| 北市釋放3000公頃容積--- > 北市房地產準備重傷 |
| 發表者：mikepen 發表數：225 IP：64.59.144.* | 2007-12-14 08:48:06 |
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最近連民生金融大樓都標不出去 一堆建商抱著賣不掉的空屋傷透腦筋 連中國開發商都請來當炒做題材 台北市在此時宣布釋放3000公頃容積 而目前法定容積12000公頃 等於一下增加1/4的供給量 台北市的房地產看來前途非常不樂觀 有的跌 |
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| 回覆者：Perlita 發表數：6 IP：61.216.5.* | 2007-12-23 12:00:20 |
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回覆 bacon 於 ：2007-12-23 08:46:03 的發言內容
bacon您好:我的答案是[不該] 謝謝您仔細精闢地回答, 有公信的專家回答, 可以改變大家一般單向的思考. 不過我仍有問題, 就是都更容積加倍和總量管制, 並不一定會衝突. 比如總量是10, 現在是6, 都更增加到8, 並沒有超過總量管制的問題. 郝龍斌釋出容積時有特別說明, 台北市未用到的容積還有XXXX (數字多少我忘了, 不過還有非常多, 好像超過1/3!?) 在我的認知裡, 都市能夠忍受的容積一定有經過學過都市計劃的人計算過的 (有沒有細到每一區 每一里都該限制, 我不知道) 但在總量方面, 郝龍斌和張俊雄一定都是聽過專業的幕僚評估過, 才敢開放容積獎勵. 而他們也不是無限制開放, 只是放個誘因, 讓相對很不足的都更有些進展, 開放到快要超過時, 應該又是不一樣的政策. 以我的觀念來說: 老舊的房子, 單單防火設施就很嚴重不足. 一個火災就可能要數條人命, 何況台灣過去的地震可以死亡數萬人, 只要建照使照要求防震防火, 都更似乎可以預防這樣的危險. 人命無價, 在人命無價的前提下, 擁擠的生活我覺得都還可以忍受. 獎勵最重要的意義在於以目前的條件下, 幾乎沒有幾處願意都更. 自然衰敗的問題, 就是可能會出現我擔心公安的問題. 更何況都更並非全部老舊房子都是一定拆掉後重建住人, 可以一部份住人, 一部份用政府的力量改為公共空間 (這就屬於您講的配套措施). 至於都市湧入人口的問題, 也可以用房屋稅 地價稅提高來限制, 或改善非都市區的生活環境的方式來改善. 不一定都要靠容積限制, 至於都是私領域更新的問題, 應該是加強公領域更新的腳步, 因此限制私領域更新, 似乎也不合理. 當然我自己也知道自己講得太理想, 所以想聽bacon您專業的意見, 謝謝! |
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| 回覆者：bacon 發表數：1112 IP：124.155.149.* | 2007-12-23 08:46:03 |
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回覆 Perlita 於 ：2007-12-23 00:44:28 的發言內容
我的答案是[不該]bacon您好: 您是專家, 跟您請教. 不要被新聞騙了 看清楚這段話:[由原訂不得超過各該建築基地1.5倍之法定容積，或各該建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積，分別擴大為2倍之法定容積，或0.5倍法定容積再加其原建築容積。] 這不是總量管制的意義,OK? 這種都市更新的觀念是完全經濟導向的 但是卻用機能代謝論的觀點來包裝,就是你的話:[增進公共安全, 美化城市, 及改善生活環境的作用, 不該這樣子嗎?] 這根本是騙人(不是說你騙人,是政策騙人) Le Corbusier當初可不是這樣建構他的現代建築理論的! 基本的常識大家想想: 一樣的面積,一樣爛的基礎建設,一樣糟的生態環境,但是卻是越來越多的人(樓地板面積)...換來的只是滿足視覺的新建築...這是哪門子騙人的都市更新? 根本就是騙子 應該叫[荷包更新]才對吧 都市的公領域哪有更新?都是私領域的更新!這根本是假更新 大家可能沒去過帝寶...我上次帶日本人去看的時候 他看到一樓中庭迴廊崗石地坪上畫有淡淡的機車位格線,我跟他解釋該案從都市設計審議到建照執照申請過程的總總爭議...日本人也說這真是荒謬 新建築如果沒有公益性就是假的都市更新,你們進的去新建築的開放空間嗎?你們停的了新建築的獎勵車位嗎? 騙死人了! 我的觀點是都市就要新陳代謝 龐大有機體一定會部份衰敗 為何要投注資源挽救沒有公益性的衰敗的部份? 所以原容積改建就已經很好了 住戶自己出錢請營造廠改建難道有錯嗎? 改建不成就敲掉,政府徵收開公園...這會很共產黨嗎?拜託,空屋那麼多... 所以我說都市更新一定要有配套 就是嚴格的總量管制加上配合都市計畫的彈性變更 每塊地一直無止盡的高強度使用是不健康的 以色列人都有[安息年]的觀念 現在不是農業社會也應該有這種觀念 哪有可能建築物一代比一代蓋的高?土地是一樣大ㄝ...拜託... 我已經寫的口吻很不專業了 加減看看吧 我反對沒有嚴格審議機制和嚴格總量管制的都市更新 那只會帶來泡沫,而且沒有公益性 |
