| 新屋主的權力？ |
| 發表者：imag1 發表數：1145 IP：61.228.109.* | 2007-12-04 13:28:25 |
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之前看過一間位於頂樓的房子，感覺不錯... |
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| 回覆者：MDA 發表數：274 IP：59.112.214.* | 2007-12-06 13:40:31 |
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判決可至這裡查詢�Ghttp://jirs.judicial.gov.tw/Index.htm， 至於勘查詢問的義務， 我個人認為除了前任屋主以外， 其他鄰居、管委會、警衛都是可以詢問的對象， 如果查詢的結果是完全沒有人知道有約定專用的分管契約存在， 那加蓋人就有難了， 除非他能找出相關證據證明加蓋權利存在， 否則拆除是遲早的事情。 分管契約只是一個拘束簽約當事人及其權利義務繼承人的私法契約， 如果分管契約的決定造成公共安全危害時， 當然是以公共安全優先， 主管機關或其他鄰居都可以依法進行或請求拆除， 法律的依據包括建築法規及民法（物上請求權）。 |
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| 回覆者：羅曼 發表數：590 IP：203.145.192.* | 2007-12-06 10:39:13 |
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回覆 MDA 於 ：2007-12-06 10:26:17 的發言內容
謝謝您的訊息羅曼大， 我查不到這兩項判決的全文 我在看大法官解釋時,就想"可得而知" 這四個字可能帶來的伏筆和影響 我不知這兩判決的案情脈絡 不過 就個人想像上 若新屋主也查勘了頂樓 也問了舊屋主 但舊屋主也許也不知道 也許舊屋主也是承接前屋主的屋子 新屋主既查勘了 也詢問了 那麼在此一情形下,是否他就屬於善意第三者? 或者 此一查勘及詢問是否皆應以書面無之? 此外,我想即便分管契約成立 其他樓層屋主 以頂樓加蓋之公共安全疑慮 仍可循行政或法律程序要求拆除 比如 消防安全 人身安全 建物承載力防震能力等 還是可能被拆除 但我想這是理論上 作好敦親睦鄰 這些可能狀況或許都不會發生 |
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| 回覆者：MDA 發表數：274 IP：59.112.214.* | 2007-12-06 10:28:19 |
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回覆 羅曼 於 ：2007-12-06 09:41:21 的發言內容
我瞭解了，曾經取得專用同意 謝謝羅曼大！ |
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| 回覆者：MDA 發表數：274 IP：59.112.214.* | 2007-12-06 10:26:17 |
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回覆 羅曼 於 ：2007-12-06 09:51:21 的發言內容
羅曼大，再談分管契約繼受問題: 釋字349號的確這樣解釋沒錯， 但實際上會造成已經取得專用權利人既得權益陷於不穩定的情形（只要其他屋主在賣屋時，蓄意不告知、不交付共管契約給新屋主，他就死定了）， 也造成不少的爭議， 所以在司法實務運作上法院對於善意第三人的「善意」有很高的門檻， 也就是賦予新屋主對於其所有權所及部分有實際查勘詢問的義務， 有疑義時並需儘速提出異議， 如果履行前述義務就可以發現的情形， 屬於「可得而知」， 倘若未盡此義務時就不算是「善意」， 自無從獲得保護。 可以看看最高法院93年台上字第2486號及93年台上字第2063號判決。 請卓參！ |
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| 回覆者：羅曼 發表數：590 IP：203.145.192.* | 2007-12-06 09:51:21 |
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再談分管契約繼受問題: 民國83年，大法官釋字第349號解釋: 如果後手並不知道前手與頂樓屋主間立有分管契約，亦無可得而知之情形者，則為了保護善意第三人（也就是後手）之立法原則，此分管契約即不應拘束後手之新所有人 依常理,頂樓舊屋主若持有其它樓層住戶同意書,在賣屋時,應會將其視為賣屋利器,頂樓新屋主沒有不知情的道理 倒是其他樓層舊屋主,在賣給新屋主時,應不會特別提及對頂樓使用的同意書,因此其它樓層新屋主,可能以不知情為由,主張分管契約無效 |
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| 回覆者：羅曼 發表數：590 IP：203.145.192.* | 2007-12-06 09:41:21 |
