| 買賣交易問題 |
| 發表者：傑生 發表數：39 IP：211.21.125.* | 2007-11-21 13:33:00 |
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我目前自售一間房屋，也給一家仲介作一般約(但我當初不簽制式合約書，後來用變通方式以一張紙簡單註明委託價格、交易服務費比例，委託截止期間，就這樣，其他任何條款都沒有)，前幾天有一個買方找上門來，說一個月前有透過這家仲介帶看，但並無後續動作，後來又透過這家仲介看過好幾間都沒有合意的，結果前幾天在售屋網站看到我的廣告，回過頭來想考慮我這間。 |
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| 回覆者：傑生 發表數：39 IP：61.220.149.* | 2007-11-22 09:50:12 |
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謝謝MDA大大的說明，關於那一張委託銷售，真的就只有寥寥數行載明委託價格，成交服務費比例及此約定終止日而已，，所以我疑問，仲介還能據此引伸我方的其他責任? 這件事我還是不要多此一舉讓仲介知道，免得自找麻煩，我會請買方等待交易限制解除後再談吧。 會這裡提出問題，其實也不完全想規避仲介方，只是根據買方的動作跟我現在簽約的狀態想了解仲介可能採取的動作跟論點，當然給仲介完整服務處理，買賣雙方可以省下很多動作，比較不用擔心，但現實面，聽到太多仲介為了快速成交，一些對買賣方不誠信的小動作，也難怪仲介跟客戶諜對諜的緊張關係，電視形象廣告，呵..只是廣告，不要太當真 |
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| 回覆者：MDA 發表數：274 IP：59.112.209.* | 2007-11-22 09:36:30 |
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回覆 由你我做起 於 ：2007-11-22 09:18:56 的發言內容
大家都希望以誠待人，如果是我 我會請他去透過之前仲介一起坐下來談 只是在這個案子裡面買賣雙方是可以不用繳交3-6﹪的佣金， 那可是幾十萬的數目， 但又擔心遭到訟累。 我想傑生大大應該是覺得之前仲介不錯， 才會想要包個紅包給他， 但是一個仲介不錯， 不代表店長就是好講話的人。 我之前在桃園處理掉一間房子， 契約中白紙黑字載明我要實拿多少錢， 逾此金額均為仲介佣金。 仲介回報公司後， 經理覺得有利可圖就同意承接了， 沒想到成交結果他們可以取得的佣金不到2﹪， 竟敢回頭叫我包紅包補足到4﹪， 我不願意他們經理還冷嘲熱諷， 雖然私底下我有包紅包給處理案子的仲介（人蠻好的）， 不過就我所知他不敢私藏還是繳回公司。 因為這個例子， 讓我對仲介公司的期待就不會太高。 賣過一次熟門熟路之後， 還是覺得找個熟識的代書處理相關事宜要比找仲介來得OK。 |
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| 回覆者：由你我做起 發表數：1950 IP：122.201.133.* | 2007-11-22 09:18:56 |
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回覆 傑生 於 ：2007-11-21 13:33:00 的發言內容
如果是我 我會請他去透過之前仲介一起坐下來談我目前自售一間房屋，也給一家仲介作一般約(但我當初不簽制式合約書，後來用變通方式以一張紙簡單註明委託價格、交易服務費比例，委託截止期間，就這樣，其他任何條款都沒有)，前幾天有一個買方找上門來，說一個月前有透過這家仲介帶看，但並無後續動作，後來又透過這家仲介看過好幾間都沒有合意的，結果前幾天在售屋網站看到我的廣告，回過頭來想考慮我這間。 道義,誠信 是很重要的(我的做人原則) 仲介還會提供履約保證 一些手續交給他不要煩那樣多事 多交個朋友 以後萬一要買房子 或許仲介費可以有個折扣~~ |
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| 回覆者：MDA 發表數：274 IP：59.112.209.* | 2007-11-22 09:04:07 |
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回覆 傑生 於 ：2007-11-21 16:34:17 的發言內容
1.是否為一般契約：謝謝您的回答，關於我的認知--> 仲介不是傻瓜， 要走偏門賺錢的方式太多了， 就房仲業只有一張（而不是一本）白紙黑字就算委託契約實在是殊難想像， 我擔心的是契約中有無另訂過橋條款引用任何定型化契約， 如果有就算是被仲介挖洞推下去了。 2.何謂常識： 民法第一條開宗明義規定： 「民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理」， 就是認定爭執點在欠缺法律明文時， 是否為一般人交易時均明知、並成為常態性交易習慣， 這就是我前面說的常識， 如果你要主張你不知道這個交易習慣， 你必須要盡這個舉證責任， 難度不低。 3.這個限制買賣條款主要是在保護仲介業者， 避免買賣雙方為規避支付佣金而蓄意使交易破局， 帶看本身就算是仲介履行契約的方式（就是服務囉！）， 只是如果未達契約最終目標， 便無法取得酬庸。 