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建商聰明 台灣的銀行 準備是下波苦主 打呆帳
發表者:mikepen  發表數:225 IP:64.59.144.* 2007-11-25 08:46:14

人頭董座土建融資 潛藏壞帳風暴
記者林耀文/調查報導

國內房市景氣在近三年來明顯回春,推案建商獲利頗佳,卻也吸引一些居心不良或拚運氣的建商投入市場搶錢行列,並利用人頭擔任公司董事長,向銀行申貸高額融資。但目前房市景氣降溫,這類型業者陸續採取落跑動作,將餘屋爛帳丟給銀行,讓原本已穩定的金融秩序,又醞釀興起一股壞帳風暴。

高雄縣建商公會理事長劉文城指出,房市景氣升溫時期,確實會吸引一些老建商回鍋,甚至有其他行業人士邀集三五好友合股成立建設公司,即投入房市推案行列,全台各地建商公會新加入會員的建設公司也大幅增加。但居心不良的建商僅在少數,並非小型建商或新成立的建商即有問題,要以人頭董事長向銀行申請土地融資或建築融資並非易事,因今年開始,銀行對建商申請融資的把關動作趨於嚴格,除非不肖業者買通銀行人員,否則要順利核准貸款相當困難,大多數的建商皆謹守本分專心經營,建築業與銀行業相依共榮的良好關係,應不致遭極少數的惡意倒帳型業者所破壞。

根據調查,目前業界盛傳的人頭董事長建商,大多心存僥倖,打算趁景氣高峰時期大賺一筆,並非詐騙集團的分身,公司成立時即以人頭擔任董事長,則是讓股東們預留退路,萬一遇上景氣反轉,推案失敗背負大筆債務,即由人頭董事長充當替死鬼,讓幕後的金主與大股東能順利脫身,日後仍有再起爐灶機會。這些人頭董事長的建商,主要可歸納成三大類型。

老建商 借殼還魂 手法高竿

第一類型是借殼還魂型老建商。這類型的建商,搶錢手法最高竿,堪稱為詐騙集團祖師爺等級,大多為上一波房市谷底時期,因公司經營不善宣告倒閉,目前又重起爐灶,將暗藏的資金再度投入房市。

市場盛傳部分業者在1999、2000年房市谷底時,眼看餘屋出清困難且資金週轉將出狀況,即先花費數百萬元買通銀行分行經理與放款人員,在公司倒閉前,再增加貸款額度,將資金轉入親友名下或海外戶頭,然後放手不管,讓公司倒閉,餘屋由銀行承接,再透過銀行內部安排的眼線與親友合作,將整批餘屋低價買回,等待房市回溫再以高價售出,即獲得充裕的「東山再起」資金。

目前這類老滑頭建商,雖然藏在四處、可隨時運用的現金飽滿,因個人信用破產,名下也無法擁有資產,改名新成立的建設公司,乾脆由仍有正常工作的小股東擔任人頭董事長,幕後操盤手仍是老滑頭建商,如手氣又轉背,再如法炮製一番,重新上演一齣死而復生戲碼,「景氣不是問題,能夠搞錢才是贏家」,成為老滑頭建商的真實寫照。

新建商 小型插股 迅速脫產

第二類型是小型插股型新建商。這類型建商多由一、兩位熟悉建築業或營造業的股東發起人,邀集親朋好友,每人投資插股數百萬元,所成立的小型新建商,公司資本額多在2、3,000萬元以內。

大股東因明瞭房市景氣波動風險,因此拱手將董事長寶座讓給小股東擔任,或是讓情婦支薪充當人頭董事長,連包養費都可省下,並說服股東們萬一公司經營不善,需由人頭董事長背負債務,因此每月薪水至少需達十萬元以上,同時公司也需事先準備一筆上百萬元的安家費,當餘屋出清困難、公司即將倒閉時,先讓信用良好且名下有不動產資產的人頭董事長迅速脫產,再將爛帳丟給銀行。

由於銀行會先將土地與房屋抵押品聲請法院拍賣,當抵押品拍定價格無法完全清償建商債務時,才會轉向人頭董事長要求清償債務,但遇上這類型的人頭董事長建商,只要放款時的抵押品估價合理,且人頭董事長已脫產,銀行只好吃悶虧,列入呆帳。

