財匯資訊提供，摘自：上海證券報 2008 / 02 / 25

倘若房價拐點跡象日益明顯，那些先順勢而為者一定是受益者。在房價遠超出民眾購買力水平的情況下，在有效供應增加的情況下，開發商逆勢而為只會引來更嚴厲的調控措施，多米諾效應很可能在內外力交加下出現，而那時受損最大的必然是後知後覺者。

　　當王石發出他的拐點論時，他遭到了同行的否定甚至嘲笑。但王石仍然有條不紊地祭出了降價大旗。去年12月9日，位於廣州康王路的萬科金色康苑正式開盤，不到兩個小時即全部售罄，「原因在於萬科開盤定價13000元/平方米的均價，遠遠低於之前透露的20000元/平方米以上的價格」。今年元宵節，萬科在上海的諸多樓盤，如白馬花園、四季花城、假日風景等等優惠5%，在一貫以上漲為主旋律的上海樓市，一家房企旗下的多家樓盤統一打折，實屬罕見。

　　與以往不同的是，萬科的降價行動引起了同行的響應。上海綠地的老闆張玉良，這家上海房企的領軍者，緊追萬科，將旗下項目孝賢坊打折10%銷售。在廣州，售價低於限價房的商品房次第登場，直接導致兩百多套限價房棄購。並且，今年1月份廣州市十區一手住房成交均價為9766元/平方米，比去年10月廣州房價(11574元/平方米)有所降低。降價現象不僅意味著王石有了促使樓市拐點日漸清晰的盟友，更意味著，越來越多的房地產商開始重新評估房價走勢，作出順勢而為的選擇。這或引發多米諾骨牌效應。

　　需要指出的是，在多米諾效應中，骨牌倒下的能量是疊加的而非均衡傳遞的。當一張骨牌倒下，其重力勢能轉化為動能並轉移到第二張牌上，第二張牌將第一張牌轉移來的動能和自己倒下過程中由本身具有的重力勢能轉化來的動能之和，再傳遞到第三張牌上……如此，每張牌倒下的時候，它所具有的動能都比前一張牌大，因此它們的速度一個比一個快，也就是說，它們依次推倒的能量一個比一個大，進而產生累加效應。大不列顛哥倫比亞大學物理學家懷特海德指出，按照一張骨牌倒下時能推倒一張1.5倍體積的骨牌推理，第13張骨牌倒下時釋放的能量比第一張牌倒下時整要擴大20多億倍。如果根據這一原理製作一套骨牌，摩天大廈就會在一指之力下被轟然推倒。

　　我們不妨根據多米諾效應來分析一下房價走勢。倘若房價拐點跡象日益明顯，一定是先下手者為強，即那些先順勢而為者最先受益。其一，他們是在相對較高的價位售房。當降價風潮真正掀起，後降價者的商品售價更低。其二，先降價者競爭最小，房屋銷量最好，資金回流最快，效率的提高相當於間接提高了單位資金收益，而後降價者則相反。除此，還有順勢而為所帶來的企業形象的提升。而那些因資金壓力、價格下行壓力、銷量壓力等被迫降價者，則可能陷於被動。尤其是當降價潮引發人們對未來房價下行壓力的明確預期時，很容易形成多米諾骨牌效應。事實上，在多個國家的房價下降週期中，房價初露下降端倪時，遠沒有下降通道形成後的降幅深、降速快。這與上行通道中的房價大漲情形原理是一樣的。

　　應該認識到，王石堅持拐點論的重要依據在於需求的變化，這裡面包含著兩種情形：

　　一是因房價遠遠超過居民收入所導致的實際需求能力的下降。房屋的本質是消費品，而消費品的價格是由居民的實際購買力來決定的，任何背離甚至嚴重背離居民實際購買力水平的商品的價格走勢，都不可能持續下去；二是由保障性住房供應的增加所導致的對商品房需求的減少。誠如王石所言：「未來的福利保障系統要分兩層，一類是低收入人群，另一類是為了吸引人才，增加城市競爭力，就是把高科技人才也納入到城市福利保障系統中去。」王石對社會保障性住房的推測是比較具有前瞻性的。事實上，在高房價對高科技人才的擠出與阻礙效應產生之後，將高科技人才及其他對提升城市競爭力意義重大的人才納入保障性住房已經是大勢所趨，而由此所減少的對市場所供應商品房需求的減少，勢必影響到市場對房價未來走勢的預期。

　　不僅需求在不斷發生變化，商品房的供應環節也在發生明顯變化：

　　一是商品房投資的持續擴大。央行2月22日公佈的《2007年第四季度中國貨幣政策執行報告》顯示，2007年，全國完成房地產開發投資2.5萬億元，增長30.2%，增速比上年提高8.4個百分點，高於固定資產投資增速5.4個百分點。其中，商品住宅完成投資1.8萬億元，增長32.1%，占開發投資總量的71.2%，占比較上年增加1個百分點。直接供給的增加在滿足市場需求同時，強化人們對未來房價走勢的悲觀預測。

　　二是有效供應的增加。我國房價之所以快速上漲，與商品房有效供給的不足有關。所謂有效供給與理論上可形成的供給是相對應的，由於土地被大量囤積在開發商手中、部分商品房囤積在炒房人手中，導致理論上可形成的供給無法轉變成實際的供給(即有效供給)，加之住房的結構性失衡所造成的市場有效供應嚴重不足，助推房價上漲。但是，自去年下半年以來，國家收縮銀根，使開發商逐漸失去囤積土地的資金保障；徵收土地閒置費和「徵繳增值地價」，擠壓了開發商囤積土地的收益，並加大了其囤地的政策風險和法律風險；加息、提高二手房貸款門檻等信貸收緊措施，使炒房成本和炒房的難度越來越大。加之政府對炒房行為的其他抑制性措施及保障性住房範圍的擴大，房屋的有效供給正在增加。

　　房地產的暴利時代已經過去，開發商應該走出暴利嬌慣出來的思維定勢。中央調控房價的政策是非常明確的。在房價遠遠超出民眾實際購買力水平的情況下，在有效供應增加而實際購買力下降的情況下，開發商逆勢而為只會引來更嚴厲的調控措施，多米諾效應很可能在內外力交加下出現，而那時受損最大的必然是後知後覺者。順勢而為，加快資金的周轉，提高單位資金收益率，遠比逆勢死扛要明智得多。