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| 回覆者：Perlita 發表數：6 IP：61.224.42.* | 2007-12-23 00:44:28 |
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回覆 bacon 於 ：2007-12-18 11:58:59 的發言內容
bacon您好: 您是專家, 跟您請教.全部都是白痴政策 不管北市或政院, 這些都更容積放寬都並非容積無限制地增加, 也都還是在都市計劃限制內容積開放, 無損總量限制, 又有增進公共安全, 美化城市, 及改善生活環境的作用, 不該這樣子嗎? 行政院本周放利多嘉惠房市 放寬都市容積率限制 鉅亨網記者陳慧琳／台北•11月14日 (2007-11-14 12:00:25) 行政院院會今(14)日的一週一利多主軸為放寬都市容積率限制，行政院長張俊雄指示，將針對策略性再開發地區之建築容積獎勵範圍，由原訂不得超過各該建築基地1.5倍之法定容積，或各該建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積，分別擴大為2倍之法定容積，或0.5倍法定容積再加其原建築容積。 張俊雄表示，都市更新經緯萬端，可以說是都市建設最為艱難的一環，針對當前都市更新推動所面臨的困難，內政部與行政院經建會擬議與民間共同籌組都市再開發機構，投資或提供資金協助民間專業機構整合實施都市更新事業。 張俊雄進一步指出，中央將統一明確放寬都市更新建築容積獎勵規定，針對策略性再開發地區之建築容積獎勵範圍，由原訂不得超過各該建築基地1.5倍之法定容積，或各該建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積，分別擴大為2倍之法定容積，或0.5倍法定容積再加其原建築容積。 同時，行政院也同意，「策略性再開發地區之建築」納入省源、節能、綠建築與無障礙等項目，以突破現行都市更新容積獎勵限制，張俊雄表示：「這是相當務實可行的作法，行政院同意辦理。」 至於，有關賦予公地管理機關及國營事業機構依促參法選商投資都市更新的權限，以及擴大建築容積獎勵範圍與劃定策略性再開發地區，以提高建築容積獎勵等機制，張俊雄也敦促行政院公共工程委員會及內政部儘速修訂相關法規，以期早日落實執行。 |
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| 回覆者：多拉 發表數：136 IP：220.130.183.* | 2007-12-18 17:14:57 |
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回覆 mikepen 於 ：2007-12-18 13:49:07 的發言內容
我也不想給你吐槽，但是你根本沒看清楚我的文本來不想給你"凸槽" 但你的理論實在太離譜 我已經說房子才3x年，所以我不會苦苦等候啊，因為最少要十幾年才會有改建的問題，我只是想說先問問看這個容積率放寬對於狀況類似的物件會有什麼影響。 賣掉舊房子，貼錢買新房子？ 這邊中古屋一坪要50~60萬（成交價） 你看新屋要多少？ |
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| 回覆者：mikepen 發表數：225 IP：64.59.144.* | 2007-12-18 14:54:41 |
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回覆 bacon 於 ：2007-12-18 11:58:59 的發言內容
其實當有些政策 看起來理由正當 冠冕堂皇 但仔細一想 卻是不合常理 就值得去深究原因全部都是白痴政策 我們升斗小民 可能是覺得是白痴政策 但有些利益團體 可是額手稱慶 所以值得媒體去追蹤 但言歸正傳 像這種一下準備釋出 1/3的供給量 對房地產長遠來說 是重擊 而目前房地產不景氣中 只要是供給量增加 絕對都是利空 只是加重賣壓 而拿到增加容積率的建商 更是可站在不公平競爭 跟現有的屋主拼價位 至於 對於那些還來不及都市更新的人 是畫大餅看的到吃不到 |
