商業周刊1041期　(文)方沛晶

明年上半年殺價三成就進場！
房市降溫,自住購屋族教戰守策

持續走強四年的房地產多頭，近來價格已出現高處不勝寒徵兆，是什麼原因讓屋價持續下修？買與不買，究竟該如何判斷？三十二歲，在資訊業服務的林坤亮，好不容易存下足夠的自備款，想在台北市公館一帶買房子自住，看到媒體報導房市景氣降溫的消息，
他心想：「不急，等到房價跌至谷底，再進場也不遲。」
不料，隔了幾天，卻看到報上斗大的標題，寫著：「台灣房價仍處低點，外資興趣濃厚！」他開始猶豫現在要不要買房子？買了，明年會不會看到更低的價格？不買，明年會不會再漲上去？
事實上，持續走強四年的房地產多頭，似乎已有高處不勝寒的徵兆，以自住為主的小老百姓，一邊高興房價開始修正，另一邊又擔心房子還能不能買？
現象：超額供給預售屋出現三成議價空間
從供需基本面來看，「把二○○六年全台住宅存量減去家庭戶數，中間有近萬戶的超額供給。」淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰說，這還不包括把高達八七．八％的台灣自有住宅率估算進去，市場供過於求，價格一定跌！據台灣不動產交易中心今年第三季
成屋成交行情統計顯示，主要都? |區平均單價皆呈下滑。比起第二季，台北市平均單價小跌三．六％，台北縣下滑五．七％，台中市及高雄市則下滑一二．四％及一一．七％，幾乎已跌回去年第四季的價位。

永慶房仲集團總經理廖本勝不諱言，就連交易熱絡的台北市內湖區，即使捷運通車在即，都因房價超漲、區域供給量過大，部分預售屋已出現三○％的議價空間。
「以往台灣房市榮景多維持二、三年，這波走了四年多，房價已超出合理範圍，景氣的確開始翻轉！」政大地政系教授張金鶚說，目前利率還在低點，建商手中資金也充裕，房價會從單點和供給量大的區域開始修正，全面價跌的時間點，最快將落在明年第一、二季。

趨勢：緩步下修底限為行情七、八成
「這波房市是因為投資客的假需求導致真飆漲，一旦景氣反轉，買方轉為賣方，為求盡速脫手，價格自然崩落。」戴德梁行台灣區總經理顏炳立說。所幸，台灣的經濟支撐力夠，目前也看不到像SARS一樣的非市場因素，房價將以「軟著陸」的方式向下修正。

住商不動產總經理林倩表示，以台灣四十年來的四次景氣週期來看，除了豪宅等特殊產品之外，這一波台北市預售屋的總漲幅為五六．一％，遠低於前一波的二四五．八％，緩步上揚的市場，價格也會緩步向下修正。
玄奘大學財務金融系副教授花敬群則認為，上一波房價崩跌，主要是因為建商大量搶照，申請建照戶數一年超過二十五萬戶，而現在一年約十一至十二萬戶。因此，房價會小幅修正，預售屋跌到合理行情的七成應該就是谷底。若以去年台北市預售屋平均每坪單
價四十四萬九千元來看，七成應是每坪三十一萬四千元，幾乎回到一九九一、一九九二年的超低行情，而起漲前的二○○二年每坪均價（三十六萬七千元），約為去年八成，因此，目前跌價若達行情的七至八成，就是房價跌回的底限。

戰略：價格比時點重要好物件可先搶先贏

房價會跌，但不會跌到起漲點，即使房市的確已從賣方逐漸轉為買方市場，雖然自住購屋不一定能等到「絕對低點」，但卻可掌握「相對低點」，所以今年第四季適合布局，而非衝動進場。莊孟翰認為，購屋者可趁現在多看、多比較周邊行情和物件優劣，試著
出價但不下訂，等明年第一、二房價全面鬆動，就能買在低點。
若遇到有經濟壓力的賣方，只要議到合理行情七至八成，即是這波房價回檔的底限，買下反而是先搶先贏，總之，物件好壞、價格高低的決定性因素會大於買進時點。
廖本勝則認為，對於自住購屋者來說，目前的回檔是機不可失，因為受到貸款成數限縮的影響，投資客急於處理手中物件，不少好地段的物件開始釋出，加上二○○四、二○○五年這一波房地產起飛後的新建案，將在今年底及明年大量完工，市場流通物件增多，價格自然好談，有自住需求的使用者可以利用此波房價下修的機會，壓低購屋成本，並以長期持有為目的。

另一個影響房價的因素，是兩岸三通政策。多數學者、業者都同意政府近期釋放的房地產利多，對房市回溫效果有限，政策利多已無法阻擋房地產景氣下滑的趨勢，唯一的特效藥，只剩下「兩岸三通」。

題材：只剩三通利多出盡後可能正式回跌
「三通是口號通，還是實質通？」顏炳立反問，住宅以內需市場為主，兩岸三通後引進的國際資金會影響商用不動產，但是和一般自用住宅沒有直接關係，況且，三通題材早就反映在這兩年的價格上，明年難保不是利多出盡！

台灣不動產交易中心總經理李同榮則認為，從量的基本面來看，市場明顯進入較長盤整甚至下跌的修正波，但明年發布的兩岸三通與大選利多，可能啟動這波房市景氣最終的邪惡波。用「邪惡」形容，是因為兩岸三通可能帶動房地產價格再度向上攻堅，等於把
市場動能提前用罄，屆時房價從最高點修正的速度將急速下墜，對住宅市場來說，反而才是泡沫化的警訊，也是自住購屋者特別需要注意的指標。