月的表現；雖然從三月到四月，房市已經連續二個月交易量有正成長，但我仍保守的看待現在的市況。


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Posted by turtlekk at 天空部落 │15:15:24 │ 回應(2) │ 引用(0) │不動產市場分析與評論
May 22, 2009
台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始

近一週來，包含台北市、台中市、台南市、高雄市等主要都會區的建物買賣移轉登記棟數陸續公佈，媒體多以台北市為例解讀交易量回穩並認為信心回復，我的觀察則有些許不同見解。

台北市2009年的累積年增率，從一月的-47.5%到四月的-31.1%，呈現衰退幅度縮小的趨勢，四月單月的年增率達-30.2%，月增率則為1.7%，因此，我認為交易量短線觸底反彈的行情已經「回穩」，再北、中、南、高等四市中，台北市反彈得最高，「回穩」的幅度也最明顯，而台南市、高雄市或許由於投資需求沒有中北部多，加上過去幾年房價的漲幅原本就較低，3~4月交易量的「築底現象」反而較為明顯。

然而，整體來看，四個主要都市前四個月的累積年增率均高達負的25%以上，顯示景氣的衰退速度雖有減緩，但仍未「脫離險境」。我講未脫離險境的意思是，在不動產市場中，量與價是有連動關係的，價必須得到量的支撐才是有意義，換句話說「有量就有價，沒量價就撐不住」，目前交易量的衰退還是非常快速，要記得過去五年，交易量年增率最大的衰退也不過是2008年的負8.5%，2009年已經過了三分之一，整體交易量的衰退幅度仍有去年的二到四倍之速；然而從代表新屋價格的國泰房價指數及中古屋價格的信義房價指數都未見大幅的價格修正，這才是真正令我擔心之處。

國泰房價指數從09Q1才開始下修(全國指數及台北市指數皆是)，全國指數09Q1的季增率幅度僅有負1.65%，台北市指數季增率約負1.96%；信義房價指數從08Q2開始下修，全國指數至今(09Q1)累積跌幅約11%，台北市指數至今(09Q1)的累積跌幅約7.8%，相較於這幾年上漲的幅度，令人感覺到其實沒甚麼跌。

從新推個案市場來看，景象就令人更為擔心，住展雜誌調查結果顯示，所謂的「520檔期」(依住展雜誌的定義為5月15日到6月15日公開之個案)，北台灣將有655億元的推案量，較去年同期之1182億元減少了45%，這個衰退的幅度大致跟台北市今年第一季住宅類建照年增率負46.6%相當，意味供給量縮還是正在發生的事實；但同時該調查也揭露了其中有170億元為「豪宅」，佔全部案量的34%，雖然媒體解讀為作多，我卻認為這樣的結構不合理也不正常，若市場只以豪宅來撐盤，只寄望有錢人進場，這並不是一個正常的築底方式，反倒令人有為行銷而作多的聯想。

我比較支持張金鶚老師5/18在年代聚焦360的見解，「房市的危機才要開始」，因為量已經快速萎縮，但房價卻該跌不跌。根據現有資訊推估，假設沒有更多來自總體經濟的好消息，2009年全年的建物交易量有可能較2008年下滑15%~18%，也就是2009年交易量(建物買賣移轉登記棟數)將界於31.1萬棟至32.2萬棟間，這算是非常大的量的衰退了，如此我推測房價的主跌段可能還沒發生。

此外，目前市場的氛圍令人感到憂心，業者的訊息佔據了多數媒體的版面，以個案或者特殊的次市場表現來推論整體市場的趨勢，A11的標出我倒寧願從富邦在具穩定收益標的的投資決策來看待，畢竟要找到100億元以上投資標的，又有穩定4%以上的年報酬率，在這個時機點還真是難得；其他得標個案則應各有得標者在土地開發上的考量，業者必須為自己的投資決策負責，而需求面動能決定了成敗，但無論如何，這都不能代表市場的現狀，就是交易量仍然持續、大幅萎縮的事實。

