| 給最近想買房子自住的人一些小建議 |
| 發表者：阿志 發表數：119 IP：59.115.236.* | 2007-12-17 00:32:20 |
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別買什麼預售屋了 |
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| 回覆者：攝影師 發表數：1504 IP：203.73.87.* | 2007-12-18 20:20:19 |
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有錯字 更正 順便更改暱稱 是奉家裡長官(女性)而改 建議購買北萬華中古屋的幾個理由 1.北萬華從台北車站到河邊的廊帶大部分是政府持有地 容易設計興建 2.以前是城中區 大都是屬高強度的商四用地 容積多 易規劃新穎大樓 3.在重慶南路兩旁已分建76及56層的雙子星大樓 台北市第二 第三高 市區中樞機能"已"顯現 4.雙子星大樓以後是捷運機場"線"的起點 到桃園國際機場在此通關 替代敦"化"北"路"的豪宅風 5."新的"城市光廊 台北的新地標 新門戶(新的國門) 從此地開始 6.配合交九用地 客運轉運站 西寧國宅改建 洛陽停車場改建成景觀大樓 興建跨堤平台 河岸整治 環南高架橋下商家遷移 河岸第一排改建或興建景觀大廈 7.北萬華房價"現在"比南大同每坪低約五萬元 給您參考喔 不一定對啦 !!! |
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| 回覆者：退休攝影法拍修電腦 發表數：1504 IP：203.73.87.* | 2007-12-18 20:08:11 |
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回覆 阿志 於 ：2007-12-17 00:32:20 的發言內容
建議購買北萬華中古屋的幾個理由別買什麼預售屋了 1.北萬華從台北車站到河邊的廊帶大部分是政府持有地 容易設計興建 2.以前是城中區 大都是屬高強度的商四用地 容積多 易規劃新穎大樓 3.在重慶南路兩旁已分建76及56層的雙子星大樓 台北市第二 第三高 市區中樞機能以顯現 4.雙子星大樓以後是捷運機場現的起點 到桃園國際機場在此通關 替代敦北的豪宅風 5.城市光廊 台北的新地標 新門戶 從此地開始 6.配合交九用地 客運轉運站 西寧國宅改建 洛陽停車場改建成景觀大樓 興建跨堤平台 河岸整治 環南高架橋下商家遷移 河岸第一排改建或興建景觀大廈 7.北萬華房價憲再比南大同每坪低約五萬元 |
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| 回覆者：退休攝影法拍修電腦 發表數：1504 IP：211.74.49.* | 2007-12-17 07:55:19 |
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回覆 退休攝影法拍修電腦 於 ：2007-12-17 07:19:11 的發言內容
郝市長視察洛陽停車場並聽取西門地區更新發展簡報,指市府將整合相關意見提出未來願景及具體可行計畫(字數1399)北萬華河邊 以後是景觀第一排 市政作為城市光廊 國門的計畫 現在還可低價購買 並非每地都價高 不可攀 發布單位： 臺北市政府新聞處 發布日期： 2007-01-05 臺北市政府新聞稿 發稿單位：新聞處第四科 發稿日期：96年1月5日 聯絡人：王施佳 聯絡電話：27287552 郝市長視察洛陽停車場並聽取西門地區更新發展簡報 指市府將整合相關意見提出未來願景及具體可行計畫 為推動西區老舊社區更新，臺北市長郝龍斌昨（5）日上午視察洛陽停車場並聽取西門地區更新發展簡報。郝市長表示，市府初步規劃朝改造洛陽停車場成為一指標性景觀大樓，並評估興建跨堤設施，及推動週遭交通及環境改善，使淡水河變成親水河川，活化西門商圈，進而帶動西門地區的人潮及錢潮。郝市長強調，市府將整合相關規劃意見，提出完整的願景及具體的可行計劃。 郝市長昨日上午前往洛陽停車場視察，並至停車場的八樓頂樓眺望淡水河及周邊景觀，郝市長表示，市府希望在淡水河沿岸找一指標性地點如興建景觀大樓或興建仿古碼頭等方式，將人潮吸引至淡水河岸，利用人潮帶動錢潮，讓西區重現風華；因為洛陽停車場是公有地，在土地取得及處理上比較容易，因此市府希望朝改造洛陽停車場的方向努力。 隨後，郝市長聽取停管處簡報洛陽停車場現況及發展，以及發展局簡報以洛陽停車場作為淡水河域跨堤示範計畫。停管處在簡報中提出洛陽停車場拆除重建、增建及整建三種方案的比較分析，並建議由發展局結合周邊街區及堤外空間進行整體規劃及環境改造，以確定洛陽停車場的定位及採行方案。 發展局長許志堅則在簡報中指出，洛陽停車場興建跨堤計畫所需面對的重要課題與對策分析、整體跨堤執行策略及其他跨堤構想。許局長表示，為充分達到跨堤吸引人潮，提升地區都市環境品質，除原有停車場改善外，應併同考量推動的各項計劃就包括洛陽停車場改造、堤外空間使用調整與景觀改善、西寧國宅整修計畫、五金店街改善計畫、舊有中興國小校舍再利用及停車場南側街廓更新計畫等。