小建商 大量推案 專賺管銷

第三類型是推案賺管銷型小建商。這類型建商多為在商場上打滾多年的業者,熟識各界人脈與金主,從原本的小建商,開始大肆對外募股充裕推案資金,向外行的股東們訴求推案利潤非常豐厚,至少可達入股資金的一、兩成,再大舉進場買地,但要求股東們必須負擔5%公司管銷費用,由小建商親自擔任董事長。

不管市場景氣變化與區域房屋供需情勢,只要推案愈多,小建商賺取的利潤即愈多,但小建商早將妻兒移民且在海外置產,暗中也取得美國、加拿大或澳洲等國家的永久居留權甚至公民身分,萬一時機不對,爛帳一樣丟給銀行承接,立刻偷渡或光明正大搭機去當外國人,享受荷包滿滿的美好人生。

熟悉銀行作業的建築業者透露,在銀行緊縮貸款的情勢下,審核建商信用會更嚴格,以人頭董事長向這類把關嚴格的銀行申請土地融資、建築融資,難度相當高,但仍有少數市郊地區或積極衝刺建築融資業務的銀行分行,即使不透過買通銀行人員的方式,只要以區段良好的土地當作抵押品向銀行申貸,加上人頭董事長的信用無瑕疵且名下有資產,貸款得逞的機會頗高,若銀行高估土地價格與區域房價,這類建商幾乎是拿銀行的錢「拚景氣」,成為人頭建商一案決生死的新管道。

回覆者:空頭房市 發表數:2994 IP:220.137.77.* 2007-11-26 21:16:38
回覆 waynes0426 於 :2007-11-26 20:22:59 的發言內容

台幣利率太低,不如去買外幣定存。

看到海外市場飆成這樣, 誰還要放在台灣呢? 降息結果造成台幣弱勢, 資金亂放貸, 造成一堆人借款負債, 少數人卻大玩吸金, 進一步債留銀行, 結果...大多數人好處沒享受到, 幫忙墊錢有份...

信卡風暴, 債務人大多沒法落跑, 銀行信貸回收減少或遞延, 但長時間來看, 仍然有機會回收, 而未來一旦發生房貸風暴, 一堆人可能持另外護照, 跑路囉...銀行呆帳要想收回來, 難上加難...但這還不是最糟的事...卡奴還不出錢來, 不會造成物價波動, 頂多是消費力減弱, 屋奴出現, 這就不得了了, 房價下殺, 管你有沒有欠錢, 你家的房價就是下跌, 資產相對減少, 資金蒸發下, 大家只好少花錢, 戶頭留一筆存款, 但欠銀行房貸的錢更多...

現在買屋, 有多少人是不用貸款?? 超出能力, 高額貸款購屋者, 將是大家所謂M型社會中, 生活像新貧一方的族群, 更怪的現象是...這些人其中一部份, 還自以為 "穩賺" "保值" "跌也跌不多" , 且都自認自己買的房子都一定好, 就算旁邊有嫌惡設施, 或是荒郊野外, 也會說好, 甚至連台北區域外的不動產, 也說 "保值" "穩賺" ...

但用膝蓋想也知道...怎可能通通都往上漲, 直到一坪700萬呢? 不可能啦...但有些人就是不知怎搞...還在喊...真不知它是用..哪一處想的..
回覆者:waynes0426 發表數:353 IP:218.166.47.* 2007-11-26 20:22:59
回覆 空頭房市 於 :2007-11-25 14:31:34 的發言內容

房貸5兆多, 有多少人是背了20年以上貸款, 但也留了一筆存款呢? 將這些有借貸者的儲蓄排除後, 還有近 30% 儲蓄率?? 消費保守?? 當閒錢一堆, 不消費?? 這好像不太符合人性, 肯定有其他因素, 導至寧可多儲蓄, 也不消費, 經建目標, 不把這因素找出來, 拼命訂目標? 難不成又要搞甚低利率手段嗎? 可別搞到 0% 時候, 大家更不消費, 同時拼命將錢往海外流出, 那時候才發現...儲蓄率大幅降低, 同時淨流出大幅增加, 資金根本沒灌進國內市場環境裡...