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| 回覆者：mikepen 發表數：225 IP：64.59.144.* | 2007-12-18 13:49:07 |
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回覆 多拉 於 ：2007-12-17 18:38:49 的發言內容
本來不想給你"凸槽" 但你的理論實在太離譜那可能得找看看有沒有營造商能讓我們自己出錢蓋房子囉.. 有錢能自己出錢蓋房子 也就是有財力 有需要在那苦苦等都更嗎? 等建商無償的房子嗎? 說實在 賣掉舊的 再貼錢到附近買新的都沒問題 所以 有時要口氣大 也要符合事實 像市府這種炒短線的心態 是在幫建商 不是幫你們這些想都更 現在連民生金融大樓每坪48萬 都慘到沒人投標 妳覺得還有建商"未來"敢都更嗎? 倒是對現有套牢的都更建商很幫忙(所以這是媒體應該去追蹤) 增加容積 可馬上降低成本 讓他們未來能用更低價下去殺價解套 |
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| 回覆者：bacon 發表數：1112 IP：61.224.33.* | 2007-12-18 11:58:59 |
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全部都是白痴政策 都市容積就是要總量管制 沒有總量管制哪有品質可言 都更也是一樣 哪有下一代非得要蓋的比上一代高的道理? 沒這種道理! 容積不總量管制 毀的是一個城市 我的看法是都更容積獎勵一定要配合都市計畫變更或是改建地主提供回饋 |
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| 回覆者：lkk2 發表數：848 IP：218.169.111.* | 2007-12-18 01:30:01 |
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回覆 多拉 於 ：2007-12-17 18:38:49 的發言內容
一堆營造商等著這生意,看你說得好像是賣方市場.....那可能得找看看有沒有營造商能讓我們自己出錢蓋房子囉.. 甲乙級營造商我很多,最近生意清淡不少, 我推薦朋友的英城營造(甲級),多小姐有興趣否? 老板正宗土木系畢業的. 本公司廠房部分也是他們蓋的,耐震得很,如建案不大要乙丙級的,我也是可以推荐,不然上網搜尋也是一堆... |
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| 回覆者：多拉 發表數：136 IP：220.130.183.* | 2007-12-17 18:38:49 |
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回覆 mikepen 於 ：2007-12-17 03:13:56 的發言內容
那可能得找看看有沒有營造商能讓我們自己出錢蓋房子囉..你可仔細想想 建商不是慈濟 做慈善事業 他們也是要賺錢 也就是改建後的所分到的房子要能賣掉 -- > 重點在要 "能賣掉" 不過這一切都是未來式，房子才三十幾年，還很勇壯呢.. |
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| 回覆者：mikepen 發表數：225 IP：64.59.144.* | 2007-12-17 03:13:56 |
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回覆 多拉 於 ：2007-12-17 00:56:10 的發言內容
你可仔細想想 建商不是慈濟 做慈善事業 他們也是要賺錢 也就是改建後的所分到的房子要能賣掉 -- > 重點在要 "能賣掉"那對於某地點不錯的老舊住三的四層樓公寓而言，改建的機會會變大嗎？ 現在已經一堆房子賣不掉 當台北市一下增加 1/3 的容積供給量 你覺得未來建商還敢隨便改建嗎? 這是一個很重要的觀念 這種跟上市公司大量發行股票一樣 擴大供給 會促成新房子降價(這次 一下多1/3 應該是崩盤) 一定會壓縮到中古房子 所以 買中古房子來都更 風險也大幅增高 連你現有的房子 都可能因無法改建而重挫(你自己想想 新屋都重挫 誰會去買老房子) 何況 現在不是缺房子(台灣空屋還是很多) 而是建商炒作 把價格拉到一般小民買不起 北市政府這種炒短線的都市計畫 時點有點詭異 當然建商會拿來當利多 尤其是手上有都更的建商 這是媒體應該發揮監督中央政府的魄力去追蹤 不過 面對現實 環亞地點這麼好 一坪42萬都賣不掉 建商唯一能解套 就是降價又不傷本 而不傷本 就是多容積率 把平均成本降低 而此時市政府這種短線操作 不就是在幫他們降低成本(但放心 他們還是很難賣 只是賠的少) 長遠來說 當現有的一堆都賣不掉 又擴大供給 未來很少人會去都更 |