許局長同時表示，因為跨堤計畫的推動涉及市府相關單位的議題與權責，建議後續先行辦理研究評估後，再確認相關執行方式。 秘書長李述德在聽取簡報後表示，市府推動改造洛陽停車場相關計畫，主要希望讓西區有「賣點」，讓西區有新的發展契機，發展局必須將此區域的相關設施景觀整合起來，並以全市的發展角度規劃，尤其必須先將願景塑造出來，再做策略選擇及交通、景觀、工程等技術問題規劃，即使有必要花錢興建都值得。 昨日陪同郝市長前往視察的市府官員包括副市長吳秀光、秘書長李述德、副秘書長陳永仁、發展局長許志堅、新聞處長羊曉東、研考會副主委翁瑞廷等人，臺北市議員吳志剛、侯冠群、李仁人及西門商圈代表多人也到場關切。 對於市府推動改造洛陽停車場計畫，市議員侯冠群建議市府應採逐步改善方式，並將整建過程中交通不便等問題的相關配套措施及民眾店家權益納入考量，同時進行西區如道路使用等重新規劃，以帶動整體西區的繁榮發展。李仁人議員則認為洛陽停車場的停車需求不大，市府進行改造計畫應該會很不錯，希望市府在推動時能留意每個單位、環結並按步就班，使其做得更好。吳志剛議員則建議市府能將西門町改造與洛陽停車場改建一起規劃。 郝市長在聽取各方意見後表示，大家的建議及構想都可以相輔相成，本來西區老舊社區更新就不只是推動改造洛陽停車場計畫。郝市長也說，市府希望透過淡水河活化、美化，並在兼具防洪功能上突破堤防限制，使淡水河成為親水河川，同時將西門商圈活化，以帶動西區的人潮與錢潮。他說，市府將面臨很大的困難與挑戰，但市府絕對有信心及決心克服困難，也期盼市府相關單位、民代及店家共同努力達成目標。 http://www.taipei.gov.tw/cgi-bin/Message/MM_msg_control?mode=viewnews&ts=46363a6a:6ca2 洛陽停車場改建 專家︰周邊也應更新 台北市長郝龍斌昨日到西門町洛陽停車場，巡視周邊交通與停車場使用狀況，為附近壅塞交通，尋找解決之道。 〔記者鄭學庸／台北報導〕為推動萬華區社區更新，台北市長郝龍斌昨天前往視察洛陽停車場聽取改建規劃簡報，針對停車管理處及都市發展局初步規劃將洛陽停車場改造為地標性景觀大樓，並評估興建跨堤親水設施，在場學者與民代都表示，應一併更新周邊西寧國宅、五金店街、連結西門商圈，才有發展遠景。 市府公有洛陽停車場位於忠孝橋旁進出北市門戶要地，地下一層、地上七層的洛陽停車場旁為環河南路五金店街、成片老舊西寧國宅，商業機制並不活絡，因此使用率並不理想。停管處簡報時表示，初步建議市府可朝原地拆除重建、往上增建或原地整修的方式進行更新，發展局則建議在洛陽停車場進行淡水河跨堤示範計畫，並以ＢＯＴ的方式改造為類似天母大葉高島屋或交九轉運站的地標性多功能大樓。 對於洛陽停車場改建及更新計畫，現場包括許多學者、民意代表都認為，除非市府將周邊道路、社區一併列入規劃思考，否則光靠改建洛陽停車場，很難帶動地方發展。市議員侯冠群認為，應該先更新五金店街，再全區整建停車場旁的西寧國宅，否則絕無可能吸引西門鬧區人潮向停車場附近移動；市議員吳志剛則呼籲市府應將西門町改造計畫一併規劃，在場多位學者也認為，洛陽停車場佔地利之便，有條件成為河岸光點地景，但前提是必須和周邊地區一起規劃、更新。 郝龍斌聽取完各方意見後表示，市府希望在淡水河沿岸以興建景觀大樓或仿古碼頭等方式，將人潮吸引至淡水河岸，重現西區風華，市府將朝改造洛陽停車場的方向努力，並要求研考會著手進行整體更新計畫。 字體：小 中 大 西門町房價將漲2成 洛陽停車場改建複合式購物中心 瀏覽26｜回應0｜推薦0 2007/11/11 16:26:14 西門町房價將漲2成 洛陽停車場改建複合式購物中心 台北市西門町將改建為美麗的淡水河濱商圈。台北市都市發展局表示，西區以「洛陽停車場」為中心的BOT案，第1階段已由日商野村總和公司得標，規劃成創意複合式購物中心。建商指出，西門町商圈房市「少說漲2成」。 蛻變重生 西門町商圈發展已久，曾一度沒落，近年改建徒步區後，人潮漸回籠，但仍比不上信義區商圈風采。今年初台北市長郝龍斌指示配合淡水河整治計劃，以洛陽停車場為中心，改建為景觀大樓，並且要加蓋1條空中平台直通華江河濱公園，要加速西區發展。 都發局建築師劉惠芳解釋，此案從台北火車站經雙子星大樓、玉泉公園、洛陽停車場、到西寧國宅、西門町商圈，連結成完整的商圈版圖。因此洛陽停車場就像是「樞紐」，改建後就可以打通西門町的任督二脈。洛陽停車場佔地約1公頃，連同周邊改建區域可達4公頃。 改建區域達4公頃 洛陽停車場案分為3個標案。第1個標案是產業與財務規劃標案，第2個標案是徵選設計建設團隊，第3案是招商與整體財務整合。今年10月初由日本野村打敗3個台灣團隊，得標第1個標案，計劃將洛陽停車場打造成創意、育成和購物的複合式中心。高樓層提供企業使用，低樓層則是提供購物中心，可望增強西區的觀光產業。 洛陽停車場距離淡水河僅隔1條環河北路，除了開發複合式中心外，還計劃從改建的新大樓層中發展「空中平台」通往淡水河濱公園，使西區成為親水城市，民眾可在平台上觀看國慶煙火、賞夕陽。都發局指出，像是南韓首爾的仁寺洞、曼谷的布料圖書館和柏林的sony center都是西區改建的指標。 改建區域達4公頃 洛陽停車場案分為3個標案。第1個標案是產業與財務規劃標案，第2個標案是徵選設計建設團隊，第3案是招商與整體財務整合。今年10月初由日本野村打敗3個台灣團隊，得標第1個標案，計劃將洛陽停車場打造成創意、育成和購物的複合式中心。