況且，現在訊息的呈現，「個體面作多的消息多，總體面壞的消息多」，5/21主計處又公佈GDP2009Q1年增率負成長10.24%，預估2009年全年經濟負成長下修到負4.25%的「壞消息」，雖然官員說最壞應該已經過去，但復甦之路還遠得很，那到底要怎麼看？因此，我認為目前的市場結構與訊息透明度「很危險」，當然業者在商言商，無可厚非，我只覺得這個市場的氛圍似乎有扭曲的意味，所以我才會說房市的危機才要開始，當市場不正視現實，業者只一味擠壓這個市場僅有的能量，我實在樂觀不起來。




台北市、台中市、台南市、高雄市2009年建物買賣移轉登記棟數年增率(YoY)及月增率(MoM)統計表






Posted by turtlekk at 天空部落 │16:35:51 │ 回應(2) │ 引用(0) │不動產市場分析與評論
May 14, 2009
房價一坪多少才合理？(轉載)本文作者為住展雜誌網站總監陳韻如小姐，感謝陳韻如小姐同意轉載

【文/陳韻如 攝影/邱添榮】每個人心中一把尺、一個秤， 量長短、秤輕重。沒有對或錯，只是立場不同。是不是該進場買房子， 焦點大都鎖定在房價的數字問題 究竟怎樣的房價才算合理？首篇先看看房地產專家對合理的定義，下篇再聽聽一般民眾對合理房價的想法。




專家定義下的合理房價




所得衡量房價最常用 買不起不等於不合理

所謂「專家」，是指長期關注房地產業的學者、媒體，或是房地產業者本身，以及相關業者，像是銀行之類的。這群專家，長時間都身處房地產界，成天看房地產、談房地產、思考房地產，算是對房地產深度了解的一個族群。

在「接觸多、了解多」的前提下，對房價合理性的見解，應該更具有參考價值。究竟在他們心中，盤算著什麼樣的公式，來看待合理房價、評估進場購屋的時間點呢？




羅光宗（內政部地政司 司長）





羅光宗：政府缺乏法源支持，無法強制要求民間單位提供確切的成交資料。
交易資訊不對等 合理房價繫於市場機制

房價是否合理，個人價值判斷標準不一，但是協助房價判斷的參考數據，卻是十分重要，目前民眾對合理房價多所困惑，主要就是因為房屋買賣交易資訊不對等，這部份還有很多成長的空間，地政司羅司長語重心長地表示。

站在消費者立場，房價資訊透明化，絕對有助於合理房價的研判，也就是說，如果民眾能夠得知房屋的實際成交時間及價格，就可以進一步判斷，在當時的經濟環境及房市景氣之下，這間房子的實質價值。

再反推到目前的社會經濟及產業氛圍，民眾就可以清楚比較，究竟怎樣的房價才是合理的，或是研判這幾年來這間房子的增值實力優或不優。

羅司長表示，房屋買賣的實際成交價格，主要掌握在建設公司、房仲業者及金融單位，但由於缺乏法源支持，無法強制要求上述單位提供確切的成交資料。

目前過渡時期的作法，是由內政部地政司向民間地政士及仲介業者，定期蒐集土地及房地的買賣成交行情，彙整為「房地產交易價格簡訊」，以季報的形式公開，包括標的座落、移轉面積、房地交易價格等等，全台灣區分各縣市及行政區，一筆一筆條列呈現，每年總計約三萬筆資料可供查詢。

羅司長指出，除了單筆資料之外，有關房地產景氣走勢之觀察，民眾可參考由內政部營建署架設的「住宅統計資訊網」，內容包含國內外房地產景氣走勢指數、台灣房地產景氣動向調查、住宅需求動向調查，以及公部門匯整統計的住宅相關統計，像是建造執照、使用執照、契稅買賣件數等等，民眾可以藉此研判房市景氣變動走勢。

目前營建署積極推動「全國不動產交易價格資料庫」，計劃整合國有財產局、司法院法拍資料、金融聯合徵信中心等單位，提供小範圍（路段或街廓）的房地產交易價格查詢，銀行、民眾及房地產業，未來將有更多更精確的成交資料可供參考。

不過該計畫目前還在整合階段，營建署國宅組表示，該網站將於今年七月初步完成。 至於房地產的春燕是否已經真的到來？羅司長表示，房市景氣究竟是反彈還是復甦，主要還是要看這一波回春維持多久，如果買氣力道持續半年到一年，應該就可以確定復甦了。




