沒看過分析松山區這麼詳細文章了

台北市松山區

2007 / 12 / 14 星期五 15:56

飛航限高放寬 區域房市解套？
位居首善之區中央的松山區，無人懷疑其區域機能及地段價值；然對照北市近年房市之價量齊揚，松山區卻未有等量之演出。都市更新其實並非本區近年房市未見加溫的關鍵，飛航因素形成的建物高度限制，乃至於整個機場的存在，或許才是牽一髮動全身的核心因素。

東及北側濱基隆河，南臨縱貫鐵路，西邊以復興北路與中山區交會的松山區，相對位置其實恰好在台北市的正中央；松山機場、台北小巨蛋（原為台北市立棒球場）及市立體育場，是本區最知名的公共設施。

松山地區原名『錫口』，原屬原住民平埔族的遊獵捕魚勝地；錫口則是閩南語發音，意即平埔族語所稱之『河流彎曲之處』。這樣的描述，其實算是勾勒了松山區的地理環境；因為松山區位居臺北盆地東北方，東南為丘陵，周圍有四獸山、姆指山等山峰綿亙，山麓則有基隆河蜿蜒流過。

至於現在的名稱松山，則是日據時代日人改稱；當時此區設松山庄，隸屬臺北州、七星郡。二次大戰結束，台灣回歸中國政府後，本區即正式命名為松山區。83年5月因基隆河整治工程，河道南移之結果，本區舊宗、金泰兩里分別併入內湖、中山區，調整後，松山區之面積約9.29平方公里。

◆住宅氣息濃厚 地段機能上乘

和北市其他地區相比，松山區最大的特色，可能就在於轄區範圍的都市計劃規範地目，幾乎主要都是住宅區；大約只有復興北路、八德路及民生東路五段圓環一帶，是範圍稍廣的商業區。

雖說如此，松山區整體生活機能仍佳。以民生東路、敦化北路口為核心的敦北民生商圈，至今還是租金水準頗高的知名辦公商圈。環亞飯店及小巨蛋周邊，中興百貨、微風廣場一帶及京華城附近，也都是高人氣的百貨商圈。

本區之交通機能，也屬上乘。敦化北路，南京、民生、民權東路等，都是北市東區重要幹道，南側市民大道則是近來北市最新之東西向重要聯絡孔道；松山機場做為國內飛航路線核心點，其擔負的交通重責，當然不需贅述。

軌道運輸方面，則有最早通車的木柵捷運線及興建中松山線。台鐵路線早期尚未地下化前，橫亙於八德路附近的台鐵軌道，也形塑出相當特殊的樣貌。目前松山火車站以東，火車仍是地上行駛，從松山至南港車站路段則正進行地下化及相關工程，松山火車站BOT開發，因此成為相當受矚目的新建公共建設案。

◆缺乏完整素地 近年價漲量未增

無論就各項層面觀察評估，松山區都具備成熟區塊的條件。而通常這類區域，房價都是欲低不易；只要有可供開發的土地，通常開發商都會趨之若鶩。事實上，基於同樣的理由，近兩、三年台北市房市熱度，就因此居高不下。

當然我們必須說，近時北市平均房價已屆歷史高點，卻還持續上探，主要還是因為有支撐點。這一方面是國內財富逐漸集中在少數人手中的M型社會使然，另方面則是已有部分消費者開始認同土地奇缺議題，而撐起買氣。無論如何，北市近年房市的高熱，有目共睹。但單就松山區來看，則似乎話題發酵的效果只顯現了一半。此話怎說？原來是價揚，量卻沒跟上來。

松山全區平均房價，從92年左右約40萬/坪上下的水準攀升；95年度新屋平均開價已超過50萬/坪，且較當年全市平均房價45萬/坪高出一成。以近三年計算，松山區房價漲幅達25.3%，雖比全市的27%略低，但實際行情仍屬高檔。

然而，在價格跟著大環境一起推升的同時，松山區房市推案量，卻沒有演出同樣的劇情。且讓我們已92年為分水嶺；當年度下半年景氣開始回溫，北市一共推出 12,242戶、1,956.2億。該年度推出戶數最多的是超過2千戶的中山區，而松山區則也有近千戶，總銷117億也還算在平均值內。

隔(93) 年，北市年度推案量小幅增加，為14,251戶、2,141.1億，然松山區則似乎聞風不動，新推戶數尚不到300戶，總規模也僅50億，等於還比前一年衰退。94年北台灣推案大爆炸，北市當然是領頭羊，供給戶數雖然只小幅增加到16,514戶，總銷卻暴增到3,076億，顯見新案價格已在持續墊高。

不過松山區新供給量仍處低水準；94年度供給雖比93年小增，但仍比92年低。95年北市整體供給量稍減但仍屬高檔，然松山區房市依舊沒有加溫跡象；該年度供給戶數仍在千戶以下，但由於價揚，總銷量創近年來高檔（詳見表一、二）。