高樓層提供企業使用，低樓層則是提供購物中心，可望增強西區的觀光產業。 洛陽停車場距離淡水河僅隔1條環河北路，除了開發複合式中心外，還計劃從改建的新大樓層中發展「空中平台」通往淡水河濱公園，使西區成為親水城市，民眾可在平台上觀看國慶煙火、賞夕陽。都發局指出，像是南韓首爾的仁寺洞、曼谷的布料圖書館和柏林的sony center都是西區改建的指標。 ( 時事評論｜財經 ) http://blog.udn.com/green650211/1366030 財訊月刊 vol.305.306, Tue, 28 Aug, 2007 台北西區大復活！ 文◎王榮章 友善列印 這是廣告 近二十年來，台北市發展向東傾斜愈來愈明顯，不過隨著“雙子星大樓”開發案可望在近期公告招標，台北車站特區重新崛起已露出曙光。一旦車站特定專用區開發計畫順利執行，都市發展軸線將徹底翻轉，西區核心將重返榮耀，並確立台北市東西兩大都心並立的架構。 隨著信義計畫區發展日趨成熟，台北市政商中心東移至信義計畫區，近年來更逐步向東延伸至明日之星的南港區，整個城市東向發展愈趨明顯；此外，位居台北市中心的SOGO商圈，在微風廣場、SOGO復興館陸續加入營運後也自成一格，足以和信義計畫區分庭抗禮。相形之下，以台北車站為核心的西區，卻顯得老態龍鍾，空有台北、乃至全台交通樞紐的戰略地位，發展上卻硬是落後一大截，東風壓倒西風，正是台北城近二十年的發展寫照。 交九案扮車站特區領航員 扭轉台北城東強西弱局面 更要命的是，從民國七十年代開始，台北車站特定區就一直處於動工狀態，對區內景觀、環境、交通、商業等都造成重大衝擊，加上人行動線設計不良，讓許多外來客、觀光客對台北城的第一次接觸就留下負面印象。儘管向西延伸的西門町商圈，近年來積極改造，也得到顯著成效；但西區的沒落仍是個不爭的事實。 實際上台北市政府也體認到這個問題，早在八十二年就擬定台北車站特定區發展計畫，不過成效有限。九十三年十月，經建會針對“觀光倍增計畫-重要交通門戶環境改善計畫”的結論，函請台北市政府檢討台北車站特定專用區整體規畫作業；北市府於是在九十四年委託專業規畫設計公司，進行“中央車站與中央公園整體規畫設計案”，並加進機場捷運、雙子星大樓等計畫。這項計畫以台北車站、華山藝文公園為核心，涵蓋環河南路、市民大道、忠孝西路、新生南路所圍長約三公里，面積約一百公頃的地區。 九十四年起，台北車站特區發展進入全新階段，其中更以交九轉運站在六月動工最為關鍵，這項大型BOT案預計在九十七年底完工取得使用執照，捷運局指出，截至目前為止，交九案工程大致符合預定進度，如無意外應可如期完工啟用。北市都發局則指出，交九案具有啟動台北車站特定專用區快速開發的領航員地位，是一個集交通、辦公、商場、旅館、金融、住宅等多目標功能的國際門戶。 不過以戰略地位來說，連接機場捷運、未來將扮演首都門戶的“雙子星大樓”，無疑才是整個計畫成敗的關鍵。依照捷運局的規畫，標案應在七、八月份公告，有意參與者應在公告後一個月內提出資格能力文件，並繳交一%的保證金；之後三個月內提出開發計畫，如果一切順利，年底前可以完成招標作業。正式動工後，C1大樓預計在民國一○一年八月完工啟用；較高的D1大樓則預定在一○三年四月完成。 雙子星大樓是特區“針灸” 台北車站將成新摩天聚落 雙子星大樓完工後，台北車站特區將展現全新樣貌。首先是樓高五十六、七十六層樓的雙子星大廈，將超越五十一層的新光三越大樓，讓車站特區成為新的摩天大樓聚落外；其次是透過機場捷運帶來的大批人潮，將徹底改變車站特區的商業行為。都發局副局長脫宗華一再強調都市更新、都市發展要有針灸效應，才能帶動週遭氣血循環，在脫宗華眼中，雙子星大樓就是台北車站特區的“針灸”，只要雙子星大樓成功，西區核心重新崛起將指日可待。 但即使擔任“領航員”的交九案，以及扮演“針灸”角色的雙子星大樓案能順利完成，中央車站、中央公園計畫仍有許多棘手的問題待解決。例如位於雙子星南側的交六、交八兩塊交通廣場用地，除了地主鐵路局之外，還有一些民宅，光是公告現值就達一二○億元，若以公告現值加計二成全部徵收，加上地上物補償，估計至少要一六○億以上的經費，超過台北市年度預算的一成，市政府不太可能編列龐大預算來執行，除非透過容積移轉方式補償地主，否則難題不易克服。 此外，包括目前劃定為暫予保留區的E1、E2、D1西側；以及北側、東北側、東南側三塊都更區域，也都有許多問題要克服。以都更為例，除了地主眾多整合不易外，近一年來鄰近幾塊公有地都標出天價，包括皇翔建設以每坪三八八萬元高價搶下台汽北站；國泰建設以每坪四四四萬元天價，標得忠孝東路、杭州北路口商三土地等，都讓民間地主姿態陡然拉高，態度也更加強硬，都不利都更作業的整合。不少建商形容區內地主根本是漫天要價，如果這些老舊社區無法順利更新，台北門面、西區核心再起的美麗願景，依然是條漫漫長路。 部分民間業者也對台北車站特區開發牛步化、以及未來展望抱持悲觀看法，認為再過十年，都很難看到嶄新、與國際接軌的首都新門面。所幸台北車站特區仍有其無可取代的地位與優勢，除了目前已具備的台北市交通樞紐外，機場捷運線預計在民國一○二年完工通車，台北車站將形成台鐵、高鐵、地鐵、機場捷運等四鐵共構的全台交通中心，加上九十八年開始運轉的交九轉運站，台北車站特區因交通核心地位所帶來的人潮、錢潮，連台北東區都難望其項背。 