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| 回覆者：mikepen 發表數：225 IP：64.59.144.* | 2007-12-17 03:13:37 |
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你可仔細想想 建商不是慈濟 做慈善事業 他們也是要賺錢 也就是改建後的所分到的房子要能賣掉 -- > 重點在要 "能賣掉" 現在已經一堆房子賣不掉 當台北市一下增加 1/3 的容積供給量 你覺得未來建商還敢隨便改建嗎? 這是一個很重要的觀念 這種跟上市公司大量發行股票一樣 擴大供給 會促成新房子降價(這次 一下多1/3 應該是崩盤) 一定會壓縮到中古房子 所以 買中古房子來都更 風險也大幅增高 連你現有的房子 都可能因無法改建而重挫(你自己想想 新屋都重挫 誰會去買老房子) 何況 現在不是缺房子(台灣空屋還是很多) 而是建商炒作 把價格拉到一般小民買不起 北市政府這種炒短線的都市計畫 時點有點詭異 當然建商會拿來當利多 尤其是手上有都更的建商 這是媒體應該發揮監督中央政府的魄力去追蹤 不過 面對現實 環亞地點這麼好 一坪42萬都賣不掉 建商唯一能解套 就是降價又不傷本 而不傷本 就是多容積率 把平均成本降低 而此時市政府這種短線操作 不就是在幫他們降低成本(但放心 他們還是很難賣 只是賠的少) 長遠來說 當現有的一堆都賣不掉 又擴大供給 未來很少人會去都更 |
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| 回覆者：多拉 發表數：136 IP：203.203.37.* | 2007-12-17 00:56:10 |
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回覆 mikepen 於 ：2007-12-16 01:27:56 的發言內容
那對於某地點不錯的老舊住三的四層樓公寓而言，改建的機會會變大嗎？當建商把這個當利多炒 實在是很可笑 我想是找不到題材的題材吧 不然之前不會連請幾個中國開發商來亮亮相都好 我想說總容積變大，建商應該比較有意願改建吧？ 附近也有好幾個小型改建案了（已完工）.. 我並不在意未來價格的好壞，能改建得利就很讚了，反正是要自住，價格好壞沒差 |
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| 回覆者：mikepen 發表數：225 IP：64.59.144.* | 2007-12-16 01:27:56 |
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回覆 mikepen 於 ：2007-12-15 02:09:50 的發言內容
當建商把這個當利多炒 實在是很可笑 我想是找不到題材的題材吧 不然之前不會連請幾個中國開發商來亮亮相都好 假如以台北市已使用約9000多公頃來算 這次打算釋出 3000 公頃 那是一下增加 1/3 的供給量 而不是之前算的 1/4 房地產最近已經是乏人問津 那一旦釋出真的是崩跌 當供給量要大幅增加 而且一下增加1/3 這是很驚人 台北市房地產 會有一波很大調整 尤其現在房地產也不景氣 現有的就已經賣不掉 還要消化這些準備釋出的 這對於已買的會相當不利 但未買的可以再等等 反正要釋出這麼多 可挑肥撿瘦 |
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| 回覆者：mikepen 發表數：225 IP：64.59.144.* | 2007-12-15 02:09:50 |
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假如以台北市已使用約9000多公頃來算 這次打算釋出 3000 公頃 那是一下增加 1/3 的供給量 而不是之前算的 1/4 房地產最近已經是乏人問津 那一旦釋出真的是崩跌 那些之前下去買的建商和市民 真的是挫ㄌㄟ等 |
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