花敬群（玄奘大學財務金融系 副教授）





花敬群：市場機制的力量勝過一切，成交價其實就是合理價。
市價就是合理房價

玄奘大學財務金融系副教授花敬群鑽研台灣房市長達二十年，在房地產學者圈中，對市場論點傾向客觀中立，自樹一格。

花教授認為，在房地產經濟體中，因為市場規模十分龐大，連政府都沒有能力「干預市場」、左右市場價格；換句話說，市場機制的力量勝過一切，所以他認為：「市價就是合理價」。

能夠成為成交市價，就表示買方與賣方達到一定程度的共識，只要買賣雙方有共識，便沒有合不合理的問題了。畢竟房屋買賣過程中，主觀因素居多，很難為「合理」房價找一個通則定義。

如果一定要找出一個法則，那應該是「開發商有利潤、投資者有薄利、消費者買得起」，達到三贏的平衡，花教授如此定義。

只是，若將焦點回到房價，花教授補充，現在市價就是合理價，但是有下跌壓力。房價下跌的關鍵，主因還是來自於全球經濟惡化持續。

花敬群表示，這波房地產景氣下挫，與房地產產業本身關聯並不大，過去所謂的超額供給、股價暴跌等等造成房價下殺的因素，在這一波走勢中，「病況」並不嚴重，房市景氣下滑，主要還是受制於總體經濟的干擾。

因此，回歸到主體問題，簡單來講，如果全球經濟沒有回春，台灣房地產景氣就不見真正的春燕。然而，以美國為首的全球經濟景氣，在目前看來，今年第二季結束前，都還有持續惡化的風險。

花敬群認為，台灣房市景氣，有可能從南部開始復甦，因為在這波金融海嘯中，南部地區財富減損相對較小，房市泡沫也小，現在房價又不高，最具有優先漲價的條件。

他也建議，建商應該在不景氣時亟思退場之道，先行保持戰力暫時離開，下一波才能再上戰場，將利基點放在未來。總之，他認為現在是短空長多，只要捱過這一波，房市景氣有機會大好個二十年。




黃鵬言希（台北市房仲公會 理事長、美商ERA易而安不動產 總經理）





黃鵬言希：供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。
供需平衡就是合理房價

今年剛當選台北市房仲公會理事長黃鵬言希，則是以供需法則來看待合理房價。

黃理事長同時也是美商ERA易而安不動產總經理，他對於社會輿論對台北市房價的撻伐頗不以為然。

他表示，供給少房價高、供給多房價低，這是自然不變的原理。

他舉例說，鑽石這麼貴，卻很少人會質疑鑽石價格，因為它很稀有；一公升汽油二十五元，一瓶水六百ＣＣ二十元，水都比油還要貴，看起來也似乎是不合理，但是因為有市場需求，水被賦予新的價值，所以不能單用價格來評估價值。

也就是說，只要買方認同的價格，就是合理價。黃理事長表示，高房價是房市未來無可避免的趨勢，尤其是資源集中的大都會區，就業機會帶來人潮、引進住宅需求，一般年輕人買不起市中心精華區房屋，本來就很正常，每一種商品都有等級，買不起並不等於不合理。

黃理事長表示，一般人慣用以所得衡量房價，計算出房價所得比來評估房價是否合理，這是學習國外的評量方式；但是台灣的家戶所得資訊，不像國外這麼透明，真正家戶所得收入，大部分不易據實查核，而且是所得愈高隱匿愈多。所以參考房價所得比，數據一定會偏高，這樣看待房價反而是不合理的。

易而安不動產在新加坡也有分店，黃理事長說，今年到新加坡考察房地產，發現新加坡的房價與外資息息相關，新加坡房屋資訊透明度高，吸引外資相繼投資，房地產蓬勃發展。

反觀台灣，房地產資訊透明度低，造成外資投資台灣房地產的一大門檻，影響外資入台意願，如果台灣房屋買賣資訊能漸漸走向透明化，一定有助於台灣往國際化發展，而國際化的台北，房價應該還有三成左右的成長空間。




黃烱輝 （高雄市代銷公會 理事長）





黃烱輝：合理房價計算過程，北高標準應該一致。
高雄房?