交通、商業、行政樞紐 西區核心將閃亮崛起 此外，捷運松山線北門站通車後，也可望讓位於市民大道、塔城街口的E1、E2與D1西側的老舊地區重新活化；然後配合北市府的洛陽停車場改建計畫，向西南串連至西門商圈。從都市發展的角度，更可以向北、向南延伸，帶動大同、萬華兩個老舊社區的更新，可以說，台北車站特定專用區的開發成效，具有舉足輕重的戰略地位。 實際上台北車站周邊原本就是一個商業核心區，大型購物商場除了新光三越百貨、大亞百貨之外；台北車站二樓已由微風廣場接手經營；而未來包括交九(商場面積二萬坪)、雙子星大樓(商業面積三.四萬坪)等，也都有強力的商業機能，加上範圍廣大的地下街，以及中小型賣場、3C商場等，整個台北車站特區幾乎就是一個龐大的商業城。 從這樣的大架構可以看出，未來的台北車站特區，將以交通樞紐、商業核心為兩大支柱，並向東連接至華山藝文園區的行政院、合署辦公特區，成為集交通、商業、文化、行政中樞的台北新門戶。 不論台北市或中央，針對整個中央車站、中央公園開發計畫，都喊出許多動人的口號與目標，不過現狀與目標之間，仍有極大的落差亟待彌平。在東強西弱的現實環境下，台北車站特區能否閃亮崛起、風華再現，讓台北市與其他國際大都會一樣，成為雙核心、甚至多核心的多元城市，備受各界期待。而車站特區能不能重返巔峰，雙子星大樓開發案的成敗，將是眼前最重要的觀察指標。 http://magazine.sina.com.tw/wealth/305.306/2007-08-29/022138840.shtml 都市更新現利多∼萬華房市、逢春展新姿 【東森房屋窩雜誌】 北市府於8/27公佈北市放寬容積率促進都市更新方案的詳細內容中指出，凡是土地開發面積達0.5公頃以上，或達完整街廓以上者，即符合獎勵要件；優先開放容積率的指標地區包括洛陽停車場、內湖及南港科技園區、西門流行文化廣場、故宮地區及巨蛋周邊等。 台北市政府都市發展局進一步提出獎勵容積的做法，凡是在親水河域，以鄰河域進深第一個完整街廓所圍地區，只要設置跨堤設施、景觀平台、立體人行通道；老舊市區如萬華長沙街、中華路、艋舺大道等，只要有開放空間及各類人行通道；交通樞紐如2條捷運線經過之車站出口周邊一定範圍，設置各類人行通道、開放空間；大內科地區:設置各類人行通道、開放空間、跨堤設施等等，均可以得到遞增式的容積獎勵。 受到都市更新、容積獎勵等利多的刺激，以及北市可建用地逐漸稀少、東區土地價格屢創天價壓低建商利潤，以及包括捷運開發等利多因素影響，近期建商紛紛將土地開發重心移向北市西區。 近期萬華區指標案以潤泰創新與中華電信合建案最受矚目。潤泰創新表示，目前正在申請「中華電信之萬華德昌街集合住宅大樓合建案」建照，預計11月公開，每坪開價45萬元以上、總銷金額逾56億元；該案將興建兩棟26樓雙子星高樓，完工後將是萬華最高的建築物。 繼潤泰、三豐積極開發德昌街與延平北路都更案後，全坤興業8/29也宣布取得同仁院萬華醫院、前台北市長黃啟瑞祖厝兩大都市更新案，土地面積共3,000坪，每坪開價直逼50萬元，初估毛利高達38%，較一般建案高出一成。 除了預售市場之外，萬華地區中古屋市場近年來房價表現也逐年擺脫長期低迷的陰霾，有谷底翻身的趨勢。根據東森房屋企研室統計資料顯示，萬華區近三年來在公寓、電梯大樓兩類主流產品中，中古屋平均成交房價持平地上揚，96年上半年公寓平均成交行情來到近22萬/坪；電梯大樓則接近24萬/坪，房價上揚態勢浮現。（詳見右表）東森房屋萬華加盟店店東高溢忠指出，目前萬華區房市交易較發達的區塊，集中在萬大路、中華路、青年路、西園路、莒光路、西藏路、和平西路南側，這些路段多為主要幹道，交通便捷，部分路段還受到公園綠地、學區、捷運等影響，房價漸次看好。 另外，高溢忠表示，很多人對萬華的印象停留在華西街、龍山寺等龍蛇混雜的環境印象，卻忘了一樣同屬萬華區、擁有7332坪綠地與活動空間的青年公園，以及包括河濱公園、東園公園、大理公園、老松公園、華西公園、桂林公園、寺前公園、長沙公園…等諸多公園綠地；以及以青少年文化、電影文化為主的西門町商圈；還有包括西園醫院、仁濟醫院、台北醫院、萬華醫院、和平醫院，以及不下數百間的各類診所；加上果菜市場、環南市場、頂好超市、三水市場、全聯福利中心，以及新近開幕的家樂福量販店…等等，不論食衣住行育樂醫療休閒…等等，各項生活機能都非常發達，實在是一塊被低估的房市潛力區域。 東森房屋中華加盟店店長許翼俊則指出，目前萬華地區中古屋公寓房價普遍在16∼20萬/坪；舊電梯大樓產品房價普遍在20∼25萬/坪，在台北市12行政區中是敬陪末座的，但少數優質地段建案房價還是居高不下，甚至一屋難求，例如青年公園周邊的「力麒青年皇家」案，近期傳出的成交價位就在37萬/坪上下，平面車位成交價在170∼180萬/個；中華路上的「潤泰翡翠」案，近期傳出的成交價在40萬/坪以上；和平西路三段以南、大理街一帶的新案「大禮」、「禮記」等案，成交價也在32∼33萬/坪左右，客源接受度還不錯。 另外，在西門町商圈部分，目前商圈內1樓店面1坪租金行情在7000∼8000元/月上下，適合各種青少年服飾等業種；2樓以上1坪租金行情在2000元/月上下，適合餐飲、美髮類等業種。再經歷過一段長時間的低迷荒涼之後，近年來，西門町週末假日的消費人潮相當踴躍，投資人也漸漸回頭尋找合適的投資標的，西門萬華一帶商用不動產的市場交易狀況又漸漸活絡了起來，讓人相當期待。 