綜合以上，近年北市乃至於大台北地區房市高檔，在松山區，只能從價格看出此一跡象；僅看推案量，則完全不成比例。松山區房市之所以如此『反常』，大致可歸因於區域之特殊狀況，及發展時間早，可用完整素地稀少等。以下，我們就根據區域屬性之差異，將松山區大致分為五個區塊，做較為深入的行情暨推案介紹分析：

一、敦北民生商圈

以敦化北路、民生東路口四周範圍商業大樓為核心的敦北民生商圈，至今仍是北市相當重要的商業地帶。本區範圍則是北到民族東路，東至光復北路，西邊與中山區接壤，南側則是到長春路，由於本區塊算是距離松山機場最近的住宅區域，因此近兩年推案確實不多。

本區近期推案，為位於西華飯店後側規劃大坪數的「德璞十九章」，及實際位置頗近民族東路及機場的套房案「敦北圓頂」。兩案因產品屬性不一，故68及57萬/坪之開價，的確存在落差。不過顯然「敦」案更近機場，噪音問題，當然也是該案開價較無推升空間的原因。

北市近期完整建地難求，加上相關議題炒作，這使得本區最新案，位於敦化北路近民權東路口，知名建商大陸工程推出的「涵峰」，以百坪以上規劃之姿，開出95萬/坪的區域歷史天價。

不過「涵」案是以豪宅包裝，其開價創區域新高，不代表本區塊，乃至於松山全區，現階段行情已達此水準。而更受到矚目的，則是原中泰賓館將改建豪宅，於明年推出；就現階段趨勢預測，預料該案屆時開出單價或成交價，絕對都會是三位數字，甚至如創下北市新高，也不令人意外。

二、捷運松山線沿線

主要沿南京東西路修築的台北捷運松山線，顧名思義，松山區的確是該路線最重要的行經區塊。不過，或許因為本線是所有以北市為主要行經區域的路線中，最晚動工的一條（95年8月分三段陸續開工），因此相對於其他行政區，松山區因捷運而受惠的情況，幾乎也是最晚顯現。

儘管如此，捷運題材依然是近年北市房市的最發燒賣點，本區亦然。最早以捷運站為主要訴求者，為94年下半年推出，位於新建台北小巨蛋斜對面的「青木淳」。該案除小巨蛋題材外，松山線市立體育場站當然是最大訴求點。開價58萬/坪，就當時區域一般行情及該案基地條件看，的確偏高。

半年後，南京三民站共構案興富發建設之「台北摩根」，開出62萬/坪，持續試探區域行情上限；而由於北市同期買氣高張，因此此一高價，算是短期內漸獲支撐力道。96年西松國中小附近的「民生漾」，則進一步推升價格為65萬/坪。

不過體育場站附近的「敦悅」、「敦北衡居」（原「雍雅」），則都沒有開出超過55萬/坪之價格。從兩站間實際條件相差無幾，卻存在近10萬/坪的開價差距看，某個程度代表著，由於土地短缺議題被部份建商及銷售單位過度操作，目前北市房價，確實出現各自表述的情況，上述情況就是例證。

在M型社會趨勢下，本區未來新案勢必得走高單、高總價路線。最新進場的「藏富」及「璞真久石讓」，就都是大坪數規劃。而以璞園以往的操作慣性看，預料「璞」開價，大致不會像久石讓的音樂如此平易近人。

三、中崙地區

所謂中崙地區，其實真正意義是指大概位於北市中心區的小高地，不過此一地名，在舊址中崙汽車客運站於90年由潤泰改建為辦公大樓後，現在僅剩本區中崙里及中崙高中還使用。

而本文之中崙地區範圍，是從朱崙街一帶，本區與中山區交界處開始往東延伸，到約監理站附近。區內一些重要的地標據點，有復興北路東側的中興百貨、微風廣場，明星學校敦化國中、小，台安醫院、社教館，中崙市場及京華城等。

大致由於可開發建地真的有限，加上京華城之經營有些開高走低，人潮虹吸力不如預期，因此近兩年本區推案，幾乎都集中在敦化國中、小及微風廣場附近。94年底預售推出，位於市民大道五段的「超級市民」，則是近年京華城周邊的少數推案之一。

92年底預售，95年成屋重推的「敦化雅極」，開價從49.5萬/坪跳升到63萬/坪，也是本區乃至於北市，近幾年房價快速飆升的另一實例。95年底進場以微風廣場為主要訴求的套房案「微風．麗弗」，開價則為65萬/坪。

今年推出之個案方面，南京東路三段巷內的「敦北揚昇」，開價85萬/坪，即創區域新高；當然看其價格就知道，是大坪數換屋規劃。舊屋拉皮案「敦北Sunrise」價格則相對『合理』，為58萬/坪含裝潢。

四、民生社區

在老台北人的印象中，民生社區可能是除了大安區以外，最知名的高級住宅區。事實上，現在除了大安區以外，民生社區確實是北市內，還能看到大批四到五層樓美式公寓住宅林立的區塊之一。

大致以民生東路五段、三民路口圓環為核心的民生社區，是民國53年，北市府為配合發展重心東移政策，並解決因經濟成長、人口激增而引起的住宅荒，於是根據聯合國顧問之建議，申請500萬美元的美援貸款，將這個原是基隆河畔110公頃的稻田，規劃為可容納45,000人口的美式現代化高級住宅區。