《經濟》主計處:國內投資動能明顯不足,明年超額儲蓄將創5年來新高
2007/11/25 13:32 時報資訊
時報-台北報導】行政院主計處統計,台灣超額儲蓄逐年走高,預估明年將升逾1.2兆元,創歷年最高,超額儲蓄率直逼9%,遠高於日、韓並且創近五年來新高,國內投資動能明顯不足。經建會表示,近年台灣超額儲蓄確實偏高,這表示總體經濟內需不足,消費、投資成長趨緩。經建會目前正在研訂明年經建目標,會考慮超額儲蓄這個因素,以引導超額儲蓄到總體經濟方面。依主計處估計,今年我國蓄儲率將升至29.27%,創1990年來最高,顯示面對未來經濟的不確定性升高,民眾消費趨於保守,寧可多儲蓄。投資率仍維持20.7%,並未升高,相較於南韓的30%、日本的23%投資率,台灣投資動能明顯不足。

台幣利率太低,不如去買外幣定存。
回覆者:空頭房市 發表數:2994 IP:220.137.77.* 2007-11-25 14:31:34
房貸5兆多, 有多少人是背了20年以上貸款, 但也留了一筆存款呢? 將這些有借貸者的儲蓄排除後, 還有近 30% 儲蓄率?? 消費保守?? 當閒錢一堆, 不消費?? 這好像不太符合人性, 肯定有其他因素, 導至寧可多儲蓄, 也不消費, 經建目標, 不把這因素找出來, 拼命訂目標? 難不成又要搞甚低利率手段嗎? 可別搞到 0% 時候, 大家更不消費, 同時拼命將錢往海外流出, 那時候才發現...儲蓄率大幅降低, 同時淨流出大幅增加, 資金根本沒灌進國內市場環境裡...



《經濟》主計處:國內投資動能明顯不足,明年超額儲蓄將創5年來新高
2007/11/25 13:32 時報資訊
時報-台北報導】行政院主計處統計,台灣超額儲蓄逐年走高,預估明年將升逾1.2兆元,創歷年最高,超額儲蓄率直逼9%,遠高於日、韓並且創近五年來新高,國內投資動能明顯不足。經建會表示,近年台灣超額儲蓄確實偏高,這表示總體經濟內需不足,消費、投資成長趨緩。經建會目前正在研訂明年經建目標,會考慮超額儲蓄這個因素,以引導超額儲蓄到總體經濟方面。依主計處估計,今年我國蓄儲率將升至29.27%,創1990年來最高,顯示面對未來經濟的不確定性升高,民眾消費趨於保守,寧可多儲蓄。投資率仍維持20.7%,並未升高,相較於南韓的30%、日本的23%投資率,台灣投資動能明顯不足。
回覆者:空頭房市 發表數:2994 IP:220.137.77.* 2007-11-25 09:23:18
搶銀行, 關10年

騙銀行, 不用關??

更奇怪的是..景氣好壞與銀行審核建商信用, 有甚關係呢? 難不成景氣好, 銀行直接開金庫隨人搬錢?? 景氣不好, 審核把關就通通做到??

銀行的獲利, 都是靠股東資金投資賺來的?? 拿存款戶的錢, 開玩笑?? 低利率, 到底爽到誰了呢?? 低利率應該要帶動景氣才對呀, 怎大多數繳稅的受薪階級, 薪資都沒增加?? 反而東西越來越貴?? 到底爽到誰了呀....

只看到借錢的人越來越多, 新貧人口也越來越多, 台北區域, 房價動不動就上千萬?? 難不成是靠耗損20年內需市場, 撐起這片不動產榮景??

此波一旦反轉, 長空期可能超過10年以上, 畢竟人口是越來越少, 當學校在考慮退場機制, 大學錄取率超過100%, 10年後首購族, 就是現在 15~20歲間的青少年, 很多人嗎?? 更別談5~15歲了....

目前自有屋率, 近90%.....房價說不定就此一路走下波, 爬不起來....一路賣, 一路套散戶...
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