年度 94 95 96（1∼8 月） 公寓 17.77 萬/ 坪 19.43 萬/ 坪 21.72 萬/ 坪 電梯大樓 18.47 萬/ 坪 20..24 萬/ 坪 23.99 萬/ 坪 製表：東森房屋企研室 http://drhouse.yam.com/news/?type=news&id=706 [蘋果財經]投資新寵買舊商辦改建豪宅 分類： 都市更新 2007/11/23 09:47 【陳宥臻╱台北報導】日前行政院提高都市更新容積獎勵上限後，推升舊商圈「商用不動產」行情。房仲業者指出，台北市舊商圈辦公大樓價格只有預售及新成屋一半，改建利潤可觀，想要布局舊商圈的民眾，可選面積小於 一百五十坪 ，總額三千萬到六千萬元的辦公室商品。 另類商機 北市商辦市場交易如火如荼，上個月台灣人壽以五十三點七億元標得台北市中山北路二段的國華人壽大樓後，這個月又傳出美商花旗銀行以近一百五十億元買下內湖的廠辦和倉儲大樓。 都市更新後 變身豪宅 永慶房屋商仲部協理黃增福表示，今年以來國內壽險公司購買整棟商辦大樓的交易案件超過十件，在通膨疑慮未除的情況下，未來國內外法人機構投資商辦大樓的動作將更積極。舊商圈辦公大樓不像新興商圈如大直重劃區、南港經貿園區、信義計畫區及內湖五期重劃區等，受土地使用的限制。舊商圈不僅可以收取租金，都市更新後又可改建新辦公大樓或豪宅，投資彈性大，漲幅具想像空間。 舊辦公商圈還有項投資利基，就是中古辦公大樓成交價格約比同商圈的中古住宅便宜一成，若與新成預售住宅相比，單價只有一半。永慶商仲建議想要進場布局舊商圈的民眾，與國內外投資機構多是整棟辦公大樓的投資、金額皆是十億元以上的大手筆相比較，不如選擇面積在 一百五十坪 以下，總金額在三千萬元到六千萬元左右的辦公室商品。 法令放寬後 誘因增加 信義房屋商仲協理何偉宏則認為，無論是外資或是本土企業，目前購買商用不動產的趨勢是在信義區、內湖或是南港，也就是說「地段掛帥」，對於投資者購買商用不動產的風險較小。若是想循舊商圈投資，何偉宏建議投資人要精算出租報酬率，若是無法達到滿租，效益可能大打折扣。 以南京東路沿線的第三種特定商業區（原為第二種商業區）容積率百分之六百三十來看，目前規定都市更新容積獎勵上限為一點五倍，換算容積率為百分之九百四十五，未來若提高上限到兩倍時，獎勵後容積上限將為百分之一千二百六十。以 一百坪 的基地來算，現行法令規定最高可獎勵三百一十五的容積，上限提高後則最多可以增加 六百三十坪 的容積，以南京東路預售及新成屋平均單價每坪約六十八萬元計算，開發價值約增加二點一四億元。 http://tw.myblog.yahoo.com/house-master/ 鑄造台北大未來 2007-12-15 09:22:00 「輕軌何故斷頭」於8月30日刊出後，台北市捷運局行文敝人，指出其不可行之處，對此敝人虛心受教。然而還有一些建議，希望引起更多的討論。 其一，台北盆地雖然四面臨山，但適合觀賞夜景的山頭卻很少；最有名的貓空近年有興建纜車之議，然而僻處台北東南一隅的貓空似乎並非台北最佳觀景地點。相對來說，信義區和南港區交界處的拇指山，最高處達三百七十公尺以上，山脊一般在三百二十至三十公尺之間，同時與台北101直線距離不到三公里，因此俯瞰盆地時的景觀強度，與盆地周遭其他山頭大有不同，姆指山因此是台北盆地最佳的賞景地點。由於姆指山向盆地一面頗為陡峭，因此過去只能由南港迂迴健行而上，人煙稀少，目前尚未開發。然而，倘若能由距離不到兩公里的捷運站廣慈博愛院站或者象山站興建纜車直通山頂，則此一絕佳觀景地點將不再養在深閨，而能成為台北的又一絕佳去處。 其二，建成圓環一帶市民，主張捷運松山線在圓環附近增設天水路站，然而此站與松山線的北門、中山兩站過於接近，效益不足，已被排除。相對的，松山線似乎反而應該在林森北路與新生北路之間興建「條通站」，以服務當地眾多的消費人潮。對於圓環一帶市民而言，彌足欣慰的是規劃中的汐止民生線已經決定從雙連往西延伸，興建大稻埕站，藉此服務大稻埕核心地區的眾多市民。然而，更佳的方案或許是將規劃中的社子線往南延伸，連通大稻埕、機場捷運雙子星大樓或者北門站，乃至於與洛陽停車場的整建計畫結合，並由淡水河畔、康定路南延至龍山寺。如此一來，大同區與西門町的交通輸運能力將獲得根本改善。 其三，松山機場在機場捷運完工後的命運，現在還未得到更細緻的討論。機場一旦遷建，連同空軍營區的數百公頃土地將釋出，究竟是全盤綠化或者適度開發，似乎應有通盤考量。無論何種規劃，已可預見民族東、西路沿線的都市更新勢必加速，而市府還應思考民族東路以北原有幾大公園的分工，民族東路的路幅寬度，沿民族東路設置新的捷運路線的可能性，既有捷運規劃的配合轉運，與濱江街汽車修護區的搬遷等事宜。一些人曾建議機場遷建後，集中興建新的中央行政區，此一構想並非不可考慮。我們應把松山機場的搬遷視為百年大計，全民參與討論，而非僅知之當成一個市政規劃的繁瑣議題，交由少數專家決定。 除了上述，馬英九時期興建的「建成圓環美食館」，雖重新發包，其實已絕無前途可言，而西區人口密集、空間擁擠，建議儘速拆除，平整為一廣場即可。竊以為，周邊國家的主要城市如上海、北京、廣州、香港、首爾、新加坡等之發展已凌駕台北之上，台灣要振作，台北也得快求發展，時不我待！ 