2007/12/15 11:03 鉅亨網


【鉅亨網記者陳美玲•台北】 台北市政府日前表示將釋放3000公頃的容積，以加 速台北市的都市更新推動速度，預估至少可以創造 3兆 的不動產價值，為台北市的都市更新政策再注入一劑強 心針，永慶房屋代銷事業處協理王財旺表示，都市更新 是現階段政府最重要的不動產政策，不管是行政院或是 台北市政府，難得的步調一致全力推動都市更新，對於 大台北地區的都市景觀的改善及整體房市的發展而言， 都具有正面的意義。

永慶房屋代銷事業處協理王財旺表示，近來國有土 地的標售價格屢創新高，雖然下半年來土地標售有冷卻 的現象，但是主要還是下半年少有適合開發的土地釋出 的緣故，因此大部分的建商紛紛把焦點轉向整合都市更 新上，在台北市精華地段土地愈來愈難取得的情況下， 都市更新儼然成為當前建商取得市中心區建地最佳管道 之一。

也因為最近都市更新議題的發燒，許多投資客專找 台北市精華地段的老房子卡位準備享受都市更新帶來的 房價上漲，造成許多40年以上的老房子單價比新房子還 貴的不合理現象，而部分更新範圍內的地主漫天開價的 情況，也形成建商推動都市更新時的阻力，許多都市更 新案最終就是因為地主無法整合而破局，不僅造成建商 的損失、也損害了其他希望都市更新住戶的利益，形成 少數地主綁架多數地主，阻礙更新推動的不合理現象。

王財旺表示，自從2003年 7月陳總統聽取總統經濟 顧問小組報告後裁示：「都市更新應視為國家重大經濟 建設計畫」後，都市更新就成為政府積極推動的房地產 重大政策，而在2006年 1月行政院通過「加速推動都市 更新方案」後，政府更不斷的推出各項有利都市更新的 政策、法令，其中最主要的政策包括「降低整合門檻」 、「提高容積獎勵」和「推動都市更新示範計畫」。

王財旺表示，地主的整合是影響都市更新成敗最主 要的因素，許多都市更新案最後會夭折的原因就是地主 的意見沒辦法整合，為減少這種因為少數地主的反對而 阻礙更新推動的情況，內政部於去年12月就曾針對所有 權人於更新辦理中得否要求撤銷原簽訂之同意書作成解 釋，而在今年 3月立法院更修訂都市更新條例，降低採 協議合建方式辦理更新時需要所有權人同意的比例門檻 ，避免少許持分少的地主阻礙更新推動。

另外財政部也在今年 4月發布行政命令，規定都市 更新範圍內的國有土地都應該要參加都市更新，以加速 都市更新的推動。

而在容積獎勵的部分，行政院率先在今年11月宣布 將修法將都市更新容積獎勵的上限提高，將現行「不得 超過各該建築基地 1.5倍之法定容積」，或「各該建築 基地 0.3倍之法定容積再加其原建築容積」，分別擴大 為「 2倍」之法定容積，或「.5倍法定容積再加其原建 築容積」，而日前台北市政府也宣布將針對「老舊社區 」、「科技走廊」及「河岸地區」等三類地區，優先釋 放3000公頃的容積，以加速都市更新。

王財旺表示，更新後的容積愈高，建商的獲利空間 愈大，自然推動更新的誘因愈大，建商將更積極的去推 動都市更新，對於整體市容的改善、老舊社區的再發展 及居民生活品質的提昇都具有正面的意義，而在行政院 及台北市政府都宣布將放寬獎勵容積的情況下，預期透 過都市更新將成為未來建商在大台北地區推案的主流。

不過王財旺也提醒，過多的容積獎勵可能會造成供 給過剩的問題，因此政府在釋出容積獎勵時，如何去分 區均衡分配就成為重要的課題。

根據永慶房仲集團的統計，臺北市的房價所得比在 2006年達到9.43倍，而根據經建會最新的台灣住宅需求 動向調查則顯示，台北市的房價所得比在今年第 2季已 達 9.9倍，加上近來升息及銀行緊縮貸款成數的影響下 ，民眾的購屋能力愈來愈低，因此有購屋需求的民眾選 購中古屋的比例也就節節攀升。

依據永慶房仲集團的統計，在2001年時，台北市屋 齡20年以上中古屋的成交比重僅 27.4%，而近 3年的成 交比重則都在 45%以上，而其中購買屋齡30年以上中古 屋的比重，更是從2001年時的3.2%，一路上升至今年已 達 16.4%，而這種現象除了顯示在所得成長追不上房價 上漲速度的情況下，一般台北市民選擇購買中古屋的比 重增加外，也顯示近年來在都市更新的熱潮下，投資30 年以上中古屋等待都市更新的投資人也愈來愈多。

王財旺最後強調，都市更新是現階段改善市容，推 動老舊社區再發展最有效，也是最佳的方式，而在政府 持續作多的情況下，預期在未來幾年都市更新仍將是大 台北地區建商最重要的獲利來源之一，而一般民眾若想 搭上這股都市更新的風潮，地點和物件的選擇就顯得十 分重要，王財旺建議，政府政策作多的區域、新、舊屋 價格差距愈大的區域都是可以優先選擇的地區，而物件 方面，產權愈單純、現有容積愈低而法定容積愈高的物 件，愈適合介入等待都市更新開發後的獲利。