從上述的發展史可知，民生社區的成型確實很早，也由於引進當時歐美流行的集合住宅社區概念，難怪會成為這數十年來北市境內的優質住宅區塊。本區的示範意義，甚至可從69年啟用全國首創污水處理廠看出。

不過也是由於發展甚早，本區近年幾乎沒有什麼重要的新推案，房市交易活動顯然是以中古屋為主。去年底國軍松山醫院對面「敦北VISA」，是近兩年來本區唯一新推案，開價55萬/坪。

五、饒河街一帶

民生社區、中崙地區加上敦北民生商圈，大致組成了松山區的主要範圍。不過由於舊松山區範圍之部分區塊後來被歸建至內湖區，因此出現八德路四段周邊至基隆河岸一小塊區域，還隸屬松山區的特異現象。

不過不要小看這小小區塊。在麥帥一、二橋，市民大道，環東、堤頂等高架立體快速道路尚未完工通車前，本區可是東台北的交通樞紐，每每總是車水馬龍。

雖然目前高架道路疏解了大量車流，但現在這個區塊，上下班時間交通流量仍相當大。本區最著名的據點，則是經刻意規畫成為國際觀光市集的饒河街夜市。

房市推案方面，由於較接近南港市區，因此房價行情和松山區反而沒有太直接的對應關係。雖說如此，本區仍出現近年松山區屬一屬二的指標大案：95年出獄售推出的「信義星池」。該案全規劃10坪上下之套房產品，開價39萬/坪。

幾乎到南港區的「信義臻品」，則是94年初興富發建設預售案之成屋重推，量體僅10戶，開價48萬/坪。本區最新案為套房規劃之「信義party」，基地僅52坪卻規劃48戶的特殊狀況，再度突顯北市完整、一定面積基地的日益稀少。

◆飛航因素限高 房市悶燒關鍵

人口密度94年後躍居全北市第二，僅次於大安區，今年5月總人口數突破21萬的松山區，論發展現狀、成熟度及各項客觀條件，絕對不比北市其他十一個行政區差。然而從數據看，有價卻無量的市況，確是鐵的事實。

這中間原因到底何在？捷運松山線還在施工，102年底才能通車；小巨蛋啟用後原本風風光光，然負責營運的東森機構後來爆發營運權違法取得情事，目前市府收回經營權，又屢傳管理不善之消息。

松山菸廠原址之大巨蛋，更是一波三折。之前先是經營權之爭，取得開發權的遠雄和設計團隊鬧內鬨。接著稍早又傳出誠品退出其中文化園區的開發計劃，結果使得整個巨蛋之開發再度出現變數。

就以上種種來看，捷運松山線利多尚未全面發酵，大小巨蛋更頻頻出包；松山區的利多題材，確實都存在一定程度的不穩定性。就連去年通車，連通本區與大直橋的松山機場地下穿越道，當時也被拿來炒作，認為房價會因此提升，然結果也是不了了之。

其實，問題可能並非僅在於利多的不確定性。真正的癥結，恐怕是松山機場。

是的。目前為止還是國內民航航線核心集散點的松山機場，基於飛航安全因素，其周邊建物高度限制，恐怕才是本區房市始終感覺正加溫，然實際上卻像是在悶燒，老是爆發不開的關鍵。畢竟雖說建蔽、容積率和其他地區沒有差別，但建物高度受限，等於建商無足夠利潤可圖，當然房市新量體就難大量湧出。

◆限建高度放寬 最新烘托議題

不過就在兩項重要全國性選舉即將揭開序幕之時，行政院決議放寬松山機場周邊建物禁限建法規，放寬原來距離機場跑道中心線3千公尺範圍內建物之高度限制，由現行的60公尺放寬至90公尺，這大約等於可多蓋9到10層樓。

根據北市都市發展局資料，放寬此限制後，將使西至大同區迪化街，東到內湖南港交界之成功橋，北至民族東路，南到忠孝東路的整個區塊，建物高度限制都放寬。不過明眼人都知道，真正受惠的還是松山區。然北市府同時也指出，基於都市發展總量管制的前提，放寬建物限高地區的建蔽及容積率，並沒有因此鬆綁，區域房地產市值不會就此增加。

然平心而論，放寬建物高度限制的決策，確實提供本區房市一些美妙的想像空間，對尚未取得建照的新建案，當然也是立即有利的條件。未來不置可否地，此一話題鐵定成為未來本區新推案的最新哄抬題材。

只是，飛機起降產生的噪音更勝捷運或其他交通工具，且論整體，則都市更新可能是更實質、更須進行的方向；甚至有業者指出，放寬限高實質意義不大，是否遷移松山機場，才是更值得討論的議題。

當然，松山機場遷移與否乃更大的公共政策議題，要比放寬限高更加複雜難解，其中甚至更參雜了些政治味。因此與其期待松山機場遷移，不如期盼規劃中的民生汐止捷運線早日定案動工，或推動大規模的都市更新案，才比較實際。

惟馨周報提供