台長 ： 沙包 http://mypaper.pchome.com.tw/news/solpao/3/1300262975/20071215092200/ 雙子星大樓開發案成敗關係重大 －台北西區大復活！ 【財訊雜誌 305期】 王榮章 隨著信義計畫區發展日趨成熟，台北市政商中心東移至信義計畫區，近年來更逐步向東延伸至明日之星的南港區，整個城市東向發展愈趨明顯；此外，位居台北市中心的ＳＯＧＯ商圈，在微風廣場、ＳＯＧＯ復興館陸續加入營運後也自成一格，足以和信義計畫區分庭抗禮。相形之下，以台北車站為核心的西區，卻顯得老態龍鍾，空有台北、乃至全台交通樞紐的戰略地位，發展上卻硬是落後一大截，東風壓倒西風，正是台北城近二十年的發展寫照。 交九案扮車站特區領航員 扭轉台北城東強西弱局面 更要命的是，從民國七十年代開始，台北車站特定區就一直處於動工狀態，對區內景觀、環境、交通、商業等都造成重大衝擊，加上人行動線設計不良，讓釵h外來客、觀光客對台北城的第一次接觸就留下負面印象。儘管向西延伸的西門町商圈，近年來積極改造，也得到顯著成效；但西區的沒落仍是個不爭的事實。 實際上台北市政府也體認到這個問題，早在八十二年就擬定台北車站特定區發展計畫，不過成效有限。九十三年十月，經建會針對「觀光倍增計畫－重要交通門戶環境改善計畫」的結論，函請台北市政府檢討台北車站特定專用區整體規畫作業；北市府於是在九十四年委託專業規畫設計公司，進行「中央車站與中央公園整體規畫設計案」，並加進機場捷運、雙子星大樓等計畫。這項計畫以台北車站、華山藝文公園為核心，涵鄙籅e南路、市民大道、忠孝西路、新生南路所圍長約三公里，面積約一百公頃的地區。 九十四年起，台北車站特區發展進入全新階段，其中更以交九轉運站在六月動工最為關鍵，這項大型ＢＯＴ案預計在九十七年底完工取得使用執照，捷運局指出，截至目前為止，交九案工程大致符合預定進度，如無意外應可如期完工啟用。北市都發局則指出，交九案具有啟動台北車站特定專用區快速開發的領航員地位，是一個集交通、辦公、商場、旅館、金融、住宅等多目標弁鄋滌篕琲糷寣C 不過以戰略地位來說，連接機場捷運、未來將扮演首都門戶的「雙子星大樓」，無疑才是整個計畫成敗的關鍵。依照捷運局的規畫，標案應在七、八月份公告，有意參與者應在公告後一個月內提出資格能力文件，並繳交一％的保證金；之後三個月內提出開發計畫，如果一切順利，年底前可以完成招標作業。正式動工後，Ｃ１大樓預計在民國一○一年八月完工啟用；較高的Ｄ１大樓則預定在一○三年四月完成。 雙子星大樓是特區「針灸」 台北車站將成新摩天聚落 雙子星大樓完工後，台北車站特區將展現全新樣貌。首先是樓高五十六、七十六層樓的雙子星大廈，將超越五十一層的新光三越大樓，讓車站特區成為新的摩天大樓聚落外；其次是透過機場捷運帶來的大批人潮，將徹底改變車站特區的商業行為。都發局副局長脫宗華一再強調都市更新、都市發展要有針灸效應，才能帶動周遭氣血循環，在脫宗華眼中，雙子星大樓就是台北車站特區的「針灸」，只要雙子星大樓成央A西區核心重新崛起將指日可待。 但即使擔任「領航員」的交九案，以及扮演「針灸」角色的雙子星大樓案能順利完成，中央車站、中央公園計畫仍有釵h棘手的問題待解決。例如位於雙子星南側的交六、交八兩塊交通廣場用地，除了地主鐵路局之外，還有一些民宅，光是公告現值就達一二○億元，若以公告現值加計二成全部徵收，加上地上物補償，估計至少要一六○億以上的經費，超過台北市年度預算的一成，市政府不太可能編列龐大預算來執行，除非透過容積移轉方式補償地主，否則難題不易克服。 此外，包括目前劃定為暫予保留區的Ｅ１、Ｅ２、Ｄ１西側；以及北側、東北側、東南側三塊都更區域，也都有釵h問題要克服。以都更為例，除了地主眾多整合不易外，近一年來鄰近幾塊公有地都標出天價，包括皇翔建設以每坪三八八萬元高價搶下台汽北站；國泰建設以每坪四四四萬元天價，標得忠孝東路、杭州北路口商三土地等，都讓民間地主姿態陡然拉高，態度也更加強硬，都不利都更作業的整合。不少建商形容區內地主根本是漫天要價，如果這些老舊社區無法順利更新，台北門面、西區核心再起的美麗願景，依然是條漫漫長路。 部分民間業者也對台北車站特區開發牛步化、以及未來展望抱持悲觀看法，認為再過十年，都很難看到嶄新、與國際接軌的首都新門面。所幸台北車站特區仍有其無可取代的地位與優勢，除了目前已具備的台北市交通樞紐外，機場捷運線預計在民國一○二年完工通車，台北車站將形成台鐵、高鐵、地鐵、機場捷運等四鐵共構的全台交通中心，加上九十八年開始運轉的交九轉運站，台北車站特區因交通核心地位所帶來的人潮、錢潮，連台北東區都難望其項背。 http://house.yam.com/news/?type=magz&id=514398&vid=514398&pno=1 交通、商業、行政樞紐 西區核心將閃亮崛起 此外，捷運松山線北門站通車後，也可望讓位於市民大道、塔城街口的Ｅ１、Ｅ２與Ｄ１西側的老舊地區重新活化；然後配合北市府的洛陽停車場改建計畫，向西南串連至西門商圈。從都市發展的角度，更可以向北、向南延伸，帶動大同、萬華兩個老舊社區的更新，可以說，台北車站特定專用區的開發成效，具有舉足輕重的戰略地位。 實際上台北車站周邊原本就是一個商業核心區，大型購物商場除了新光三越百貨、大亞百貨之外；台北車站二樓已由微風廣場接手經營；而未來包括交九（商場面積二萬坪）、雙子星大樓（商業面積三•四萬坪）等，也都有強力的商業機能，加上範圍廣大的地下街，以及中小型賣場、３Ｃ商場等，整個台北車站特區幾乎就是一個龐大的商業城。 