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曾經取得專用同意 並不意味違建便合法 依建築法所定義之建築仍需取得執照方得合法 公寓大廈管理條例第七條: 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分： 一、公寓大廈本身所占之地面。 二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。 三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。 四、約定專用有違法令使用限制之規定者。 五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利 用上不可或缺之共用部分。 請注意第三項:提及屋頂構造,第四項:有違法令使用限制,第二項:逃生通道,第五項,生活利用上不可或缺之共用部份 因此,雖然曾簽立分管契約,但屋主也許\\\無法要求返還不當利得,將歷年租金收益吐出,但以公共安全等理由,要求拆除,循法律途徑應是作得到的,有些頂樓加蓋\\\把頂樓逃生空間占滿,自然被判拆的機會很大 另外95年新修正的『台北市違章建築處理要點』中規定:：「既存違建拍照列管，列入分類分期計畫處理。 但大型違建、列入本府專案處理或有危害公共安全、山坡地水土保持、妨礙公共交通、公共衛生、市容觀瞻或都市更新之違建，由本局訂定計畫優先執行查報拆除。...危害公共安全指有下列情形之一者：…供不特定對象使用，具高危險性及出入人員眾多之場所，如…出租小套房等使用。」 所以,如果對方出租供不特定對象使用,或者出入人員眾多之分租小套房,就罪加一等,會被市府列為優先拆除之違建,不因84年以前興建而改變 |
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| 回覆者：MDA 發表數：274 IP：59.112.214.* | 2007-12-06 00:52:26 |
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回覆 阿桑 於 ：2007-12-05 17:14:03 的發言內容
這應該是以訛傳訛：如果前任屋主所有的權利義務都可以繼受, 請問為何大家都說頂樓的加蓋要重新請樓下鄰居簽同意書呢? 一、加蓋部分係違建： 1.老違建（暫緩不拆）： 因為在興建違建時通常會跟鄰居取得共識， 但在求爺爺告奶奶時， 沒有人會帶一張同意書說：「請簽名確認」， 因此造成房屋易主後， 新任屋主對違建部分無從主張係據其他住戶有效同意或授權興建， 或是原本簽有同意書， 但是弄丟了， 這兩個情形就必須再請鄰居重簽一次同意書。 2.新違建（即報即拆）： 有同意書也沒用， 只要有人不爽向建管處舉發， 就算簽了同意書還是得拆。 二、加蓋部分係合法興建： 如果加蓋部分加蓋時並未取得其他鄰居同意興建， 或是曾經取得專用共識但欠缺書面或書面遺失， 新任屋主即需取得其他鄰居的同意書， 避免鄰居有人主張拆除加蓋部分返還頂樓（這個請求權是沒有時效限制，只要房屋還在就可以請求）。 三、結論 因此只要有原屋主興建時所取得同意之書面資料， 新屋主就不用請鄰居重新再簽一次同意書， 但大家都會害怕或是不懂其中原因， 就會誤傳成只要房屋易主， 就要請其他鄰居重簽一次同意書。 |
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| 回覆者：沙發王子 發表數：349 IP：218.160.182.* | 2007-12-05 23:20:08 |
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回覆 阿桑 於 ：2007-12-05 17:14:03 的發言內容
因為頂樓加蓋本身是違法的吧
如果前任屋主所有的權利義務都可以繼受, 請問為何大家都說頂樓的加蓋要重新請樓下鄰居簽同意書呢? |
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| 回覆者：阿桑 發表數：212 IP：61.230.40.* | 2007-12-05 17:14:03 |
| 如果前任屋主所有的權利義務都可以繼受, 請問為何大家都說頂樓的加蓋要重新請樓下鄰居簽同意書呢? |  |
| 回覆者：羅曼 發表數：590 IP：203.145.192.* | 2007-12-04 14:18:07 |
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若是只經過管委會及屋主同意 似乎並不具備區分所有權人會議之同意 問題是 區分所有權人長期默許管委會的作為 在這樣的情勢下 可以猜測全體區分所有權人對於基地台並不抗拒 空調冷卻塔更事不關己 反對的機會也不大 因此 若要透過區分所有權人會議之決議來改變現狀 可能非常困難 當然 這還是要看其社區規約對於屋頂平台外牆等之規定為何,社區規約還是最大,也許規約已經授權管委會或住戶自行決定也說不定 另一個變數則是基地台限制之法令 目前有些地方法令及立法提案 要限制基地台不得設於住宅區 若真的通過 這些基地台自然要撤 |
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| 回覆者：MDA 發表數：274 IP：59.112.208.* | 2007-12-04 13:46:33 |
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回覆 imag1 於 ：2007-12-04 13:28:25 的發言內容
除非之前加裝相關嫌惡措施的程序違法（如設置應經區分所有權人會議通過及頂樓住戶的全體同意，而非管委會決議或是設置未申請建照等），之前看過一間位於頂樓的房子，感覺不錯... 否則新任屋主需繼受前任屋主所有的權利義務， 避免因為只要房屋易主， 就會造成原本已經存在的權利義務穩定關係受到影響， 而且新屋主在購買前已經可以確認嫌惡設施的存在， 既然願意購買就代表新任屋主接受這樣的環境。 |
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