貴陽街二段 環河南路 西園路屋主惜售心態濃

【曾敬德、陳宥臻╱台北報導】台北市政府劃定萬華區20多處都市更新範圍，讓萬華區的老舊社區，成為投資客眼中的「黃金屋」，儘管屋齡老舊，但只要被列入都市更新區域、土地使用分區屬「商業用地」者，與建商洽談改建若能順利進行，獲利率都上看2倍，已有建商用人頭戶先卡位。




鎖定標的
萬華的老舊街道上，許多不起眼的中古社區，都是投資客眼中的好標的。東森房屋業務總部副總經理吳駿杰表示，不少投資客卡位萬華區的老社區，尤其是萬華區已通過多個都市計劃案，劃定的都市更新區域多達20幾處，買入後等著改建獲利可觀。



商業用地獲利可觀
有巢氏房屋萬華萬大加盟店店長王政仁指出，位於貴陽街二段、環河南路，與西園路、康定路等住宅區，因土地屬於商業用地，未來改建後，容積率最高可從225%擴張到600%，也就是從原本的4樓「長高」成9樓，而原本的住戶，最佳的情況可以1戶分得2戶，但附近的住戶已嗅到改建機會，惜售心態愈來愈濃厚。
西寧南路或是貴陽街一段等住宅用地，也是投資客搶佔的熱門區域，但此區法定容積率低於商業用地，改建後分回的坪數較少，不過，從萬華多起新建案已將住宅行情炒高到每坪45~60萬元看來，若是老舊社區最後與知名建商談好改建，儘管原住戶只能1戶換1戶，但卻能從舊公寓搖身變為新大樓，有獲利倍增機會。
當然，投資都市更新的老舊社區，也有積壓資金的風險。吳駿杰表示，因為都市更新區域儘管已經被市政府劃定，但仍須大多數的居民同意改建，並與合作建商洽談改建方向，若住戶的意見分歧，就容易延誤改建時程。
去年中有投資客看準萬華都更與改建機會，在西門國小附近的峨眉街，買下屋齡30年的舊公寓，取得總價約350萬元，換算每坪單價17.5萬元，據了解，買方具有建設公司背景，且取得該戶時全數用現金繳清，再出租養樓，每月租金也有1.2萬元。
而該區老舊公寓若未來順利整合，該戶土地持分6坪，土地使用分區為商四用地，與建設合建後，預估可分回約40坪，以附近行情換算，總價至少價值1600萬元，潛在數倍的增值空間，此類投資手法，在從事整合改建或都市更新的建商身上，常可見到類似的投資模式。建商除可分得合建後原本權利分配的部分，若能更早期卡位，持有更多的土地持分，則獲利更為驚人。




協商時間長風險高
王政仁指出，有建商透過人頭戶卡位萬華的老舊公寓，慢慢進貨後，取得相對多數的土地所有權，相對要協商的私地主更少，但談改建或都市更新需要的時間相當長，5年內實現都算速度很快，雖然現在房市已難短期賺取價差，但有充沛資金的民眾，卡位都更或改建題材的區域，仍有獲利倍增的機會。

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