從這樣的大架構可以看出，未來的台北車站特區，將以交通樞紐、商業核心為兩大支柱，並向東連接至華山藝文園區的行政院、合署辦公特區，成為集交通、商業、文化、行政中樞的台北新門戶。 不論台北市或中央，針對整個中央車站、中央公園開發計畫，都喊出釵h動人的口號與目標，不過現狀與目標之間，仍有極大的落差亟待彌平。在東強西弱的現實環境下，台北車站特區能否閃亮崛起、風華再現，讓台北市與其他國際大都會一樣，成為雙核心、甚至多核心的多元城市，備受各界期待。而車站特區能不能重返巔峰，雙子星大樓開發案的成敗，將是眼前最重要的觀察指標。 http://house.yam.com/news/?type=magz&id=514398&vid=514398&pno=2 11/5 洛陽停車場改建複合式購物 2007/11/8 台北市西門町將改建為美麗的淡水河濱商圈。台北市都市發展局表示，西區以「洛陽停車場」為中心的BOT案，第1階段已由日商野村總和公司得標，規劃成創意複合式購物中心。建商指出，西門町商圈房市「少說漲2成」。 西門町商圈發展已久，曾一度沒落，近年改建徒步區後，人潮漸回籠，但仍比不上信義區商圈風采。今年初台北市長郝龍斌指示配合淡水河整治計劃，以洛陽停車場為中心，改建為景觀大樓，並且要加蓋1條空中平台直通華江河濱公園，要加速西區發展。 都發局建築師劉惠芳解釋，此案從台北火車站經雙子星大樓、玉泉公園、洛陽停車場、到西寧國宅、西門町商圈，連結成完整的商圈版圖。因此洛陽停車場就像是「樞紐」，改建後就可以打通西門町的任督二脈。洛陽停車場佔地約1公頃，連同周邊改建區域可達4公頃。 洛陽停車場案分為3個標案。第1個標案是產業與財務規劃標案，第2個標案是徵選設計建設團隊，第3案是招商與整體財務整合。今年10月初由日本野村打敗3個台灣團隊，得標第1個標案，計劃將洛陽停車場打造成創意、育成和購物的複合式中心。高樓層提供企業使用，低樓層則是提供購物中心，可望增強西區的觀光產業。 洛陽停車場距離淡水河僅隔1條環河北路，除了開發複合式中心外，還計劃從改建的新大樓層中發展「空中平台」通往淡水河濱公園，使西區成為親水城市，民眾可在平台上觀看國慶煙火、賞夕陽。都發局指出，像是南韓首爾的仁寺洞、曼谷的布料圖書館和柏林的sony center都是西區改建的指標。 資料來源：蘋果地產王 http://www.sinyi-commercial.com.tw/commercial/05/view.asp?n3101=401&n3103=B03 重點新聞 ../DATE/NEWS/9611/961106B2.TXT ●九十六年十一月六日 蘋果日報－（西門町房價將漲2成） 洛陽停車場改建複合式購物中心 台北市西門町將改建為美麗的淡水河濱商圈。台北市都市發展局表示，西區以 「洛陽停車場」為中心的BOT案，第1階段已由日商野村總和公司得標，規劃成創意 複合式購物中心。建商指出，西門町商圈房市「少說漲2成」。 蛻變重生 西門町商圈發展已久，曾一度沒落，近年改建徒步區後，人潮漸回籠，但仍比 不上信義區商圈風采。今年初台北市長郝龍斌指示配合淡水河整治計劃，以洛陽停 車場為中心，改建為景觀大樓，並且要加蓋1條空中平台直通華江河濱公園，要加 速西區發展。 都發局建築師劉惠芳解釋，此案從台北火車站經雙子星大樓、玉泉公園、洛陽 停車場、到西寧國宅、西門町商圈，連結成完整的商圈版圖。因此洛陽停車場就像 是「樞紐」，改建後就可以打通西門町的任督二脈。洛陽停車場佔地約1公頃，連 同周邊改建區域可達4公頃。 改建區域達4公頃 洛陽停車場案分為3個標案。第1個標案是產業與財務規劃標案，第2個標案是 徵選設計建設團隊，第3案是招商與整體財務整合。今年10月初由日本野村打敗3個 台灣團隊，得標第1個標案，計劃將洛陽停車場打造成創意、育成和購物的複合式 中心。高樓層提供企業使用，低樓層則是提供購物中心，可望增強西區的觀光產業 。 洛陽停車場距離淡水河僅隔1條環河北路，除了開發複合式中心外，還計劃從 改建的新大樓層中發展「空中平台」通往淡水河濱公園，使西區成為親水城市，民 眾可在平台上觀看國慶煙火、賞夕陽。都發局指出，像是南韓首爾的仁寺洞、曼谷 的布料圖書館和柏林的sony center都是西區改建的指標。 河景房價上看50萬 今年中旬，全坤興業（2509）在台北市西門町推動兩大都市更新案。 副總經理廖學新針對洛陽停車場改建案表示，在發表都更案前就已經看好洛陽 停車場改建案可能帶動的繁榮，如果是臨淡水河濱的房市，行情少說可以漲2成。 廖學新說，1年前西區房價約每坪37~38萬元，現在已將漲至42萬元，有水岸景 觀的可到50萬元。 另一方面，都市發展局表示，緊鄰洛陽停車場的南側有1處0.8公頃的民宅，目 前已完成都市更新說明會，大部分居民參與意願強，但還沒有特定建商參與計劃。 現代地政代書聯盟http://www.landagent.com.tw 現代地政房屋聯盟http://house.landagent.com.tw http://f.landagent.com.tw/src/show_news_txt.asp?news_no=961106B2&up_date=961106&NEWS_TT=%A6%E8%AA%F9%CBm%A9%D0%BB%F9%B1N%BA%A62%A6%A8 北市都市更新 郝龍斌：明年開工不容釘子戶 分類：都市更新 2007/08/28 17:41 北市都市更新 郝龍斌：明年開工不容釘子戶 LG3D7005.CAP [ED] 08/27/07 18:48:41 北市都市更新 郝龍斌：明年開工不容釘子戶 （中央社記者方旭台北二十七日電）台北市推動都市更 新與招商動作連連，市長郝龍斌今天與國內多位開發與 建商代表在市府座談，重申放寬容積獎勵，促進老舊社 區更新的政策。