至於如何證明曾經帶看， 不外乎人證（如兩個仲介帶看、在店內會合同行、大樓警衛都會有人證）及物證（如通聯記錄的基地台位置、大樓監視影帶、訪客記錄簿）， 證明方式頗多。 4.所以你這邊的前提是要先確定你沒有在契約中被設陷適用他們公司的定型化契約， 如果沒有， 你就可以主張你簽的是一般約， 可以另覓其他銷售管道， 並主張相關條款可以適用消保會提供的契約範本相關規定， 而如果你在買方看屋時並不在場， 仲介公司亦未曾將買方資料提交給你， 你就可以免除你買賣的限制， 只不過買方要避免仲介索取酬庸就很困難， 關係到十幾萬至數十萬， 鬧上法院的機率就很大了。 所以要避免這樣的困擾， 最簡單就是不要讓仲介知道你跟誰成交了， 因為依照不動產經紀業管理條例的規定， 仲介不得收受契定佣金以外的報酬， 如果收了就必須繳給公司， 否則就可能被公司送懲戒停職6個月到3年， 跟失業沒差多少； 如果繳給公司， 公司一定會懷疑：又不是我們公司做成的交易， 送個紅包來說不定其中有鬼.... |
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| 回覆者：沙發王子 發表數：349 IP：61.59.239.* | 2007-11-21 17:43:44 |
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感覺挺複雜的 是不是可以先找仲介來寫終止委託的契約 然後再與買家簽定買賣契約? 會不會單純一點 |
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| 回覆者：傑生 發表數：39 IP：211.21.125.* | 2007-11-21 16:43:33 |
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回覆 傑生 於 ：2007-11-21 16:34:17 的發言內容
其實我只是想強調，現實狀況中，仲介只作了帶看的動作(當然真的打官司我是不會承認)，嚴格說只盡到廣告的動作，後續並未有撮合，交易保證，售後服務，其實要求一樣的服務費是不合理的，我前面也提過願意付一些費用意思意思，萬一仲介不能體認，因此翻臉，我是一毛都不會付的
謝謝您的回答，關於我的認知--> |
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| 回覆者：傑生 發表數：39 IP：211.21.125.* | 2007-11-21 16:34:17 |
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謝謝您的回答，關於我的認知--> 1.你如何確定你簽的是一般約？  我簽的那張紙，基本上我可以主張只授權這家仲介用我同意的價格跟買方撮合並收取比例費用，其他未列明部份均為除外責任，主張仲介簽此文件表示接受這樣子的條件(否則仲介公司就不用準備那落落長白紙黑字的合約內容了)。 2.需要舉證證明自己不具中古屋買賣常識？ 何謂常識？買東西要付錢是常識，仲介撮合成功付服務費是常識，但與曾經帶看的買方直接交易違反業界的規矩是不是常識？我認為這只是業界的共識，我不簽制式合約，也可以主張沒看過也不知一般制式合約規範的範圍，自然不知這種共識，仲介即使要告我，也只能從我簽的任何文件違反的部份去提告吧。 更何況，那位買家是透過我的出售廣告，才能得知我的聯繫方式與出售條件，所以我也可以主張因為買方未提，所以我不知道買方之前曾經帶看過，買方未曾透過仲介對我這間房屋有過議價斡旋的書面動作，仲介要如何證明他曾經在買賣雙方對此屋有作過服務<--這是重點，有過斡旋過程產生書面文件，仲介才能據以證明有過服務的動作吧。 以上是我的認知，如有謬誤請各位大大開示 |
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| 回覆者：MDA 發表數：274 IP：59.112.209.* | 2007-11-21 14:04:41 |
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回覆 傑生 於 ：2007-11-21 13:33:00 的發言內容
先不管買方，我目前自售一間房屋，也給一家仲介作一般約(但我當初不簽制式合約書，後來用變通方式以一張紙簡單註明委託價格、交易服務費比例，委託截止期間，就這樣，其他任何條款都沒有)，前幾天有一個買方找上門來，說一個月前有透過這家仲介帶看，但並無後續動作，後來又透過這家仲介看過好幾間都沒有合意的，結果前幾天在售屋網站看到我的廣告，回過頭來想考慮我這間。 你自己有一定的風險： 1.你如何確定你簽的是一般約？ 2.在委託期間屆滿一定時間內（消保會範本是兩個月，部分仲介會改成三個月）與曾經帶看的買方在未經其他仲介媒介下成交， 一樣要付仲介費用是中古屋買賣常識， 你能否舉證證明你自己不具這樣的常識？ 不過你也有可能有利的地方， 就是如果仲介簽約時也沒有告知你不得自行與買方接觸的要求， 仲介期間沒有將買方資料交給你， 你也未曾與買方有過接觸， 而係買方在仲介期滿後自行找你接觸， 就無庸擔心要付仲介費用， 因為既然你沒有簽立正式契約， 就是可以適用消保會的契約範本。 不過如果你要包紅包給仲介， 就等於告訴仲介你們私底下完成交易， 仲介不找麻煩的機會不大， 至少他會找買方麻煩， 如果進到法院你得當證人上法庭。 |
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