他也表示，已指示相關單位，雖然釋出 容積相關規劃預計年底完成，但「明年一定要有建案動 工」，更新過程中也不容許有釘子戶拖延開發時程。 針對冠德建設董事長馬玉山要求市府放大格局，鎖 定國際級個案推動，產生示範效果；郝龍斌說，市府本 就有此打算，例如位於淡水河岸的洛陽停車場更新案， 不但面積大，更可串聯台北車站雙子星開發案、華山特 區，以國際水準建築設計，將更新範圍延伸到水岸。 據北市都發局提供資料，市府主張優先開放容積調 整地區包括淡水河整治區域、高新科技及文創園區、西 區風華再現、故宮瑰寶大道及巨蛋文化園區。獎勵基本 條件為零點五公頃以上基地或達一完整街廓以上基地。 台北市經濟發展委員會今天在市府舉辦「台北市政 府合理調整容積率促進都市再生座談會」，包括建築師 公會、開發商公會、不動產估價師公會，乃至於潤泰、 冠德、鄉林、世正開發、遠雄、華固、國泰、世豐國際 等知名建商都派員參加。 郝龍斌在會中重申市府釋出容積獎勵、推動老舊社 區更新的決心，除表示將致力簡化行政流程、提升效率 外，針對與會成員擔心開發過程中出現釘子戶阻撓問題 ，他也宣示公權力將予以介入立場，並表示不容許少數 人為個別利益，影響到總體發展。 北市都發局也說，面對都市更新與地區發展迫切需 求，市府將放寬容積獎勵，透過分區、分階段釋出，以 「民間為主，政府輔導」方式，促進民間投資，改變都 市風貌，使北市成為具有國際競爭力的城市。 都發局指出，釋出容積及調整容積率的工作預計今 年年底規劃完成，明年開始執行；在執行階段，發展局 會成立容積調整專案小組，進行審查管理和行政協助事 宜。至於容積調整原則，則應具公共利益與對價性，並 考量地區公共設施服務水準，配合市府重大政策推動。 不過遠雄集團代表仍表示，希望市府先鎖定旗艦指 標進行更新，才能達到示範效果。冠德建設董事長馬玉 山也說，市府計畫成立開發公司推動都更的概念頗佳， 應考量在公司成立後發行公司債，籌募資金進行大區域 老舊社區開發，才能使得更新速度加快。 都市更新研究發展基金會則提醒，北市民營零售市 場面臨老舊、擁擠等問題，卻又更新不易，限制頗多， 市府應加速調整。也有業者表示，目前都市更新估價都 是以公告市價為基準，不但不客觀，更僅有市價四到七 成，導致更新意願降低，應考量改以市價作為基準。 都發局則說，市政會議已通過推動成立都市更新開 發公司計畫案，預定年底成立，2008年初正式掛牌運作 ，並將以大同、萬華老舊地區、誘因不足無法更新的四 、五樓層公寓，以及大面積公有土地，卻遲遲未能推動 更新地區為首要更新目標地區。 都發局說，市府成立都市更新公司，目前規劃初期 實收資本額新台幣兩億元，市府出資四成，其餘則以公 開徵選方式招募；相信因為有公部門做為後盾，配合市 府政策和公共利益，並且運作透明，絕對有利於意願整 合，並大幅減少審查的不確定性。960827 from http://www.cna.com.tw/top10/20070827cap0279.html http://tw.myblog.yahoo.com/jw!1TSK8bmFFRnUZqSDmw5.wehACg--/article?mid=819 |
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| 回覆者：退休攝影法拍修電腦 發表數：1504 IP：211.74.49.* | 2007-12-17 07:19:11 |
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回覆 阿志 於 ：2007-12-17 00:32:20 的發言內容
北萬華河邊 以後是景觀第一排 市政作為城市光廊 國門的計畫 現在還可低價購買 並非每地都價高 不可攀別買什麼預售屋了 慢慢找 大約可找到大樓每坪20萬的 |
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| 回覆者：阿志 發表數：119 IP：59.115.236.* | 2007-12-17 00:39:29 |
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還有 這裡中古屋10~15年的房子真的蠻少的 就因為案子少, 所以永X, 信X都開好高 問題是小弟是在地人怎麼可能不知道當地的價錢 所以多用點心 小弟就在這邊找8個多月才找到合適價錢又合理的 有些人可以接受屋齡20~30年以上的舊公寓 價錢可能低到1X萬/P左右 然後再多花個幾百萬把室內用的漂漂亮亮的 住的也非常舒舒服服 不過缺點就是舊公寓都沒有管理比較麻煩 賭都市更新的話...眼光要非常精準 買了一棟4-50年的老房子結果不能更新 更慘 
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